Решение от 10 октября 2022 г. по делу № А63-20898/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А63-20898/2021
г. Ставрополь
10 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 октября 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьиСиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 314265133100133, ИНН <***>,

об обязании в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести самовольную постройку в состояние, существовавшее до реконструкции,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 314265133100133, ИНН <***>,

к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителя от ответчика – ФИО3 по доверенности от 23.07.2022,

УСТАНОВИЛ:

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, об обязании в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести самовольную постройку – объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:29, по адресу: <...> а, в состояние, существовавшее до реконструкции, установленное техническим паспортом от 10.10.2011, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» (далее – спорный объект).

Определением от 08.02.2022 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, о признании за ИП ФИО2 права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание – учреждение, кадастровый номер 26:24:030111:462, расположенное по адресу: <...>, площадью 786,6 кв.м. с учетом реконструкции части объема здания.

Определением от 23.08.2022 судебное заседание по делу отложено на 03.10.2022.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал свои встречные заявленные требования.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд признает исковые требования администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные требования ИП ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.07.2020 года между ООО «Элит» (продавец) и ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого на основании результатов торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Элит», продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> а, а том числе: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов – под офисом, производственной территорией, общей площадью 7 443 руб. кв.м., кадастровый (или условный) номер 26:24:030111:29; здание, назначение – нежилое здание, общей площадью 773,2 кв.м., кадастровый (или условный) номер 26:24:030111:462.

За ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № 26:24:030111:29, общей площадью 7443+/-30, что подтверждается записью о регистрации от 24.07.2020 № 26:24:030111:29-26/018/2020-11; также было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 26:24:030111:462, общей площадью 773,2 кв.м., расположенные по адресу: <...> а, что подтверждается записью о регистрации от 24.07.2020 № 26:24:030111:462-26/018/2020-11.

Согласно технического паспорта от 10.10.2011, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» площадь спорного объекта недвижимого имущества составляет 668,1 кв.м.

Согласно технического паспорта от 09.08.2021, выданного пятигорским отделение АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Южный филиал АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», площадь нежилого здания - учреждения изменилась за счет уточнения при инвентаризации, исправления допущенных ранее арифметических ошибок, перепланировки и реконструкции здания и составляет 786.6 кв. м.

Истец указывает, что разрешение на реконструкцию спорного объекта недвижимого имущества ответчику не выдавалось, что нарушает требование части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указывая на то, что ответчиком самовольно была проведена реконструкция спорного объекта, без разрешительной документации на строительство, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести самовольную постройку – объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:29, по адресу: <...> а, в состояние, существовавшее до реконструкции, установленное техническим паспортом от 10.10.2011, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация».

Ответчик в свою очередь просит признать право собственности на спорный реконструированный объект недвижимого имущества площадью 786,6 кв.м. в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении №10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом данных в постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Как указано ранее, ответчиком был приобретен спорный объект недвижимого имущества по договору купли-продажи от 14.07.2020, право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком 24.07.2020, площадь здания, указанная в выписки из ЕГРН, составляет 773,2 кв.м., что подтверждается записью о регистрации № 26:24:030111:462-26/018/2020-11.

При проведении кадастровых работ ответчиком был составлен технический паспорт спорного объекта, площадь которого составила 786,6 кв.м., что подтверждает реконструкцию спорного объекта до приобретения ответчиком объекта недвижимости.

22 декабря 2021 года ИП ФИО2 обратился с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания на земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:29.

Уведомлением Управления Архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края письмом от 24.12.2021 № 01-11/3567 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, в связи с отсутствием в приложении к заявлению документов, предусмотренных ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимого имущества была произведена без выдачи соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Таким образом, Управлением Архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края было правомерно отказано ИП ФИО2 в выдаче разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, т.к. ИП ФИО2 не представлены доказательства подачи в уполномоченный орган заявления по установленной форме о получении разрешения на реконструкцию спорного объекта с прилагаемыми документами в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации с приложением необходимого пакета документов, перечень которых содержится в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Более того, обращение с заявлением от 22.12.2021 носило формальный характер и было подано ИП ФИО2 лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Между тем, согласно «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, приведенное в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований ИП ФИО2 о признании права собственности на реконструированный спорный объект недвижимого имущества.

Кроме того, согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если не установлено законом иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительства и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу статей 1, 30 и 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов, разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Согласно выводам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы от 19.07.2022 № 52/07/22Э спорный объект недвижимости является объектом капитального строительство и обладает признаками недвижимого имущества; соответствует пожарным и санитарным нормам и правилам; соответствует требованиям СНиП (СП, ГОСТ) (за исключением отсутствия системы водоотведения (водосточной трубы) с кровли, снегозадерживающих устройств для лит. «а3», являющихся устранимыми незначительными), соответствует нормам экологической безопасности и иным действующим нормам в области строительства, соответствует требованиям механической безопасности, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушение прав третьих лиц, в результате реконструкции нежилого здания, не имеется, не создает угрозу для жизни и здоровья собственников соседних строений.

Вместе с тем, согласно выводам этой же судебной экспертизы, спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам (ПЗЗ) в части нарушения предельных параметров разрешенного строительства (минимальные отступы 1 м от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, реконструкции объектов капитального строительства) в отношении нежилого здания (кадастровый номер 26:24:030111:462). Указанное нарушение предельных параметров разрешенного строительства ПЗЗ вызвано требованием организации не менее двух эвакуационных выходов, согласно п. 4.2.7 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.

Таким образом, судом установлено, что реконструкция спорного объекта была произведена без соответствующего разрешения на реконструкцию и при реконструкции спорного объекта недвижимости были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил в отношении спорного объекта недвижимости, что является основанием для отказа ИП ФИО2 в удовлетворении требования о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований ИП ФИО2 о признании права собственности на реконструированный спорный объект недвижимого имущества.

Суд удовлетворяет заявленные требования администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края об обязании ИП ФИО2 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:29, по адресу: <...> а, в состояние, существовавшее до реконструкции, установленное техническим паспортом от 10.10.2011, выданным Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу требований Федерального закона от 17.11.95 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3), Градостроительного кодекса Российской Федерации, единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции капитального ремонта здания, сооружения, является разрешение на строительство.

Согласно пункту 2 статьи 222 Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Таким образом, любое строительство, которое произведено без получения разрешения, представляет собой самовольное строительство.

Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» граждане Российской Федерации осуществляют местное самоуправление через органы местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

На основании вышеизложенного, учитывая, что заявленный объект является самовольной постройкой, на которую отсутствует разрешительная документация и он возведен в нарушении действующего законодательства, а также с учетом того, что спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам (ПЗЗ) в части нарушения параметров разрешенного строиительства в отношении нежилого здания с кадастровым номером 26:24:030111:462, судом отказано в удовлетворении искового заявления ИП ФИО2 в признании права собственности на спорный объект, суд удовлетворяет заявленные требования истца администрации Минераловодского городского округа о признании спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой, об обязании ИП ФИО2 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:29, по адресу: <...> а, в состояние, существовавшее до реконструкции, установленное техническим паспортом от 10.10.2011, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация».

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 314265133100133, ИНН <***>, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:29, по адресу: <...> а, в состояние, существовавшее до реконструкции, установленное техническим паспортом от 10.10.2011, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация».

В удовлетворении встречных заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 314265133100133, ИНН <***>, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ОГРНИП 314265133100133, ИНН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И.В. Сиротин