Решение от 11 ноября 2022 г. по делу № А82-10219/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10219/2022
г. Ярославль
11 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 25 октября 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: ООО "Интерстрой"

о расторжении договора аренды земельного участка № 676 от 13.11.2017,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1678,

при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 08.06.2022

от ответчика – не явились

от 3-го лица - не явились

установил:

Муниципальное казённое учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" о расторжении договора аренды земельного участка № 676 от 13.11.2017, об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1678 согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

Истец требования поддержал, представил дополнение к иску.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Ответчик отзыв на иск с документами, его обосновывающими, не представил, в связи с чем несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечено ООО "Интерстрой" (собственник проходящего в пределах земельного участка линейного объекта - сеть канализации).

Третье лицо извещено судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела в порядке ст. 123 АПК РФ, отзыва на иск не представило.

Дело рассматривается судом без участия представителей ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил.

Между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ООО «КАПИТАЛ» заключен договор аренды земельного № 676 от 13.11.2017 на земельный участок:

кадастровый номер: 76:17:144401:1678;

общая площадь: 2257 кв.м.;

адрес: Ярославская обл., Ярославский р-н, с/п Карабихское. п. Щедрино;

категория земель: земли населенных пунктов;

вид разрешенного использования земельного участка: для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, ст. 3.3Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации» (с изменениями), Федеральнымзаконом от 06.10.2003 № 131 - ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации», с 01.01.2017 года предоставлениеземельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочияморганов местного самоуправления районов. В связи с чем арендодателемуказанного земельного участка является Ярославский муниципальный районЯрославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центрземельных ресурсов Ярославского муниципального района на основании Устава.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора установлен с 15.10.2017 по 14.10.2022. Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2022 договор аренды зарегистрирован 06.12.2017, номер государственной регистрации: 76:17:144401:1678-76/023/2017-4.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в результате проверки выполнения условий договора аренды установил невыполнение арендатором взятых на себя обязательств.

Как установлено истцом, согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1678 не используется арендатором по целевому назначению, а именно: для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:1678 зарегистрирован линейный объект: сеть канализации. Собственником указанного объекта является ООО «Интерстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Срок действия договора аренды № 676 от 13.11.2017 установлен с 15.10.2017. Таким образом земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1678 не используется арендатором по целевому назначению (для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада) более трех лет.

В соответствии с п. 4.4. договора арендная плата согласно приложению № 1 вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Размер арендной платы изменялся в соответствии с требованиями законодательства.

В нарушение указанных выше положений договора ООО «КАПИТАЛ» обязательство по оплате арендной платы не соблюдает, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в размере 233 776 руб. 12 коп., а также с 11.12.2017 по 14.11.2021 начислены пени в размере 202 308 руб. 10 коп.

Требование о взыскании указанных сумм предъявлены в рамках другого дела.

По расчету истца, за ООО «КАПИТАЛ» по договору аренды земельного участка № 676 от 13.11.2017 имеется задолженность в размере 436 084 руб. 22 коп.

ООО «КАПИТАЛ» не вносил арендную плату более двух раз подряд. Истцом в адрес ответчика направлялось предписание с требованием погасить имеющуюся задолженность, указано на не использование земельного участка по целевому назначению, предложено расторгнуть договор. Ответ не поступил. Участок не осваивается. Задолженность не погашена.

Требования МКУ «Центр земельных ресурсов» ЯМР основаны на положениях ст. ст. 309, 329, 330, 606, 614, 615, 619, 622 ГК РФ, ст. ст. 42, 46, 65 Земельного кодекса РФ.

Отсутствие со стороны ответчика действий по погашению задолженности и устранению иных нарушений договора явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском о расторжении ждоговора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Рассмотрев требования истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд также учитывает следующее.

Определением суда от 10.09.2021 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – должник, ООО «Капитал»).

Определением суда от 22.11.2021 (резолютивная часть от 15.11.2021) в отношении ООО «Капитал» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3,

Решением суда от 19.05.2022 (резолютивная часть от 17.05.2022) ООО «Капитал» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением суда от 19.05.2022 (резолютивная часть от 17.05.2022) на должность конкурсного управляющего утверждена ФИО4

В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, а если такое согласие не требуется, названное право должно рассматриваться в качестве актива должника, который может быть введен в оборот путем его отчуждения за плату в целях удовлетворения требований кредиторов должника, в связи с чем право аренды входит в конкурсную массу должника, подлежит реализации в порядке статьи 139 Закона, что затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, вследствие чего в таком случае требование о расторжении договора аренды должно рассматриваться в деле о банкротстве должника.

Договор аренды земельного участка заключен на срок не более 5 лет, в связи с чем по договору у арендатора нет права передавать свои права и обязанности иным лицам.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о расторжении договора в исковом порядке.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, своевременно производить платежи за землю.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

По смыслу приведенных норм, срок действия договора аренды связан с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Условиями Договора аренды предусмотрено использование участка для жилищного строительства и строительство детского сада.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, спорный земельный участок не освоен, строительные работы на нем не производятся, что следует из доводов истца и не опровергнуто ответчиком.

При этом суд отмечает, что договор аренды заключен на срок по 14.10.2022.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В рассматриваемом случае ответчик не выполнил свою обязанность по внесению арендной платы в установленный договором срок.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено.

В рассматриваемом случае оба приведенных основания для расторжения договора - не внесение арендной платы более двух раз подряд и неиспользование земельного участка нашли свое подтверждение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодателем (истцом) было направлено соответствующее предложение о расторжении договора аренды.

Согласно ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Судом установлено, что требование истца о расторжении договора на момент обращения в суд (27.06.2022) было правомерным.

Вместе с тем, учитывая истечение срока действия договора на дату рассмотрения спора по существу, отсутствие возможности его пролонгации, договор прекратил свое действие.

Нормы действующего законодательства не предусматривают расторжение договоров после истечения срока их действия.

На основании изложенного требование истца о расторжении договора в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным, у ответчика после прекращения договора аренды не имеется правовых оснований занимать спорный земельный участок. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обязании ООО «Капитал» возвратить этот участок и подписать акт приема-передачи является правомерным и подлежит удовлетворению.

В абзаце 2 п. 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН о прекращении действия договора аренды, так как настоящим судебным актом разрешен вопрос возврата земельного участка собственнику.

Заявление о внесении соответствующей записи может быть заявлено в регистрирующий орган любой стороной договора аренды, в том числе и арендодателем, с приложением необходимых документов.

В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение трех календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1678 согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина