Решение № 3А-955/2017 3А-955/2017~М-861/2017 М-861/2017 от 15 ноября 2017 г. по делу № 3А-955/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 16 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-955/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Диагональ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Диагональ» (далее ООО «Диагональ») обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором с учетом уточнения требований, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года и восстановить срок на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта капитального строительства, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 06.06.2011г. в размере 151 620 852,97 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилого здания, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № 02/2017 от 10.02.2017 года, выполненным Индивидуальным предпринимателем ФИО3, подтвержденный положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 001/2017 Самара от 27.03.2017г., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

Решением Комиссии Управления Росреестра по Самарской области №17/8с-27 от 05.05.2017 года заявление ООО «Диагональ» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ООО «Диагональ» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, с учетом их уточнения, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном возражении просило в удовлетворении требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Собственником вышеуказанного здания является ООО «Диагональ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2015г. /л.д.13/.

Данное здание поставлено на государственный кадастровый учет 02.07.2011г.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 151 620 852,97 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН /л.д.12/.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Нежилое здание включено в Перечни объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2016 и на 2017 г.г., утвержденные приказами министерства имущественных отношений Самарской области от 30.11.2015года № 3033 под № и приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 14.11.2016г. № 1907 под №.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания и 14.04.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако, решением Комиссии №17/8с-27 от 05.05.2017 года заявление ООО «Диагональ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Согласно абзацу 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости / абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности/.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу ч.4 ст. 198 ГПК РФ, ч.5 ст. 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области не проведена, расчет налоговых платежей на объекты недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд считает возможным восстановить ООО «Диагональ» срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как собственника нежилого здания и плательщика налога на имущество организаций, который имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 06.06.2011г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № 02/2017 от 10.02.2017 года, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО3, по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось спорное нежилое здание, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 52 541 130,54 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

На стр. 19 отчета сегмент рынка объекта оценки оценщиком определен как торговая недвижимость.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 17-23 отчета.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ ее наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его фактическое использование – под размещение бани и прачечной /стр. 23 отчета/.

При оценке нежилого здания был использован сравнительный подход с использованием метода количественных корректировок по элементам сравнения /метод сравнения продаж стр. 34-40 отчета/, а также метод укрупненных обобщений показателей стоимости в рамках затратного подхода стр. 31-34 отчета.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода оценщик использовал метод укрупненных обобщений показателей стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом составила 52 132 670,03 рублей.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. площади помещения.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал универсальные отдельно стоящие здания.

Учитывая ретроспективный характер оценки (06.06.2011г.), были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: ИС «Центр цен», а также журнал «Зеленая площадь» за 2011г. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 11.6 на странице 35 отчета.

В качестве аналогов оценщиком было подобрано 4 объекта, являющиеся универсальными, офисными, торгово-офисными зданиями, расположенные в Самарском, Железнодорожном районах г.о. Самара и сопоставимые по ценообразующим факторам /площадь объекта, местоположение, имущественные права, назначение объекта/.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, физическое состояние, состояние отделки, что отражено на стр.36-38 и в таблице № 11.11 на стр. 39-40 отчета.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 76 797 330,06 рублей.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 0,4, а затратному подходу – 0,6, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС составила 52 541 130,54 рублей.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1, подтвердившей и обосновавшей содержащиеся в отчете выводы.

Оценивая исследованные доказательства, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 001/2017 Самара от 27.03.2017г. на отчет об оценке № 02/2017 от 10.02.2017г., отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № 02/2017 от 10.02.2017г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО3 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Суд считает возможным принять Отчет об оценке № 02/2017 от 10.02.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Диагональ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 14.04.2017 года, в суд с настоящим иском – 18.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Диагональ» удовлетворить.

Восстановить ООО «Диагональ» срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011г. в размере 52 541 130,54 рублей.

Датой подачи ООО «Диагональ» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 14.04.2017 года, в суд – 18.10.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.11.2017г.