Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А19-6770/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-6770/2020

25.11.2020г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.11.2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25.11.2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чувашовой В.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025 обл ИРКУТСКАЯ <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664011 ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ <...>)

о расторжении договора аренды, об обязании освободить объект, о взыскании 31 164 руб. 51 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности №1264 от 18.02.2020 (предъявлено служебное удостоверение);

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 21.05.2020 (предъявлено удостоверение адвоката);

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» (ответчику) с требованиями:

- о расторжении договора аренды нежилого здания №10079 от 01.12.2015;

- об обязании ответчика освободить и вернуть занимаемый объект по договору аренды в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу;

- о взыскании штрафа 31 164 руб. 51 коп., из которых: 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.2 п. 2.3 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.4 п. 2.3 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.5 п. 2.3 договора;

В обоснование заявленного иска истец указал, что 27.02.2020 в отношении ООО «Баяр» проведена проверка соблюдения договорных обязательств, по результатам которой составлен акт. В данном акте уполномоченным представителем истца установлено, что объект арендатором не используется, содержится в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, здание находится в полуразрушенном состоянии, захламлено бытовым и строительным мусором, текущий и капитальный ремонт объекта не производился с момента заключения договора.

12.03.2020 ответчику вручена претензия, в которой истец, указав на наличие выявленных нарушений договора, предложил Обществу расторгнуть договор аренды, освободить и передать его по акту приёма-передачи представителю Администрации в 30-ти дневной срок с момента получения предупреждения. Кроме того, истец указал на необходимость оплаты штрафа, начисленного за нарушение п. 2.3 договора.

Поскольку требования указанной претензии ответчиком были оставлены без исполнения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, дал пояснения по существу поданного иска и на вопросы суда. Указал, что штрафы рассчитаны за 2020 год, по результатам проверки, проведенной 27.02.2020.

Ответчик заявленные исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, в том числе, указал на неисполнимость условий договора ввиду того, что на момент передачи объекта в аренду, здание находилось в неудовлетворительном состоянии.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Баяр» (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания № 10079, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование здание, назначение: нежилое, 2- этажный (подземных этажей -1), общая площадь 227,2 кв.м., инв. № 183, кадастровый № 38:36:000034:6788, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» г. Иркутск от 20.01.2014, расположенное по адресу: <...> лит. Б, Б1, Б-3-Б6 (далее – объект). Объект является выявленным объектом культурного наследия, регистр. № 137 в «Сводном списке вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих историческую, научною, художественную или иную культурную ценность - 2000 г». Наименование памятника - «Усадьба: особняк, флигель службы», 1890-е г.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1.2 договора, целевое использование объекта: деятельность в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей.

Согласно пункту 1.3. договора площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для их использования, составляет: 2078,52 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

Таким образом, между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), а в силу ст. 309 ГК РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1.4 договора, срок его действия – с 01.12.2015 по 30.11.2025.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законном порядке 02.03.2016 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по иркутской области за № 38-38/001-38/001/038/2016-6830/1.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истцом обязательства по договору аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015 исполнены надлежащим образом, нежилое здание площадью 227,2 кв.м., кадастровый № 38:36:000034:6788, указанное в п. 1.1 договора, передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения, подписанному обеими сторонами без разногласий 01.12.2015 (л.д.26-27).

Впоследствии дополнительным соглашением от 16.05.2015 № 1, в договора аренды № 10079 от 01.12.2015 внесены изменения, а именно: исключены положения о том, что объект является выявленным объектом культурного наследия в связи с его исключением из Сводного списка вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих научную, художественную или иную культурную ценность.

Приказом начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска № 955-08-2551/17 от 05.10.2017 объекту присвоен адрес - <...> строение 19/2.

21.12.2017 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 об изменении адреса объекта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что 27.02.2020 в отношении ООО «Баяр» проведена проверка соблюдения договорных обязательств, в результате которой уполномоченным представителем истца установлено, что объект арендатором не используется, содержится в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, здание находится в полуразрушенном состоянии, захламлено бытовым и строительным мусором, текущий и капитальный ремонт объекта не производился с момента заключения договора (т. 1 л.д. 57-64).

12.03.2020 ответчику вручена претензия, в которой истец, указав на наличие выявленных нарушений договора, предложил Обществу расторгнуть договор аренды, освободить и передать его по акту приёма-передачи представителю Администрации в 30-ти дневной срок с момента получения предупреждения. Кроме того, истец указал на необходимость оплаты штрафа, начисленного за нарушение п. 2.3 договора.

Поскольку требования указанной претензии ответчиком были оставлены без исполнения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, оценив доводы каждой из сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2.2. договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора, а именно:

- если арендатор использует объект не по целевому назначению или его не использует;

- если арендатор неоднократно (более 2-х раз подряд) нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком, занятым под объектом и необходимым для его использования;

- если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора, предусмотренный пунктом 1.5, подпунктами 2.3.2, 2.3.4-2.3.7, 2.3.9-2.3.18 пункта 2.3 настоящего договора.

При заключении договора аренды нежилого здания в п. 2.3.2 договора стороны согласовали следующую обязанность арендатора – содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта с уведомлением о планируемом ремонте арендодателя; устранять аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта за свой счет.

Как неоднократно указывалось судом выше, 27.02.2020 уполномоченным представителем истца, в присутствии ответчика, проведен осмотр объекта, переданного по договору аренды № 10079 от 01.12.2015, по результатам которой оставлен акт (л.д.42-56).

Из содержания представленного в материалы дела акта следует, что в ходе проведенной проверки арендодателем установлено, что объект арендатором не используется, содержится в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, здание находится в полуразрушенном состоянии, захламлено бытовым и строительным мусором, текущий и капитальный ремонт объекта не производился с момента заключения договора.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен акт проверки договорных обязательств от 06.10.2017 № 10079, в котором арендодателем так же отражен факт неиспользования ответчиком объекта аренды (л.д.42-56).

Ответчик факт неиспользования объекта не оспорил, каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком мер по проведению текущего/капитального ремонта спорного объекта, не представил, на наличие таких доказательств в ходе рассмотрения настоящего спора ответчик не ссылался.

Кроме того, ответчик указал на неисполнимость условий заключенного между сторонами договора, ввиду того, что здание на момент его передачи находилось в неудовлетворительном состоянии (отсутствовала внутренняя отделка, внутренние сантехнические устройства, отопление, водопровод, канализация, электроосвещение), в связи с чем, отсутствовала возможность заключить договоры с РСО, а так же договоры страхования имущества.

Суд, рассмотрев указанные выше доводы ответчика, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При заключении договора аренды нежилого здания в п. 2.3.2 договора стороны согласовали следующую обязанность арендатора – содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта с уведомлением о планируемом ремонте арендодателя; устранять аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта за свой счет.

Обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии, произведении за свой счет текущего ремонта и несении расходов на содержание имущества, так же предусмотрена и п. 2 ст. 616 ГК РФ.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Проанализировав условия указанного выше пункта договора (2.3.2) в его совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, о том, что ответчик при заключении договора принял на себя обязательства не только по содержанию объекта в надлежащем санитарно-техническом состоянии, но и по проведении текущего и капитального ремонта объекта.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В этой связи арендатор должен доказать, что выявленные недостатки не были заранее ему известны либо не могли быть обнаружены им во время осмотра объекта аренды при передаче вещи в аренду.

Как установлено судом, недвижимое имущество, являющееся предметом договора № 10079 от 01.12.2015, передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи 01.12.2015, подписанному сторонами без замечаний и возражений (т. 1 л.д.26-27).

Согласно п. 5 указанному акту: санитарно-техническое состояние объекта: удовлетворительное.

1) Оконные проемы: окна – деревянные; состояние – неудовлетворительное;

2) дверные проемы: деревянные; состояние – неудовлетворительное;

3) внутренняя отделка: а) стены - бутовые плиты, деревянные; состояние – неудовлетворительное; б) полы – земляные, состояние – неудовлетворительное;

4) внутренние сантехнические устройства: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение – отсутствуют; состояние – неудовлетворительное.»

Таким образом, ООО «Баяр» будучи юридическим лицом, осуществляющим коммерческую деятельность, проявляя должную степень внимательности и разумности, будучи осведомленный о состоянии объекта, был вправе отказаться от заключения спорного договора на стадии переговоров.

Однако ООО «Баяр» не только приняло объект недвижимого имущества без замечаний, но и исправно вносило предусмотренную договором арендную плату.

Каких либо доказательств, подтверждающих факт выполнения арендатором обязательств, установленных п. 2.3.2 договора, а именно: содержание объекта в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производство текущего и капитального ремонта объекта, ответчиком суду не представлено, доводы истца, указывающего на невыполнение данных обязательств, ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не опровергнуты.

При этом из материалов дела усматривается, что фактически в период действия договора аренды нежилого здания №10079 все усилия ответчика были направлены на получение спорного здания и необходимого для его эксплуатации земельного участка площадью 2078,52 кв.м. в собственность в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона № 159-ФЗ.

Так судом установлено, что ответчиком в рамках дела №А19-509/2019 оспаривался отказ Администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2, выраженный в письме № 505-70-21816/18 от 27.12.2018. Решением арбитражного суда Иркутской области от 29.04.2019 в удовлетворении требования отказано.

По результатам рассмотрения дела №А19-509/2019, арендатором подан иск к администрации о признании объекта недвижимости – нежилое здание общей площадью 134 кв.м., расположенного по адресу: <...> (расположено на испрашиваемом земельном участке), кадастровый номер 38:36:000034:6790, уничтоженным: права собственности Муниципального образования город Иркутск на указанный объект недвижимости – отсутствующим (дело А19-14038/2019).

В обоснование требования ООО «БАЯР» указывало на то, что арендатор имеет преимущественное право выкупа объектов аренды – нежилого здания площадью 227,2 кв.м. и земельного участка площадью 2078,5 кв.м. по договору аренды № 10079 от 01.12.2015; реализации такого права препятствует объект капитального строительства – нежилое здание общей площадью 134 кв.м., сведения о котором внесены в реестр недвижимости; данное здание площадью 134 кв.м. фактически разрушено, однако запись в реестре недвижимости об этом объекте не аннулирована; собственник здания не предпринимает мер по списанию фактически уничтоженного здания и внесению соответствующей записи в реестр недвижимости; нарушенные права истца могут быть защищены только путем признания права собственности ответчика отсутствующим.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 20.03.2020 в удовлетворении требований арендатора также отказано.

Исследовав представленные в материалы дела сторонами доказательства в их совокупности, а так же принимая во внимание доводы ответчика, изложенные в ходе рассмотрения настоящего спора, оценивая действия (бездействия) ООО «Баяр» при исполнении обязательств по договору, как то: неисполнение обязанности по уборке мусора и прилегающей территории, непроведение текущего и капитального ремонтов здания, неоднократные обращения ответчика к истцу с заявлениями о предоставлении объекта в собственность в порядке 159-ФЗ, разработку проекта административно-делового центра с рестораном, суд приходит к выводу, о том, что фактически целью заключения договора аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015 являлось получение в собственность арендатора земельного участка площадью 2078,52 кв.м., на котором расположен объект аренды, для последующего возведения на данном участке иного здания – «Административно-делового центра с рестораном по ул. Горького в Правобережном округе г. Иркутска» (оригинал проекта данного здания предоставлялся на обозрение суда ответчиком и возвращен ответчику в судебном заседании 18.11.2020).

По мнению суда, при наличии иных целей получения спорного объекта недвижимости в аренду, у арендатора было достаточно времени (около 5 лет) для исполнения обязательств по осуществлению ремонта здания для последующего его использования в целях, указанных в договоре - деятельность в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей (п. 1.2. договора).

Однако из сведений, содержащихся в актах проверок от 06.10.2017, от 27.02.2020, представленных истцом в материалы дела, судом установлено, что ответчик никаких действий, направленных на исполнение обязательств, принятых при заключении договора аренды, не совершил.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств обратного Обществом суду не представило.

Кроме того, обращаясь в суд с настоящим иском и ссылаясь на наличие оснований к расторжению договора аренды, истец так же указал на неисполнение ответчиком и иных обязательств, принятых на себя при заключении договора.

Так, согласно п. 2.3.4 договора ответчик обязался в месячный срок с момента заключения договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с учетом мест общего пользования с соответствующими специализированными организациями города и перечислять платежи на счет данных организаций.

Однако как указал истец, обращаясь в суд с настоящим иском, данная обязанность ответчиком не исполнена.

Ответчик факт неисполнения обязанности по заключения договора на коммунальное обслуживание объекта не оспорил, однако возражая против удовлетворения иска в данной части,указал на неисполнимость данного условия договора ввиду того, что здание на момент его передачи находилось в неудовлетворительном состоянии (отсутствовала внутренняя отделка, внутренние сантехнические устройства, отопление, водопровод, канализация, электроосвещение).

Суд, исследовав и оценив представленные ответчиком в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, пришел к следующему.

Как указывалось судом выше, в соответствии с п. 2.3.2 договора ответчик обязался содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта с уведомлением о планируемом ремонте арендодателя; устранять аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта за свой счет.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, ответчик, приняв на себя в соответствии с п. 2.3.2 договора, в том числе и обязанность по проведению капитального ремонта объекта, вправе был оснастить объект недостающими видами инженерного оборудования, что и явилось бы предпосылкой к заключению договоров коммунального обслуживания.

Однако ответчик, как установлено судом, каких-либо мер по проведению ремонта здания не принял, доказательств обратного суду не представил.

Представленные ответчиком в подтверждение довода о нахождении объекта аренды в неудовлетворительном состоянии справка ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» о состоянии здания от 17.06.2016 и акт обследования от 23.11.2011, по мнению суда, напротив, свидетельствуют о неисполнении ответчиком обязанности по содержанию имущества в надлежащем санитарно-техническом состоянии.

Так, сопоставив сведения, содержащиеся в представленных ответчиком документах, суд установил, что в период с 2016 по 2018 год ответчиком не предпринималось никаких мер по сохранению объекта, поскольку характеристики объекта по состоянию на 2018 год либо ухудшились (износ перекрытий в 2016 году составлял 95%; в 2018 – 97%; износ полов в 2016 году – 95%, в 2018 – 100%; износ окон в 2016 – 95%, в 2018 – 98% и т.д.) либо остались на прежнем уровне.

Представленный ответчиком суду договор оказания услуг от 14.10.2019, заключенный между ООО «Баяр» (заказчиком) и ИП ФИО3 (исполнителем), по условиям которого исполнитель по заявке заказчика обязался организовать выполнение работ на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, а именно: сбор строительного мусора, вывоз и его утилизация на полигоне ТБО, а так же письмо Предпринимателя об отказе от исполнения договора и его расторжении по причине невозможности осуществления принятых на себя обязательств (отсутствие проезда специализированной техники к месту выполнения работ), судом во внимание не принимается в силу следующего.

Как указывалось судом выше, согласно п. 2.3.4 договора, обязанность ответчика по заключению договоров коммунального обслуживания подлежала исполнению в месячный срок с момента заключения договора, то есть не позднее 01.01.2016.

Вместе с тем, представленный ответчиком договор датирован 14.10.2019.

Доказательств, свидетельствующих о своевременном принятии ответчиком мер по заключению необходимых договоров, в том числе и по вывозу мусора, ответчиком не представлено, на наличие таких доказательств последний не ссылался.

Кроме того, в соответствии с п. 2.3.5 договора ответчик принял на себя обязанность в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по страховой стоимости объекта, указанной в п. 1.9 договора (357 300 руб.).

Однако как указал истец, обращаясь в суд с настоящим иском, данная обязанность ответчиком не исполнена.

Ответчик факт неисполнения обязанности по заключению договора страхования не оспорил, указав на неисполнимость данного условия, представил письма страховых компаний об отказе в заключении договора страхования по причине нахождения объекта в аварийном состоянии (т. 1 л.д.116-119).

Однако, учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего спора, судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком мер по содержанию имущества в надлежащем санитарно-техническом состоянии, непринятие им мер по проведению текущего и капитального ремонтов объекта, т.е. приведению объекта аренды в состояние, позволяющее его эксплуатировать в целях, указанных в договоре (для осуществления деятельности, связанной с развитием культуры, искусства и сохранения культурных ценностей), суд приходит к выводу о несостоятельности доводов Общества о невозможности заключения договора страхования.

Как указывалось судом выше, письмом от 05.03.2020 № 505-70-7925/20 истец обращался к ответчику с предложением расторгнуть договор, освободить объект аренды и возвратить его истцу по акту приема-передачи, которое последним оставлены без исполнения.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, судом установлено соблюдение истцом досудебного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, исходя из предмета и основания заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, а именно: подтвержденном факте нарушения арендатором п.п. 2.3.2, 2.3.4,2.3.5 договора, соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, принимая во внимание положения статей 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, что нарушение ответчиком договоров аренды нежилого помещения № 10079 от 01.12.2015 является существенным, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению и договор аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015 - расторжению.

Иные доводы ответчика, как то: аварийное состояние объекта аренды, включение в договор заведомо неисполнимых условий, недобросовестное поведение истца, выразившееся в обращении в суд с настоящим иском, при наличии неиспользованного ответчиком права по разделу земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, судом во внимание принимаются, поскольку не могут повлиять на выводы суда о существенном нарушении ответчиком условий спорного договора и о наличии оснований к его расторжению.

Кроме того, истец просит обязать ответчика возвратить нежилое здание, расположенное по адресу: <...> лит. Б, Б1, Б-3-Б6, общей площадью 227,2 кв.м., назначение: нежилое, 2- этажный (подземных этажей -1), кадастровый № 38:36:000034:6788.

В соответствии со статьями 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства прекращаются, и арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом договор аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015 расторгнут, объект аренды (нежилые здание, поименованные в п. 1.1 договора) подлежит возврату собственнику в порядке статей 622, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств возврата предмета аренды по договору аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015, ответчиком не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды нежилого здания № 10079 от 01.12.2015, по акту приема-передачи истцу, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения – 10 дней с момента вступления решения в законную в силу.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 31 164 руб. 51 коп. (10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.2 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.4 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.5 договора), начисленного по п. 4.3 договора, суд считает его подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право согласования уплаты неустойки (штрафа) в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указывалось судом выше, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).

Из приведенного следует, что договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон и, соответственно, ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются по их усмотрению.

Статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Так, в п. 4.3 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктами 2.3.2, 2.3.4-2.3.7, 2.3.9, 2.3.11-2.3.18, 2.2 договора в размере 10% от суммы годовой арендной платы, в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования.

Таким образом, стороны, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме, согласовали применение неустойки, на случай: содержания объекта в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии (п. 2.3.2 договора); на случай не заключения договора коммунального обслуживания с учетом мест общего пользования и соответствующими специализирующими организациями города (п. 2.3.4 договора); на случай не заключения договора страхования объекта по страховой стоимости объекта (п. 2.3.5 договора).

Учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего спора судом установлен факт неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств, в том числе обязательств, согласованных в п. 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5, что отражено судом выше, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика штрафа является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно расчету истца, размер штрафа исчислен, исходя из годового размера арендной платы к договору за 2020 год (т. 1 л.д.66), и составляет 31 164 руб. 51 коп., из которых 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.2 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.4 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.5 договора.

Заключая договор №10079 от 01.12.2015, арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе, сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности (п. 4.3 договора).

Условие договора – п. 4.3 не противоречат нормам ГК РФ; договор №10079 от 01.12.2015 в установленном законом порядке недействительным не признан.

Ответчик расчет штрафа не оспорил, контррасчет не представил.

Судом расчет истца проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора аренды.

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Согласно части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку соответствующее ходатайство ответчиком не заявлялось, у арбитражного суда отсутствуют основания для снижения штрафа, предъявленного к взысканию.

На основании вышеизложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 31 164 руб. 51 коп., из которых: 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.2 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.4 договора; 10 388 руб. 17 коп. – штраф за нарушение подп. 2.3.5 договора.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам.

Поскольку истец по делу в силу п.п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ, в том числе: 12 000 руб. – рассмотрение требования неимущественного характера (6 000 руб. – за расторжение договора; 6 000 руб. - за обязание освободить арендуемое здание), 2 000 руб. – за рассмотрение требования имущественного характера – о взыскании штрафа.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания №10079 от 01.12.2015.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи нежилое здание, переданное по договору аренды нежилого здания №10079 от 01.12.2015.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА всего 31 164 руб. 51 коп. – штраф.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЯР» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

СудьяЮ.С. Яцкевич