Решение от 20 октября 2025 г. по делу № А56-71847/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-71847/2024
21 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ИП Захарова Дарья Денисовна (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, наб. Ждановская, д. 10, лит. А, кв. 4ОГРНИП: 321784700360132);

ответчик: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "МОРОЗОВСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВСЕВОЛОЖСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ" (адрес: Россия 188679, пгт ИМ МОРОЗОВА, Ленинградская обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, ул СПОРТА 5, ОГРН: 1054700122905);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании права собственности

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 23.09.2025

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее – ответчик), в котором просит:

1. Признать право собственности на объект недвижимости – здание гаража легкового транспорта площадью 393,2 кв.м., кадастровый номер 47:07:1715023:451, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение.

2. Установить, что вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для осуществления государственной регистрации права ФИО1 на объект недвижимости – здание гаража легкового транспорта площадью 393,2 кв.м., кадастровый номер 47:07:1715023:451, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение.

Определением суда от 31.07.2024 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом приняты уточнения, согласно которым истец просит:

1. Признать право собственности на объект недвижимости – здание гаража легкового транспорта площадью 377,9 +-0,2 кв.м., кадастровый номер 47:07:1715023:451, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение.

2. Установить, что вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект недвижимости – здание гаража легкового транспорта площадью 377,9 +-0,2 кв.м., кадастровый номер 47:07:1715023:451, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение.

Определением от 29.04.2025 назначена строительно-техническая экспертиза. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением от 22.07.2025 возобновлено производство по делу.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается при данной явке.

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 07.02.2020 г. по итогам торгов между ФИО1 и Администрацией муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» был заключен договор аренды земельного участка № 2, в соответствии с которым истцу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:07:1715023:111 площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, для размещения стоянки легкового автотранспорта до 300 м/м.

Истцом подготовлена проектная документация на строительство гаража легкового транспорта площадью 300 кв.м. и 12.02.2021 г. он обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Ответчик на основании указанного заявления и протокола заседания земельной комиссии МО «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» от 05.03.2021 г. выдал истцу разрешение на строительство № 3/2021 гаража для легкового транспорта сроком действия до 08.2022 г.

На основании разрешения на строительство истец приступил к проведению на земельном участке строительных работ, выполнил работы по строительству фундамента, стен и кровли здания гаража легкового транспорта.

Постановлением ответчика от 20.05.2022 г. № 286 (после окончания срока действия разрешения на строительство) разрешение на строительство от 08.03.2021 г было отменено на основании пп.3 п.13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в связи с непредставлением истцом в составе документов на получение разрешения на строительство отчетов о проведении на земельном участке инженерно-изыскательских работ).

01.12.2022 г. ответчик обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением о признании гаража легкового транспорта самовольной постройкой, ссылаясь в обоснование требования на выдачу разрешения на строительство с существенным нарушением п. 3 ч. 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку «в представленных к заявлению о выдаче разрешения на строительство документах отсутствовали отчеты о результатах инженерных изысканий». Впоследствии, в ходе рассмотрения дела № 2-4594/2023, ответчик дополнил основания, ссылаясь на отсутствие у истца права на осуществление на основании договора аренды земельного участка № 2 от 07.02.2020 г. строительства на земельном участке объектов капитального строительства (полагая, что формулировка «размещение стоянки легкового транспорта» не позволяет строительство объектов недвижимости).

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 18.12.2023 г. по делу № 2-4594/2023 исковые требования удовлетворены. Суд признал постройку, возведенную на земельном участке площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, самовольной; обязал ФИО1 за свой счет в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решение суда снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что у него имеется право на признание права собственности на здание гаража легкового транспорта по основаниям, установленным ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Изучив представленные сторонами в материалы дела документы, а также позиции сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Материалами дела подтверждается, что на основании постановления Администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» от 07.02.2020 г. № 59 между истцом и ответчиком по делу заключен договор аренды земельного участка от 07.02.2020 г. № 2, в соответствии с условиями которого ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 1100 кв.м. с кадастровым № 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения стоянок легкового автотранспорта вместимостью до 300 м/м. Срок договора аренды с 07.02.2020 по 07.02.2023 г.

Решением земельной комиссии муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области», протоколом № 13 от 22.09.2020 г., утвержденным постановлением от 02.10.2020 г. № 473 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство гаража легкового транспорта на указанном земельном участке.

Отказ в выдаче разрешения на строительство был обжалован ФИО1 в суд, в ходе рассмотрения дела № 2а-9781/2020 по административному иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» о признании незаконным решение администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство гаража легкового автотранспорта на земельном участке с кадастровым № 47:07:1715023:111 и обязании администрации принять решение о выдаче ФИО1 разрешения на строительство гаража легкового автотранспорта судом установлено, что в соответствии с выпиской из протокола заседания земельной комиссии муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области», административным ответчиком по результатам рассмотрения заявления ФИО1 о выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым № 47:07:1715023:111 принято решение об отказе в разрешении на строительство, так как на названном земельном участке не предусмотрено строительство объектов капитального строительства.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29.12.2020 г. по делу № 2а-9781/2020 установлено, что оспариваемый административным истцом ответ не содержит ссылки на нормы права, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, на основании которых принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство. Указанное обстоятельство повлекло за собой признание судом оспариваемого административным истцом решения незаконным, и, как следствие, удовлетворение судом административных исковых требований ФИО1 в данной части.

На Администрацию муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» была возложена обязанность повторного рассмотрения заявления ФИО1 о выдаче разрешения на строительство гаража легкового автотранспорта, в порядке ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

По результатам повторного рассмотрения заявления Администрацией принято решение о выдаче ФИО1 разрешения на строительство гаража легкового автотранспорта № 3/2021 от 08.03.2021 г.

В дальнейшем Администрацией было выявлено, что разрешение на строительство от 08.03.2021 г. выдано ФИО1 с существенным нарушением положений п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в представленных к заявлению о выдаче разрешения на строительство документах отсутствовали отчеты о результатах инженерных изысканий).

Приведенные в составе пояснительной записки к проектной документации, представленной ФИО1, сведения о полученных при выполнении инженерных изысканий данные не подтверждены отчетами об инженерных изысканиях и не позволяют оценить правильность представленных проектных решений.

О данном факте ФИО1 была уведомлена письмом исх. № 978 от 09.11.2021г.

Постановлением Администрации от 20.05.2022 г. № 286 отменено разрешение на строительство от 08.03.2021 г. № 3/2021, выданное ФИО1 на объект капитального строительства «гараж легкового транспорта», расположенный на земельном участке с кадастровым № 47:07:1715023:111.

Актом от 17.06.2022 г. Администрацией муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» зафиксировано объявление представителю ФИО1 требования от 17.06.2022 г. об остановке строительных работ на земельном участке с кадастровым № 47:07:1715023:111 и о добровольном сносе самовольного строения на земельном участке в срок до 19.09.2022 г.

Актом предварительного осмотра территории от 23.06.2022 г. № б/н на земельном участке зафиксировано наличие возведенного объекта незавершенного строительства с кадастровым № 47:07:1715023:451, состоящего из бетонных свай и бетонного фундамента.

Актом осмотра территории от 24.11.2022 г. № б/н на земельном участке зафиксировано неисполнение требования от 17.06.2022 г., наличие ранее возведенного объекта незавершенного строительства, а также установленных строительных лесов по периметру здания.

С учетом вышеизложенных обстоятельств Администрация обратилась во Всеволожский городской суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании постройки, возведенной на земельном участке № 47:07:1715023:111 самовольной и обязании снести самовольную постройку.

Решением Всеволожского городского суда от 18.12.2023 г. по делу № 2-4594/2023, требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по-своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободы в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основании договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ граждане могут иметь в собственности любое имущество, количество и стоимость которого не ограничена, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из положений п.п. 1 и 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ следует, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором собственником.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее-Постановление № 44) в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

В силу п. 5 указанного Постановления № 44 постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Согласно п.п. 19, 20 Постановления № 44 при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Пунктом 26 Постановления № 44 разъяснено, что сама себе отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым № 47:07:1715023:111, вид разрешенного использования которого не предусматривает возведение на нем гаража легкового транспорта.

Не предусматривает возведение такого объекта капитального строительства и договор аренды от 08.03.2020 г. № 2, заключенный между истцом и ответчиком по настоящему делу, в пункте 4.4.2. которого прямо предусмотрена обязанность арендатора использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. договора аренды, а именно: для размещения легкового автотранспорта вместимостью 300 м/м.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии со сведениями ЕГРН и в соответствии с условиями договора аренды как на момент предоставления его в аренду истцу, так и на момент начала истцом строительных работ не предусматривал возможность возведения на нем объектов недвижимости, капитальных строений. Возведение таких объектов вопреки виду разрешенного использования и условий договора аренды в силу приведенных выше норм права и разъяснений Верховного суда РФ в Постановлении № 44 свидетельствует о самовольности возведения спорного объекта недвижимости незавершенного строительством.

Указанные обстоятельства были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № 2-429/2023.

В силу положений ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

С учетом изложенного, вышеперечисленные судебные акты вопреки доводам Истца имеют преюдициальное значение, не устанавливаются и не доказываются повторно.

При таких обстоятельствах постройка, объект незавершенного строительства, с кадастровым № 47:07:1715023:451, возведенная на земельном участке площадью 1100 кв.м. с кадастровым № 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, является самовольной.

С учетом вышеизложенного, а также разъяснений, предоставленных Верховным судом РФ в постановлении № 44, приобщенное в материалы дела истцом заключение ООО «Флагман» о соответствии спорного объекта установленным требованиям не может расцениваться в качестве достоверного и допустимого доказательства соответствия самовольной постройки установленным требованиям, поскольку ООО «Флагман», согласно представленным документам являлось проектировщиком данного строения, а также выполняло строительные работы по его возведению, в связи с чем, является лицом заинтересованным и не способным объективно предоставить надлежащую оценку соответствия объекта капитального строительства.

Ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы в установленных в соответствии с Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (ред. от 31.10.2023) «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» государственных судебно-экспертных организациях истцом по настоящему делу не заявлялось.

Таким образом, спорный объект недвижимого имущества - здание гаража легкового транспорта площадью 393,2 кв.м., кадастровый номер 47:07:1715023:451, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1715023:111 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, не отвечает совокупности условий, установленных ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и необходимых для признания права собственности на самовольную постройку.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.