Решение от 4 октября 2025 г. по делу № А53-8804/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-8804/2025
5 октября 2025 года
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 5 октября 2025 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Демченко О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения, возложении обязанности подготовить и направить проект договора,

при участии:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 11.03.2025), от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от 24.12.2024),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) со следующими требованиями: признать незаконным решение управления об отказе в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого по договору от 15.11.2021 № 39/21 имущества, выраженного в письме от 20.12.2024 № 61-НЗ-10/16750; возложить на управление обязанность заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого имущества.

В судебном заседании представитель с учетом выводом экспертного исследования ходатайствовал об уточнении требований и просил суд признать незаконным решение управления об отказе в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого по договору от 15.11.2021 № 39/21 имущества, выраженного в письме от 20.12.2024 № 61-НЗ-10/16750; обязать управления заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого по договору аренды от 15.11.2021 № 39/21 следующего имущества: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:90; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:94; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:95; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:88; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:93; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:89; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:92; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:91; нежилого здания с

кадастровым номером 61:44:0021007:96; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:87 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 32 538 226 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 79 890 662 рубля, всего по цене 112 428 888 рублей с условием об оплате приобретенного имущества в рассрочку сроком на пять лет путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях.

Судом данное ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Представитель общества поддержал требования в уточненной редакции, а также заявил об отнесении судебных расходов по оплате судебной экспертизы на заявителя.

Представитель управления возражал против заявления, поддержал доводы, приведенные в оспариваемом отказе.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) на основании распоряжения управления от 01.10.2021 № 61-550-р и протокола заседания комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды в отношении имущества, составляющего государственную казну, от 02.11.2021 № 2-38/21 заключили договор аренды от 15.11.2021 № 39/21 следующих объектов недвижимого имущества: нежилое здание (учебный корпус) литера Е с кадастровым номером 61:44:0021007:90 площадью 1574,1 кв. м; нежилое здание (военная кафедра) литера Д с кадастровым номером 61:44:0021007:94 площадью 2480,3 кв. м; нежилое здание (военная кафедра) литера А с кадастровым номером 61:44:0021007:95 площадью 1684,9 кв. м; нежилое здание (склад) литера Ж с кадастровым номером 61:44:0021007:88 площадью 126,6 кв. м; нежилое здание (гараж) литера Б с кадастровым номером 61:44:0021007:93 площадью 315,8 кв. м; нежилое здание (гараж) литера З с кадастровым номером 61:44:0021007:89, общей площадью 285,8 кв. м; нежилое здание (гараж) литера В с кадастровым номером 61:44:0021007:92 площадью 247,1 кв. м; нежилое здание (гараж) литера Г с кадастровым номером 61:44:0021007:91 площадью 223,1 кв. м; нежилое здание (операторская) литера Р с кадастровым номером 61:44:0021007:96 площадью 14,2 кв. м; нежилое здание (проходная) литера М с кадастровым номером 61:44:0021007:87 площадью 13,2 кв. м.

Указанные объекты аренды передаются арендатору для использования в соответствии с назначением имущества в целях осуществления деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

Срок аренды указанного имущества согласно пункту 1.3 договора установлен на 20 лет.

Право аренды общества в отношении указанного в договорах имущества зарегистрировано в установленном законном порядке.

Как указал заявитель, общество после подписания договора аренды приняло все объекты недвижимости по акту приема-передачи от 15.11.2021, осуществляло в надлежащем порядке пользование ими в своей коммерческой деятельности как субъекта малого и среднего предпринимательства, оплачивало начисляемые за нежилые здания арендные платежи.

2 сентября 2023 года общество в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по указанному договору имущества обратилось в управление с заявлением о заключении договора купли-продажи с приложениями соответствующих документов, подтверждающих указанное право в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого

и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления управление направило письмо от 09.10.2024 № 61-НЗ-10/12901, в котором уведомило общество о принятом решении об отказе в заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности недвижимого имущества указав, что координаты испрашиваемых нежилых зданий отсутствуют в публичной кадастровой карте и не привязаны к земельному участку с кадастровым номером 61:44:0021007:9, на котором эти здания расположены. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, являлось препятствием для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости.

19 ноября 2024 года общество повторно направило управлению обращение № 1911/2024, в котором указало, что сведения о координатах арендуемых нежилых зданий внесены в данные государственного кадастра недвижимости, что подтверждается выпиской ЕГРН от 15.11.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 и просило рассмотреть вопрос о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Письмом от 20.12.2024 № 61-НЗ-10/16750 управлением отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка, заключении договора купли-продажи.

В качестве обоснования отказа уполномоченный орган указал следующие обстоятельства. Общая площадь арендуемых обществом нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:44:0021007:90, 61:44:0021007:94, 61:44:0021007:95, 61:44:0021007:88, 61:44:0021007:93, 61:44:0021007:89, 61:44:0021007:92, 61:44:0021007:91, 61:44:0021007:96, 61:44:0021007:87 меньше площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9, на котором эти здания расположены, что свидетельствует о несоразмерности испрашиваемого к выкупу земельного участка и объектов недвижимости; Представленный заявителем отчет об оценке от 29.07.2024 № 05023, выполненный ООО «Судебный эксперт», не может быть принят управлением в качестве обоснования размера выкупной цены арендуемых объектов, поскольку правом на проведение оценки имущества, исходя из положений, закрепленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», наделён его собственник, а не арендатор. Иные основания для отказа в письме управлением не приведены.

Ссылаясь на незаконность решения управления от 20.12.2024 № 61-НЗ-10/16750, нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных

органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Закона; арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 данного Закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 названного Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу разъяснений Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,

строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзац 5 пункта 4 статьи 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Кроме того, одновременно с объектами недвижимого имущества подлежат возмездному отчуждению занимаемые ими земельные участки по рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при условии отсутствия оснований, предусмотренных в статье 39.16 Земельного кодекса.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 указано, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

В обоснование оспариваемого отказа управление приводило доводы о том, что общая площадь арендуемых обществом нежилых зданий меньше площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9, на котором эти здания расположены, что свидетельствует о несоразмерности испрашиваемого к выкупу земельного участка и объектов недвижимости, а также что представленный заявителем отчет об оценке от 29.07.2024 № 05023, выполненный ООО «Судебный эксперт», не может быть принят управлением в качестве обоснования размера выкупной цены арендуемых объектов, поскольку правом на проведение оценки имущества, исходя из положений, закреплённых

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», наделен его собственник, а не арендатор.

Указанные обстоятельства, по мнению управления, являлись препятствием для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости.

В связи с тем, что, исходя из предмета спора, доводов и возражений сторон, в круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по делу, входят обстоятельства размера рыночной стоимости испрашиваемого обществом к выкупу государственного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 площади земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:44:0021007:90, 61:44:0021007:94, 61:44:0021007:95, 61:44:0021007:88, 61:44:0021007:93, 61:44:0021007:89, 61:44:0021007:92, 61:44:0021007:91, 61:44:0021007:96, 61:44:0021007:87, и учитывая, что спор между обществом и управлением в данном деле затрагивает публичные интересы, определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой судом поручено экспертам ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО3 и (или) ФИО4, с постановкой на разрешение экспертов следующих вопросов:

1. Определить рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:90, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:94, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:95; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:88, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:93, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:89, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:92, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:91, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:96; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:87, земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 по состоянию на 20.12.2024?

2. Определить отвечает ли площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0021007:90, 61:44:0021007:94, 61:44:0021007:95, 61:44:0021007:88, 61:44:0021007:93, 61:44:0021007:89, 61:44:0021007:92, 61:44:0021007:91, 61:44:0021007:96, 61:44:0021007:87?

3. В случае отрицательного ответа на второй вопрос, определить границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0021007:90, 61:44:0021007:94, 61:44:0021007:95, 61:44:0021007:88, 61:44:0021007:93, 61:44:0021007:89, 61:44:0021007:92, 61:44:0021007:91, 61:44:0021007:96, 61:44:0021007:87, расположенных по адресу: <...>, и возможность в целях его образования раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9?

Согласно заключению судебной экспертизы от 13.08.2025 № 72-А рыночная стоимость имущества, подлежащего возмездному отчуждению в порядке приватизации, по состоянию на 20.12.2024 составляет 112 428 888 рублей, в частности, земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021902:9 – 79 890 662 рубля, нежилого здания (литера Е) с кадастровым номером 61:44:0021007:90 – 9 658 675 рублей, нежилого здания (литера Д) с кадастровым номером 61:44:0021007:94– 11 859 753 рубля, нежилого здания (литера А) с кадастровым номером 61:44:0021007:95 – 7 018 003 рубля, нежилого здания (литера Ж) с кадастровым номером 61:44:0021007:88 – 393 523 рубля, нежилого здания (литера Б) с кадастровым номером 61:44:0021007:93 – 1 119 401 рубля, нежилого здания (литера З) с кадастровым номером 61:44:0021007:89 – 1 094 831 рубль, нежилого здания (литера В) с кадастровым номером 61:44:0021007:92 – 673 520 рублей, нежилого здания

(литера Г) с кадастровым номером 61:44:0021007:91 – 554 281 рубль, нежилого здания (литера Р) с кадастровым номером 61:44:0021007:96 – 121 811 рубль, нежилого здания (литера М) с кадастровым номером 61:44:0021007:87 – 44 428 рублей. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0021007:90, 61:44:0021007:94, КН 61:44:0021007:95, 61:44:0021007:88, 61:44:0021007:93, 61:44:0021007:89, 61:44:0021007:92, 61:44:0021007:91, 61:44:0021007:96, 61:44:0021007:87, определенная в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», и СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», составляет округленно 12 024 кв. м, что соразмерно площади испрашиваемого к выкупу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9, расположенного по адресу: <...>, которая составляет 11 962 кв. м. Площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 отвечают требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации названных нежилых зданий, являются достаточными с учетом расположения зданий, целевого и фактического использования. Выводы по второму вопросу исключают необходимость исследования и ответа на третий вопрос.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 68 Кодекса установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 13.08.2025 № 72-А является полным и ясным, экспертом даны ответы на поставленные перед ними вопросы. Выводы эксперта составлены последовательно, логично и четко, в них содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено. Указанное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В приложении к экспертному заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта. При проведении исследования в рамках настоящего дела эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Несогласие заинтересованного лица с выводами эксперта само по себе не является достаточным основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Кодекса. Несогласие заинтересованного лица с

экспертным заключением также не свидетельствует о его противоречивости. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, заинтересованным лицом не представлено.

На основании статьи 71 Кодекса суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 27.05.2025 № 72-А при отсутствии доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в указанном экспертном заключении, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Иных оснований, препятствующих реализации обществом преимущественного права выкуп спорного имущества, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, управлением не заявлено и судом не установлено.

Материалами дела подтверждается наличие договора аренды и пользование обществом имуществом более трех лет (с 15.11.2021) в соответствии с договором аренды этого имущества, а также отсутствие задолженности заявителя по арендной плате за спорное имущество и невключение объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, общество с 10.11.2021 включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие».

Арендуемые обществом здания расположены на земельном участке площадью 11 962 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021007:9, который сформирован непосредственно для эксплуатации этих зданий и, исходя из сведений публичной кадастровой карты и расположения объекта недвижимости относительно границ земельного участка, его раздел невозможно осуществить без нарушений земельного законодательства. Земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», фактически используется обществом в целях эксплуатации арендуемых обществом зданий в соответствии с их назначением в целях осуществления предпринимательской (коммерческой) деятельности, нарушений законодательства при использовании зданий и земельного участка, равно как и обстоятельств, препятствующих предоставлению участка, ограничивающих его в обороте, не имеется.

Таким образом, управление не доказало наличие оснований для отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества.

Поскольку общество соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, в связи с чем имеется вся совокупность необходимых условий для реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в собственность, у управления отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного оспариваемое решение суд признает не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права и интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Кодекса предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение государственного органа недействительным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом, применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям – быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы, обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), быть обусловленной существом спора. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 15.12.2022 № 55-П отметил, что право на судебную защиту включает в себя гарантированную государством возможность получить реальную судебную защиту (эффективное восстановление в правах, одним из факторов которого является своевременность защиты прав участвующих в деле лиц). Признав незаконным решение органа, наделенного публичными полномочиями, суд может, как указать на необходимость принятия им конкретного решения либо совершения определенного действия, так и самостоятельно восстановить нарушенное право, устранить допущенное нарушение. При выборе одного из вариантов реагирования на незаконность оспоренного решения суд, с одной стороны, имеет в виду наиболее полную и результативную защиту прав и законных интересов граждан, а с другой - неприемлемость ситуации, когда такой выбор ведет к неопределенно долгому лишению обратившегося за судебной защитой возможности удовлетворения своих законных притязаний. Определение способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя зависит от установленных судом фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет его дискреции. Во всяком случае, избираемый способ связан требованиями законности, обоснованности и мотивированности принятого судебного акта.

При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела. Как указывалось ранее последовательность действий

уполномоченного органа при получении от заинтересованного лица заявления о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлена Законом № 159-ФЗ. Указанным Законом управление наделено соответствующими полномочиями.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Условия договора, по которым имеются разногласия, определяются судом в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного возложение на управление обязанности принять действия, направленные на заключение договора-купли-продажи имущества, во временном периоде четырнадцать дней с момента вступления решения суда в законную силу – в рассматриваемом случае соответствует сохранению баланса интересов сторон и является адекватным способом защиты нарушенного права общества.

Правомерность применения арбитражными судами при разрешении дел со сходными основаниями иска и фактическими обстоятельствами правовосстановительной меры в виде возложения на уполномоченный орган обязанности по направлению проекта договора купли-продажи соответствующего имущества и заключения соответствующего договора подтверждается судебной практикой (определения Верховного суда Российской Федерации от 05.04.2023 № 308-ЭС23-3137, от 03.06.2021 № 307-ЭС21-10334, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2023 по делу № А53-17160/2022, постановления Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2025 по делу № А40-208659/2023, от 28.04.2023 по делу № А40-253419/2021, от 09.07.2018 по делу № А40-77379/2017, постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025 по делу № А53-26585/2024, от 13.03.2025 по делу № А53-20894/2024).

Согласно заключению судебной экспертизы от 27.05.2025 № 43-А установлена рыночная стоимость имущества, подлежащего возмездному отчуждению в порядке приватизации, определена в размере 112 428 888 рублей.

С учетом выводов заключения заявителем уточнены требования в части возложения на управления обязанности обязать управления заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого по договору аренды от 15.11.2021 № 39/21 следующего имущества: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:90; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:94; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:95; нежилого здания с кадастровым номером

61:44:0021007:88; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:93; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:89; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:92; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:91; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:96; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:87 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 32 538 226 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 79 890 662 рубля; всего по цене 112 428 888 рублей с условием об оплате приобретенного имущества в рассрочку сроком на пять лет путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О разъяснено, что положения частей 1 и 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость имущества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи зданий и земельного участка при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объектов в размере, установленном заключением эксперта.

Исходя их изложенного, суд полагает уточненные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 106 Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворенного судом ходатайства общества об отнесении судебных расходов по оплате судебной экспертизы на заявителя, данные судебные расходы по правилам статьи 110 Кодекса не распределяются и относятся на заявителя.

Как следует из материалов дела, заявитель на основании платежного поручения от 13.03.2025 № 39 за подачу заявления в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей.

С учетом удовлетворения уточненных требований с заинтересованного лица в пользу заявителя подлежат взысканию государственная пошлина в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать незаконным как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отказ территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в реализации обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, изложенный в письме от 20.12.2024 № 61-НЗ-10/16750.

Обязать территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в 14 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) проект договора купли-продажи следующего имущества: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:90; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:94; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:95; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:88; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:93; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:89; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:92; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:91; нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0021007:96; нежилого здания проходная литер «М» общей площадью 13.2 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0021007:87 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 32 538 226 рублей; земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021007:9 с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 79 890 662 рубля; всего по цене 112 428 888 рублей с условием об оплате приобретенного имущества в рассрочку сроком на пять лет путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае

подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Демченко