Решение от 26 августа 2025 г. по делу № А12-10024/2025

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

«27» августа 2025 год

г. Волгоград Дело № А12 – 10024/2025

резолютивная часть оглашена 27.08.2025

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным распоряжения департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 17.01.2025 №393р об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, при участии в деле в качестве заинтересованных лиц: индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании

от заявителя – ФИО4, представитель по доверенности от 24.12.2024

от ДМИ- ФИО5, представитель по доверенности от 12.09.2024 №34

(в отсутствии остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

Установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением со следующими требованиями:

- признать недействительным распоряжение Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 17 января 2025 г. №393р об отказе в предоставлении ФИО1 и ФИО2 в собственность земельного участка площадью 12 036 кв.м, с к.н.34:34:060012:2006 по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Качуевской, 21/2.

- в порядке восстановления нарушенного права возложить на Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обязанность по направлению в адрес действующих на момент вынесения решения суда собственников расположенных на нем объектов недвижимости (ФИО1, ФИО2, ФИО3) проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 12 036 кв.м, с к.н.34:34:060012:2006 по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Качуевской, 21/2.

В дальнейшем, предпринимателем заявлено ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ, в соответствии с которым заявитель просит суд:

- признать недействительным распоряжение Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 17 января 2025 г. №393р об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка площадью 12 036 кв.м, с к.н.34:34:060012:2006 по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Качуевской, 21/2;

- в порядке восстановления нарушенного права возложить на Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обязанность по направлению в адрес ФИО1 проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 12 036 кв.м, с к.н.34:34:060012:2006 по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Качуевской, 21/2.

Суд принял уточнения заявителя к рассмотрению.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда представил отзыв по существу заявленных требований, которые не признаются в полном объеме.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Рассмотрев материалы дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав заявителя, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 27.12.2024 ФИО2 (собственник административного здания с кадастровым номером 34:34:060012:2026) и ФИО1 (собственник здания склада№2 с кадастровым номером 34:34:060012:2039) обратились в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060012:2006 в собственность без проведения торгов.

Распоряжением от 17.01.2025 №393р ФИО1 и ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Основанием для отказа послужило расположение на испрашиваемом земельном участке объекта, права на который заявителями не подтверждены.

Заявитель полагает, что распоряжение Департамента № 399р от 17.01.2025 нарушает его права и законные интересы, поэтому его следует признать недействительным , в связи с чем обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ, а также согласно разъяснениям, данным в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется ЗК РФ, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 19.03.2013 N 12668/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства, в которых по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Между тем объекты незавершенные строительством, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18).

Необходимо учитывать, что применение порядка выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства без проведения торгов возможно в случаях, прямо указанных в законе (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10).

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

На основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 22.02.2024 по делу №А12-28795/2023, пп.10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ КУГИ Волгоградской области с ФИО1, ФИО6 заключен договор аренды земельного участка от 29.03.2024 №3066-В для завершения строительства объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060012:2006.

Администрацией Волгограда ФИО6 СС. 16.05.2022 выдано разрешение на строительство №34-Ru34301000-6230-2022 объекта капитального строительства «Административное здание, склад №2, склад№3 по ул. Качуевской, 21/2, в Советском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060012:2006».

С учетом перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34634:060012:2029 от ФИО6 к ФИО1 с 18.07.2024 в договор внесены изменения в части арендатора дополнительным соглашением №1 от 20.08.2024.

На спорном земельном участке возведены объекты, представляющие единое здание, но введены в эксплуатацию и права в ЕГРН зарегистрированы на два объекта: административное здание с кадастровым номером 34:34:060012:2026 и здание склада №2 с кадастровым номером 34:34:060012:2039.

Вместе с тем, на земельном участке имеется еще один объект (склад №3) , в отношении которого представлены пояснения, что данный объект принадлежит заявителям и будет введен в эксплуатацию в 2025-2026 годах.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в том числе в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18 отмечено, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений.

Однако, объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенных норм ЗК РФ.

Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, испрашиваемый в собственность земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в порядке реализации исключительного права, гарантированного статьей 39.20 ЗК РФ, соответственно оспариваемый отказ уполномоченного органа, соответствует закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Отклоняя протокольным определением ходатайство ФИО1 о проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения площади земельного участка, необходимой для использования административного здания площадью 773,6 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060012:2026 и склада №2 площадью 1 065,2 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060012:2039 , мотивированное тем, что на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, право собственности на расположенные на этом участке два здания административное и склада№2 было зарегистрировано, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов, суд исходил из следующего.

Действительно, исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судом установлено, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности на завершенные строительством объекты: административное здание площадью 773,6 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060012:2026 и склад №2 площадью 1 065,2 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060012:2039.

При этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 12 036 кв. м, что во много раз превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем, как следует из текста оспариваемого распоряжения от 17.01.2025 №393р, указанные обстоятельства не являлись основанием к отказу в предоставлении в собственность спорного земельного участка, в связи с чем, суд не усматривает оснований для установления данных обстоятельств в рамках настоящего дела.

Суд считает необходимым отметить, что заявитель вправе после окончания строительства объектов, на предоставленном для указанных целей земельном участке, вновь поставить вопрос о предоставлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, в том числе и по площади истребуемого земельного участка .

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в установленные законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Н.А. Троицкая