Постановление от 16 декабря 2025 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

17 декабря 2025 года Дело № А56-74338/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Топливно Экологическая Компания» ФИО3 (доверенность от 03.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» ФИО4 (доверенность от 03.12.2024), от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО5 (доверенность от 15.10.2025), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО6 (доверенность от 10.10.025),

рассмотрев 01.12.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А56-50113/2024,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Топливно Экологическая Компания», адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 103, лит. А, кв. 49, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - ООО «ТЭК»), обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз»; адрес: 190068, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 46, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - ООО «Алмаз»), о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.04.2024 № 22/ЗК-05101 (далее – Договор аренды от 01.04.2024) и уступки прав и обязанностей по Договору аренды от 01.04.2024 в силу их ничтожности, применении последствий недействительности сделок в виде погашения (аннулировании) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 02.04.2024 № 78:38:0022120:1018-78/011/2024-10 и от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1018-78/011/2024-13.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ККИ), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 02.04.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 02.04.2025 и постановление от 05.08.2025, принять новый судебный акт – об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что суды необоснованно отклонили его доводы о том, что спорный земельный участок запрошен ООО «ТЭК» в аренду на новый срок под размещение нестационарного объекта (далее – НТО), фактически на участке находится объект капитального строительства, ООО «ТЭК» нарушило условия Договора аренды от 01.04.2024. По мнению Комитета, данные обстоятельства препятствуют заключению договора аренды земельного участка на новый срок по правилам пункта 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ). Также Комитет ссылается на то, что оспариваемые договоры нарушают публичные интересы, в связи с чем подлежат признанию ничтожными.

В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы жалобы. Также доводы жалобы поддержали представители ККИ и Учреждения. Представители ООО «ТЭК» и ООО «Алмаз» просили оставить судебные акты в силе, считая их законными и обоснованными.

Управление Росреестра извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) и ООО «ТЭК» был заключен договор от 21.05.2008 № 22/ЗК-02450 (далее - Договор от 21.05.2008) аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 11 (у дома 424), с кадастровым номером 78:38:22120:1018 площадью 1319 кв. м (далее - Участок) для использования под размещение павильона-кафе (далее – Павильон-кафе) без права возведения объектов недвижимости сроком действия по 15.04.2011.

Дополнительным соглашением от 30.04.2013 срок действия Договора от 21.05.2008 продлен до 21.04.2018. Также данным дополнительным соглашением уточнен пункт 2.1 Договора от 21.05.2008. Согласно данным уточнениям Участок предоставляется для размещения временного Павильона-кафе без права возведения объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункту 6.1 Договора от 21.05.2008, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с данными положениями Договор от 21.05.2008 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

ООО «ТЭК» направило в адрес Учреждения обращения от 29.08.2023 и 21.09.2023 (вх. Учреждения от 29.08.2023 № 04-15-40989/23-0-0 и от 21.09.2023 № 04-15-44973/23-0-0) о заключении нового договора аренды сроком на 5 лет в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 370-ФЗ).

По результатам рассмотрения обращения между Комитетом и ООО «ТЭК» 01.04.2024 были заключены Договор от 01.04.2024 аренды Участка для использования под размещение временного Павильона-кафе без права возведения объектов недвижимости сроком действия с 09.10.2023 по 08.10.2028 и соглашение о расторжении с 08.10.2023 Договора от 21.05.2008.

Впоследствии в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 02.05.2024 произведена регистрация за номером 78:38:0022120:1018-78/011/2024-13 перехода права аренды по Договору от 01.04.2024 к ООО «Алмаз».

Полагая, что Договор от 01.04.2024 является недействительной сделкой в силу его ничтожности, поскольку противоречит положениям подпунктов 3, 5, 6 пункта 21.1 статьи 3 Закона №137-ФЗ и нарушает публичные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводам, что временный Павильон-кафе не относится к объектам, размещение которых возможно без предоставления земельного участка в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); факт того, что временный Павильон-кафе является объектом капитального строительства (самовольной постройкой) не доказан; на дату обращения Обществом с заявлением о возможности рассмотрения заключения нового договора аренды (29.08.2023) какие-либо акты в отношении спорного объекта о выявленных нарушениях отсутствовали. С учетом недоказанности нарушений пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ суды в удовлетворении иска отказали.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, отзыва на нее и возражений на отзыв, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Закона № 127-ФЗ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Закона № 370-ФЗ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на 5 лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, при условии, что: 1) заключение нового договора аренды такого земельного участка с данным арендатором без проведения торгов не может осуществляться в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ; 2) цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны целям использования земельного участка по ранее заключенному договору аренды такого участка; 3) земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства; 4) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у него отсутствует задолженность по арендной плате за два и более периода уплаты арендной платы, предусмотренных ранее заключенным договором аренды; 5) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; 6) такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения НТО, рекламных конструкций или иных объектов, которые в соответствии с главой V.6 ЗК РФ могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута; 7) такой земельный участок испрашивается арендатором не для использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение НТО на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения НТО в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 381-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 2 Закона № 381-ФЗ под НТО понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

НТО предназначены для осуществления торговой деятельности - вида предпринимательской деятельности, связанной с приобретением и продажей товаров (пункт 1 статьи 2 Закона № 381-ФЗ).

