Решение № 2-4154/2025 2-4154/2025~М-2944/2025 М-2944/2025 от 10 сентября 2025 г. по делу № 2-4154/2025

23RS0059-01-2025-005654-46

2.219 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

К делу № 2-4154/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 28 августа 2025 года

Текст мотивированного решения изготовлен 11 сентября 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя истца И.а И.С. по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.а И. С. к ТСЖ «Учитель», ФИО2 о признании основным и заключенным договора купли-продажи нежилого помещения, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – ФИО3, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

И. И.С. обратился в суд с иском к ТСЖ «Учитель», ФИО2 о признании основным и заключенным договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 15,5 кв.м, расположенному на 2 этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Между И.ым И.С., ФИО3 со стороны покупателя и Пруидзе А.3. со стороны продавца заключен предварительный договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 15,5 кв.м, расположенному на 2 этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес> с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п.1.1. указанного договора сторонами приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Согласно п. 1.2. и п. 1.4. предварительного договора обязательным для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а после регистрации - подготовка продавцом своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение автостоянки.

Как следует из п. 2.1. указанного договора, истец, оплатил продавцу за приобретаемое нежилое помещение сумму в размере 600 000 рублей, что составляет 100 процентов определенной сторонами стоимости нежилого помещения автостоянки.

Продавец фактически передал помещение во владение истца.

В последующем истцу стало известно, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №

Согласно выписке из ЕГРН указанное нежилое помещение имеет номер н138, и это помещение полностью соответствует по площади и местоположению приобретенному истцом объекту недвижимости, указанному в предварительном договоре купли-продажи.

Из выписки ЕГРН следует, что объектом недвижимости с кадастровым номером № в пределах которого находится спорное нежилое помещение номер н138, является многоквартирный жилой дом по адресу: г. Сочи, <адрес> застройщиком которого являлся ТСЖ «Учитель», что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Нежилое помещение было фактически передано истцу

Истец полностью оплатил переданное помещение, вступил во владение им и фактически пользуется помещением с 2016 года, несет расходы по его содержанию.

В связи с изложенным истец считает, что предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ следует признать основным договором купли-продажи нежилого помещения и произвести государственную регистрацию права собственности нежилого помещения № н138 с кадастровым номером № на истца.

Истец просит суд.

1. ???Признать предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от 16.02.2016г заключенный между И.ым И. С., ФИО3 Э. и ФИО2 договором купли-продажи нежилого помещения № н 138 расположенным по адресу: г. Сочи, <адрес> кадастровый №.

2. ???Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на помещение № н138 расположенное по адресу: г. Сочи, <адрес> кадастровый № на И.а И. С., ФИО3 Э..

В судебном заседании представитель истца И.а И.С. по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи уведомлен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Представитель ответчика ТСЖ «Учитель» в суд не явился, будучи уведомлен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Представителем ответчика по доверенности ФИО4 представлено суд возражение в письменном виде, где он просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих возражений просит суд принять во внимание, что ТСЖ «Учитель» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> в городе Сочи в том числе и спорного нежилого помещения, которое в настоящий момент передано судебным приставом-исполнителем на реализацию.

Кроме того, просил суд принять во внимание, что ТСЖ «Учитель» не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не предоставлял полномочий ФИО2 на заключение каких-либо договоров купли-продажи, а также обратил внимание суда на отсутствие доказательств передачи спорного объекта недвижимого имущества истцу.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, будучи уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, не указали об уважительных причинах неявки, не просили суд рассмотреть дело в их отсутствие, или об отложении слушания настоящего гражданского дела.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Выслушав сторону истца, изучив материалы гражданского дела, суд полагает правомерным отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований п.п. 1-3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу абз. 1 т. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и подтверждается материалам дела, между И.ым И.С., ФИО3 со стороны покупателя и Пруидзе А.3. со стороны продавца ДД.ММ.ГГГГ подписан предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств (л.д. 56-57).

Предметом которого в соответствии с п. 1.1 заключенного договора является намерение сторон сделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 15,5 кв.м, расположенному на 2 этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Согласно п. 1.2. и п. 1.4. предварительного договора обязательным для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а после регистрации - подготовка продавцом своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение автостоянки.

Как следует из п. 2.1. указанного договора, истец, оплатил продавцу за приобретаемое нежилое помещение сумму в размере 600 000 рублей, что составляет 100 процентов определенной сторонами стоимости нежилого помещения автостоянки.

В подтверждение передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца предоставлена суду светокопия расписки, из текст которой следует, что ФИО2 получил от И.а И.С. и ФИО3 денежные средства в размере 600 000 рублей в счет оплаты 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки по адресу: город Сочи, <адрес>.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание, что срок, в течение которого стороны соглашения должны были заключить основной договор купли-продажи земельного участка (определенный п. 1.1 предварительного договора купли-продажи как ДД.ММ.ГГГГ) истек, а также истек годичный срок с момента подписания предварительного договора купли-продажи, регламентированный п. 4 ст. 445 ГК РФ, суд полагает, что истец пропустил срок обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

При установленных обстоятельствах по делу, в том числе и отсутствие возможности по представленному предварительному договору купли-продажи идентифицировать передаваемый объект недвижимости (отсутствие указания на кадастровый номер) суд полагает заявленные исковые требования о признании предварительного договора основным не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, судом принимается во внимание, что стороной истца не представлены доказательства по делу подтверждающие наличие полномочий продавца по предварительному договору купли-продажи (ФИО2) действовать от ТСЖ «Учитель» - не предоставлены документы, подтверждающие действительную передачу денежных средств (подлинник расписки, движение денежных средств) в адрес ТСЖ «Учитель».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований И.а И. С. к ТСЖ «Учитель», ФИО2 о признании основным и заключенным договор купли-продажи нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц