Решение от 18 апреля 2019 г. по делу № А32-38203/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-38203/2017

г. Краснодар«18» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 18 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-38203/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 317237500046969 ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Росреестра по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью «Базис» (ИНН <***> ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2019), представителя ИП ФИО1 – ФИО3 (по доверенности от 28.02.2018),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 в размере 109 697,29 рублей за период с 01.10.2016 по 31.07.2017, а также пени в размере 5 006 рублей 50 копеек; расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854, заключенного администрацией и предпринимателем; обязании освободить и вернуть администрации земельный участок общей площадью 439 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, расположенный по проспекту имени Константина Образцова, 2/Б, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Определением от 06.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 взыскана с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 в размере 109 697 рублей 29 копеек за период с 01.10.2016 по 31.07.2017, пеня в размере 5 006 рублей 50 копеек. Договор аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, по проспекту имени Константина Образцова, 2/Б, расторгнут. Предприниматель обязан освободить и возвратить администрации муниципального образования город Краснодар путем подписания акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, по проспекту имени Константина Образцова, 2/Б.

При принятии данного решения суд руководствовался следующим. Администрацией и ООО «Базис» заключен договор от 09.06.2014 №4300020854 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, по проспекту имени Константина Образцова, участок предоставлен для организации подъездов. Основанием заключения договора аренды явилось постановление администрации от 27.05.2014 №3404 о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м для организации подъездов. По договору от 27.03.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №4300020854 от 09.06.2014 ООО «Базис» передало ФИО1 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м. Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.09.2015, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2015, администрация обязана заключить с ФИО1 дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков с указанием на предоставление земельных участков для общественных зданий административного назначения. Соглашением от 09.12.2015 администрация и ФИО1 изменили пункт 1.3 договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка – общественные здания административного назначения. В соответствии с кадастровым паспортом от 02.12.2015 №2343/12/15-1378561 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 – общественные здания административного назначения. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27.09.2017 №23/001/102/2017-1651 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 зарегистрирована аренда в пользу ФИО1 В соответствии с представленным администрацией расчетом у ответчика имеется задолженность за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 в размере 109 697,29 рублей. Администрацией в адрес ответчика были направлены предписание об устранении нарушений от 29.11.2016 и уведомление от 05.06.2017 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором ответчику предлагалось в связи с непогашением задолженности по арендной плате подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок администрации. Ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате и пени. Также ответчиком не оспорен выполненный администрацией расчет по арендной плате и пене, не представлен контррасчет, не направлены отзыв или письменные возражения. Ни в одно из трех судебных заседаний ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таким образом, невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Поскольку ответчиком не доказано отсутствие задолженности по арендной плате, не оспорен выполненный администрацией расчет задолженности по арендной плате и пене, при этом ответчик не явился ни в одно из трех судебных заседаний, не обеспечил явку представителя и не представил отзыв или письменные возражения, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 по делу №А32-38203/2017 отменено, в иске отказано.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд руководствовался следующим. Земельный участок на дату подписания договора аренды предоставлялся для организации подъездов. Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.09.2015 вид разрешенного использования земельного участка определен как «общественные здания административного назначения», суд обязал администрацию внести соответствующие изменения в договора аренды. По решению Первомайского районного суда г. Краснодара подписано соглашения от 09.12.2015 N 1154 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2014 N 4300020854 земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования: общественные здания административного назначения и соответственно изменена арендная плата на 70584,57 руб. Согласно апелляционному определению от 20.10.2016 решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.09.2015, обязывающее стороны заключить дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования, устанавливающее завышенную арендную плату, отменено, дело направлено на новое рассмотрение. 27.12.2016 решением Первомайского районного суда г. Краснодара в изменении вида разрешенного использования отказано. Решение вступило в законную силу. 16.01.2018 Первомайским районным судом г. Краснодара вынесено определение о повороте исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, согласно которому аннулировано дополнительное соглашение к договору аренды по которому администрацией муниципального образования г. Краснодар исчислялась сумма задолженности. С учетом проведенного судом апелляционной инстанции анализа фактических взаимоотношений сторон следует, что за период до 01.01.2017 стоимость земельного участка подлежит определению на основании представленного в материалы дела отчета N МД-14-36-004 и составляет 933999 руб. Согласно представленным в материалы дела чекам ордерам от 09.09.2016 ответчиком оплачена арендная плата по договору №4300020854 от 09.06.2014 за период с 01.12.2015 по 31.07.2017 в размере 87074,13 руб. и пени в размере 3803,65 руб. Таким образом, задолженность за спорный период по оплате арендных платежей у ответчика отсутствует. В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции установил, что ответчик 09.09.2016 оплатил 90877,78 руб., когда всего размер арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.07.2017 составил 37930,20 руб., таким образом, фактически на стороне ответчика вплоть до 31.07.2017 была переплата. Ответчик, действуя разумно, произвел переплату за спорный период, ввиду чего за указанный период, с учетом существовавших на данный момент разногласий в части расчетов, действия ответчика нельзя признать грубым и существенным нарушением договора.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2018 по делу № А32-38203/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее.

