Решение от 5 июля 2024 г. по делу № А41-25511/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25511/24
05 июля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 03 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ВИКТОР" (129110, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, УЛ СРЕДНЯЯ ПЕРЕЯСЛАВСКАЯ, Д. 27, СТР. 1, ПОМЕЩ. 9П, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.04.2014, ИНН: <***>)

к ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" (107031, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МЕЩАНСКИЙ, УЛ РОЖДЕСТВЕНКА, Д. 5/7, СТР. 2, ЭТАЖ 3 ПОМ. V, КОМ. 4 ОФ. 343, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.02.2017, ИНН: <***>)

о признании недействительными:

- Договора купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024,

- Договора купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024;

применении последствий недействительности сделки в виде реституции,

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" (далее - ответчик) с требованиями с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ о признании недействительными:

- Договора купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024,

- Договора купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024;

применении последствий недействительности сделки в виде реституции

Обязать ОАО «Альфа-банк» осуществить возврат истцу денежных средств, размещенных на аккредитиве: DI2.214873213MIV от 16.02.2024 в сумме 14 000 000 руб. путем перевода на банковские реквизиты истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

13.02.2024 между ООО "ВИКТОР" (Покупатель) и ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" (Продавец) был заключен Договор купли-продажи №15926/2024 (далее – Договор), в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:15926, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ, д. Картино. Категория земель: земли населённых пунктов, площадь 1600+/-14 квадратных метров, вид разрешенного использования: производственная деятельность, склады, магазины, объекты дорожного сервиса, далее именуемый «Объект недвижимости».

Согласно пункту 2 Договора, Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения о разделе земельных участков от 08.08.2023 года, запись регистрации № 50:21:0040112:15926- 50/128/2023-1 от 24.10.2023.

Цена Объекта недвижимости составляет 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей 00 копеек, НДС не облагается (пункт 3. Договора).

Оплата Цены Объекта недвижимости осуществляется посредством покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого Покупателем до подписания настоящего договора в АО "АЛЬФА-БАНК" (банк-эмитент) (пункт 4. Договора).

Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 28.02.2024, что удостоверяется выпиской из ЕГРН от 28.02.2024 (номер государственной регистрации права 50:21:0040112:15926-50/128/2024-3).

Также между сторонами был заключен Договор купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024 (далее – Договор от 19.02.2024), согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:15927, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ, д. Картино. Категория земель: земли населённых пунктов, площадь 1118+/-12 квадратных метров, вид разрешенного использования: производственная деятельность, склады, магазины, объекты дорожного сервиса, далее именуемый «Объект недвижимости».

Согласно пункту 2 Договора от 19.02.2024, Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения о разделе земельных участков от 08.08.2023 года. запись регистрации № 50:21:0040112:15927-50/128/2023–1 от 24.10.2023.

Цена Объекта недвижимости составляет 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается (пункт 3. Договора от 19.02.2024).

Однако, после регистрации Договора истец узнал о том, что сделка, совершенная между сторонами, нарушает права третьих лиц на земельный участок.

Согласно Решению ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" о разделе земельных участков от 08.08.2023, принято решение о разделе земельного участка: - 50:21:0040112:13908, площадью 2718 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Производственная деятельность, Склады, магазины, объекты дорожного сервиса, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Ленинский р-н, д Картино, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 50:21:0040112:13908-50/128/2021-3 от 27.12.2021г.

В результате раздела вышеуказанного земельного участка образуется 2 (два) земельных участка:

- ЗУ1 земельный участок общей площадью 1600 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Производственная деятельность, Склады, магазины, объекты дорожного сервиса, адресные ориентиры: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ, деревня Картино;

- ЗУ2 земельный участок общей площадью 1118 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Производственная деятельность, Склады, магазины, объекты дорожного сервиса, адресные ориентиры: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ, деревня Картино.

Право собственности на вновь образованный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности на эти участки в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

В соответствии с выписками из ЕГРН, предоставленными истцу оветчиком, в собственности ответчика на момент заключения сделки находились следующие земельные участки:

• Земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:15926, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ д. Картино, площадью 1600 +/- 14. Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости: 50:21:0040112:1390. Сведения о кадастровом инженере: образованием 2 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:13908;

• Земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:15927, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ д. Картино, площадью 1118 +/- 12. Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости: 50:21:0040112:13908. Сведения о кадастровом инженере: образованием 2 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:13908.

16.05.2023 Видновским городским судом Московской области было принято решение по делу №2-87/2023, согласно которому исковые требования ФИО1 были удовлетворены.

Видновский городской суд Московской области пришел к выводу о том, что сооружение напорная канализация, принадлежащее ФИО1, проходит по территории земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:13908. Согласно выписке ЕГРН право собственности на данный участок с 27.12.2021г. зарегистрировано за ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" (ИНН <***>).

В связи с чем, было решено исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельных участков с кадастровым номером №50:21:0040112:13908 площадью 2718 +/- 18 кв. м.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРН изменений в виде исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельных участков с кадастровым номером №50:21:0040112:13908.

Данное решение оставлено без изменений Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.01.2024 (дело №33-2390/2024).

При этом, как указал истец, согласно пункту 7 заключенного между сторонами Договора, Продавец гарантировал, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, не заложен, никому не обещан быть проданным, подаренным, переданным иным образом, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом правом пользования Объект после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю не имеется.

То есть, ответчик предоставил недостоверные сведения и гарантия, ввел истца в заблуждение, так как не имел права отчуждать данные земельные участки истцу.

Таким образом, земельные участки, переданные истцу, сформированы за счет земель, находящихся в пользовании третьих лиц, без согласия последних.

Поскольку произошла продажа земельных участков, не принадлежащих собственнику имущества, сведения о границах которых будут исключены из государственного кадастра недвижимости, в силу ст. 168 ГК РФ договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные между сторонами, являются недействительными (ничтожными) сделками в части отчуждения земельных участков.

О нарушении своего права истец узнал в марте 2024 года, когда он после государственной регистрации права собственности увидел решения, принятые в отношении Продавца.

Данные обстоятельства дают основания для признания вышеуказанных договоров недействительными.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Денежные средства истца в размере стоимости объекта недвижимости 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей 00 копеек находятся на покрытом (депонированном) безотзывном аккредитиве, который открыт истцом до подписания Договора в АО "АЛЬФА-БАНК" (банк-эмитент).

Также денежные средства Покупателя в размере стоимости объекта недвижимости 6 500 000 (шести миллионов пятисот тысяч) рублей 00 копеек в рамках Договора от 19.02.2024 находятся на покрытом (депонированном) безотзывном аккредитиве, который открыт до подписания Договора в АО "АЛЬФА-БАНК" (банк-эмитент).

Реквизиты: DI2.214873213MIV от 16.02.2024 на сумму 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей 00 копеек; DI2.215050883MIV от 20.02.2024 на сумму 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Днем открытия аккредитива считается день предоставления Продавцу от Банка оригинала уведомления об открытии аккредитива в адрес Получателя/Продавца. Аккредитив раскрывается и осуществляется платеж по предоставлении оригинала Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей права собственности Покупателя на Объект недвижимости.

В настоящее время аккредитивы еще не были раскрыты, денежные средства не поступили на счет ответчика.

Поскольку ответчик в досудебном порядке требования истца не исполнил, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В обоснование заявленных требований по иску истец сослался на то, что при заключении договоров купли-продажи не учтены права третьих лиц.

От ответчика поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Согласно пункту 4 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд принимает признание ответчиком иска, поскольку признание не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Согласно абзацу 3 пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Исследовав материалы дела и установив, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд считает возможным принять признание иска ответчиком в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исковые требование удовлетворить.

ООО "ВИКТОР" в рамках заявленных требований также просит применить последствия недействительности договоров: договора купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024, договора купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024; в виде реституции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 АПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание наличие возможности исполнения покупателем обязанности возвратить продавцу земельный участок, а продавцом - обязанности возвратить покупателю денежные средства, уплаченные за данный участок, а также имеющиеся в материалах дела доказательства передачи земельного участка покупателю и внесения платы за приобретенное имущество на открытый в ОАО «Альфа-банк» аккредитив, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Требование о применении последствий недействительности сделки, изложенное в редакции истца, является некорректными, поскольку общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния). Последствия недействительности сделки могут быть применены лишь к сторонам сделки. Редакция требования истца о применении последствий недействительности сделок противоречит указанным нормам.

Однако это не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, в качестве применения последствий недействительности суд считает необходимым вернуть стороны в первоначальное состояние, существовавшее до заключения спорных договоров:

- прекратить право собственности ООО "ВИКТОР" на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 50:21:0040112:15926, внести соответствующие сведения в ЕГРН.

- обязать возвратить денежные средства по Договору купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024 находящиеся на аккредитиве (референс): DI2.214873213MIV от 16.02.2024 в сумме 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей 00 копеек открытым покупателем - ООО "ВИКТОР" в АО "АЛЬФА-БАНК" путем подачи продавцом - ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" заявления об отказе от использования аккредитива в АО "АЛЬФА-БАНК".

- обязать возвратить денежные средства по Договору купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024 находящиеся на аккредитиве (референс) DI2.215050883MIV от 20.02.2024 на сумму 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек открытом покупателем - ООО "ВИКТОР" в АО "АЛЬФА-БАНК" путем подачи продавцом - ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" заявления об отказе от использования аккредитива в АО "АЛЬФА-БАНК".

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

При этом закон указывает на одновременное эквивалентное восстановление положения, существовавшего до совершения сделки, а не на восстановление прав одной из сторон при потенциальной возможности в ином порядке восстановить права другой стороны.

Учитывая, что цель реституции состоит в восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (до исполнения недействительной сделки), - результатом применения реституции не может стать неосновательное в экономическом смысле обогащение одной из сторон за счет другой.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению по указанным выше основаниям.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на ответчика с учетом признания иска в полном объеме, а также расходы за рассмотрения заявления о принятии обеспечительных мер, в остальной части государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Признать недействительным Договор купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" и обществом с ограниченной ответственностью "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:15926.


Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения недействительного договора купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024:

- прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 50:21:0040112:15926, внести соответствующие сведения в ЕГРН.

- обязать возвратить денежные средства по Договору купли-продажи №15926/2024 от 13.02.2024 находящиеся на аккредитиве (референс): DI2.214873213MIV от 16.02.2024 в сумме 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей 00 копеек открытым покупателем - ООО "ВИКТОР" в акционерном обществе "АЛЬФА-БАНК" путем подачи продавцом - ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" заявления об отказе от использования аккредитива в акционерном обществе "АЛЬФА-БАНК".


Признать недействительным Договор купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024 заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" и обществом с ограниченной ответственностью "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:15927.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения недействительного договора купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024

- обязать возвратить денежные средства по Договору купли-продажи №15927/2024 от 19.02.2024 находящиеся на аккредитиве (референс) DI2.215050883MIV от 20.02.2024 на сумму 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек открытом покупателем - ООО "ВИКТОР" в акционерном обществе "АЛЬФА-БАНК" путем подачи продавцом - ООО "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" заявления об отказе от использования аккредитива в акционерном обществе "АЛЬФА-БАНК".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" в пользу обществом с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" государственную пошлину в сумме 6 600 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ВИКТОР" из федерального бюджета государственную пошлину

в сумме 8 627 руб. по платежному поручению №114 от 02.05.2024,

в сумме 4200 руб. по платежному поручению №77 от 25.03.2024,

в сумме 4200 руб. по платежному поручению №92 от 04.04.2024,

в сумме 432 руб. по платежному поручению №115 от 02.05.2024,

в сумме 3000 руб. по платежному поручению №78 от 25.03.2024.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Д.Н.Москатова