Решение от 13 мая 2019 г. по делу № А32-52195/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52195/2018
г. Краснодар
13 мая 2019 года
Резолютивная часть решения вынесена 29.04.2019. Полный текст решения изготовлен 13.05.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования города Краснодара (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304231020300060)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 в размере 134 253,98 руб., пени по состоянию на 21.10.2018 в размере 11 083,22 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2015 № 4300021342,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 в размере 134 253,98 руб., пени по состоянию на 21.10.2018 в размере 11 083,22 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2015 № 4300021342. Требования мотивированы не освоением земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, пояснив, что основанием заявленных требований является неиспользование земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что обществом были предприняты попытки для получения разрешения на строительство на земельном участке, однако в связи с неполнотой представленных документов разрешение выдано не было. Отказы в выдаче разрешений оспорены не были.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

в судебном заседании пояснил, что последнее заявление о выдаче разрешения на строительство забрал представитель ответчика до принятия решения.

Выслушав доводы представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению, а в требованиях о взыскании задолженности следует отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.02.2015 № 1661 «О предоставлении гражданину Г.Ж.Серобяну земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией муниципального образования город Краснодар и гражданином ФИО5 заключен договор аренды земельного участка от 02.03.2015 № 4300021342 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1. договора администрация муниципального образования город Краснодар сдает, а ФИО5 принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 4 852 кв.м, расположенный по ул. 1-го Мая, 91/3 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0145001:4370 для размещения многоуровневых гаражей.

Дополнительным соглашением от 11.12.2015 № 1161, во исполнение решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 13.08.2015, апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 20.10.2015 № ЗЗа-23031/2015, были внесены изменения в части целевого использования земельного участка «для жилищного строительства».

На основании договора от 30.09.2016 о передаче права и обязанностей по договору зарегистрированного в ЕГРН 07.10.2016, арендатором по договору является индивидуальный предприниматель ФИО1.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендаторов через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендаторов. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 26.02.2015 по 26.02.2025) за каждый день фактического использования или владения и вносятся арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.6. договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Истец указывает на то, что в нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплаты арендных платежей надлежащим образом не исполняется.

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику было направлено уведомление № 6376/02 от 27.09.2018 с предложением погасить задолженность.

Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 09.10.2018.

Задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 перед муниципальным образованием город Краснодар составила 134 253,98 руб.

Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за невнесение им арендной платы в установленный договором срок в виде пени.

Сумма пени за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей по состоянию на 21.10.2018 составляет 11 083,22 руб.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 12.04.2018 № 942 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, на нем расположен металлический гараж (закрытый на момент осмотра) на части земельного участка расположен автотранспорт.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 26.06.2018 № 14711.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 10.07.2018.

Актом осмотра земельного участка от 24.08.2018 № 1857 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, на нем расположен металлический гараж(закрытый на момент осмотра) на части земельного участка расположен автотранспорт.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 27.09.2018 № 6376/02 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 09.10.2018.

Истец полагает то, что ФИО6 нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.

Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обращения в суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, общим правилом в предмет доказывания по требованию арендодателя о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Администрацией г.Краснодара соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды.

Кроме того согласно правовой позиции высказанной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2015 N Ф06-19461/2013 по делу N А65-8122/2014 на дату обращения с настоящим иском истек не только 5-летний срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенных им нарушений условий договора и установленного законом срока для его освоения. Применение упомянутых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае неисполнения арендатором обязательных правоотношений, например, по вопросам оплаты арендных платежей и т.д.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2014 года по делу N А65-11572/2014.

В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на то, что ответчиком допущены нарушения в виде неиспользования спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 -4.1.14 настоящего договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Вместе с тем, в условиях договора аренды не предусмотрен срок, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при не использовании участка.

По смыслу приведенных норм права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Суд считает, что в течении 3 лет арендатором не предпринято должных меры по освоению земельного участка с целью его дальнейшей застройки.

Представленные в материалы дела доказательства обращения в органы архитектуры в целях получения разрешения на строительство не меняют выводы суда о то, что арендатор в течении 3 лет принимал достаточных мер для освоения земельного участка.

Период освоения земельного участка согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации учитывается при определении начала течения трехлетнего срока, установленного для строительства на земельном участке, и не включается в указанный трехлетний срок. В то же время названное условие, в отсутствие каких-либо доказательств освоения земельного участка со стороны арендатора не предполагает возможность защиты недобросовестного арендатора на протяжении срока действия договора.

С момента заключения договора к моменту рассмотрения спора по существу прошло более 3 лет, однако материалами дела не подтверждается совершение арендатором действий, направленных на такое освоение.

Длительность неосвоения земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, неисполнение прежним и новым арендатором обязательств по строительству объекта на арендованном земельном участке в установленные законом сроки, суд оценивает как обстоятельства, подтверждающие существенное нарушение условий договора со стороны арендатора.

Кроме того, действующим законодательством не установлено, что трехлетний срок предоставленный для строительства начинает течь заново после замены прежнего арендатора на нового.

Согласно позициям изложенным в Определении Верховного Суда РФ от 15.10.2015 N 306-ЭС15-13745 по делу N А65-8122/2014 суды пришли к верному выводу о том, что ответчик не приступил к строительству и не представил доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, что является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Предприниматель не приступил к строительству и не представил доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, а также наличия обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды по причине не использования земельного участка.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 N 15АП-12698/2016 по делу N А32-15512/2016.

На основании изложенного договор аренды подлежит расторжению.

Также истец просит обязать ответчика вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 4 852 кв.м, кадастровый номер 23:43:0145001:4370, расположенный по ул. 1-го Мая, 91/3 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка..

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Таким образом, после прекращения договора правовые основания для пользования ответчиком спорным имуществом отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного имущества.

Поскольку документы, подтверждающие факт возврата земельного участка и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, требования истца являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отложить судебное разбирательство для того, чтобы представить сведения о том, что на самом деле рассмотрение заявления о выдаче разрешения на строительство приостановлено.

Ходатайство ответчика не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом неоднократно откладывалось рассмотрение дела для предоставления ответчиком явных сведений о том, что органы власти препятствуют в выдаче разрешения на строительство.

Однако таких доказательств ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о том, что заявление о выдаче разрешения на строительство не возвращено, а приостановлено не принимаются судом, так как градостроительный кодекс такой процедуры не предусматривает.

Материалами дела подтверждается возврат заявления о выдаче разрешения на строительство по заявлению ответчика.

Следовательно, суд расценивает указанные действия ответчика как затягивания производства по делу.

Кроме того истцом заявлено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.03.2015 № 4300021342 в размере 134 253,98 руб. за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 и сумму пени в размере 11 083,22 руб. по состоянию на 21.10.2018.

Однако суд не соглашается с требованиями истца о взыскании задолженности, так как задолженность оплачена ответчиком.

На основании изложенного в удовлетворении требований о взыскании задолженности следует отказать.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ, государственная пошлина распределяется в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.03.2015 № 4300021342, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304231020300060) вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 4 852 кв.м, кадастровый номер 23:43:0145001:4370, расположенный по ул. 1-го Мая, 91/3 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304231020300060) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин