Решение от 16 октября 2019 г. по делу № А40-148572/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-148572/19-150-1182
г. Москва
17 октября 2019г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2019г.

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2019г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ПАО "ЛЕНТА" (107023, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СУВОРОВСКАЯ, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 4, ПОМ IX ЭТ 3 ОФ 18, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ГАЗЕТНЫЙ, ДОМ 1/12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ПАО «ЛЕНТА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 2 106 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:003014:78, имеющего адресный ориентир: <...>, путем изложения пунктов договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в следующей редакции:

- пункт 1.5: «на участке расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие на праве собственности арендатору:

- объект недвижимого имущества – одноэтажное нежилое здание общей площадью 69,9 кв.м по адресу: <...> (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 01.09.2014г. № 77-77-15/018/2014-294), эксплуатируется под контрольно-пропускной пункт;

- объект недвижимого имущества – одноэтажное нежилое здание общей площадью90,1 кв.м по адресу: <...> (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.10.2013г. № 77-77-15/029/2013-354), эксплуатируется под складские цели;

- одноэтажное некапитальное строение площадью 48,6 кв.м по адресу: <...>, эксплуатируется под складские цели;

- одноэтажное некапитальное строение площадью 48,6 кв.м по адресу: <...>, эксплуатируется под складские цели»;

- пункт 6.1.1: «Расторгнуть договор досрочно в установленном законном порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- осуществления самовольного строительства на участке;

- использования земельного участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием;

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Москвы;

- осуществление без уведомления арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим Договором, с правом аренды Участка, Участком, размещения без согласия Арендодателя недвижимого имущества иных лиц на Участке;

- в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего Договора;

- по иным основаниям, предусмотренным правовыми актами Российской Федерации и города Москвы», и исключения п.п. 4.4, 4.8, 7.2 проекта договора, в соответствии со стс.ст. 445, 446 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что является собственником нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, принадлежащем ответчику, вступившим в законную силу судебным актом на ответчика была возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с истцом, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора аренды, однако, не согласившись некоторыми пунктами указанного договора, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, который ответчик отклонил, так в проекте договора аренды отсутствует указание на объекты некапитального строительства, расположенные на земельном участке и принадлежащие истцу, п. 4.4 договора ограничивает истца в праве регистрации права собственности на объекты недвижимости и не предусмотрен типовой формой договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указав, что после рассмотрения полученного от истца протокола разногласий по договору аренды ответчиком был повторно направлен проект договора аренды, ст. 39.20 ЗК РФ не предусматривает предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов, перечисление в договоре объектов некапитального строительства будет противоречить цели предоставления земельного участка и нормам действующего законодательства Российской Федерации, форма договора аренды земельного участка составлена на основании действующего гражданского и земельного законодательства, постановления Правительства Москвы от 20.02.2013г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», включение в п. 6.1.1 договора такого основания расторжения договора – использование участка не в соответствии с разрешенным использованием охраняет интересы арендодателя и не нарушает прав арендатора, включение в договор аренды такого основания как расторжение договора аренды в случае осуществления самовольного строительства согласуется с требованиями ст. 46 ЗК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения сторон, эксперта, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ОАО «Лента» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 24.03.2005г. № М-03-506588, предметом которого являются земельные участки Р1 (кадастровый номер 770303014017) площадью 2 600 кв.м и Р2 (кадастровый номер 770303014078) площадью 2 474 кв.м, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в аренду для эксплуатации зданий, сооружений под производственно-административные цели.

В соответствии с п. 1.1 договора на земельном участке расположены производственные и административные здания и сооружения, зеленые насаждения, ограждения.

В п. 6 распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 02.06.2017г. № 15880 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: <...> влд. 6, стр. 8, 11, 14, 16» согласовано предоставление ПАО «Лента» земельного участка с адресом: <...> влд. 6, стр. 8, 11, 14, 16, на праве аренды для целей эксплуатации зданий в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2019г. по делу № А40-23875/18-150-151 по иску ПАО «Лента» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения, оформленного от 06.12.2017г. письмом № 33-5-156385/17-(0)-1, о приостановлении государственной услуги в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, 14, 16 с кадастровым номером 77:03:003014:78, и об обязании подготовить, подписать и направить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, вл. 6, стр. 8,11,14,16 с кадастровым номером 77:03:003014:78 сроком на 49 лет требования удовлетворены.

С сопроводительным письмом от 04.04.2019г. № ДГИ-И-22816/19 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора арены спорного земельного участка.

В проекте указанного договора спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 1.5: «На участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности арендатору:

- нежилое здание общей площадью 69,9 кв.м по адресу: <...> стр. 14 (выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 13 марта 2019г. № 77/100/139/2019-22986, запись в едином государственном реестре недвижимости от 01 сентября 2014г. № 77-77-15/018/2014-294);

- нежилое здание общей площадью 90,1 кв.м по адресу: <...> стр. 11 (выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним от 14 августа 2018г. № 77/100/525/2018-7193, запись в едином государственном реестре недвижимости от 15 октября 2013г. № 77-77-15/029/2013-354).»;

- пункт 4.4 «Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на некапитальные объекты, расположенные на участке.»;

- пункт 4.8: «Ограничивается ведение хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия с оформлением в установленном порядке охранного обязательства на объекте культурного наследия.»;

- пункт 6.1.1: «В одностороннем порядке отказаться от договора досрочно в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- осуществления самовольного строительства на участке;

- использования земельного участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием;

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Москвы;

- осуществление без уведомления Арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим Договором, с правом аренды Участка, Участком, размещения без согласия Арендодателя недвижимого имущества иных лиц на Участке;

- в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего Договора;

- по иным основаниям, предусмотренным правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.»;

- пункт 7.2: «По требованиям Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор:

- пользуется Участком с существенным нарушением условий Договора или назначения Участка либо с неоднократными нарушениями;

- более двух периодов подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;

- использует Участок не в соответствии с целью предоставления;

- использует Участок способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Москвы;

- возводит на Участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке;

- не исполняет условия раздела 4 настоящего Договора;

- осуществляет без уведомления Арендодателя или без регистрации сделки с правом аренды Участка, Участком.»

Истцом в адрес ответчика был направлен подписанный с его стороны проект договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, с приложением протокола разногласий, получение ответчиком подтверждается отметкой ответчика на сопроводительном письме от 22.04.2019г. № 6/19.

В протоколе разногласий от 22.04.2019г. истец не согласился с редакциями п.п. 1.5 и 6.1.1 договора и предложил их изложить в редакции арендатора, а п.п. 4.4, 4.8 и 7.2 исключить.

Ответчик в письме от 16.05.2019г. № ДГИ-1-33379/19-1 отказался учесть протокол разногласий и повторно направил проект договора аренды спорного земельного участка.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Данный вывод сформулирован в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с типовой формой договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, утвержденной в приложении № 28 приказом Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012г. № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в п. 1.5 заключаемого договора аренды указывается перечень зданий, строений, сооружений, их этажность и назначение.

При этом в указанной типовой форме не содержится исключений для объектов некапитального строительства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно п. 8 указанного постановления, в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Неуказание объектов некапитального строительства приводит к возможности привлечения арендатора к гражданско-правовой или административной ответственности за возведение объектов на земельном участке в отсутствие согласования с арендодаталем, а также нецелевого использования земельного участка, такое условия договора ставят арендодателя в заведомо более выгодное положение, не учитывают баланс интересов сторон, следовательно, указанные условия нельзя признать справедливыми по отношению к арендатору.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее - объекты недвижимости).

Таким образом, некапитальные объекты указанными признаками недвижимого имущества не обладают.

Наличие в ЕГРН сведений о кадастровом учете объектов, не обладающих признаками недвижимого имущества, приводит к недостоверности сведений реестра, что противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Истец, заявляя требование об исключении п. 4.4 договора аренды, которые не противоречит положениям действующего законодательства в отношении регистрации права на объекты некапитального строительства, не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что указанная сделка нарушает его законные права и интересы, а также не представил доказательства того, что удовлетворение заявленных им требований позволит восстановить нарушенные права истца, либо предотвратить их нарушение.

В национальном стандарте Российской Федерации «Ресурсосбережение. Термины и определения» ГОСТ Р 52104-2003, утвержденном Постановлением Госстандарта РФ от 03.07.2003г. № 235-ст, хозяйственная деятельность определяется как деятельность, осуществляемая в ходе производственной деятельности индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, независимо от формы собственности и от того, носит она коммерческий или некоммерческий характер.

В п. 1 ст. 2 ГК РФ разъяснено, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

В п. 6.2.2 договора установлена обязанность арендодателя не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не нарушает права и законных интересов других лиц.

Однако, указание п. 4.8 договора в редакции ответчика допускает неоднозначное расширительное толкование понятия «ограничивается ведение хозяйственной деятельности», которое может создать угрозу незаконного и произвольного вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV указанного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Согласно п. 4.2.1 Положения о Департаменте городского имущества г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013г. № 99-ПП ответчик на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения о предоставлении в установленном порядке в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, правообладателям расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений для целей эксплуатации объектов капитального строительства, об установлении права ограниченного пользования, указанными земельными участками.

Согласно п. 1 ст. 8 Закона г. Москвы от 01.04.2015г. № 13 «О землепользовании в городе Москве» земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, могут быть предоставлены в аренду, безвозмездное пользование гражданам и юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, указанным Законом и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения обременении и ограничений по использованию этих земельных участков.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона г. Москвы от 01.04.2015г. № 13 «О землепользовании в городе Москве» земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) собственникам расположенных на них объектов капитального строительства.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Однако, истцом нормативно не обоснована необходимость выдачи для предоставления спорного земельного участка ответчиком истцу распорядительного акта, являющегося основанием для заключения договора аренды, при этом основанием для заключения договора аренды является право собственности истца на здания, расположенные на земельном участке, в связи с чем суд не находит оснований для изложения п. 6.1.1 договора в редакции истца.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Основания прекращения аренды земельного участка предусмотрены также ст. 46 ЗК РФ.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, императивно не предусматривает обязанность сторон предусматривать в договоре аренды иные основания для расторжения договора, отличные от указанных в законе.

С учетом того, что редакция ответчика п. 7.2 предусматривает основания для одностороннего арендодателем расторжения договора аренды земельного участка, указанные в нормах правах, в связи с чем суд не находит оснований для исключения данного пункта из условий договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:003014:78, расположенного по адресу: <...>, 14, 16 приняв пункт 1.5 в редакции ПАО "ЛЕНТА", а пункты 4.4, 6.1.1., 7.2 в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ. Пункт 4.8 исключить.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов