Решение от 8 января 2023 г. по делу № А29-14077/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14077/2022
08 января 2023 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2022 года, полный текст решения изготовлен 08 января 2023 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кокошиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску профессионального образовательного учреждения «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Движение» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности, освобождении арендуемых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: представители ФИО2 по доверенности от 26.07.2022, ФИО3 по доверенности от 01.12.2022,

установил:

Профессиональное образовательное учреждение «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – Сыктывкарская школа ДОСАФ России, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Движение» (далее – ООО «Движение», ответчик) о взыскании по договору аренды недвижимого имущества № 20-08/20-28 от 12.08.2020 задолженности в размере 1 938 060 руб. 76 коп. и об обязании освободить занимаемые помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2022 судебное заседание назначено на 28.12.2022.

Стороны надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного заседания, ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

В судебном заседании представители истца на требованиях настаивали в полном объеме.

В соответствии со статьей 156 (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Сыктывкарской школой ДОСААФ России (арендодатель) и ООО «Движение» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № 20-08/20-28 от 12.08.2020 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1 353, 40 м2, (1 этаж – 801,55 м2, 2 этаж – 551, 85 м2) с отдельным выходом на центральную улицу – Сысольское шоссе – с фасада здания и прилегающую к фасаду территорию (п. 1.1 Договора).

Факт передачи недвижимого имущества общей площадью 1 353,40 кв.м. подтверждается актом приема-передачи от 12.08.2020 (л.д. 55).

Согласно п. 2.1 Договора он действует с 12.08.2020 по 31.03.2021.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 9.5 Договора).

Как следует из пояснений истца, и не оспорено ответчиком, после окончания срока аренды договор был продлен на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 9.6 Договора предусмотрено, что в случае, когда настоящий договор считается пролонгированным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив письменно другую сторону не позднее, чем за два месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора.

Письмом от 02.07.2021 № 228 истец уведомил ответчика о расторжении договора с 01.09.2021.

При таких обстоятельствах указанный договор прекратил свое действие, а у ответчика возникла обязанность возвратить объект аренды арендодателю.

В материалах дела отсутствуют доказательства возвращения помещений истцу по акту приема-передачи.

Расчет стоимости арендных платежей установлен и подписан сторонами в приложении № 3 к Договору, согласно которому платежи устанавливаются в следующем порядке: с 12 августа 2020 года по 01 марта 2021 устанавливается льготный период без взимания арендной платы для проведения поэтапных ремонтных работ в арендуемых помещениях, и проведение лицензирования под указанные виды деятельности; с 01 марта 2021 года устанавливается ежемесячная арендная плата в размере 32 786 руб. – 333 кв.м; с 01 сентября 2021 устанавливается ежемесячная арендная плата в размере 96 600 руб. – 1020, 40 кв.м; с 01 января 2022 года устанавливается арендная плата в размере 158 100 руб. – 1 353, 40 кв.м. (л.д. 56).

Таким образом, сторонами согласован размер арендной платы не только в пределах срока действия договора аренды, но и после его окончания.

В соответствии с п. 5.2 Договора внесение арендной платы производится за каждый месяц до десятого числа оплачиваемого месяца.

По сведениям истца, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Договору, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 938 060 руб. 79 коп. за период с 01 марта 2021 года по май 2022 года, в том числе: 196 716 руб. долга за период с 01.03.2021 по 31.08.2021 и 1 741 344,79 руб. долга за период с сентября 2021 по май 2022 года.

Из искового заявления следует, что размер задолженности ответчика после прекращения действия Договора был произведен истцом исходя из размера арендной платы, равной 315 руб. 81 коп. в месяц за 1 кв.м., в период использования ответчиком имущества с 01.09.2021 по 01.11.2021 из расчета 732, 2 кв.м., после 01.11.2021 – 578, 5 кв.м. Такой размер арендной платы истец обосновывает характером использования занимаемых ответчиком помещений со ссылкой на Положение «О порядке сдачи недвижимого имущества Общероссийской общественно-государственной организации «ДОСААФ России».

Ответчик исковые требования отклонил, указав, что начисление арендной платы за период начиная с сентября 2021 года произведено истцом по завышенным и не согласованным с арендатором ставкам, не соответствующим условиям договора аренды; арендатору был передан объект недвижимого имущества, использование которого с его целевым назначением невозможно, что полностью исключает обязанность по внесению арендной платы за пользование указанным имуществом; факт нахождения имущества ответчика в спорном помещении не свидетельствует об использовании ответчиком объекта недвижимого имущества. Ответчик кроме того указал, что истец препятствует в вывозе имущества из арендуемых помещений.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, вопреки доводам истца, расчет арендной платы и после прекращения арендных отношений сторон должен производиться с учетом условий указанной сделки, и не может быть изменен истцом в одностороннем порядке в сторону повышения такой платы.

Вместе с тем истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.09.2021 по май 2022 года исходя из размера 315,81 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть неверно, не в соответствии с условиями договора.

При этом о взыскании указанной суммы в качестве убытков истцом не заявлено, наличие таковых на стороне истца, их взаимосвязь с действием (бездействием) ответчика, его вина в причинении таковых по правилам ст. 15 ГК РФ не доказаны.

Судом произведен расчет задолженности ответчика с учетом согласованного сторонами размера арендной платы в приложении № 3 к договору, в зависимости от периода аренды, а также находящейся в аренде площади помещений. Поскольку акт возврата помещений ответчиком не составлялся, суд принимает в качестве доказательств размера таковой (меньшей, чем предусмотрено договором) площадь равную, установленной актом самого арендодателя от 17.11.2021.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате ответчика составил:

- за период с 01.03.2021 по 31.08.2021 – 196 716 руб. (32 786 руб. * 6 мес.), что соответствует расчету истца и условиям приложения № 3 к договору.

- за период с 01.09.2021 по 31.10.2021 – 138 634,75 руб. (732,2 кв.м. * 94,67 руб. * 2 мес; при этом 94,67 руб. за 1 кв.м. = 96 600 руб. арендной платы : 1020,4 кв.м. арендуемой площади, с учетом приложения № 3 к договору)

- за период с 01.11.2021 по 31.12.2021 – 109 533,19 руб. (578,5 кв.м. * 94,67 руб. * 2 мес.)

- за период с 01.01.2022 по 31.05.2022 – 337 901,85 руб. (578,5 кв.м. * 116,82 руб. * 5 мес.; при этом 116,82 руб. за 1 кв.м. = 158 100 руб. арендной платы : 1 353,40 кв.м. арендуемой площади, с учетом приложения № 3 к договору),

Итого, размер задолженности по арендной плате за период аренды с 01.03.2021 по 31.05.2022 года составил 782 785,79 руб.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания указанной задолженности, в связи с невозможностью использования арендуемых помещений со ссылкой на их несоответствие требованиям, предъявляемым к осуществляемой ответчиком деятельности, подлежат отклонению судом.

Согласно пункту 1.2. договора помещения переданы ответчику в целях организации деятельности по дошкольному образованию.

Как следует из письма истца от 09.11.2021 в ходе комиссионного осмотра, в том числе с участием сотрудников государственного пожарного надзора, эксплуатация и функционирование детского дошкольного учреждения возможна в указанных помещениях только при соблюдении определенных условий (в отсутствие иных арендаторов в здании).

Вместе с тем, указанные обстоятельства, вопреки доводам ответчика, не свидетельствуют об отсутствии у арендодателя права требовать взыскания задолженности по арендной плате за пользование данными помещениями, поскольку риск выбора и принятия в аренду не соответствующего требованиям, предъявляемым к осуществляемой арендатором в них деятельности, несет сам арендатор, а не арендодатель. В связи с изложенным суд отклонил ходатайство ответчика об истребовании в органе пожарного надзора результатов указанной проверки.

Судом также отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства в целях предъявления встречных исковых требований о взыскании убытков, в связи с выполнением арендатором в арендуемых помещениях ремонтно-строительных работ.

Поскольку встречный иск не заявлен, размер таких убытков ответчиком в возражениях на иск не определен, оснований для отложения судебного заседания не имеется. При этом ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании таковых при наличии на то оснований.

В силу изложенного исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению судом частично, в размере 782 785,79 руб.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Ответчик после 01.09.2021, то есть после прекращения действия договора аренды, объект аренды истцу не возвратил, оставил в помещениях свое имущество, а значит продолжил его использование для своих нужд.

Письмом от 19.10.2021 № 348 истцом предложено направить представителей ответчика для вывоза имущества из занимаемых помещений и обеспечить свободный доступ в арендуемые помещения.

Также уведомлением № 384 от 18.11.2021 ответчику было предложено передать ранее арендованное имущество с подписанием акта приема-передачи, а также урегулировать спор во внесудебном порядке, известив об этом истца до 01.12.2021.

Ответы на указанные письма от ответчика истцу не поступили.

14.01.2022 представителями ООО «Движение» по акту приема-передачи были переданы истцу ключи от внутренних противопожарных дверей и занимаемого 1-го этажа здания технического училища. В указанном акте представители ответчика уведомили истца о намерении произвести в период с 20 по 30 января 2022 года комиссионную приема-передачу занимаемых помещений и осуществить вывоз имущества.

В назначенный срок представители ответчика не явились, акт приема - передачи не подписали, занимаемые помещения не освободили, имущество не вывезли.

22.02.2022 на электронную почту истца поступило уведомление от ответчика, согласно которому он сообщил, что откладывает вывоз своего имущества из занимаемых помещений до выздоровления руководителя.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства вывоза имущества ответчика из арендуемых помещений в полном объеме и, соответственно, исполнения надлежащим образом обязанности арендатора по возврату таковых арендодателю.

При этом доводы ответчика о том, что истец препятствует ему в вывозе имущества, документально не подтверждены. Представленные в материалы дела ответчиком фотокопии об опечатывании дверей нечитабельны, не содержат сведений о том, кто и когда именно опечатывал двери, какие именно помещения были опечатаны. Истец отрицает факт опечатывания дверей со своей стороны.

В силу изложенного требования истца об обязании ответчика освободить арендуемое имущество подлежат удовлетворению судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Движение» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу профессионального образовательного учреждения «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 782 785 руб. 79 коп. задолженности.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Движение» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить арендуемые помещения по договору № 20-08/20-28 от 12.08.2020 в здании по адресу: <...>.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Движение» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 19 079 руб. государственной пошлины.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения «Сыктывкарская школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 19 302 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.В. Кокошина