Решение № 2-5/2017 2-5/2017(2-714/2016;)~М-717/2016 2-714/2016 М-717/2016 от 5 марта 2017 г. по делу № 2-5/2017

2-5/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт Грибановский

06 марта 2017 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Дорофеевой Э.В.,

при секретаре Бобровских Н.В.,

с участием представителя истцов ФИО1 и ФИО2, ФИО3 по доверенностям, адвоката Каланчиной О.В. по доверенностям и по ордеру,

ответчиков ФИО4, ФИО5,

представителя ответчика ФИО6, адвоката Хайлова А.П. по ордеру,

представителя ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ФИО7 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 АнатО.ча и ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды и обременения (аренда) на земельный участок, о признании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным; о признании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; о признании договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО1 с учетом неоднократных уточнений обратились в суд с названным иском к ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В обоснование заявленных требований указывают, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственниками долей в праве на указанный земельный участок являются ФИО4 (доля в праве 183/488), ФИО8 (доля в праве 61/488), ФИО2 (доля в праве 61/244), ФИО1 (доля в праве 61/488), ФИО9, доля в праве 61/488).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, действующая по доверенностям от собственников земельных долей ФИО11, ФИО8, ФИО2, ФИО1 (арендодатели), заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с индивидуальным предпринимателем ФИО12 (арендатор).

Собственник ФИО12, имеющий 183/488 долей в праве общей долевой собственности на тот же земельный участок, договор аренды не заключал, свои права на земельную долю никому в аренду не передавал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер.

Истцы полагают, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным по следующим основаниям.

1. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Предметом аренды по договору от 05.04.2011 является часть земельного участка площадью 305152 кв. м из общей площади 488244 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17. Сданная в аренду часть земельного участка не выделена, не идентифицирована, не имеет границ, не прошла кадастровый учет, не соответствует законным критериям для признания её объектом недвижимости и предметом аренды.

Кроме того, к договору аренды не приложен кадастровый паспорт с указанием в нем сдаваемой в аренду части земельного участка, как требует ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 25.03.2011.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о несогласовании сторонами объекта аренды. В договоре аренды предмет договора не определен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ при отсутствии в договоре аренды данных об объекте, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

2. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ со стороны арендодателей заключен не уполномоченным лицом ФИО10 Доверенностями от ДД.ММ.ГГГГ, реестровые записи №№,91, ФИО10 была уполномочена ФИО1 и ФИО2 заключить договор аренды с КФХ «Пётр». Полномочиями на заключение договора аренды с иными лицами, в том числе с ИП ФИО13, ФИО10 не наделялась. При отсутствии волеизъявления на заключение договора собственниками земельных долей, выступающими в качестве арендодателей, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным и не имеет юридической силы.

Получив выписку из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ истцы узнали о том, что помимо ограничения в виде аренды в пользу умершего ИП ФИО12 имеется еще одно ограничение на земельный участок – субаренда в пользу ФИО4 Договор субаренды датирован ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти арендатора. Договор субаренды в установленном порядке не прошел государственную регистрацию при жизни ФИО12, поэтому на основании ст.ст. 433 и 609 ГК РФ является незаключенным.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор субаренды, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРП за №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка, зарегистрированный Управлением Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРП за №.

В связи с тем, что договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, у ФИО4 не возникло право на заключение последующих договоров, следовательно, договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ как оспоримые сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта.

Истец просит:

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, запись в ЕГРП за №, заключенный между ФИО10, действующей по доверенностям от лица собственников земельных долей в праве общей долевой собственности, и индивидуальным предпринимателем ФИО12, незаключенным.

Аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации сделки договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и об обременении (аренда) права за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Признать договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, направили в суд заявления, в которых просят о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, л.д. 228-229.

Представители истцов ФИО1 и ФИО2, ФИО3, действующая на основании доверенностей, л.д. 44-45, а также адвокат Каланчина О.В., действующая по доверенностям, л.д. 12-13, и по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 47-48, исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Адвокатом Каланчиной О.В. в суд направлены письменные возражения, в которых указывается, что срок на обращение в суд с настоящими требованиями истцом не пропущен. В соответствии с п. 7.3 договора аренды, договор был составлен в четырех экземплярах, один из которых находится у представителя арендодателей ФИО10, второй у арендатора, третий передан сторонами в Управление Росреестра, четвертый в администрацию Грибановского муниципального района. Арендодателям копия договора не выдавалась. Истцы получили копию договора в процессе рассмотрения гражданского дела в ноябре 2016 года. Ранее ознакомиться с содержанием договора (какой объект действительно стал предметом договора, какое лицо выступало в качестве арендатора) у истцов не было возможности, л.д. 225.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признала в полном объеме. Суду показала, что заключением оспариваемых договоров какие-либо права и законные интересы истцов не нарушены. В 2002 году администрацией Грибановского района Воронежской области её мужу ФИО12 был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения бывшего СХА «Павловка» для организации КФХ «Пётр». В 2004 году после внесения изменений в налоговое законодательство КФХ было «Пётр» было реорганизовано, ФИО13 стал главой крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуальным предпринимателем. КФХ «Пётр» и ИП ФИО12 – одно и то же лицо, истцам об этом хорошо известно. Они передавали принадлежащие им земельные доли в аренду именно своему родственнику ФИО12.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер. Она, как единственный наследник первой очереди, в установленный законом срок вступила в наследство. Права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ней как к наследнику. Основания для признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительными отсутствуют. Договор субаренды ДД.ММ.ГГГГ был заключен при жизни ФИО12, он четко выразил свое намерение передать земельный участок в субаренду. При этом существенные условия договора, в том числе касающиеся выплаты арендной платы, не изменились, права арендодателей не нарушены. Своевременно зарегистрировать договор ФИО12 не смог в связи со смертью.

Правами в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17 она обладает по двум основаниям: по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и по праву наследования.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, считает их незаконными и необоснованными. Он выступает за неизменность, стабильность земельных правоотношений, за добросовестное исполнение заключенных договоров. Суду показал, что действующие договоры аренды и субаренды права и законные интересы истцов не нарушают. Кроме того, стороной договора аренды он не является и по требованиям о признании договора аренды незаключенным является ненадлежащим ответчиком.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, предоставил суду заявление, в котором просит гражданское дело рассмотреть в свое отсутствие, исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признает, л.д. 227.

Ответчик ФИО6, надлежащим образом уведомленная о дате, времени и месте рассмотрения дела в суд не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении дела либо о рассмотрении в свое отсутствие не просила.

Представитель ответчика ФИО6, Хайлов А.П., действующий на основании доверенности, л.д. 129, в судебном заседании исковые требования ФИО1 и ФИО2 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не признал, предоставил для приобщения к материалам дела письменные пояснения, л.д. 199-201.

Суду показал, что, по его мнению, истцы неверно толкуют условия договора аренды. Предметом договора является не земельный участок площадью 305152 кв. м и не его часть, а часть площадью 305152 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002. Данный земельный участок, часть из которого передана в аренду, сформирован в установленном законом порядке, прошел процедуру межевания, поставлен на кадастровый учет, имеет соответствующие территориальные границы. Разногласий по поводу местоположения земельного участка, сомнений в его принадлежности сособственникам нет.

Площадь части земельного участка, переданная в аренду, в размере 305152 кв. м складывается из суммы размеров площадей долей, принадлежащих на праве общей долевой собственности четырем сособственникам земельного участка: ФИО8, ФИО2, ФИО1 и ФИО6 (ранее ФИО11). Оставшаяся часть земельного участка площадью 183092 кв. м принадлежала на праве собственности самому арендатору ФИО12, что соответствует размеру его доли. ФИО12 непосредственно осуществлял свои права собственника в отношении этой части земельного участка. Было бы странно и не логично ФИО12 заключать договор аренды самому с собой.

Таким образом, предмет (объект) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был сторонами согласован, определен, ни у кого сомнений не вызывает. Действующее во время заключения договора гражданское и земельное законодательство не содержало запрета на передачу в аренду части земельного участка, если эта часть самостоятельно не поставлена на кадастровый учет.

Доводы представителей истцов о том, что к договору аренды обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт с указанием в нем сдаваемой в аренду части земельного участка, не соответствуют действительности.

При заключении договора аренды части земельного участка достаточно было предоставить в регистрирующий орган кадастровый паспорт основного земельного участка, часть которого передается в аренду, и текстуальное описание этой части в договоре аренды, что и было сделано при заключении оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17 площадью 488244 кв. м ранее было в установленном законом порядке зарегистрировано за собственниками и часть этого участка передана в аренду ФИО12 В этом случае предмет договора считается согласованным. Нет необходимости индивидуализировать часть участка, если арендатор пользуется всем земельным участком.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В рассматриваемом случае договор аренды длительное время исполнялся ФИО12 без каких-либо возражений со стороны арендодателей, права и интересы ФИО1 и ФИО2 нарушены не были.

Также договор не может быть признан незаключенным на основании того, что доверенное лицо собственников земельного участка ФИО10 якобы не обладала полномочиями на заключение договора аренды с ИП ФИО14. Собственник КФХ «Пётр» и ИП ФИО12 – это одно и то же лицо. Часть земельного участка была сдана арендодателями в аренду именно ФИО12, волеизъявление собственников земельного участка, выраженное в доверенностях, нарушено не было.

К тому же, из текста доверенностей следует, что участники долевой собственности уполномочили ФИО10 представлять их интересы со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством.

В Постановлении № 12444/12 от 05.02.2013 Президиум ВАС РФ указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор – заключенным.

Представитель ответчика ФИО6, Хайлов А.П. полагает, что ФИО1 и ФИО2 злоупотребляют правом, действуют недобросовестно. Фактически их целью является прекращение арендных отношений и выделение земельного участка в счет принадлежащих им долей.

Представитель ответчика ФИО6, Хайлов А.П. заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении требования о признании договора аренды не заключенным, и об отказе в иске по этому основанию. Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, никто не препятствовал арендодателям ознакомиться с содержанием договора, а обращение в суд последовало спустя более пяти лет с момента начала исполнения договора.

Считает, что оспариваемыми договорами субаренды права его доверителя ФИО6 не нарушены и не затрагиваются, поэтому решение в отношении договоров субаренды оставляет на усмотрение суда.

Представитель ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ФИО7, действующая на основании доверенности, л.д. 204, в судебном заседании исковые требования не признала, и показала, что все регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17 проводились Управлением Росреестра в соответствии с действующим законодательством. До внесения изменений в Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивших в действие с ДД.ММ.ГГГГ, регистрировалось большое количество сделок именно на часть объекта. При этом кадастровый паспорт на часть земельного участка не требовался.

Земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17, находившийся в аренде ИП ФИО12, сформирован в установленном законом порядке, прошел процедуру межевания, поставлен на кадастровый учет. Часть этого земельного участка на праве собственности принадлежит арендатору, другая часть – долевым собственникам. Свою часть земельного участка ФИО15 использовал как собственник. Оставшаяся часть, принадлежащая другим сособственникам, сдана ему в аренду. Таким образом, использовался весь земельный участок как единый объект недвижимости, обязательства выполнялись по всему участку.

При регистрации договора аренды ДД.ММ.ГГГГ интересы арендодателей представляла ФИО10 По доверенностям ей были предоставлены все необходимые полномочия для заключения договора аренды с ИП ФИО12 У регистратора сомнений не возникло, поскольку организатор и руководитель КФХ «Пётр» и глава крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальный предприниматель ФИО12 – одно и то же лицо, что подтверждается Постановлением администрации Грибановского района Воронежской области № 485 от 04.10 2002 «О предоставлении земельного участка ФИО12 для организации КФХ «Пётр».

Кроме того, считает, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку действия Управления «Росреестра» истцами не оспариваются.

Относительно требования истцов о признании договоров субаренды недействительными, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в суд представлены письменные возражения, в которых указано, что в соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно сведениям ЕГРП земельный участок 36:09:4305002:17 обременен арендой на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП внесена запись №. Арендатор – ФИО12 Условия арендной платы (размер и порядок выплаты) сторонами согласованы договором аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО4 был заключен договор субаренды земельного участка, условия которого в части размера и порядка выплаты арендной платы арендодателям идентичны условиям основного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован на основании заявления субарендатора ФИО4 в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена запись №. Учитывая положения п. 1 ст. 310 и п. 2 ст. 617 ГК РФ оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора не было.

ДД.ММ.ГГГГ между субарендатором ФИО4 и ФИО5 был заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован, о чем в ЕГРП внесена запись №. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ субарендатором указанного выше земельного участка является ФИО5 При этом размер, порядок и сроки выплаты арендной платы арендодателям относительно основного договора аренды не изменились.

Таким образом, в результате всех совершенных сделок существенное условие договора аренды земельного участка – размер, порядок и сроки выплаты арендной платы не изменились.

Кроме того, ФИО4 является единственным наследником умершего ФИО12 В силу п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Просит в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договоров субаренды отказать, л.д. 84-86.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО2 и ФИО1 являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002, доля в праве 61/244 и 61/488 соответственно, запись регистрации 36-36-10/009/2010-36 от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 20-21, и выписками из ЕГРП, л.д. 22- 25.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, представляющей интересы участников долевой собственности, арендодателей ФИО11 (доля в праве 61/488, 6,1 га), ФИО8 (доля в праве 61/488, 6,1 га), ФИО1 АнатО.ча (доля в праве 61/244, 12,2 га) и ФИО2 (доля в праве 61/488, 6,1 га), с одной стороны, и арендатором, индивидуальным предпринимателем ФИО12, с другой стороны, был заключен договор аренды части земельного участка площадью 305152 кв. м из общей площади 488244 кв. м земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4305002:17, расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002, сроком на 10 лет, л.д. 14-19.

Полномочия ФИО10 на заключение договора аренды содержатся в доверенностях от ДД.ММ.ГГГГ, выданных участниками долевой собственности ФИО2, ФИО1, ФИО11, ФИО8, л.д. 145-146.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО12 умер, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 30. В наследство после его смерти вступила жена ФИО4 (справка нотариуса, л.д. 184).

В силу п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, после смерти арендатора ФИО12 права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли к его наследнику, ФИО4

На дату ДД.ММ.ГГГГ участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17 являются ФИО4, доля в праве 183/488, ФИО8, доля в праве 61/488, ФИО1, доля в праве 61/244, ФИО2, доля в праве 61/488, ФИО6, доля в праве 61/488, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 22-25.

Истцы обратились в суд с требованием о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, поскольку предмет договора не определен, объект аренды не согласован сторонами, а также на том основании, что договор со стороны арендодателей заключен не уполномоченным лицом.

Выслушав доводы сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1).

В соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (п. 3).

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является часть площадью 305152 кв. м земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, расположенного по адресу Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:09:4305002.

Земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17, общей площадью 488244 кв. м, изначально был сформирован в установленном законом порядке из площади долей пяти сособственников ФИО11, ФИО8, ФИО12, ФИО1, ФИО2, л.д. 155-156.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 149-150.

Соглашением участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17 от ДД.ММ.ГГГГ был установлен размер доли каждого сособственника: ФИО11, ФИО8 и ФИО2 по 61/488 доле, по 6,1 га у каждого, ФИО1 61/244 доля, 12,2 га, ФИО12 183/488 доли, 18,3 га, л.д. 152-154.

Таким образом, земельный участок прошел процедуру межевания, поставлен на кадастровый учет, имеет соответствующие границы. Его размеры и местоположение установлены, сторонами договора не оспаривались и не оспариваются.

Договор аренды фактически исполнялся сторонами с даты его заключения, сомнений относительно предмета договора у сторон не возникало.

Арендатором ФИО12 использовался весь земельный участок общей площадью 488244 кв. м, о чем истцам было известно, как следует из первоначально поданного искового заявления.

Часть этого земельного участка площадью 183092 кв. м принадлежала ФИО12 на праве собственности, что соответствует размеру его доли, и он использовал её как собственник. Часть земельного участка площадью 305152 кв. м, состоящая из площадей долей оставшихся четырех сособственников, была передана ФИО12 в аренду.

Запрета на передачу в аренду части недвижимого имущества действующее на тот момент гражданское и земельное законодательство не содержало.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснялось, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Как следует из п. 15 того же Постановления Пленума, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно ч.1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Аналогичную позицию по данному вопросу занимает Верховный Суд РФ. В определении от 03.02.2015 № 52-КГ14-1, отменяя решение нижестоящего суда, Верховный Суд РФ указывает, что разрешая вопрос о заключенности договора, суд должен был оценить обстоятельства дела в их взаимосвязи с учетом того, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то договор считается заключенным.

На основании изложенного выше суд считает, что ссылки истцов и их представителей на неопределенность договора аренды, на несогласованность объекта аренды не нашли своего подтверждения в судебном заседании и основания для признания договора аренды незаключенным по этому основанию отсутствуют.

Кроме того, доказательств заключения договора аренды неуполномоченным лицом от имени арендодателей в суд не представлено.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из исследованных в судебном заседании материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305002:17 следует, что полномочия ФИО10 на заключение договора аренды содержатся в доверенностях от ДД.ММ.ГГГГ, выданных участниками долевой собственности ФИО2, ФИО1, ФИО11, ФИО8, л.д. 145-146.

В доверенностях указано, что ФИО10 уполномочена представлять интересы доверителя как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах земель КСП «Павловка» Грибановского района Воронежской области перед третьими лицами со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством. После этого в тексте доверенности уточняется, какими именно правами, в том числе, наделяется ФИО10 В числе таких прав указано на право заключения договора аренды с КФХ «Пётр».

В судебном заседании достоверно установлено, что реорганизация КФХ «Пётр» произошла в результате внесения изменений в налоговое законодательство, что глава КФХ «Пётр» и глава крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуальный предприниматель ФИО12 – одно и то же лицо. Данное обстоятельство подтверждается постановлением администрации Грибановского района Воронежской области от 04.10.2002 № 485 «О предоставлении земельного участка ФИО12 для организации КФХ «Пётр», л.д. 230-231, сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей о крестьянском (фермерском) хозяйстве, главой которого является ФИО12, л.д. 214-215.

В первоначальном исковом заявлении, поданном в суд, л.д. 9-11, истцы указывали и в ходе рассмотрения дела не отрицали, что передали принадлежащие им земельные доли в аренду своему родственнику ФИО12, который доводится родным братом ФИО2

При таких обстоятельствах суд считает, что волеизъявление собственников земельного участка, выраженное в доверенностях, нарушено не было. По указанному основанию договор также не может быть признан незаключенным.

При рассмотрении заявления представителя ответчика ФИО6, Хайлова А.П., о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

По требованию о признании договора аренды незаключенным применяется общий срок исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Оспариваемый договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. С иском в суд о признании договора незаключенным истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истцов Каланчиной О.В. о том, что истцы узнали о нарушении своих прав в ноябре 2016 года в процессе рассмотрения гражданского дела, раньше ознакомиться с договором не имели возможности, суд находит не обоснованными. Истцам было достоверно известно, что их земельными долями по договору аренды пользовался ФИО12 Копии договоров аренды хранились у арендатора ФИО12, у представителя арендодателей ФИО10, в Управлении Росреестра, в администрации Грибановского муниципального района. Какие-либо препятствия для ознакомления истцов с договором отсутствовали.

Таким образом, истцами пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора аренды незаключенным, что в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцами ФИО2 и ФИО1 заявлено требование о признании незаключенным договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на том основании, что договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти арендатора и в силу статей 433 и 609 ГК РФ является незаключенным.

Суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования по следующим основаниям.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГПК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (субарендодатель) и ФИО4 (субарендатор) заключен договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым сроком до ДД.ММ.ГГГГ (на срок, не превышающий срок основного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ), в субаренду передана часть земельного участка из категории земель – земли сельхозназначения площадью 305152 кв. м из общей площади 488244 кв. м с кадастровым номером 36:09:4305002:17. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 36-36/005-36/005/053/2016-216/1. Условия договора субаренды в части размера, порядка и сроков выплаты арендной платы аналогичны условиям основного договора аренды, л.д. 69-72.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован на основании заявления субарендатора ФИО4 в установленном законом порядке, оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора не было.

Судом установлено, что к ФИО4 после смерти арендатора ФИО12 как к наследнику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и она же является субарендатором до договору субаренды. То есть в одном лице в отношении одного и того же земельного участка совпали арендатор и субарендатор.

По аналогии со ст. 413 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, суд считает, что при сложившихся обстоятельствах договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращает свое действие, поскольку поглощается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, права истцов как арендодателей не могут быть защищены путем подачи в суд иска о признании договора субаренды незаключенным.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между субарендодателем ФИО4 и субарендатором ФИО5 был заключен договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17 из категории земель – земли сельхозназначения площадью 305152 кв. м из общей площади 488244 кв. м, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРП за №, л.д. 65-68.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка, по которому ФИО4 уступила, а ФИО5 принял права и обязанности в полном объеме по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ части земельного участка с кадастровым номером 36:09:4305002:17. Договор уступки прав и обязанностей был зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРП за №, л.д. 73-75.

Истцами заявлено требование о признании недействительными договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ как сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта, в связи с тем, что договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, и у ФИО4 не возникло право на заключение последующих договоров в отношении земельного участка.

Суд считает, что по указанным истцами основаниям оспариваемые сделки не могут быть признаны недействительными, поскольку ФИО4 вправе заключать договоры субаренды и уступки прав и обязанностей как арендатор.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По оспариваемым договорам условия, срок и порядок выплаты арендодателям арендной платы остался прежним, как и по основному договору аренды. Истцами в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств, подтверждающих нарушение их прав и законных интересов договорами субаренды и уступки прав и обязанностей, не указано, каким образом и какие нарушенные права подлежат восстановлению. Судом таких доказательств добыто не было.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 АнатО.ча и ФИО2 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 АнатО.ча и ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды и обременения (аренда) на земельный участок;

о признании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным;

о признании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, недействительным;

о признании договора уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: п/п Э.В. Дорофеева

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2017 года.

Копия верна: Судья:

Секретарь: