Решение от 22 мая 2024 г. по делу № А41-80002/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-80002/21
23 мая 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (140000, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)

к ООО "Социальное развитие" (140153, область Московская, город Раменское, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.11.2017, ИНН: <***>), ФИО1 (109431, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (121170, Москва, Поклонная 13)

о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, признании Договора купли-продажи земельного участка № 439/17 от 29.12.2017 года недействительным,

при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Социальное развитие» (далее - ООО «Социальное развитие», общество), ФИО1 с требованиями:

- признать отсутствующим право собственности на 1-этажное здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 439/17 от 29.12.2017, заключенный между Администрацией городского округа Люберцы Московской области и ФИО1;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020101:8954 N 439-17 от 29.12.2017 в виде обязания ответчика возвратить указанный земельный участок;

- обязать ООО «Социальное развитие» освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0020101:8954 от нестационарного торгового павильона.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.05.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 решение суда отменено. Десятый арбитражный апелляционный суд

- признал отсутствующим право собственности на 1-этажное здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1,

- признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N 439/17 от 29.12.2017, заключенный между Администрацией городского округа Люберцы Московской области и ФИО1.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2023 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 по делу N А41-80002/2021, а также решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении в судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения требований.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в обоснование иска Администрация указала, что 29.12.2017 между Администрацией городского округа Люберцы Московской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор N 439/17 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020101:8954.

Истцом указано, что данный договор заключен на основании статей 37, 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на участке объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности, а именно: здания 1-этажного нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1.

На основании договора от 26.03.2018 ФИО1 (продавец) передал в собственность, а ООО «Социальное развитие» (покупатель) приняло земельный участок с кадастровым номером 50:22:0020101:8954, а также здание с кадастровым номером 50:22:0020101:9666.

16.12.2019 Администрацией произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020101:8954, которым установлено, что на земельном участке расположен не объект недвижимости, а торговый павильон с кадастровым номером 50:22:0020101:9666.

Считая договор купли-продажи земельного участка N 439/17 от 29.12.2017 между Администрацией городского округа Люберцы Московской области и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной с нарушением действующего законодательства, поскольку на момент заключения сделки в отношении нестационарного торгового объекта в реестр была внесена запись о регистрации права как на объект недвижимости, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В целях установления является ли торговый павильон объектом капитального строительства, определением от 03.06.2022 суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Лаборатория судебной экспертизы» ФИО2

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1). Определить с выездом на местность, обладает ли 1-этажное здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1 признаками объекта капитального строительства. Возможно ли его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

2) Представляет ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно поступившему экспертному заключению:

1. Строение, расположенное на месте демонтированного в период с 2017 по 2018 год кирпичного здания с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 по адресу: <...> между домами N 57 и N 57 строение 1 является некапитальным строением.

2. По результатам проверки объекта экспертизы на соответствие требования пожарной безопасности выявлено несоответствие, вследствие чего возникает угроза жизни и здоровью граждан, а именно, возможность распространения пожара на соседнее здание. Исследуемое строение расположено на расстоянии 4,1 м от соседнего здания, расположенного слева (здание по адресу <...>), что является нарушением противопожарных требований, установленных п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (противопожарные расстояния между общественными зданиями должны составлять 6-15 м, в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности).

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 N 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/22.

В предмет доказывания по иску о признании права отсутствующим на объект, являющийся движимым имуществом, входит установление физических свойств объекта, не позволяющих отнести его к объектам недвижимого имущества по правилам п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Иск о признании права собственности на спорный объект отсутствующим может быть заявлен в отношении объекта некапитального строительства, на который зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество.

Экспертным заключением подтверждается, что строение в настоящий момент является некапитальным, т.е. движимым имуществом.

Принимая во внимание указанные выше положения закона, а также разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, суд приходит к выводу о том, что право собственности на указанное строение подлежит признанию отсутствующим.

Указанный вывод согласуется с позицией суда округа, изложенной в постановлении от 02.11.2023 по настоящему делу.

Относительно требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 439/17 от 29.12.2017, заключенного между администрацией и ФИО1, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании ООО «Социальное развитие» освободить земельный участок, суд указывает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодексом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка заключен на основании статей 37, 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на участке объекта недвижимости, принадлежащего покупателю на праве собственности, а именно: здания 1-этажного нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1.

Из пояснений, данных представителем ответчика и не оспоренных истцом, следует, что нежилое здание (кирпичное) было снесено после заключения между ФИО1 и обществом договора купли-продажи от 26.03.2018.

Соответственно, на момент заключения между Администрацией городского округа Люберцы Московской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2017, требования статей 37, 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации были соблюдены.

Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Прекращение существования объекта недвижимости не имеет правового значения для признания сделки недействительной, поскольку не отменяет факт существовавшей государственной регистрации права собственности на объект, а также самого факта расположения его на земельном участке, послужившие основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проведение судебной экспертизы по ходатайству администрации не является целесообразным, поскольку определить экспертными методами дату сноса здания не представляется возможным.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При отсутствии заявления от администрации о недобросовестном поведении ФИО1 при заключении договора от 29.12.2017, презюмируется, что все стороны всех договоров действовали добросовестно, то есть не нарушали норм ЗК РФ.

Ввиду законности сделок, у суда отсутствуют основания для применения последствий недействительности.

Поскольку в настоящее время земельный участок находится в собственности ООО «Социальное развитие» на основании договора купли-продажи от 26.03.2018, некапитальный объект, ранее имевший кадастровый номер 50:22:0020101:9666 не признан самовольным или незаконно возведенным, истцом не заявлялись требования о признании указанного договора недействительным, у суда отсутствуют основания для обязания ООО «Социальное развитие» освободить земельный участок.

Таким образом, с учетом указаний суда округа, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца в части признания отсутствующим права собственности ответчика на 1-этажное здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина в размере подлежит взысканию с ООО «Социальное развитие» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности на 1-этажное здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0020101:9666 площадью 82,6 кв. м по адресу: <...> между домами N 57 и 57 стр. 1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Социальное развитие" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская