Решение от 16 января 2019 г. по делу № А57-23344/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-23344/2018
16 января 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 09 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 16 января 2019 года.


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Р.Р. Широковой (после перерыва), рассмотрев заявление Общества с ограниченной ответственность «РСУ-4»


Заинтересованные лица:

1. Администрация МО «Город Саратов»

2. Комитет по управлению имуществом города Саратова

3. Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов»


о признании незаконным Постановления Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 30.07.2018 г. № 1686 об отказе ООО «РСУ-4» в предоставлении в собственность земельного участка в Ленинском районе, занимаемого объектами недвижимого имущества,

об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в собственность Общества с ограниченной ответственностью «РСУ-4» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в форме договора купли-продажи, подписанного главой муниципального образования «Город Саратов»,

об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) подготовить и направить (выдать) в адрес Общества с ограниченной ответственностью «РСУ-4» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), подписанный главой муниципального образования «Город Саратов» и зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в течение тридцати календарных дней со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по настоящему заявлению,


при участии:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 27.07.2017г.

от Администрации «Город Саратов» - ФИО3 по доверенности от 20.04.2018г.

от Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО4 по доверенности от 05.03.2018г.



у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью «РСУ-4» с вышеуказанным заявлением.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованные лица требования оспорили.

Дело рассмотрено судом по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «РСУ-4» на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 254 от 16.05.2006 г. владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 64:48:040423:53, расположенным по адресу: <...> а., площадью 9 191 кв. м.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «РСУ-4» на праве собственности:

1. Здание литер А (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990293);

2. Здание литер Б (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990295);

3. Здание литер Б1 (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990296);

4. Здание литер В (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990297);

5. Здание литер Д (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990298);

6. Здание литер ЗИ (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АВ № 990294).

На основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.17 Земельного кодекса РФ ООО «РСУ-4» 24.08.2017 г. обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, расположенным по адресу: <...> а, в собственность ООО «РСУ-4».

Письмом от 30.08.2017 г. № 14-04/20129 Комитет по управлению имуществом города Саратова возвратил заявление ООО «РСУ-4» на основании п. 3 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ со ссылкой на то, что в заявлении в нарушение п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ не указана цель использования земельного участка.

Не согласившись с указанным решением ООО «РСУ-4» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением (дело № А57-29280/2017):

- о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>) о возвращении ООО «РСУ-4» (ИНН <***>) заявления от 24.08.2017 г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в собственность ООО «РСУ-4», выразившееся в письме Комитета по управлению имуществом города Саратова от 30.08.2017 г. № 14- 04/20129;

- об обязании Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>) принять и рассмотреть по существу заявление ООО «РСУ-4» (ИНН: <***>) от 24.08.2017 по предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в собственность ООО «РСУ-4»;

- об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>) принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в собственность ООО «РСУ-4» (ИНН <***>) в форме договора купли-продажи, подписанного главой муниципального образования «Город Саратов»;

- об обязании Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>) подготовить и направить (выдать) в адрес ООО «РСУ-4» (ОГРН <***>, ИНН <***>) подписанный главой муниципального образования «Город Саратов» и зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в течение тридцати календарных дней со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по настоящему заявлению.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-29280/2017 от 26.04.2018 г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А57-29280/2017 от 29.06.2018 г. решение отменено в части обязания Администрации муниципального образования «Город Саратов» принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а. в собственность ООО «РСУ-4» в форме договора купли-продажи, подписанного главой муниципального образования «Город Саратов», а также в части обязания Комитета по управлению имуществом города Саратова подготовить и направить (выдать) в адрес ООО «РСУ-4» подписанный главой муниципального образования «Город Саратов» и зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040423:53, площадью 9 191 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, в течение тридцати календарных дней со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области по настоящему заявлению. В указанной части в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «РСУ-4» отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

На основании указанного судебного акта Администрацией муниципального образования «Город Саратов» было вынесено постановление от 30.07.2018 г. № 1686 об отказе ООО «РСУ-4» в предоставлении в собственность земельного участка в Ленинском районе, занимаемого объектами недвижимого имущества.

В качестве основания отказа в предоставлении в собственность земельного участка в постановлении указано следующее:

- отказать ООО «РСУ-4» (ОГРН <***>) в предоставлении в собственность земельного участка площадью 9191 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040423:53, расположенного по адресу: <...> в Ленинском районе, занимаемого объектами недвижимого имущества, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. На испрашиваемом. земельном участке расположены объекты недвижимости площадью 3533,2 кв.м., принадлежащие на праве собственности заявителю. Площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, занятую находящимися на нем объектами недвижимости, в связи с этим у заявителя отсутствует право на приобретение без проведения торгов земельного участка площадью 9191 кв. м.

Не согласившись с указанным постановлением, заявитель обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

В рамках настоящего дела суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

В данном случае суд принимает позицию Администрации, т.к. вышеуказанные необходимые документы, подтверждающие размер всего земельного участка – 9 191 кв.м., как размер, необходимый для использования объектов недвижимости общества и их эксплуатации, в орган местного самоуправления не представлен.

При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 9 191 кв.м. не является безусловным основанием для предоставления ООО "РСУ-4" в собственность данного земельного участка в заявленном им размере, при том, что объекты недвижимости имеют площадь 3533,2 кв.м. (площадь согласно Выпискам из ЕГРН), что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

Так, заявителю принадлежат здания со следующей площадью, согласно свидетельствам о регистрации права: серия 64 АБ N 147086 от 04.10.2005 здание лит. А, нежилое, площадь 1574,2 м2 по адресу <...>; серия 64 АБ N 099100 от 04.10.2005 здание лит. N 3И, нежилое, площадь 64 м2, по адресу <...>; серия 64 АБ N 147089 от 04.10.2005 здание лит. Б, нежилое, площадь 612 м2 по адресу <...>; серия 64 АБ N 147088 от 04.10.2005 здание лит. Б1, нежилое, площадь 773 м2 по адресу <...>; серия 64 АБ N 147090 от 04.10.2005 здание лит. В, нежилое, площадь 353 м2 по адресу <...>; серия 64 АБ N 147087 от 04.10.2005 здание лит. Д, нежилое, площадь 157 м2 по адресу <...>.

В рамках дела № А57-29280/2017 суд апелляционной инстанции усмотрел возможную несоразмерность испрашиваемой площади земельного участка и площади занимаемой объектами недвижимости.

Также, суд указал следующее. Таким образом, вопрос о предоставлении или об отказе в предоставлении земельного участка решается в установленном законом порядке, с соблюдением определенных процедур, суд не может подменять деятельность государственных и муниципальных органов в решении вопроса о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка необходимо установить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). Также, обществом заявлены требования о понуждении к предоставлению земельного участка под отдельными объектами недвижимости при этом выражены намерения заключить один договор как для эксплуатации комплекса зданий.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по настоящему делу от 25.12.2018 г. суд указал заявителю на обязанность представления дополнительных документов в отношении осуществления видов коммерческой деятельности (производственная деятельность, сдача помещений в аренду, иная деятельность) на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040423:53.

В судебном заседании представитель ООО «РСУ-4» представил несколько договоров аренды (для примера договоры: аренды нежилого помещения №12 от 09.07.2018г. (общая площадь помещений 12 кв.м.); №16 от 01.10.2018г. (общая площадь 16 кв.м.); от 11.01.2018г. (общая площадь 10 кв.м.) и пояснил, что в вышеуказанных объектах недвижимости имеется около 100 помещений (административные здания, складские помещения), которые сдаются в аренду, иная деятельность не осуществляется.

Таким образом, ни в орган местного самоуправления, ни в суд не представлены документы, обосновывающие необходимость выкупа земельного участка площадью 9 191 кв.м. для сдачи в аренду объектов недвижимости площадью 3533,2 кв.м.

Приходя к данному выводу, суд также учитывает заявление ООО «РСУ-4», поданное в орган местного самоуправления от 24.08.2017г., в котором указана цель использования земельного участка: под использование объектов недвижимого имущества (т. 3 л.д. 8).

Иная цель использования земельного участка площадью 9 191 кв. м. не раскрыта и не заявлена.

Заявитель не лишен возможности (для дальнейшей сдачи в аренду объектов) образования земельного участка (участков) в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

Таким образом, требования заявителя о том, что земельный участок №64:48:040423:53 необходим для их эксплуатации объектов недвижимости является недоказанным.

Нарушения прав заявителя Администрацией в данном случае не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ


В удовлетворении заявленных ООО «РСУ-4» требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области Ю.П. Огнищева