Решение от 16 апреля 2026 г. АС Воронежской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Воронеж Дело № А14-1961/2025

«17» апреля 2026г.

Резолютивная часть решения принята 06.04.2026.

Решение в полном объеме изготовлено 17.04.2026.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ананьевым Р.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г. Воронеж,

к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г. Воронеж,

о признании незаконным постановления от 19.12.2024 №1664 «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей в улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж» в части;

третье лицо: - общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ВЫБОР-ЮГ" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Воронеж,

при участии Прокуратуры Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

в заседании присутствовали:

от заявителя – ФИО1, адвокат по доверенности от 30.01.2026 б/н, удостоверение личности - паспорт; ФИО2, адвокат по доверенности от 30.01.2026 б/н, удостоверение личности – паспорт;

от заинтересованного лица – ФИО3, представитель по доверенности от 25.12.2025 №237/2025, диплом, удостоверение личности – паспорт; ФИО4, представитель по доверенности от 24.12.2025 №205/2025, диплом, удостоверение личности – паспорт; ФИО5, представитель по доверенности от 25.12.2025 №235/2025, диплом, удостоверение личности – паспорт;

от ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ» - ФИО6, представитель по доверенности от 25.02.2025, диплом, удостоверение личности – паспорт;

от Прокуратуры Воронежской области – ФИО7 – удостоверение личности -служебное удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градстрой» (далее – заявитель, ООО СЗ «Градстрой») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа город Воронеж (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным Постановления администрации городского округа город Воронеж от 19.12.2024 № 1664 «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная - 45 Стрелковой Дивизии - переулок Здоровья - Бурденко в городском округе город Воронеж» в части требования к заявке на участие в Аукционе в виде установления опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, указанного в пункте 11 условий открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная - 45 Стрелковой Дивизии - переулок Здоровья -Бурденко в городском округе город Воронеж (с учетом принятых уточнений).

Определением суда от 12.02.2025 заявление ООО СЗ «Градстрой» принято судом к производству.

На основании определения суда от 19.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВЫБОР-ЮГ» (далее – третье лицо, ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ»).

Определением суда от 09.12.2025 к участию в деле привлечена Прокуратура Воронежской области.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось по ходатайству лиц, участвующих в деле, в целях предоставления дополнительных доказательств и пояснений, а также в целях мирного урегулирования спора.

На основании определения суда от 30.01.2026 судебное разбирательство по делу отложено на 03.03.2026.

Лица, участвующие в деле, обеспечили явку полномочных представителей в судебное заседание, отложенное на 03.03.2026. Судебное разбирательство проводилось в присутствие представителей заявителя, заинтересованного лица, третьего лица и прокуратуры Воронежской области.

В судебном заседании 03.03.2026 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.03.2026, затем до 01.04.2026, после до 06.04.2026.

В ходе судебного разбирательства представители заявителя поддерживали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив, что Администрацией нарушены положения части 6 статьи 69 ГрК РФ, императивно закрепляющей требования к участникам торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, в части требований о наличии опыта участия в строительстве.

По мнению заявителя, Администрация в оспариваемом постановлении, в частности в абзаце 7 пункта 11 Условий открытого аукциона, предъявила дополнительные требования к участникам аукциона, в виде необходимости подтверждения опыта работы в строительстве аналогичных объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема предполагаемого строительства, которые отличаются от требований, прямо предусмотренных федеральным законодательством (наличия опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10% от объема строительства – п.6 ст.69 ГрК РФ). При этом представители заявителя отметили, что в силу пункта 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнительные требования к участникам аукциона торгов могут быть определены только Правительством Российской Федерации или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

ООО СЗ «Градстрой» в подтверждение наличия нарушенного права указанными условиями открытого аукциона, утвержденными оспариваемым постановлением, указывает, что при проведении открытого аукциона на право заключения договора о комплексом развитии территории жилой застройки, заявитель не был допущен к участию в аукционе, поскольку не представил вместе с заявкой документы, подтверждающие опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 50% от объема строительства, имея и представив при этом с заявкой, пакет документов подтверждающий соответствующий опыт в совокупном объеме более 10%.

Представители Администрации возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, и дополнениях к нему. При этом заинтересованное лицо отметило, что частью 6 статьи 69 ГрК РФ установлен предельный минимальный показатель, используемый в качестве одного из требования к участникам торгов и соответственно, данный показатель должен быть установлен не ниже показателя, указанного в данной норме права, в связи с чем установление его в большем размере является допустимым.

В обоснование установления требования к опыту участия в строительстве в размере 50% заинтересованное лицо пояснило, что рассматриваемый проект является сложно реализуемым и социально значимым, для реализации которого также необходимо проведение мероприятий по расселению большого объема аварийного и ветхого жилого фонда и строительство/реконструкция социальных объектов и иной инфраструктуры, а наличие значительного опыта участия в строительстве (не менее 50%) в свою очередь подтверждает наличие у инвестора необходимых ресурсов и мощностей для реализации запланированных мероприятий.

Также представители Администрации отметили, что оспариваемое постановление в настоящий момент исполнено, торги проведены, определен победитель. При этом заключенный с ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ» (победитель аукциона) договор от 26.02.2025 №4-КРТ о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей у улицам Транспортная – 45 Стрелковой дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж, находится на стадии исполнения: заключено 47 соглашений о расселении; заключено 20 договоров мены (включая предварительные – для органов опеки); зарегистрированы права собственности на 13 новых объектов недвижимости; подписано 4 акта приема-передачи; разработан (но не утвержден) проект планировки территории.

Представитель ООО «СЗ «ВЫБОР-ЮГ» возражала относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, пояснив, что оспариваемое постановление на данный момент уже исполнено. Проведены торги, определен победитель, а также заключен договор о комплексном развитии территории, который находится на стадии исполнения.

Представитель Прокуратуры Воронежской области возражала относительно удовлетворения заявленных требований, отметив, что установление требования к участнику торгов в виде наличия 50% опыта застроенной территории не противоречит требованиям части 6 статьи 69 ГрК РФ. Спорный критерий (50% вместо 10%), по мнению прокуратуры, установлен в связи со сложностью объекта и во избежание нарушения сроков его реализации. В обоснование данной позиции Прокуратура сослалась на пункты 4, 6, 8 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации16.05.2018.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 №150-III утверждена муниципальная адресная программа «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», со сроками реализации программы 2017- 2035 годы.

В адресный перечень домов указанной муниципальной адресной программы , в том числе включены многоквартирные жилые дома по адресам: <...> 67,69,71,73,75,77; улица 45 Стрелковой Дивизии, 40,38,36,34,32,30,28,50, 46,44,42,14,8,6,4, 2,22,24,20,18,16,62,60,58,56; Рабочий проспект, 28/1,28/2,28/3,28/4,28/5; переулок Советский, 19/1,19/2,19/3,19/4,19/5,17,15,13,8/1,8/4,4б, 4а,4г,6,4в,8/7,8/3,8/2,8/5, 8/6; улица Бурденко, 2а; переулок Здоровья, 23,21,19,17,15,11,7,5, 9,1,13,25.

Основные мероприятия муниципальной адресной программы, в том числе включают: принятие решений о комплексном развитии территорий жилой застройки, проведение торгов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном развитии территорий жилой застройки.

Порядок комплексного развития территорий в Воронежской области установлен Указом Губернатора Воронежской области «О комплексном развитии территорий в Воронежской области» от 02.09.2021 №165-у.

Главой городского округа город Воронеж постановлением от 13.12.2024 №1637 «О комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко» в городском округе город Воронеж было принято решение о комплексном развитии указанной территории жилой застройки (далее - решение о КРТ). Предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа город Воронеж, согласно пункту 3.1 постановления – 01.11.2036 (т.1. л.д.17-25).

Согласно пункту 3.3 решения о КРТ площадь квартир в жилых помещениях будущей застройки составляет 200 201,1 кв.м.

19.12.2024 Постановлением Администрации городского округа город Воронеж №1664 «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж» поручено управлению строительной политики администрации городского округа город Воронеж обеспечить организацию и проведение торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж (т.д. 1, л.д.13)

Пунктом 2 постановления от 19.12.2024 №1664 утверждены Условия открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж (далее – Условия) (т.д. 1, л.д. 14-16).

Организатором аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки является Администрация городского округа город Воронеж (п.2 Условий).

Согласно абзацу 7 пункта 11 Условий для участия в аукционе заявитель (лично или через своего представителя) представляет заявку на участие в аукционе с приложением копии разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, полученных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, заявителем – юридическим лицом либо его учредителем (участником), или любым из его дочерних обществ, или его основным обществом, или любым из дочерних обществ его основного общества, выступающих в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, и подтверждающих наличие за последние пять лет, предшествующих дате проведения Аукциона, опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

20.12.2024 на официальном сайте для размещения сведений о проведении торгов по реализации государственного и муниципального имущества (имущественных прав) «www.torgi.gov.ru» было размещено извещение №21000032620000000039 о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж.

Начальная цена предмета Аукциона - 102 945 200,00 руб. с учетом НДС.

Разделом 5 Извещения установлены требования к содержанию и форме заявки на участие в Аукционе.

Так, пунктом 5.2. Извещения предусмотрено, что к заявке на участие в Аукционе прилагаются в том числе копии разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, полученных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, заявителем - юридическим лицом либо его учредителем (участником), или любым из его дочерних обществ, или его основным обществом, или любым из дочерних обществ его основного общества, выступающих в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, и подтверждающих наличие за последние пять лет, предшествующих дате проведения Аукциона, опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

27.01.2025 ООО Специализированный Застройщик «ГрадСтрой» подало заявку на участие в аукционе (извещение №21000032620000000039 (т.д.1, л.д. 38-39).

Вместе с тем, 29.01.2025 письмом №25993110 Управление строительной политики администрации городского округа город Воронеж сообщило обществу о том, что представленный ООО СЗ «ГрадСтрой» опыт участия в строительстве объектов капитального строительства составляет 78 640, 0 кв.м., что соответствует 39,2 % от требуемого объема строительства для участия в аукционе, что не соответствует пункту 5.2 подпункта 2 раздела Извещения, которым закрепляется требование к опыту участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном разделе не менее 50% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, в отношении которой планируется проведение аукциона, а именно не менее 100 100, кв.м.

В связи с изложенными обстоятельствами, ООО СЗ «ГрадСтрой» не было допущено комиссией к участию в открытом аукционе на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж (т.д. 1, л.д. 34).

По результатам приема заявок на участие в аукционе согласно Протоколу приема заявок на участие в аукционе от 28.01.2025 №4-КРТ-2025 к участию в аукционе допущены только два участника - ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ», ООО СЗ «РЕМСТРОЙ».

По итогам проведенного открытого аукциона (извещение №21000032620000000039) протоколом №4-КРТ-2025 от 30.01.2025 победителем признано ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ» (т.д. 1, л.д. 35-39).

26.02.2025 между Администрацией городского округа город Воронеж (Заказчик) и ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ» (Застройщик) 26.02.2025 был заключен договор о комплексном развитии территории №4-КРТ (т.д.1, л.д.55-117).

Вместе с тем, ООО «ГрадСтрой» 04.02.2025 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковыми требованиями о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора «О комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 стрелковой дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж» № 4-КРТ-2025 (извещение № 21000032620000000039 от 20.12.2024). Арбитражным судом на основании искового заявления ООО СЗ «ГрадСтрой» возбуждено дело №А14-1596/2025, которое в настоящее время определением суда от 03.06.2025 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (дело №А14-1961/2025).

Также 10.02.2025 ООО «ГрадСтрой» не согласившись с положениями постановления от 19.12.2024 № 1664 в части утверждения условий открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, устанавливающих критерий наличия опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 50% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующему.

В соотв етствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения по комплексному развитию территории, строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу урегулированы Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 66 ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории

В соответствии с частью 3 пункта 2 статьи 66 ГрК РФ решение о комплексном развитии территории принимается главой местной администрации.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 69 ГрК РФ, решение о проведении торгов принимается уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

В соответствии с частью 1 статьи 69 ГрК РФ заключение договора о комплексном развитии территории осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона) (далее - торги), за исключением случаев заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателем (правообладателями) в соответствии с пунктами 2 и 4 части 7 статьи 66 или со статьей 70 настоящего Кодекса. В случаях, определенных Правительством Российской Федерации, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о комплексном развитии территорий.

Частью 6 статьи 69 ГрК РФ закреплено, что участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любые из его дочерних обществ, или его основное общество, или любые из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием полученных в порядке, установленном настоящим Кодексом, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Порядок проведения указанных в части 1 настоящей статьи торгов устанавливается Правительством Российской Федерации с учетом положений настоящей статьи и в том числе должен предусматривать требования к извещению о проведении торгов, порядок ознакомления с информацией о проведении торгов, порядок извещения организатором торгов об отказе от проведения торгов, требования к перечню документов, необходимых для участия в торгах, и порядок их предъявления участниками торгов, срок и порядок подачи заявок на участие в торгах, порядок допуска и отказа в допуске к торгам, порядок ведения протокола о результатах торгов, порядок возврата задатка, срок и порядок подписания договора о комплексном развитии территории с победителем торгов или лицом, указанным в частях 8 и 9 настоящей статьи, порядок заключения договора в случае уклонения победителя торгов от заключения такого договора. Правительством Российской Федерации устанавливаются случаи и порядок заключения указанного договора посредством проведения торгов в электронной форме (ч. 2 ст. 69 ГрК РФ).

Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 № 701 (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил торги проводятся организатором торгов на основании решения об их проведении, принятого указанными в части 3 статьи 69 ГрК РФ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным органом местного самоуправления, организацией, в определенный в таких решениях срок.

В соответствии с пунктом 9 Правил, извещение о проведении торгов, подлежащее опубликованию в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил, должно содержать в том числе перечень документов, содержащих сведения, подтверждающие соответствие участника торгов требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дополнительным требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь пунктом 15 Правил установлено, что для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок и в предусмотренном в таком извещении порядке в том числе документы указанные в извещении о проведении торгов документы, содержащие сведения, подтверждающие соответствие заявителя требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из указанных положений следует, что дополнительные требования к участникам торгов, не установленные частью 6 статьи 69 ГрК могут устанавливаться определенным законом кругом лиц - Правительством Российской Федерации либо нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с подпунктами "г" пункта 22 Правил заявителю отказывается в допуске к торгам, в том числе в случае, если заявитель не соответствует требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 ГрК РФ, и (или) дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Кодекса.

Таким образом, в случае принятия Главой местной администрации решения о комплексном развитии соответствующей территории, уполномоченным органом местного самоуправления принимается решение о проведении торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, которое должно соответствовать требованиям, установленными Правилами проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 № 701.

При этом участники торгов должны соответствовать требованиям, предусмотренными частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также дополнительным требованиям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (при их наличии). Вместе с тем несоответствие лица, желающего участвовать в указанных торгах, требованиям, в том числе, предусмотренным частью 6 статьи 69 ГрК РФ влечет отказ в допуске к торгам.

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона № 135-ФЗ от «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Как следует из материалов дела, решение о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж, было принято Главой городского округа город Воронеж 13.12.2024 в виде постановления №1637.

В связи с чем постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 19.12.2024 №1664 было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж.

Пунктом 2 данного постановления, утверждены Условия открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж (далее – Условия открытого аукциона).

В пункте 11 Условий открытого аукциона установлены требования к заявке, подаваемой для участия в аукционе, а также обязательный перечень документов прилагаемых к данной заявке.

Абзацем 7 пункта 11 Условий открытого аукциона предписано к заявке на участие в аукционе приложить документы подтверждающий опыт соответствующего строительства, а именно: копии разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, полученных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, заявителем – юридическим лицом либо его учредителем (участником), или любым из его дочерних обществ, или его основным обществом, или любым из дочерних обществ его основного общества, выступающих в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, и подтверждающих наличие за последние пять лет, предшествующих дате проведения Аукциона, опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

Заявителем оспариваются именно указанные выше требования (абз.7 пункта 11 Условий), поскольку как полагает ООО СЗ «Градстрой», Администрация предъявила дополнительные требования к участнику аукциона, увеличив 10% порог опыта строительства от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, установленный частью 6 статьи 69 ГрК РФ, до 50 % , без наличия соответствующего акта, как Правительства Российской Федерации, так и субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем, частью 6 статьи 69 ГрК РФ установлено, что участником торгов о комплексном развитии территории может являться только юридическое лицо, которое за последние пять лет имеет опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10% процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории. При этом как определено в указанной статье Правительством Российской Федерации, нормативно правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Таким образом законодатель предоставляет заказчикам полномочия по формированию системы торгов с учетом специфики осуществляемой деятельности, установленной частью 6 статьи 69 ГрК РФ, включая право на установление дополнительных требований к участникам закупки, которые утверждены на уровне Правительства РФ или нормативно правового акта субъекта.

При этом на заказчиков возлагается и императивная обязанность по соблюдению основополагающих (установленных Федеральным законодательством) принципов закупочной деятельности при разработке и применении указанных требований в сфере комплексного развития территории.

Изучив и проанализировав спорное требование к участникам открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (абз.7 пункта 11 Условий), суд не может согласиться с мнением заявителя, о том Администрацией к участникам торгов о комплексном развитии территории предъявлены дополнительные требования к опыту строительства, выраженные в его увеличении до 50 % («не менее 50 %», вместо «не менее 10%»).

Из буквального толкования части 6 статьи 69 ГрК РФ явствует, что законодателем определено общее условие, при котором юридические лица, желающие принять участие в торгах на заключение договора о комплексном развитии территории, могут быть допущены организатором торгов (опыт строительства не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории).

При этом Администрация, включая в Условия открытого аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, спорные требования, фактически изменила, установленные частью 6 статьи 69 ГрК РФ требования, и не предъявила дополнительные требования к опыту строительства, выраженные в его увеличении до 50 %.

Так, изменяя установленные Градостроительным кодексом РФ требования, Администрация фактически «скорректировала» существующие требования к участникам торгов.

Вместе с тем установление дополнительных требований, если исходить из буквального толкования данного действия, связано с введением новых норм, которые ранее отсутствовали, при этом существующие до этого момента требования должны продолжать действовать.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Администрация, утверждая Условия открытого аукциона, в оспариваемой части, не ввела дополнительные требования к участникам торгов, а изменила установленный законодательством «порог доступа» к торгам, то есть изменило то условие (требование к опыту) установленное Законом, при котором лицо может быть допущено к торгам на заключение договора о комплексном развитии территории.

Суд отмечает, что часть 6 статьи 69 ГрК РФ является нормой императивной, в ней явно заложена идея защиты прав всех участников торгов (подпадающих под установленные требования), обеспечение конкурентности, соблюдения баланса частных и публичных интересов. Указанная норма ориентирует юридических лиц, желающих принять участие в торгах на наличие соответствующего опыта, при этом для доступа к торгам достаточно заявить и подтвердить любой процент объема выполненного строительства, но который должен превышать 10% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

В статье 69 ГрК РФ установлены особенности в отношении проведения торгов, которые организуют исполнительные органы публичной власти разного уровня (федерального, субъекта федерации или субъекта), они же выступают заказчиками работ, действуя при комплексном освоении территории, прежде всего в общественных (публичных) интересах, следовательно, исходя из существа законодательного регулирования данных отношений, диспозитивность (п.4 ст.421 ГК РФ) противоречила бы их природе.

Требование о подтверждении опыта, установленное в части 6 статьи 69 ГрК РФ, законодателем введено, только для конкретизации условий, при котором хозяйствующий субъект может участвовать в соответствующих торгах (опыт строительства более 10% …). При этом исходя из диспозиции указанной правовой нормы следует, что у лиц, не преодолевших «10% порог», установленный указанной нормой, отсутствует право на участие в торгах на право заключения договора по комплексному развитию территории.

Таким образом, поскольку часть 6 статьи 69 ГрК РФ по своему правовому смыслу и цели является императивной, то положения указанной нормы не подлежат изменению. Вместе с тем исполнительные органы публичной власти, выступающие заказчиками в рассматриваемых правоотношениях, обязаны формировать свои решения о порядке проведения торгов (Условия проведения соответствующих торгов) на основе действующего законодательства, в том числе с соблюдением норм Градостроительного Кодекса РФ, постановления Правительства РФ и нормативных актов субъектов РФ (при их наличии).

Вместе с тем, целью закрепления общих правил и условий организации торгов на федеральном уровне регулирования, выступает стремление законодателя сделать правила конкурсных процедур едиными для всех, универсальными, учитывая единство экономического и правового пространства в Российской Федерации.

Допущение, при котором при организации конкретных торгов орган местного самоуправления (заказчик), вправе в решении о проведении торгов, в том числе при утверждении Условий их проведения изменять или исключать параметры установленных федеральными нормативными актами условий (императивные нормы) недопустимо и, безусловно, сопряжено с ограничением конкуренции, что недопустимо в соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона «О защите конкуренции».

На основании изложенного следует, что орган местного самоуправления, как и иной исполнительный орган власти, не вправе изменить своим решением (соответствующим актом) установленные федеральным законодательством условия торгов по комплексному развитию территории, включая и условие об опыте юридического лица, определенного в части 6 статьи 69 ГрК РФ.

Таким образом, утвержденные оспариваемым постановлением Условия открытого аукциона (абз.7 пункта 11 Условий) не соответствуют части 6 статьи 69 ГрК РФ, и нарушают требования, установленные в части 1 статьи 17 Федерального закона «О защите конкуренции».

Постановление Администрации от 19.12.2024 №1664 в оспариваемой части нарушает права и законные интересы ООО СЗ «Градстрой», поскольку ограничивает право данного лица, при наличии условий предусмотренных частью 6 статьи 69 АПК РФ (наличие опыта работы более 10%) на участие в открытом аукционе на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей у улицам Транспортная – 45стрелковой дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж.

При этом суд отмечает, что материалами дела подтверждается и сторонами спора не оспаривается, что при подаче ООО «СЗ «ГрадСтрой» заявки на участие в спорном аукционе, представленные данным лицом документы в подтверждение опыта участия в соответствующем строительстве объектов капитального строительства составляет 78 640 кв.м., что соответствует 39,2% от требуемого объема строительства. Т.е. заявитель отвечал требованию Градостроительного кодекса Российской Федерации по наличию у инвестора опыта участия в строительстве не менее 10%.

Таким образом, поскольку судом установлено наличие при принятии оспариваемого акта в обжалуемой части, нарушение действующего градостроительного законодательства, а также прав и законных интересов ООО СЗ «ГрадСтрой», заявленные требования подлежат удовлетворению.

При этом как установлено судом, на момент рассмотрения настоящего спора аукцион на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей у улицам Транспортная – 45стрелковой дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж проведен, определен победитель торгов (ООО СЗ «ВЫБОР-ЮГ»), с которым 26.02.2025 заключен договор о комплексном развитии территории №4-КРТ. В настоящее время указанный договор находится на стадии исполнения: заключено около 50 соглашений о расселении, 20 договоров мены, зарегистрированы право собственности на ряд новых объектов недвижимости, подписаны соответствующие акты приема-передачи, разработан (но еще не утвержден) проект планировки территории.

Таким образом решение о проведении аукциона, в соответствии с утвержденными спорными Условиями исполнено.

Как разъяснено в абзаце первом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума № 21), признав оспоренное действие незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в заявлении, вправе указать наделенному публичными полномочиями органу на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах заявителя в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд вправе ограничиться признанием оспоренного решения незаконным без возложения на наделенные публичными полномочиями орган или лицо определенных обязанностей в случае, когда путем такого признания достигается защита нарушенного права, свободы, законного интереса (абзац пятый пункта 26 Постановления Пленума N 21).

Иными словами, вывод о необходимости применения конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов, определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о том, что признав соответствующие Условия аукциона недействительными и учитывая, что аукцион проведен, заключен по его результатам договор, который в настоящее время находится на стадии исполнения, при этом указанные торги в настоящий момент оспариваются, в том числе заключенный договор (дело №А14-1596/2025), то фактически, в рамках настоящего спора достигнута защита нарушенного права и законного интереса ООО СЗ «ГрадСтрой», который по тем же основаниям оспаривает состоявшиеся торги.

При этом обязание Администрации отменить или изменить спорные условия открытого аукциона (ч.2 ст.201 АПК РФ) не могут в рамках настоящего спора привести к абсолютному восстановлению нарушенного права, которое в полном объеме может быть восстановлено, при сложившихся обстоятельствах, при рассмотрении спора по делу №А14-1596/2025 возбужденному Арбитражным судом Воронежской области.

Таким образом, суд с учетом выше указанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21, и фактических обстоятельств, признавая Постановление Администрации от 19.12.2024 №1664 в оспариваемой части недействительным, установив, что спорные торги проведены, заключенный по их результатам договор находится на стадии исполнения, считает возможным в указанном случае не возлагать на заинтересованное лицо определенных обязанностей (п.2 ст.201 АПК РФ).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате госпошлины в сумме 50 000 руб. относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным постановление Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 19.12.2024 №1664 «О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки, прилегающей к улицам Транспортная – 45 Стрелковой Дивизии – переулок Здоровья – Бурденко в городском округе город Воронеж» в части утверждения Условий аукциона (пункта 11 абзаца 7 Условий), определяющих необходимость предоставления вместе с заявкой на участие в аукционе копии разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, полученных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, заявителем – юридическим лицом либо его учредителем (участником), или любым из его дочерних обществ, или его основным обществом, или любым из дочерних обществ его основного общества, выступающих в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, и подтверждающих наличие за последние пять лет, предшествующих дате проведения Аукциона, опыта участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее пятидесяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории.

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 50 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья С.С. Федосова