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения НТО, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В пункте 19 утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (в действовавшей в момент заключения спорного договора редакции) значились нестационарные объекты для оказания услуг общественного питания (сезонные (летние) кафе предприятий общественного питания).

Поскольку вышеуказанные нестационарные объекты имеют понятие сезонности, и аренда за указанные объекты оплачивается исключительно за летний период, а Договорами от 21.05.2008 и 01.04.2024 предусмотрена ежеквартальная арендная плата, суды пришли к выводу, что Павильон-кафе не относится к нестационарным объектам для оказания услуг общественного питания (сезонные (летние) кафе предприятий общественного питания).

В свою очередь, отношения, связанные с размещением нестационарных торговых объектов (далее - НТО) на землях и земельных участках, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также на землях и земельных участках, находящихся на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, регулируются Законом Санкт-Петербурга от 08.04.2015 № 165-27 «О размещении нестационарных торговых объектов» (далее - Закон Санкт-Петербурга № 165-27).

В силу статьи 2 названного Закона предоставление хозяйствующим субъектам права на размещение НТО в местах, определенных схемой размещения НТО, осуществляется на основании договора, заключаемого по результатам аукциона либо в случаях, предусмотренных данным Законом, без проведения аукциона, за исключением отдельных случаев.

Суды не дали оценку тому обстоятельству, включен или нет Участок в схему НТО, в то время как Комитет ссылался на то, что Участок включен в схему НТО, в связи с чем не может быть предоставлен в аренду в других целях использования.

Отклоняя доводы Комитета о том, что Павильон-кафе является капитальным строением, суды сослались на то, что по данным выписки из инвентарного дела о технических характеристиках Павильона-кафе с поэтажным планом по состоянию на 18.12.2009 последний представляет собой временное нежилое строение общей площадью 518,9 кв. м 2009 года постройки. Актом приемки от 30.04.2009, утвержденным заместителем главы администрации Курортного района Санкт-Петербурга - председателем районной инженерно-строительной межведомственной комиссии ФИО7 принят и введен в эксплуатацию объект некапитального строительства (временный павильон кафе) (далее - Акт приемки). При этом из представленного ООО «ТЭК» поэтажного плана Павильона-кафе, подготовленного кадастровым инженером ФИО8 02.12.2024, следует его полная идентичность плану этажей Павильона-кафе от 18.12.2009.

В отсутствие доказательств обратного суды пришли к выводу о том, что спорный Павильон-кафе является тем же, который введен в эксплуатацию Актом приемки от 30.04.2009.

Вместе с тем, суды не дали оценку тому обстоятельству, что согласно ведомости инвентаризации земельного участка от 24.10.2023 площадь Павильона-кафе составляет 635 кв.м, согласно составленному ККИ акту обследования земельного участка от 16.08.2023 – 600 кв.м.

В отсутствие исследования причин расхождения площади Павильона-кафе в имеющихся в материалах дела документах вывод судов о том, что спорный Павильон-кафе тот же, который введен в эксплуатацию Актом приемки от 30.04.2009, является преждевременным.

Также судами не дана оценка представленным в материалы дела актам обследования земельного участка от 30.11.2023, 21.11.2024, заключению Учреждения от 25.11.2024, в которых указано на то, что Павильон-кафе обладает признаками капитальности.

В свою очередь, с учетом положений подпункта 1 пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ факт капитальности Павильона-кафе является существенным для рассмотрения настоящего спора. В связи с тем, что представленные в материалы дела доказательства носят противоречивый характер и не позволяют с достаточной степенью достоверности установить данный факт, ООО «Алмаз» обоснованно заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Отказывая в назначении судебной экспертизы, суды сослались на то, что Комитет возражал против ее назначения. Данные процессуальные действия суда не могут быть признаны соответствующими положениям статьи 82 АПК РФ, поскольку для назначения экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле, согласие остальных не требуется.

В части указания апелляционного суда на то, что Комитет своими действиями после заключения Договора аренды от 01.04.2024 явным образом дал основание полагаться на действительность сделки, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Договор аренды от 01.04.2024 был заключен должностным лицом Учреждения на основании доверенности, выданной Комитетом. В обоснование иска Комитет ссылается на то, что его представитель, действовавший на основании доверенности, совершил ничтожную сделку, противоречащую публичным интересам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, то есть имеет публичный характер, и этот порядок обязателен как для уполномоченного органа, действующего от имени публичного собственника, так и для лица, выступающего на стороне арендатора. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор не лишен возможности оценить соблюдение предусмотренного законом порядка заключения конкретного договора и в случае нарушения действующих норм несет риск наступления соответствующих последствий наряду с уполномоченным органом. Норма, изложенная в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, не может быть истолкована в таком смысле, в каком она лишает арендодателя по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права оспаривать договор, заключенный с нарушением действующего законодательства.

Также суд кассационной инстанции отмечает, что спор о недействительности договора цессии рассмотрен в отсутствие в материалах дела данного документа.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу отсутствия необходимых для исследования и оценки доказательств полномочий лишен возможности устранить выявленные недостатки, судебные акты надлежит отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А56-74338/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий С.С. Салтыкова

Судьи Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин