Решение от 29 июня 2022 г. по делу № А43-10893/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-10893/2022

г.Нижний Новгород

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 июня 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Соколовой Лианы Владимировны (шифр 53-243),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя заявителя: ФИО2 (по доверенности от 14.05.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о признании незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,

установил:

в арбитражный суд обратился индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - заявитель, Предприниматель) с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - ответчик, Министерство) о признании незаконным решение, формализованное в письме от 26.01.2022 №Исх-326-28698/22, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010561:6, площадью 4030±22 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 1В.

Заявленные требования основаны на пункте 2 статьи 39.3, пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что отказ уполномоченного органа нарушает право Предпринимателя на приобретение в собственность земельного участка как собственника недвижимого имущества, расположенного на арендуемом им земельном участке.

Подробно позиция заявителя изложена в письменном заявлении и поддержана его представителем в судебном заседании.

Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Заинтересованное лицо в своем письменном отзыве требование отклонило, считает, что оспариваемое решение принято в соответствии с нормами действующего законодательства.

В предварительном судебном заседании 20.06.2022 на основании части 4 статьи 136 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.06.2022. Сведения об объявленном перерыве опубликованы в общем доступе в сети интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено, представитель заявителя поддержал ранее изложенную позицию, ответчик явку представителя не обеспечил.

27.06.2022 суд с учетом мнения заявителя на основании части 4 статьи 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела в судебном разбирательстве.

Изучив материалы дела, заслушав позицию представителя заявителя, суд установил следующее.

На основании соглашения от 08.04.2011 №44, заключенного между Правительством Нижегородской области и Предпринимателем, последнему одобрена реализация инвестиционного проекта по строительству гостиницы, газовой котельной и кафе на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010561:6, расположенном по адресу: <...> земельный участок 1В, в срок до 01.02.2015.

На основании указанного соглашения Предпринимателю по договору аренды от 13.05.2011 №18-2788 с, заключенному с Министерством, первому в пользование на условиях аренды на срок до 01.02.2015 передан названный земельный участок с видом разрешенного использования "предпринимательство" для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию гостиницы, газовой котельной и кафе. На основании соглашения сторон от 15.05.2019 названный договор аренды расторгнут с 02.07.2018 и передан Министерству по акту приема-передачи земельного участка от 15.05.2019.

29.06.2020 между Министерством и предпринимателем заключен договор аренды №18-6005г земельного участка кадастровым номером 52:18:0010561:6 сроком на 49 лет.

На спорном земельном участке расположены принадлежащие Предпринимателю нежилые здания:

- здание кафе (II очередь строительства гостиницы, газовой котельной, кафе) с кадастровым номером 52:18:0010561:23, расположенное по адресу: <...>;

- гостиница с кадастровым номером 52:18:0010561:24, расположенная по адресу: <...>;

- котельная с кадастровым номером 52:18:0010561:25, расположенная по адресу: <...>.

27.12.2021 Предприниматель обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Решением, формализованным в письме от 26.01.2022 №Исх-326-28698/22 (далее - оспариваемое решение), Министерство отказало в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка в собственность, указав в качестве оснований к отказу:

- отсутствие сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

- несоответствии вида разрешенного использования испрашиваемому использованию земельного участка;

- испрашиваемая площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости;

- на земельном участке расположены объекты благоустройства, беседки, навесы, правоустанавливающие документы на которые не представлены;

- земельный участок огорожен и используется в больших границах.

Заявитель, полагая, что решение Министерства нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 и частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершении действия (бездействие).

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Частью 2 статьи 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и принимает одно из указанных в данной статье решений.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Пунктами 4, 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

Приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №935-О).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, лицо, требующее предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для эксплуатации объекта недвижимости, обязано доказать, что для эксплуатации этого объекта необходим земельный участок именно указанной им площади. Толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, сооружением, строением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 №309-КГ16-9993).

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

По мнению заявителя, земельный участок в установленных границах и испрашиваемой площади необходим для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий:

- здание кафе (II очередь строительства гостиницы, газовой котельной, кафе) с кадастровым номером 52:18:0010561:23, расположенное по адресу: <...>;

- гостиница с кадастровым номером 52:18:0010561:24, расположенная по адресу: <...>;

- котельная с кадастровым номером 52:18:0010561:25, расположенная по адресу: <...>.

Спорный земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию гостиницы, газовой котельной и кафе на основании соглашения о реализации инвестиционного проекта по строительству гостиницы, газовой котельной, кафе от 08.04.2011 №44, заключенного между Правительством Нижегородской области и Предпринимателем.

В связи с завершением строительства Предпринимателю выданы:

- разрешение от 01.12.2016 №52-RU52303000-27/1964р-2015 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - здания кафе и газовой котельной;

- разрешение от 29.12.2017 №52-RU52303000-27/1415р-2013 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - гостиницы.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010561:6, расположенный по адресу: <...> земельный участок 1В.

Распоряжением Министерства от 14.04.2020 №326-11-184573/20 изменено разрешенное использование спорного земельного участка, вид разрешенного использования определен "предпринимательство". Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 26.04.2010 №2207 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане, выбираемого для строительства гостиницы, газовой котельной, кафе, в районе улиц Дубравная, 1 линия, в Сормовском районе города Нижнего Новгорода, и 23.07.2010 Правительства Нижегородской области издано распоряжение №1462-р о предварительном согласовании места размещения названных объектов строительства общей площадью 4030 кв.м.

В целях строительства названных объектов недвижимости на арендованном земельном участке Предприниматель 11.05.2011 получил градостроительный план земельного участка, в котором был обозначен максимально возможный процент застройки спорного земельного участка - 35 процентов.

Предпринимателем был выдержан максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Представленный на утверждение инвестиционный проект предполагал также размещение спорных недвижимых объектов имущества с учетом обеспечения подходов и подъездов к зданию кафе и организацию парковок автотранспорта в границах участка. Из материалов дела следует, что заявитель не планировал использование возведенного на участке объекта недвижимости исключительно в качестве административных зданий без вовлечения в его использование оставшегося участка.

Помимо нежилых зданий (гостиницы, газовой котельной и кафе) на спорном земельном участке расположены объекты благоустройства, беседки, навесы. Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010561:6 огражден забором.

Иных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, на земельном участке нет.

Согласно пункту 30.3 Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденных приказом ДГДИРА Нижегородской области от 30.03.2018 №07-01-06/22, зона многофункциональной общественной застройки местного значения - городских районов и планировочных частей выделена для обеспечения правовых условий формирования местных центров городских районов вдоль основных улиц города с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения, не предусматривающих размещение жилой застройки.

На земельных участках зоны ТО-2 предусмотрен вид разрешенного использования "предпринимательство 4.0", который предоставляет возможность размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, помещения в которых соответствуют видам разрешенного использования с кодами 4.1, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, в том числе кафе и гостиницы (таблица 30.3 и приказ Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков").

Таким образом, разрешенное использование земельного участка полностью соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010561:6 соответствует цели использования, указанной в заявлении о предоставлении в собственность земельного участка, то есть под объекты недвижимости с прилегающей территорией.

Согласно пункту 6 градостроительного плана испрашиваемый земельный участок является неделимым.

Следовательно, разделение земельного участка фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Доказательств нецелевого использования испрашиваемого участка Министерством не представлено.

В данном случае инвестиционный проект реализован Предпринимателем в полном объеме, что Министерством не оспаривается.

При этом Министерство не представило в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что требуемый размер спорного земельного участка не соответствует фактическому землепользованию или превышает действительную потребность для нормальной эксплуатации расположенных на нем объектов, составляющих для осуществляемой деятельности, по сути, единый комплекс - "гостиничный комплекс".

В целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка Предприниматель при обращении в Министерство приложил к заявлению все документы, предусмотренные статьей 39.15 ЗК РФ, а также Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Росреестра от 02.09.2020 №П/0321, то есть выполнил требования действующего земельного законодательства, что Министерством также не оспаривалось.

Ссылка Министерства на то, что Предпринимателем не представлены правоустанавливающие документы на объекты благоустройства, судом не принимается, поскольку такие объекты не обладают признаками недвижимости и в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не относятся к недвижимому имуществу, а значит, не могут являться самостоятельными объектами гражданских прав, в связи с чем, отсутствуют обязательность предоставления правоустанавливающих документов на такие объекты. Кроме того, Министерством не представлено доказательств наличия на испрашиваемом земельном каких-либо объектов благоустройства.

Таким образом, основание для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка, предусмотренное пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ не нашло своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.

Доказательств наличия иных обстоятельств, препятствующих в предоставлении испрашиваемого земельного участка, Министерством не представлено.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования. В связи с чем, площадь передаваемого земельного участка определяется в соответствии с требованиями статьи 11.9 ЗК РФ с учетом установленных границ такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок в существующих границах площадью 4030±22 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Площадь испрашиваемого земельного участка включает в себя территорию под объектами недвижимости и прилегающую территорию необходимую для эксплуатации зданий в целях предпринимательской деятельности.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка является необходимой для осуществления Предпринимателем эксплуатации объектов гостиничного комплекса.

Доказательств несоразмерности испрашиваемой площади Министерством не представлено.

На основании изложенного суд считает доказанной совокупность оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ, для признания оспариваемого решения незаконным, в связи с чем, требование заявителя подлежит удовлетворению.

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Отменяя оспариваемое решение Министерства, суд считает необходимым применить правовостановительную меру и обязывает ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя путем совершения в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации юридически значимых действий по его заявлению от 29.12.2021 №01-18945 о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010561:6, местоположение: <...> земельный участок 1В, площадью 4030+-22 кв.м.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу первого.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 177, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>), удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области об отказе в предоставлении земельного участка, формализованное в письме от 26.01.2022 №Исх-326-28698/22.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) путем совершения в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации юридически значимых действий по его заявлению от 29.12.2021 №01-18945 о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010561:6, местоположение: <...> земельный участок 1В, площадью 4030+-22 кв.м.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300,00 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.


Судья Л.В. Соколова