Решение от 8 декабря 2025 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-180413/25-12-1322
г. Москва
09 декабря 2025 года.
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 декабря 2025 года

Арбитражный суд в составе:

рассмотрел в судебном разбирательстве дело по заявлению:

к ответчику: ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>)

Председательствующего судьи Чадова А.С.

протокол судебного заседания составлен секретарем Васильевой В.В.

ООО «Управляющая компания «Контрольная точка – уюта и безопасности» (ИНН <***>)

3-и лица: 1) ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», 2) АО «ПОЛИТЕХСТРОЙ-СВАРГО», 3) ООО «Мариус ЖКХ Группа»

об обязании устранить недостатки строительства многоквартирного дома,

в заседании приняли участие: согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания «Контрольная точка – уюта и безопасности» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ППК «Фонд развития территорий» (далее - ответчик) об обязании устранить недостатки строительства многоквартирного дома.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам отзыва.

Третьи лица ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» и АО «ПОЛИТЕХСТРОЙ-СВАРГО» изложили свои позиции по спору.

Третье лицо ООО «Мариус ЖКХ Группа» представителей в судебное заседание не направило.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности представленные доказательства, суд посчитал требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ООО «Управляющая

компания «Контрольная точка – уюта и безопасности» (далее – Истец) с 26.10.2024 является управляющей организацией многоквартирным домом № 21, расположенным по адресу: Московская область, г. Одинцово, с. Лайково, мкр. Городсобытие (далее – Многоквартирный дом).

Застройщиком многоквартирного дома является Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № .RU50-20-24062-2023 от 26.05.2023.

Техническим заказчиком является ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», генеральным подрядчиком АО «Политехстрой-Сварго», предыдущей управляющей организацией ООО «Мариус ЖКХ Группа».

В процессе приемки Многоквартирного дома в управление и его последующей эксплуатации истцом выявлены многочисленные нарушения, допущенные Застройщиком при строительстве Многоквартирного дома.

07.05.2024 с участием предыдущей управляющей организации АО «ВК Комфорт», технического заказчика ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», а также генерального подрядчика АО «Политехстрой-Сварго» проведен комплексный осмотр, по итогам которого составлен дефектный акт.

Письмом от 22.07.2024 ответчику предложено устранить выявленные недостатки.

Ответным письмом (исх-12/1-7260 от 26.08.2024) ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий» указал, что часть недостатков возникла в связи с ненадлежащим качеством эксплуатации МКЖ в период с июня 2023 по июль 2024; часть недостатков не является строительным недостатком (дефектом) либо отсутствует описание недостатка (дефекта); по оставшейся части дефектов в виду отсутствия информации об их локализации требуется проведение комиссионного осмотра с участием представителей Управляющей компании, Генподрядчика и Технического заказчика в целях определения причин их возникновения. При подтверждении гарантийного случая, генеральный подрядчик устраняет недостаток (дефект) в установленные комиссией сроки.

Письмом от 03.10.2024 ответчику, генподрядчику и техническому заказчику предложено направить уполномоченных представителей для комиссионного осмотра выявленных нарушений.

13.11.2024 по итогам проведенного осмотра многоквартирного дома, совместно с сотрудниками ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», генеральным подрядчиком, выявлены многочисленные нарушения и дефекты, зафиксированные актом комиссионного обследования № 21.

18.12.2024 по итогам совместного осмотра выявлены нарушения и дефекты в системах противопожарной защиты, зафиксированные актом осмотра систем противопожарной защиты.

25.03.2025 в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием об устранении выявленных недостатков, которая оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец обратился в суд

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом

принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

При этом требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре может быть удовлетворено при условии, что данная обязанность предусмотрена законом либо договором.

Истец не доказал, каким образом были нарушены его права и законные интересы именно ответчиком.

Представитель истца заявил письменное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что назначение экспертизы является прерогативой суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон дела о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, и при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В рассматриваемом деле, принимая во внимание круг лиц, участвующих в деле, предмет заявленных требований, поскольку урегулирование разногласий в судебном порядке направлено на установление определенности в правоотношениях сторон при очевидном наличии разногласий, суд считает, что оснований для проведения экспертизы, предусмотренных ст. 82 АПК РФ, не имеется.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств, необходимых для разрешения данной категории споров, позволяет разрешить спор, возникший между сторонами.

В связи с тем, что судом не установлено обстоятельств, в силу которых для рассмотрения настоящего спора объективно необходимо проведение соответствующей экспертизы, ходатайство Истца о назначении по делу экспертизы отклонено судом.

Перечисленные в просительной части искового заявления требования об устранении недостатков носят абстрактный характер, не конкретизированы, отсутствуют сведения об их локализации, в связи с чем, являются не исполнимыми.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ при обращении в суд Истец обязан сформулировать предмет своих требований со ссылкой на законы и иные нормативно-правовые акты, нарушенные Ответчиком.

Соответственно, заявляя требование о выполнении работ по гарантийным обязательствам Истец должен указать какие именно работы должен, по его мнению, выполнить Ответчик.

Указанная обязанность обусловлена также ч. 2 ст. 169 АПК РФ о необходимости изложения судебного решения языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц, а также п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», согласно которому в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право.

Вместе с тем, истцом данное условие не выполнено.

Фондом были получены все разрешения по завершению строительства дома.

Многоквартирный дом по адресу Московская область, Одинцовский городской округ, <...> был введён в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № RU50-20-24049-2023.

Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ после завершения строительства указанный многоквартирный дом был передан в управление УК «Ценный ресурс» по договору. Затем был передан ООО «Мариус ЖКХ Групп», а затем АО «ВК КОМФОРТ».

В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и

безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Указанные в исковом заявлении недостатки, в случае их подтверждения, могли образоваться не по вине Ответчика, в результате механических повреждений и нормального износа в процессе эксплуатации с 2023 года, а также в результате неисполнения управляющей организацией своих обязанностей по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.

В частности, обязанность по устранению протечки кровли лежит на управляющей организации (в соответствии с п. 4.6.1.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки).

Как следует из п. 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц. Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п. 42 Правил).

По условиям договоров, заключенных между Истцом и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, в силу положений указанных Правил, а также Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» обязанность по осмотру и ремонту общего имущества лежит на управляющей организации, а не на застройщике, в связи с чем требования о текущем ремонте не законны.

По смыслу ч. 2 ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Фонд как застройщик в пределах гарантийного срока обязан устранять недостатки, которые были допущены в период строительства. В то время как обязанность по содержанию, в том числе текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в силу ст. 162 ЖК РФ и вышеуказанных подзаконных нормативно-правовых актов лежит на управляющей организации, то есть на Истце.

Многие из указанных Истцом недостатков носят механический характер, что свидетельствует об их образовании после ввода МКД в эксплуатации, не по вине застройщика.

Суд полагает, что требования Истца являются неисполнимыми в срок, заявленный Истцом.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» устанавливает общие принципы закупки товаров, работ, услуг и основные требования к закупке товаров, работ, услуг государственными корпорациями, государственными компаниями, публично-правовыми компаниями, субъектами естественных монополий,

организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, обращения с твердыми коммунальными отходами, автономными учреждениями, а также хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов.

Организационно-правовой формой Фонда является публично-правовая компания, имущество которой формируется за счет взносов Российской Федерации.

В связи с чем, для исполнения решения суда необходимо проведение закупочной процедуры на заключение договора на выполнение работ.

Учитывая изложенное, исполнение судебного акта в установленный 30-дневный срок является невозможным.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о возможности удовлетворения заявленных требований.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за судебной защитой нарушенного права, будучи, в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанным доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12, другими нормами Гражданского кодекса и иными законами.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом, избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Судом установлено, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а заявленный предмет иска и способ защиты нарушенного права не соответствует основанию иска, обстоятельствам и характеру нарушений его права, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 8, 9, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, 259 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «Управляющая компания «Контрольная

точка – уюта и безопасности» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый Арбитражный апелляционный суд в

течении одного месяца со даты его принятия.

Судья: А.С.Чадов