Решение от 8 сентября 2020 г. по делу № А56-101806/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101806/2019
08 сентября 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

индивидуального предпринимателя Федоров Сергей Владимирович (адрес: Россия 197136, д. Долговка, Ленинградская область, ул. Ленина д.31, ОГРН: 312471008000029);

о взыскании задолженности

с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛОТОС" (адрес: Россия 196128, Санкт-Петербург, Варшавская улица, дом 23 корпус 4 литер а, эт 2 пом 51 каб 51.8, ОГРН: );


при участии

представитель истца: ФИО3 действующей на основании доверенности от 11.07.2019

представителя ответчика: ФИО4 действующей на основании доверенности от 26.06.202; ФИО5 действующей на основании доверенности от 03.12.2019

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту именуемое – ФИО2) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее по тексту именуемое – ООО «Лотос»):

- задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019г. по 27.05.2019 г. в сумме 1167659,82 рублей по Договору аренды от 25.07.2017г. №1-Д нежилых помещений площадью 845 кв метров, расположенных в нежилом здания по адресу: Санкт-Петербург, <...> литер А

- возмещение ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта арендованных помещений в сумме 6086651,85 рублей;

- неполученного дохода в связи с невозможностью использовать помещения после их возвращения ответчиком в период с 28.05.2019 г. до 15.09.2019 г. в сумме 4 717 741,94 руб., всего.

Уточнения требований, заявленные письмом от 001.10.2019, были приняты судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, ООО «Лотос» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы в сумме 1343253, 76 рублей и о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 26433,00 рублей.

Представитель ФИО2 поддержал заявленные требования в полном объеме, представил в материалы дела документы, обосновывающие исковые требования, возражал против удовлетворения встречных требований ООО «Лотос».

Представители ООО «Лотос» против удовлетворения первоначальных требований возражал, не представил мотивированные возражения и контррасчет по стоимости восстановительного ремонта, заявленной истцом задолженности по арендной плате и неполученному доходу, поддержал встречные требования.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счел возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалах дела документов, 25.07.2012г. между ФИО2 (арендодателем) и ООО «Любавушка Ритейл Груп» (арендатором) заключен договор аренды части нежилого здания (далее по тексту – Договор), площадь арендуемого помещения 845 кв метров, по адресу: Санкт—Петербург, <...> литер А (далее по тексту – Помещений) сроком на 10 лет.

В день заключения договора сторонами был составлен и подписан Акт приема-передачи Помещений от Арендодателя к Арендатору, в котором указано удовлетворительное состояние Помещений и отсутствие претензий о его состоянии.

Арендуемые помещения в течение всего срока аренды использовались арендатором для розничной торговли: со стороны Санкт-Петербургского шоссе перед входом в большой торговый зал - под магазины и киоски различных субарендаторов; большой торговый зал и помещения за ним на бывшей сцене и за сценой– под сетевой продовольственный универсам «Полушка».

Сторонами 01.03.2017 г. было заключено дополнительное соглашение о передаче полномочий по начислению и получению переменной части арендной платы управляющей компании ООО «Проект Строй»

Стороны 13.11.2017г. заключили дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 22.08.2025г., в пункте 2 соглашения указана обязанность арендатора в срок до 31.12.2018г. осуществить ремонтные работы в здании в соответствии с графиком ремонтных работ магазинов сети, письменно уведомив арендодателя о дате и сроке проведения таких работ. Истец заявил, что ответчик не проводил ремонтные работы, ответчик не представил документов о проведении ремонтных работ.

Впоследствии 31.10.2018г. по трехстороннему соглашению к Договору аренды от 25.07.2012г., заключенному между ФИО2, первоначальным арендатором ООО «Любавушка Ритейл Груп» и новым арендатором ООО «Лотос», была произведена замена арендатора на ООО «Лотос» с переходом на него всех прав и обязанностей арендатора. При этом все арендованные помещения продолжали использоваться под те же магазины, в том числе помещения со стороны Санкт-Петербургского шоссе перед входом в большой торговый зал - под магазины и киоски субарендаторов, большой торговый зал и помещения за ним – для сетевого продовольственного универсама «Полушка»; не происходило освобождение арендованных помещений и передача их новому арендатору по акту приема-передачи.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации , в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, а статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации - случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации

Условиями договора аренды была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, так согласно пункту 8.3. Договора аренды, арендатор вправе отказаться от аренды помещений (всех или любой части/частей) при одновременном соблюдении им условий: арендатор предварительно письменно уведомил арендодателя о намерении расторгнуть Договор, с указанием предполагаемой даты расторжения Договора; такое уведомление было сделано арендатором не позднее одного месяца до момента, когда арендатор намерен расторгнуть договор; арендатор в полном объеме произвел уплату арендодателю арендной платы и иных платежей за период, предшествующий моменту полного или частичного расторжения договора.

Согласно пункту 7.1. Договора аренды, арендная плата за пользование помещений состоит из двух частей - постоянной части (пункт 7.2. Договора) и переменной части (пункт 7.7 Договора).

Согласно пункту 7.7. Договора аренды, ежемесячный размер переменной части арендной платы по договору составляет суммарная плата за все предоставляемые коммунальные услуги.

Согласно пункту 4.5. Договора аренды, арендатор в срок не позднее пяти календарных дней после окончания срока действия настоящего Договора, а также при его досрочном расторжении по основаниям, предусмотренным Договором и законом, освобождает Помещения от собственного оборудования, инвентаря и мусора и передает (возвращает) Помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата). Помещения возвращаются в том же состоянии, в котором они были получены по акту приема-передачи, с учетом нормального износа Помещений.

Согласно пункту 4.7. Договора аренды, в акте приема-передачи (возврата) констатируется санитарное и техническое состояние передаваемых Помещений; состав и исправность оборудования, установленного и находящегося в Помещениях, на момент их возврата. Подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) является основанием для окончательного расчета между сторонами (в том числе по возмещению стоимости неотделимых улучшений.)

Согласно пункту 6.1.11. Договора аренды, арендатор обязан в течение пяти дней после окончания или досрочного расторжения Договора освободить Помещения от инвентаря. Оборудования, товарно-материальных ценностей, иного имущества и мусора, принадлежащего арендатору и находящегося в Помещениях, и в тот же или на следующий за ним рабочий день передать Помещения арендодателю по акту приема-передачи. Помещения должны быть переданы в исправном состоянии, с учетом их нормального износа.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ООО «Лотос» 03.12.2018г. передало ФИО2 уведомление о досрочном расторжении с 29.03.2019г. Договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора с предложением явиться или обеспечить явку своего уполномоченного представителя 29.03.2019г. в 15 часов 00 мин. по месту нахождения Помещений для их приемки из аренды и подписания приемо-передаточных документов.

Как указывает представитель ФИО2 в нарушение пункта 8.3. Договора аренды, которым установлены условия, обязательные к исполнению при одностороннем отказе арендатора от договора аренды, арендатор не произвел в полном объеме арендодателю переменной части арендной платы до указанного им дня досрочного расторжения договора; переменная часть арендной платы за март 2019г. была оплачена только 04.06.2019 г.; кроме того, ООО «Лотос» продолжал занимать арендованные Помещения, не допускал в них арендодателя (ФИО2), ключи от Помещений были возвращены только 25.04.2019 арендодателю.

В судебном заседании в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были представлены доказательства передачи арендодателю арендованных помещений по акту приема-передачи; не представлены доказательства нахождения спорных помещений на дату расторжения договора в исправном состоянии.

Следует отметить, что заявление в Росреестр о государственной регистрации прекращения Договора аренды было подано только 16.07.2019 г., после чего 25.07.2019г. было произведено погашение ограничения (обременении) права собственности ФИО2 на арендованные Помещения.

Полагая, что Договор аренды не был расторгнут 29.03.2019г. по инициативе арендатора, так как не была соблюдена необходимая процедура расторжения договора, а помещения не были освобождены, ФИО2 заявил требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Возражения ООО «Лотос» о том, что представители ФИО2 не явились в указанное им время для приемки помещений, критически оценивается судом, принимая во внимание тот факт, что в материалы дела представлен акт о невозврате арендованного помещения от 29.03.2019, а также Акт от 25.04.2019 подтверждающий состояние помещении по состоянию на 25.04.2019.

Доказательства того, что ООО «Лотос» настаивал, а ФИО2 уклонялся от возврата помещений в материалы дела проставлены не были, в то время как письма подтверждающие намерение ФИО2 принять помещения от ООО «Лотос» в материалы дела представлены.

Состояние помещений подтверждается представленными в материалы дела заключением специалистов №3/19 от 15.07.2019г. и письменных консультациях специалистов от 05.03.2020г. и №2 от 23.07.2020г. указано, что все обнаруженные ими и описанные повреждения не являлись результатом нормального износа, но были причинены арендатором в процессе ненадлежащей эксплуатации арендованных помещений как самим арендатором, так и его субарендаторами, а также при ненадлежащем демонтаже торгового и инженерного оборудования при освобождении помещений; расчет восстановительного ремонта производился на основании плана Помещений, приобщенного к Договору аренды, в него включен демонтаж только тех перегородок, которые были над разрушенным полом сцены, по остальным перегородкам и стенам в расчет ущерба включен их косметический ремонт, после освобождения Помещений арендованных помещений и до их осмотра специалистами эти помещения не могли использоваться арендодателем ФИО2, поскольку находились в поврежденном, разрушенном состоянии, непригодном для эксплуатации; в расчет стоимости восстановительного ремонта включен ремонт тех повреждений фасада и внешних стен здания, эстакады, которые использовались только ответчиком.

Данные заключения документально не оспорены ООО «Лотос», ходатайство о проведении судебной экспертизы ООО «Лотос» в ходе судебного разбирательства не заявлял.

Документы, подтверждающие надлежащее состояние помещений по состоянию на 29.03.2019, ООО «Лотос» в материалы дела не представил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В подтверждения заявленной позиции, ФИО2 представлены фотографии состояния арендованных Помещений 29.03.2019г. в 15.00 час., дата и время фотографирования подтверждены заснятой в кадре газетой и протоколом нотариального осмотра этих фотографий на электронном носителе от 27.07.2020г., произведенных в порядке обеспечения доказательств на основании статьи 102 и статьи 103 Основ законодательства РФ о нотариате. На фотографиях зафиксировано, что арендованные помещения заполнены торговым и инженерным оборудованием, строительным мусором.

Данные фотографии оценены судом в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами.

ФИО2 заявлены требования о взыскании с ООО «Лотос» задолженности по арендной плате, рассчитанный после последнего периоды оплаты, с 01.03.2019 г. до 27.05.2019г., с учетом обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора и с учетом оплаты арендатором переменной части арендной платы после расторжения Договора, а также стоимости восстановительного ремонта в сумме 6086651,85 рублей.

Стоимость восстановительного ремонта подтверждена заключенным с ООО «Проект-Строй» и смета на производстве восстановительного ремонта Помещений, согласно заключению специалистов № 3/19 от 15.07.2019 г., платежные документы по оплате ремонтных работ и фотографии производства ремонтных работ.

Представленные документы ООО «Лотос» в порядке, предусмотренном статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспорены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Кроме того, ФИО2 заявлены требования о взыскании о неполученного им доходе в период с 28.05.2019г. до 15.09.2019г. в связи с невозможностью использовать помещения после их возвращения ответчиком в период с 28.05.2019г. до 15.09.2019г. из-за их поврежденного, разрушенного состояния, непригодном для эксплуатации. В подтверждение заявленной суммы в материалы дела представлен предварительный договор аренды Помещений от 28.05.2019г. с ООО «Аленушка» с условием заключить основной договор аренды после снятия с Помещений обременения в виде аренды по Договору от 25.07.2012 г. и проведения восстановительного ремонта Помещений, Соглашение истца с ООО «Аленушка» от 11.09.2019г. о прекращении предварительного договора аренды в связи с не проведением восстановительного ремонта Помещений.

Вместе с тем, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из позиции, изложенной в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд полагает, что действуя с должной осмотрительностью принимая во внимание состояние помещений, исходя из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение предварительного договора ФИО2, с целью заключения договора аренды, преждевременно, а требований о взыскании неполученного дохода необоснованно.

Удовлетворение требований ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате делает невозможным удовлетворение требований ООО «Лотос» ввиду их необоснованности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, суд, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО «Лотос», и возможности удовлетворения требований ФИО2 в части.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью ООО «Лотос» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате в сумме 1167659,82 рублей; стоимости ремонтных работ в размере 6086651,85 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50208,00 рублей, в удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Лотос» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.