Суд первой инстанции при разрешении спора пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с главы хозяйства в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки, расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю. При этом суд первой инстанции не учел представленный администрацией в материалы дела акт осмотра земельного участка от 30.08.2016 № 2318 (с приложенным фотоматериалом), согласно которому участок частично используется для подъезда к жилым многоквартирным домам, на его части произрастают декоративные растения. Апелляционный суд, исходя из представленных ответчиком документов о внесении арендных платежей, а также определения от 16.01.2018 о повороте исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, признал, что у главы хозяйства отсутствует задолженность по договору аренды, поэтому отказал в его расторжении и возврате земельного участка арендодателю. При этом суд апелляционной инстанции не учел содержание судебных актов, которыми было отменено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015. В них указано, что спорные земельные участки фактически являются подъездными путями от перспективно развивающегося жилого района к основным городским магистралям. В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск. Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Вместе с тем разрешая спор из договора аренды от 09.12.2009 № 4900005484, судебные инстанции не исследовал его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, не выяснили вопрос о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования. Между тем, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения исковых требований администрации (о взыскании с главы хозяйства арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка).

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, определением от 21.01.2019 привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, общество с ограниченной ответственностью «Базис» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Тем же определением принят к производству встречный иск предпринимателя к администрации города Краснодара.

Во встречном иске предприниматель просил взыскать с администрации переплату арендной платы за землю по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 за период с 01.12.2015 по 12.03.2018 в размере 27 034 рубля 68 копеек.

В ходатайстве от 06.02.2019 предприниматель заявил об уточнении исковых требований по встречному иску, просил взыскать с администрации переплату арендной платы за землю по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 за период с 01.12.2015 по 31.07.2017 в размере 52 947,58 рублей.

Встречный иск обоснован тем, что расчет арендной платы должен производиться исходя из первоначально указанного в договоре вида разрешённого использования земельного участка «для организации подъездов». В соответствии с первоначальным видом разрешенного использования земельного участка ежегодная сумма арендной платы составляла 14 009 рублей 99 копеек. Фактически оплачена сумма арендной платы в размере 87 074 рубля по арендной плате и 3 803 рубля 65 копеек пени, а всего 90 877 рублей 78 копеек. Переплата арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.07.2017 составила 52 947 рублей 58 копеек.

Определением от 06.02.2019 удовлетворено ходатайство об уточнении встречного иска.

В судебном заседании, состоявшемся 13.03.2019, представитель администрации настаивал на удовлетворении исковых требований. Представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении встречного иска и просил отказать в иске администрации в полном объеме.

Представитель департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара участвовал ранее в судебных заседаниях 06.02.2019 и 27.02.2019.

ООО «Базис», считающееся извещенным о времени и месте судебного заседания (возврат почтовых конвертов с определениями суда за истечением срока хранения), явки представителя не обеспечило.

В отзыве от 06.02.2019 и в письменном ходатайстве от 26.02.2019 Управление Росреестра по Краснодарскому краю просило рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Договор аренды №4300020854 от 09.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 был заключен администрацией и ООО «Базис» на основании постановления администрации от 27.05.2014 №3404, положений статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок согласно пункту 1.3 договора был предоставлен для организации подъездов.

В соответствии с постановлением администрации от 27.05.2014 №3404 «О разделе земельного участка по улице имени Яна Полуяна и улице имени Тургенева, жилой район «Солнечный» в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м для организации подъездов по улице имени Яна Полуяна и улице имени Тургенева разделен на земельные участки для организации подъездов по улице им. Яна Полуяна и улице им. Тургенева, в результате такого раздела также образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м.

Из данного постановления следует, что на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 18.02.2005 №15-з «О предоставлении земельных участков в городе Краснодаре в аренду ЗАО агрофирма «Солнечная» закрытому акционерному обществу агрофирме «Солнечная» был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 37 001:0576 площадью 464 745 кв. м для строительства жилого микрорайона в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, заключен договор аренды земельного участка государственной собственности от 18.02.2005 №000000826. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.07.2010 №97-з образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м, для организации подъездов по ул. им. Яна Полуяна и ул. им. Тургенева, жилой район «Солнечный» в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. В соответствии с договором №77 от 04.02.2013 права и обязанности по договору аренды от 18.02.2005 №0000000826 на земельный участок для организации подъездов с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв.м были переданы ООО «Базис». В соответствии с соглашением от 25.06.2012 о переводе на муниципальное образование город Краснодар прав и обязанностей по договору аренды от 18.02.2005 №0000000826 администрация муниципального образования город Краснодар приняла на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.02.2005 №0000000826. ООО «Базис» обратилось в администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м для организации подъездов по улице имени Яна Полуяна и улице имени Тургенева, жилой район «Солнечный» в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с кадастровым паспортом от 24.12.2013 №2343/12/13-1131948 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв.м является «для организации подъездов».

По договору от 27.03.2015 ООО «Базис» передало ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв.м с разрешенным использованием – для организации подъездов.

Как видно из материалов реестрового дела земельного участка, предоставленного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО агрофирма «Солнечная» на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 18.02.2004 №15-з был заключен договор от 18.02.2005 №000000826 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 37 001:0576 для строительства жилого микрорайона, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 18.02.2005 №15-з «О предоставлении земельных участков в городе Краснодаре в аренду ЗАО агрофирме «Солнечная» прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО агрофирма «Солнечная», с его согласия, на земельные участки общей площадью 549 841 кв. м, предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 37 001:576, для использования в соответствии с градостроительной документацией.

Постановлением администрации города Краснодара от 23.04.2014 №2582 утвержден проект планировки микрорайона «Солнечный» в границах улиц им. Яна Полуяна, им. Ковалева, им. Симиренко, Памяти Чернобыльцев в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с данным проектом планировки микрорайона, как следует из упомянутого постановления, предусматривается зонирование территории на коммерческую, инженерно-транспортную зону, зеленую зону, зону детских дошкольных учреждений, общественных зданий. Архитектурно-планировочная концепция предусматривает формирование нового крупного района с коммерческими предприятиями и новыми кварталами массового жилищного строительства в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, обеспеченного всеми элементами транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Основной планировочной осью являются магистрали по ул. им. Яна Полуяна, им. Ковалева, им. Симиренко, которые связывают проектируемую территорию с другими частями города, охватывают общий рассматриваемый участок с северо-запада на юго-восток.

В соответствии с кадастровой выпиской от 15.02.2013 №2343/12/13-124126 (том 3 дела, материалы реестрового дела) исходный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м с разрешенным использованием «для организации подъездов» представлял по конфигурации границ территорию в виде главной дороги и отходящих от этой дороги подъездов.

Аналогичная конфигурация границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 приведена и в кадастровом паспорте от 17.05.2010 №2343/12/10-378059 (том 5 дела, материалы реестрового дела).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв.м, предназначенный для организации подъездов, был образован на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.07.2010 №97-з «О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности, расположенных в городе Краснодаре»

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 площадью 19 149 кв. м с разрешенным использованием «для организации подъездов» был приобретен ООО «Базис» по договору от 04.02.2013 №77 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.02.2005 №0000000826, заключенному с ЗАО «Кубань Инвест».

Права арендодателя по договору аренды земельных участков от 18.02.2005 №0000000826 переданы департаментом имущественных отношений Краснодарского края администрации муниципального образования город Краснодар по соглашению от 25.06.2012, заключенному департаментом и администрацией.

ООО «Базис» обратилось в администрацию города Краснодара с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:1294, на вновь образованные земельные участки, в том числе, с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, в связи с чем, администрацией было принято постановление от 27.05.2014 №3404 «О разделе земельного участка по улице имени Яна Полуяна и улице имени Тургенева, жилой район «Солнечный» в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

Из материалов реестрового дела земельного участка также следует, что администрацией и ФИО1 было заключено соглашение от 09.12.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854, которым во исполнение решения Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015 №2-16720/15, апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2015 №33а-25786/2015, пункт 1.3 договор аренды был изложен в новой редакции, в соответствии с которой участок предоставляется с видом разрешенного использования «общественные здания административного назначения», также изменен расчет арендной платы.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 20.10.2016 указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В апелляционном определении от 20.10.2016 судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда указала, что по проекту планировки территории микрорайона «Солнечный», утвержденному постановлением АМО Краснодара от 23.04.2014 №2582 «Об утверждении корректировки проекта планировки микрорайона «Солнечный» в границах улиц им. Яна Полуяна, им. Ковалева, им. Симиренко, Памяти Чернобыльцев в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», данные земельные участки расположены на территории общего пользования и согласно постановлению администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 №6993 «Об утверждении автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» включены в перечень дорог местного значения муниципального образования город Краснодар.

Арбитражный суд считает необходимым отметить, что в материалах реестрового дела спорного земельного участка представлено постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 №6993 «Об утверждении Перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» (том 3, материалы реестрового дела).

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 27.12.2016 в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

Оставляя решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 27.12.2016 без изменения, судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в определении от 26.09.2017 указала, что спорные земельные участки фактически являются подъездными путями от перспективного развивающегося микрорайона к основным магистралям, основной планировочной осью являются магистрали по ул. им. Яна Полуяна, им. Ковалева, им. Симиренко, которые связывают проектируемую территорию с другими частями города.

Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 16.01.2018 произведен поворот исполнения решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.09.2015, указано, что данное определение является основанием для изменения вида разрешенного использования земельных участков, в том числе с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, на первоначальный вид разрешенного использования – для организации подъездов, а также для аннулирования дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, заключенных администрацией с ФИО1 на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.09.2015.

Администрация рассчитала задолженность предпринимателя по арендной плате и пене исходя из вида разрешенного использования «общественные здания административного назначения». Об изменении исковых требований в связи с приведением земельного участка к виду разрешенного использования «для организации подъездов» администрация не заявила.

Определением от 21.01.2019 арбитражный суд обязал администрацию произвести процессуальный (не являющийся уточнением) перерасчет исковых требований с учетом определения Первомайского районного суда г. Краснодара от 16.01.2018 о повороте исполнения решения суда, однако в письменных возражениях от 06.02.2019 администрация сообщила суду, что произвести перерасчет с применением вида разрешенного использования – подъездные пути не представляется возможным, поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена исходя из вида разрешенного использования – здания административного назначения, кадастровой палатой после определения Первомайского районного суда от 01.09.2015 не вносились изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка исходя из вида разрешенного использования «подъездные пути», а отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 администрация не располагает.

Предприниматель определяет размер арендной платы исходя из вида разрешенного использования «для организации подъездов» и в соответствии с расчетом, изложенным в первоначальном приложении к договору аренды земельного участка, в котором размер годовой арендной платы составил 14 009,99 рублей и рассчитывается от рыночной стоимости земельного участка. Также предприниматель указывает, что кадастровая стоимость земельного участка была установлена с января 2017 года. Из приложенного к уточнениям по встречному иску расчета предпринимателя видно, что за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 расчет годовой арендной платы производится им от рыночной стоимости земельного участка 933 999 рублей с применением ставки 1,5%, 2,5% и коэффициентов инфляции, за период с 01.01.2017 по 31.07.2017 им применяется кадастровая стоимость в размере 553 420 рублей и ставка 2,5%. Общий размер арендной платы за весь указанный период по расчету предпринимателя составил 37 930,2 рублей. При оплате арендных платежей и пени всего на сумму 90 877 рублей 78 копеек переплата составила 52 947 рублей 58 копеек.

По определению суда был проведен осмотр спорного земельного участка.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 04.03.2019 №509, выполненным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м находится внутри частично огражденной территории, заасфальтирован, используется для организации проезда; на части участка на момент осмотра был припаркован автотранспорт; на части участка произрастают деревья, трава.

Из приложенных к акту осмотра фотоматериалов видно, что земельный участок представляет собой часть улицы, прилегающей к многоквартирному жилому дому, на участке припаркованы автомобили у входа в подъезд многоквартирного жилого дома, участок заасфальтирован и с одной стороны ограничен зелеными насаждениями, с другой стороны примыкает к подъезду многоквартирного жилого дома. Также на участке имеется канализационный люк поблизости от многоквартирного жилого дома.

Из анализа данных фотоматериалов суд делает вывод о том, что спорный земельный участок не обозначен на местности определенными границами или указателями, является частью улицы, прилегающей к многоквартирному жилому дому, и используется для выезда из многоквартирного жилого дома и парковки автомобилей, также по участку проходят подземные коммуникации, о чем свидетельствует канализационный люк.

Какие-либо признаки фактического владения и использования земельного участка ФИО1 отсутствуют, владение и пользование этим участком ФИО1 из акта осмотра и фотоматериалов не усматривается. Более того, с учетом того, что этот участок является по сути асфальтированной улицей (проездом), открытой для неограниченного круга лиц и используемой главным образом жильцами прилегающего многоквартирного дома, суд считает, что предмет договора аренды в данном случае фактически отсутствует, поскольку предпринимателю не предоставлен администрацией в исключительное владение и пользование земельный участок. Часть улицы предметом договора аренды быть не может. Такая территория не может быть чисто физически выделена и предоставлена в исключительное владение и пользование конкретному лицу, с тем, чтобы он мог осуществлять правомочия арендатора земельного участка.

Предоставление в аренду предпринимателю земельного участка с видом разрешенного использования «для организации подъездов» является неправомерным, поскольку направлено на введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных земельных участков территорий общего пользования, предназначенных для транспортного обеспечения вновь построенного микрорайона, многоквартирных жилых домов. Предоставление земельного участка «для организации подъездов» в аренду лишено какого-либо смысла для арендатора такого земельного участка, поскольку не позволяет ему владеть и пользоваться определённым земельным участком, улица предметом договора аренды быть не может, тем более улица, используемая в качестве проезжей части от многоквартирного жилого дома и стоянки автомобилей жильцов.

На публичной кадастровой карте в сети Интернет видно, что спорный земельный участок представляет собой часть асфальтированной улицы, прилегает к многоквартирному жилому дому.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым. Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, заключенному администрацией города Краснодара и ООО «Базис», как направленного на предоставление территории, предназначенной для организации подъездов к многоквартирным жилым домам в строящемся микрорайоне, в аренду коммерческой организации (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, права и обязанности арендатора земельного участка по такому договору к ФИО1 по договору от 27.03.2015 об уступке прав и обязанностей арендатора перейти не могли.

Поскольку у ФИО1 не возникло право аренды земельного участка, и данный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду ни в силу законодательного запрета на распоряжение территориями общего пользования, ни в силу фактического местоположения и особенностей земельного участка, который представляет собой часть сплошной асфальтированной территории улицы, используемой как подъезд к многоквартирному жилому дому и стоянка припаркованных у этого дома автомобилей, у предпринимателя отсутствовала возможность фактического владения и пользования таким земельным участком.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация не выполнила, и не могла выполнить, обязательства арендодателя по предоставлению арендатору во владение и пользование конкретного земельного участка, разрешенное использование спорного земельного участка «для организации подъездов» исключает саму возможность его использования конкретным лицом в качестве арендатора в собственных коммерческих интересах.

Поскольку спорный земельный участок не мог быть предметом договора аренды как в силу законодательного регулирования режима земель общего пользования, так и в силу физической невозможности передачи во владение и пользование конкретному лицу части территории улицы, ведущей от многоквартирных жилых домов к городским транспортным магистралям, у предпринимателя не возникла обязанность оплачивать администрации пользование таким земельным участком, а у администрации отсутствует право требовать внесения арендных платежей за несостоявшееся и невозможное – как юридически так и физически – пользование проезжей частью улицы.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, поскольку недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут; отказать в удовлетворении исковых требований в части обязания ФИО1 освободить и вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 площадью 439 кв. м путем подписания акта приема-передачи земельного участка, поскольку земельный участок в фактическом владении и использовании, освоении ФИО1 не находится, участок представляет собой часть территории улицы, покрыт асфальтированным мощением, используется для проезда к многоквартирному жилому дому, не огражден, признаков его коммерческой эксплуатации ФИО1 не установлено. Также суд не находит оснований для взыскания с ФИО1 в пользу администрации задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 и пени, поскольку фактически участок ФИО1 передан не был, проезжая часть улицы чисто физически не может быть передана муниципальным образованием в аренду конкретному лицу по отдельному договору аренды, право аренды у ФИО1 не возникло, какое-либо фактическое владение и пользование таким участком ФИО1 не осуществлял и осуществлять не мог.

В судебном заседании 13.03.2019 представитель администрации на вопрос суда пояснил, что поддерживает первоначальные исковые требования, исковые требования не уточняет.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов.

Принимая во внимание волю администрации на прекращение договора аренды и возврат земельного участка, учитывая недействительность (ничтожность) договора аренды как заключенного в нарушение земельного законодательства, регулирующего режим территорий общего пользования, и отсутствие на стороне арендатора владения и пользования земельным участком, суд считает возможным применить по своей инициативе последствия недействительности договора аренды земельного участка в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка, внесенной на основании недействительного (ничтожного) договора аренды, а потому недостоверной и подлежащей исключению из реестра.

Поскольку предприниматель спорным земельным участком не владеет, хозяйственное освоение не осуществляет, оснований для применения исков, направленных на истребование у него земельного участка, не имеется, в связи с чем, единственным последствием недействительности ничтожного договора аренды в данном случае является аннулирование в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 арендой.

В судебном заседании 27.02.2019 на вопрос суда ФИО1 пояснил, что земельным участком не пользуется, участок заасфальтирован, на участке расположена парковка возле многоквартирного дома, которая ФИО1 не организована, фактически участок используется жителями многоквартирного дома под парковку. Ранее участком ФИО1 также не пользовался. Участок ФИО1 не асфальтирован, денежные средства от парковки ФИО1 не получает. Коммерческое использование парковки ФИО1 не осуществляет.

Поскольку у предпринимателя не возникло право аренды земельного участка и предпринимателю не был предоставлен фактически земельный участок, пригодный для использования в качестве предмета аренды, участком предприниматель фактически не пользовался, не владел и, исходя из физического состояния участка как проезжей части улицы, он таким участком владеть и пользоваться объективно не мог, суд считает обоснованным встречные исковые требования предпринимателя, направленные на взыскание с администрации уплаченных предпринимателем арендных платежей, которые в такой ситуации составляют неосновательное обогащение администрации (статьи 1102 – 1105 ГК РФ).

Взыскание с администрации в пользу предпринимателя арендных платежей в данном случае применительно к обстоятельствам настоящего спора носит именно реституционный характер, поскольку проезжая часть улицы не может быть предметом аренды и администрация не предоставила предпринимателю возможности владеть и пользоваться предметом договора, арендное владение и пользование земельным участком предпринимателем не осуществлялось и осуществляться физически не могло.

Суд не может выходить за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем, взысканию с администрации подлежит указанная в уточненных требованиях по встречному иску сумма в размере 52 947 рублей 58 копеек, которая не превышает общий размер произведенных предпринимателем арендных платежей (90 877 рублей 78 копеек).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство от 06.02.2019 об уточнении требований по встречному иску удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 317237500046969 ИНН <***>) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854 за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 в размере 109 697 рублей 29 копеек, пени в размере 5 006 рублей 50 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2014 №4300020854, обязании освободить и вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 путем подписания акта приема-передачи земельного участка – отказать.

В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 арендой, зарегистрированной в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №4300020854 от 09.06.2014 (дата государственной регистрации аренды: 17.06.2014; номер государственной регистрации: 23-23-01/341/2014-070).

Взыскать по встречному иску с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***> ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования город Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 317237500046969 ИНН <***>) 52 947 рублей 58 копеек платежей по договору аренды от 09.06.2014 №4300020854 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, а также возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 2 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края, в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков