Решение от 20 февраля 2020 г. по делу № А55-4535/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

20 февраля 2020 года

Дело №

А55-4535/2019

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2020 года. Полный текс решения изготовлен 20 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Похвинской К.Е.

рассмотрев в судебном заседании 13 февраля 2020 дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Департаменту управления имуществом г.о. Самара

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ИП ФИО3,

- ООО «Хлебница-Самара»,- ИП ФИО4,

- Администрации г.о. Самара,

- Департамента экономического развития, инвестиции и торговли Администрации г.о. Самара,

- Администрации Советского внутригородского района г.о. Самара,

о признании незаконными действий

при участии в заседании

от заявителя - предст. ФИО5 по дов. от 14.02.2019, диплом,

от заинтересованного лица – предст. ФИО6 по дов. от 11.12.2019, диплом,третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту управления имуществом г.о. Самара (с учетом уточнений), в котором просит признать незаконными действия Департамента управления имуществом городского округа Самара, выраженные в письме от 07.12.18 №15-07-30/42605 об отказе от договора №2553а-2012/2013 от 05.12.2012 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0902006:5 площадью 49,5 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, в районе жилого дома №144, вид разрешенного использования "под существующий временный павильон-магазин по реализации продуктов питания".

Обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара признать действующим договор №2553а-2012/2013 от 05.12.2012 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0902006:5 площадью 49,5 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, в районе жилого дома №144, вид разрешенного использования "под существующий временный павильон-магазин по реализации продуктов питания".

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица просит отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

Третье лицо ИП ФИО4 поддерживает позицию заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация Советского внутригородского района городского округа Самара поддерживает позицию департамента по основаниям, изложенным в отзыве, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Департаментом экономического развития, инвестиций и торговли Администрации городского округа Самара представлен в материалы дела отзыв, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Представители третьих лиц: ИП ФИО7, ООО «Хлебница – Самара», Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания третьи лица извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 05.12.2012 г. между Министерством имущественных отношений Самарской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № 2553а-2012/2013 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0902006:5 площадью 49,5 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, в районе жилого дома №144, вид разрешенного использования "под существующий временный павильон-магазин по реализации продуктов питания" (л.д. 45-53).

Согласно п. 2.1 договора, договор заключается сроком на один год с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Пунктом 2.2. договора, установлено, что в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, с 28.06.2012 г.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка заявитель продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о том, что, в силу положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ, данный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

05.12.2012 г. между Министерством и заявителем подписан акт приема-передачи земельного участка.

Земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена – на территории городского округа Самара.

Письмом от 07.12.18 № 15-07-30/42605 департамент уведомил ИП ФИО2 о расторжении договора аренды с 10.01.2019 г. в связи с неоднократным не исполнением арендатором обязательства по полной и своевременной оплате арендных платежей на основании п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 7.4. Договора (л.д. 62-63).

Не согласившись с действиями департамента, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Заявитель ссылается на незаконность действий заинтересованного лица в связи с тем, что Департамент в установленный правовыми актами срок не сообщил арендатору новые реквизиты для внесения арендной платы по договору, а также размер арендной платы, который ежегодно индексируется.

В дальнейшем департамент в нарушение пункта 3.4. договора производил начисление арендной платы в срок, не позволяющий арендатору внести арендную плату в установленный договором срок.

Также, предприниматель в обоснование требований, ссылаясь на положения пункта 1 ст. 621 ГК РФ, считает, что у него имеется преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, считает договор аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок. Указывает на фактическое использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, на своевременное внесение арендной платы, на исполнение арендатором своих обязанностей по договору.

Однако данные доводы заявителя не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Частью 2 статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Договор зарегистрирован 30.01.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 7.4 Договора при условии возобновления Договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, стороны вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Согласно статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом предусмотрено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные сроки.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Одним из способов прекращения договора аренды является реализация стороной по договору права на односторонний отказ от сделки. Департамент в установленном порядке предупредил предпринимателя об отказе от договора аренды за три месяца.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван каким-либо нарушением со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Как указано выше, предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с указанной даты в силу прямого указания закона права арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 (в редакции от 17.08.2017) № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» (далее - Постановление № 1) Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, Истец) наделен полномочиями по принятию решений о согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков или об отказе в согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленными для целей, не связанных со строительством (подпункт 8 пункта 2).

07.12.2018 Департаментом в адрес индивидуального предпринимателя направлено уведомление № 15-07-30/42605 об отказе от Договора с 10.01.2019 и обязании освободить арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, и сдать его по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктами 4.3.5., 4.3.6. Договора арендатор обязан после прекращения действия Договора в десятидневный срок передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи; в случае прекращения Договора, по требованию арендодателя освободить земельный участок от временных некапитальных объектов (движимого имущества).

Согласно выписке из ЕГРН от 19.02.2019 № 99/2019/245872194 сведения об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0902006:5, отсутствуют.

Поэтому доводы заявителя о причинах отказа от договора аренды отклоняются судом как необоснованные.

Более того, суд считает, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права.

По своей правовой природе отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем может быть оспорен в установленном законом порядке.

Между тем, буквальное толкование заявленных требований (о признании недействительным отказа, выраженного в письме № 15-07-30/42605 от 07.12.2018 года от договора №2553а-2012/2013 от 05.12.2012 года аренды земельного участка) свидетельствует о том, что требования ИП ФИО2 заявлены в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Способ защиты нарушенного права определяет лицо, полагающее, что его права нарушены.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении от 21.12.2004 N 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами. Суд первой инстанции приходит к выводу, что поскольку между сторонами имеется спор в части расторжения договора аренды, заявленные обществом требования не подлежат рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

Таким образом, в рассматриваемом случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке (исковом производстве, к примеру, иском о признании договора аренды земельного участка действующим), возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 № 15951/09).

Указанная позиция отражена в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 г. по делу №А55-10075/2017.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания действий Департамент управления имуществом городского округа Самара незаконными. В связи с чем, в удовлетворении заявления следует отказать, с отнесением расходов по оплате государственной пошлине на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1