Решение от 3 марта 2025 г. по делу № А84-12858/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-12858/2024
04 марта 2025 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 18.02.2025.

Полный текст решения составлен 04.03.2025.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Технооптторг-Трейд" (49106, Украина, <...>, код ЕГРПОУ 31497076)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности;

от ответчика: не явился; 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился к Обществу с ограниченной ответственностью "Технооптторг-Трейд" с исковым заявлением, согласно которому просит:

взыскать задолженность по договору аренды земельного участка общей площадью 0,25 га (2500 кв.м), расположенного по адресу: <...> (район СМУ-624), за период с 22.12.2014 - 31.08.2024 в сумме 16 525 878,49 руб., из которых: арендная плата - 7 114 400,02 руб., пеня за просрочку оплаты – 6 327 921,35 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 3 083 557,12 руб.

расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.11.2007 общей площадью 0,2500 га. расположенного по адресу: <...> (район СМУ-624), заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ЗАО «Торговый дом «Аккумшина» правопреемником которого является Общество с ограниченной ответственностью Технооптторг-Трейд";

обязать Общество с ограниченной ответственностью Технооптторг-Трейд" с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,2500 га, расположенный по адресу: <...> (район СМУ-624) в пригодном для его дальнейшего использования состоянии.

Определением от 16.12.2024 суд принял исковое заявление к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 28.01.2025 суд завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В отсутствии ходатайств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения данного дела, а также во избежание нарушения процессуальных сроков, принимая во внимание полноту материалов дела, суд признал возможным рассмотреть его по существу.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

02.11.2007 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Аккумшина» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,25 га (2500 кв.м.), расположенного по адресу: <...> (район СМУ-624) (Далее - земельный участок).

Договор аренды зарегистрирован 18.12.2007 под № 2007/354 (Далее - Договор).

По данным Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований Министерства юстиции Украины, ЗАО «Торговый дом «Аккумшипа» (название изменялось на ПАО «Торговый дом «Аккумшина», ООО «Торговый дом «Аккумшина»), идентификационный код 31390519, прекратило деятельность 26.03.2015.

В то же время, у прекратившего деятельность юридического лица имеется правопреемник – ООО «Тсхнооптторг-Трейд» (идентификационный код 31497076, Украина, 41906, <...>).

ООО «Технооптторг-Трейд» является правопреемником ЗАО «Торговый дом «Аккумшина», таким образом к нему перешли все права и обязанности последнего.

Согласно п. 1.1 Договора, целевое назначение земельного участка-для строительства и обслуживания станции техобслуживания по Камышовому шоссе (район СМУ-624).

Договор заключен сроком на 25 лет (п. 3.1 Договора).

В соответствии с п. 4.1. Договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договор аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348 (далее - Методика), в размере 2,5 % (двух с половиной процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно п. 4.2. Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет:

а)      на период строительства: 159 175*0,025=3 979,40 грн.

б)      на последующий период: 795 876*0,025=19 897,00 грн.

В случае внесения в настоящий договор изменений в части увеличения срока строительств соответствующие изменения вносятся также в п. 4.2. Договора.

Арендная плата за землю оплачивается Арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца (п. 4.4. Договора).

В соответствии с п. 4.9 Договора, за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату.

Согласно п. 9.2.2. Договора, одним из обязанностей Арендатора является своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 Договора и ежегодно до 20 января, представлять Арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год.

Истец ссылается на то, что Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора аренды не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность за период 22.12.2014 - 31.08.2024 в размере 16 525 878,49 рублей по состоянию на 26.09.2024, из них:

арендная плата – 7 114 400,02 руб.;

пеня за просрочку оплаты – 6 327 921,35 руб.;

проценты за пользование чужими денежными средствами – 3 083 557,12 руб.

Согласно п. 12.8. Договора, за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора стороны несут ответственность.

В соответствии с п. 12.7 Договора, в случае если Арендатор в течение сроков, определенных в настоящем договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет Арендатора в порядке, определенном настоящим договором.

Согласно п. 11.3 Договора, действие договора прекращается путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.

Истец полагает, что в связи с расторжением договора аренды Ответчик обязан возвратить земельный участок собственнику по акту приема-передачи земельного участка в состоянии, не хуже того, в котором он его получили в аренду.

Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес Ответчика направлялось Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор № П/ЗУ-002515 от 26.09.2024 г. о необходимости исполнения обязательства по оплате задолженности в тридцатидневный срок.

Однако Ответчик, в установленный срок, никаких действий по исполнению в полном объеме взятых на себя обязательств по арендной плате по Договору аренды и штрафным санкциям не предпринял, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска, согласно следующего.

В соответствии с п. 6 решения Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя» (далее - решение СГС №7156) государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.

Согласно ст. 1 Закона Севастополя «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя» от 23.04.2014 №3-ЗС (далее - №3-3C) все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

Законом Севастополя «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» от 25.07.2014 №46-ЗС (далее - №46-ЗС) установлено, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности - все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя (пп. 4 п. 1 ст. 2 № 46-ЗС).

Ст. 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ст. 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя» (далее - №5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере землепользования согласно ст. 27 №5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории города Севастополя, осуществляет управление в области земельных отношений.

В соответствии со ст. 23 №5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.7, 1.8, 2.3, 3.4, 3.10 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП (текст опубликован на официальном портале http://sevastopol.gov.ru./), функции по управлению и распоряжению имуществом и землями города Севастополя, в том числе защиты прав и интересов города в этой сфере, возложены на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент).

Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, часть 4 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 3.1. Договора аренды, договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с п. 4.1. Договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договор аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348 (далее - Методика), в размере 2,5 % (двух с половиной процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка.

Из материалов дела следует, что ответчиком задолженность по аренде земельного участка в размере оплачена не была.

Исходя из этого, судом требования Департамента о взыскании задолженности в части основного долга за период с 22.12.2014 по 31.08.2024 в размере 7 114 400,02 руб. признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 6 327 921,35 руб.

На основании статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно статье 1 Закона Украины "О Национальном банке Украины" № 679-XIV от 20.05.1999 учетная ставка Национального банка Украины - это один из монетарных инструментов, с помощью которого Национальный банк Украины устанавливает для банков и других субъектов денежно-кредитного рынка ориентир по стоимости привлеченных и размещенных денежных средств.

Таким образом, начисление и взыскание пени в размере 120% годовых учетной ставки Национального банка Украины на сумму задолженности в рублях Российской Федерации противоречат как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.

Согласно статье 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом признается обоснованным требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 083 557,12 руб.

В соответствии со статьей 14 АПК РФ, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ и продолжают действовать по настоящее время.

Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

Судом признается обоснованным требование Истца о расторжении договора и возврате земельного участка арендатору в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, которое выражается в систематическом невнесении арендной платы.

Согласно части первой статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Часть 3 статьи 110 АПК РФ предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Технооптторг-Трейд» (49106, Украина, <...>, код ЕГРПОУ 31497076) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Севастополь) задолженность по договору аренды земельного участка от 02.11.2007 общей площадью 0,25 га (2500 кв.м), расположенного по адресу: <...> (район СМУ-624) за период с 22.12.2014 по 31.08.2024 в размере 7 114 400,02 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 083 557,12 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.11.2007 общей площадью 0,2500 га, расположенного по адресу: <...> (район СМУ624), заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ЗАО «Торговый дом «Аккумшина», правопреемником которого является Общество с ограниченной ответственностью «Технооптторг-Трейд».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Технооптторг-Трейд» (49106, Украина, <...>, код ЕГРПОУ 31497076) в течении тридцати календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,2500 га, расположенный по адресу: <...> (район СМУ-624) в пригодном для его дальнейшего использования состоянии.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Технооптторг-Трейд» (49106, Украина, <...>, код ЕГРПОУ 31497076) в доход федерального бюджета 376 980 рублей госпошлины.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья       

ФИО1