Решение № 2-1680/2018 2-1680/2018~М-760/2018 М-760/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2-1680/2018

Дело №2-1680/18

строка 182г


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

13 сентября 2018 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Слепокуровой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО5 по ордеру и доверенности адвоката Струкова В.Ю.,

ответчика ФИО6,

представителя ответчика ФИО6 по ордеру адвоката Главатских О.Р.,

ответчика ФИО7,

представителя ответчика ФИО7 по доверенности ФИО8,

представителя третьего лица ООО «Протон» по доверенности ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

встречному иску ФИО6, ФИО7 к ФИО5 о признании добросовестными приобретателями,

установил:

ФИО5 с учетом уточнений обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежали квартиры № в <адрес>. В феврале 2016 года истцу стало известно, что указанные квартиры по договорам купли-продажи от 29.12.2016 выбыли из правообладания истца помимо её воли. Полагая, что договора купли-продажи от 29.12.2016 являются ничтожными, поскольку она не выдавала никому доверенности на право отчуждения указанных квартир от её имени, намерений продать данные квартиры не имела (т.1 л.д.4-6, т.3 л.д.26-31, 90-95).

Ответчики ФИО6 и ФИО7 обратились со встречным иском о признании их добросовестными приобретателями, ссылаясь на то, что ФИО6 является собственником квартир № <адрес>. ФИО7 является собственником <адрес>. Указанные квартиры были приобретены ФИО6 по договору купли-продажи от 11.07.2017, а ФИО7 на основании договора купли-продажи от 22.02.2017 года у ФИО10; расчет за квартиры произведен полностью. Полагают, что отчуждение квартир от истца производилось на основании нотариальной доверенности, выдача которой истцом не опровергнута, а данная доверенность согласно информации на сайте Федеральной нотариальной палаты является действующей; при удостоверении нотариусом доверенности был представлен действующий паспорт ФИО5; истцами по встречному иску предприняты все необходимые меры для проверки правомочия ФИО10 (т.3 л.д.109-111).

Истец по первоначальному иску ФИО5 (далее – истец) о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в телеграмме просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца ФИО5 по ордеру и доверенности адвокат Струков В.Ю. иск своего доверителя поддержал, полагал его законным и обоснованным, просил удовлетворить в полном объеме, полагал срок исковой давности не пропущенным; встречный иск считал не подлежащим удовлетворению.

Ответчик по первоначальному иску ФИО6 (далее – ответчик) предъявленные к нему исковые требования не признал, считал их не подлежащими удовлетворению; просил удовлетворить встречный иск и признать его добросовестным приобретателем; пояснил изложенное.

Представитель ответчика ФИО6 по ордеру адвокат Главатских О.Р. считал первоначальный иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению; просил применить срок исковой давности (т.2 л.д.206-207); встречный иск полагал законным, обоснованным и доказанным, просил удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску ФИО7 (далее – ответчик) предъявленные к ней исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать и удовлетворить её встречные требования о признании её добросовестным приобретателем; пояснила изложенное.

Представитель ответчика ФИО7 по доверенности ФИО8 считала первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, просила применить срок исковой давности; встречный иск считала законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «Протон» по доверенности ФИО9 считала встречные иски обоснованными, а первоначальный не подлежащим удовлетворению; пояснила, что при заключении сделки с ФИО7 ФИО10 вел себя спокойно, принадлежность ФИО10 квартиры, приобретаемой ФИО7 была проверена.

Ответчик ФИО10 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом по известному суду месту регистрации, в судебное заседание не явился.

Третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области, о месте и времени рассмотрения дела извещено, в судебное заседание его представитель не явился.

Третье лицо ФИО11 о месте и времени рассмотрения дела извещен по известному суду месту регистрации, в судебное заседание не явился.

Третье лицо нотариус ФИО12 о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в заявлении в суд просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд рассматривает дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав присутствующих лиц, допросив свидетелей, исследовав имеющиеся материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Сделка в письменной форме на основании п. 1 ст. 160 ГК РФ должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, в силу п. 2 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ, - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, - сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В статье 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ) указано, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по данному делу входят факты наличия у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками, владения ответчиком спорным имуществом, отсутствия у ответчика законных оснований для владения спорным имуществом.

При этом, в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ даны разъяснения, согласно которым, применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно п. 35 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из приведенных норм закона и разъяснений указанного Постановления Пленума ВС РФ по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.

В пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума ВС РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя) (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ).

Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 марта 2015 года, следует, что правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества.

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункту 5 статьи 10 названного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 28.02.2012 ФИО5 была приобретена <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права, договором купли-продажи, передаточным актом, находящимися в материалах дела правоустанавливающих документов (т.1 л.д.10, 129, 130).

На основании договоров купли-продажи от 15.11.2012 ФИО5 приобрела квартиры: №, №, № и № в <адрес>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права, договорами купли-продажи, передаточными актами, находящимися в материалах дела правоустанавливающих документов (т.1 л.д. 7,8,9,178,179,229,230; т.2 л.д.32,33, 86,87).

В настоящее время спорные квартиры согласно материалам дел правоустанавливающих документов, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), и не оспаривалось сторонами, принадлежат: <адрес> - ФИО7; <адрес>, № <адрес> г. Воронежа - ФИО6 (т.1 л.д.12-21, 89-249, т.2 л.д.1-115).

Согласно материалам дел правоустанавливающих документов, 16.12.2016 года между ФИО11, действовавшим от имени ФИО5 на основании доверенности № от 12.12.2016 года, удостоверенной ФИО1. нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым (зарегистрировано в реестр за №) (продавец) (т.1 л.д.141,192,243; т.2 л.д.46,100), с одной стороны и ФИО10 (покупатель), с другой стороны, были заключены договора купли-продажи квартир в <адрес>:

- № площадью 57,9кв.м стоимостью 1800 000 рублей, (кадастровый №), составлен передаточный акт (т.1 л.д.139,140);

- № площадью 68,1кв.м, стоимостью 2100 000 рублей, (кадастровый №), составлен передаточный акт (т.1 л.д.190,191);

- № площадью 46,9кв.м, стоимостью 1450 000 рублей, (кадастровый №), составлен передаточный акт (т.1 л.д.241,242);

- № площадью 33,8кв.м, стоимостью 1050 000 рублей, (кадастровый №), составлен передаточный акт (т.2 л.д.43,44)

- № площадью 33,7кв.м, стоимостью 1050 000 рублей, (кадастровый №), составлен передаточный акт (т.2 л.д.98,99).

11.02.2017 между ФИО7 (Заказчик) и ООО «Протон» (Исполнитель) был заключен договор №14 по условиям которого Заказчик, выбрав один из предложенных Исполнителем объектов недвижимого имущества обязуется его приобрести и поручает Исполнителю оказывать услуги, связанные с приобретением указанного в п. 1.3 объекта.

В п. 1.3 данного договора в качестве приобретаемой недвижимости указана <адрес> (т.2 л.д.138).

22.02.2017 между ФИО10 (продавец) с одной стороны, и ФИО7 (покупатель) с другой стороны, был заключен договор купли-продажи <адрес>, площадью 33,7кв.м; цена квартиры составила 990000 рублей (т.2 л.д.113); квартира передана по акту приема-передачи, согласно которому расчет произведен полностью, что подтверждается представленной в материалы дела копией расписки (т.2 л.д.114, т.1 л.д.72).

11.07.2017 года между ФИО10 и ФИО6 были заключены договора купли-продажи квартир №, № в <адрес>, составлены передаточные акты (т.1 л.д.155,156, т.2 л.д.8-9,10, 61-63,64, 113,114).

Ответчики, ФИО6 и ФИО7, не признавая исковые требования, указали на то, что ФИО5 была выдана доверенность на распоряжение принадлежащими ей квартирами; данная доверенность не отозвана и является действующей, истица получила денежные средства за продажу данных квартир от ФИО10 Кроме того, полагали, что имеет место злоупотребление правом, поскольку после того, как истцу стало известно в марте 2017 года об отчуждении квартиры ФИО7, она обратилась в суд только в феврале 2018 года.

Данный довод суд не может принять во внимание исходя из следующего.

Действительно, согласно реестру Федеральной нотариальной палаты, имеются сведения об удостоверении нотариусом ФИО1. доверенности 12.12.2016, зарегистрированной в реестре за № (т.2 л.д.208). Между тем, из данного реестра не усматривается, что данная доверенность, удостоверенная нотариусом ФИО1., выдана именно ФИО5 и на имя ФИО11

Судом направлялись запросы нотариусу о направлении копии нотариального дела по удостоверению генеральной доверенности (т.1 л.д.77, т.2 л.д.198), однако ответ получен не был. Судом направлялся запрос о направлении оригинала доверенности, на что было отказано (т.2 л.д.222).

При таких обстоятельствах, сделать вывод, что эта доверенность бесспорно была выдана ФИО5, по имеющимся в материалах дела доказательствах, не представляется возможным.

Доказательств в подтверждение доводов ответчиков, что нотариусом нарушен порядок удостоверения доверенности, в материалах дела не имеется, а судом не добыто.

В материалах дел правоустанавливающих документов имеются копии доверенности № от 12.12.2016, удостоверенной нотариусом ФИО1., согласно которой ФИО5, зарегистрированная по адресу: <адрес> (общежитие), уполномочивает ФИО11 продать принадлежащую истцу недвижимость: <адрес>, № в <адрес> (т. л.д.141, 146, 192, 243,248; т.2 л.д.46,52,100).

Осуществление операций в реестре производится регистратором на основании подлинников документов, или копий, удостоверенных нотариально. В материалах дел правоустанавливающих документов, имеется отметка регистратора на копии, следовательно, подлинник доверенности был представлен.

Между тем, истец в ходе рассмотрения дела отрицала факт выдачи указанной доверенности ФИО11 или какому-либо иному лицу на отчуждение указанных квартир.

В судебном заседании по ходатайству истца была назначена почерковедческая экспертиза.

В связи с тем, что подлинник доверенности суду представлен не был, экспертиза проводилась по копии доверенности, представленной из Росреестра Воронежской области по запросу суда, имеющейся в делах правоустанавливающих документов.

Согласно заключению судебной экспертизы, составленной ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России №7775/4-2 от 16.08.2018 года, рукописная запись «Ивлева Оксана Николаевна», изображение которой находится в электрофотографической копии доверенности № от 12.12.2016 от имени ФИО5 в пользу ФИО11, удостоверенной нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО1., зарегистрированной в реестре за № на оборотной стороне на строке «доверитель» (т.1 л.д.192) выполнена не ФИО5, а другим лицом. Подпись от имени ФИО5 изображение которой находится в электрофотографической копии доверенности № от 12.12.2016 от имени ФИО5 в пользу ФИО11, удостоверенной нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО1., зарегистрированной в реестре за № на оборотной стороне на строке «доверитель» (т.1 л.д.192), выполнена не самой ФИО5, а другим лицом. Подпись от имени ФИО5, расположенная в исковом заявлении от 22.02.2018 от имени ФИО5 в адрес Центрального районного суда г. Воронежа на 3-ем листе на строке «ФИО5» (т.1 л.д.6) выполнена не самой ФИО5, а другим лицом с подражанием её подлинным подписям (т.2 л.д.236-244).

У суда нет оснований ставить под сомнение указанное заключение, поскольку оно принято экспертом, имеющим высшее профессиональное образование, необходимую квалификацию и стаж работы по специальности; оснований для сомнений в объективности экспертного заключения у суда не имеется. Данное заключение соответствует требования, установленным ФЗ № 135; эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Довод стороны ответчика о том, что экспертизой не выявлено, произведена ли подпись на доверенности с изменением оригинальной подписи на другую путем электрографического копирования, либо замещения оригинала, наложении другой подписи, суд не принимает во внимание, поскольку данный вопрос перед экспертом сторонами не ставился, и не оспаривался при решении вопроса о назначении судебной экспертизы; ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы суду не заявлялось.

Довод стороны ответчиков ФИО6 и ФИО7 о том, что подпись истца в исковом заявлении сделана не самим истцом, а другим лицом, суд считает, не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку в судебном заседании истец поддерживала свои требования, подписала исковое заявление непосредственно в судебном заседании.

Кроме того, при подаче иска к нему приложена нотариальная доверенность, выданная истцом ФИО5 с правом подписания искового заявления (т.1 л.д.33).

Довод стороны ответчика о том, что доверенность № от 12.12.2016 от имени ФИО5 в пользу ФИО11, удостоверенная нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО1., зарегистрированной в реестре за № согласно сайта Федеральной нотариальной палаты является действующей, суд полагает не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО5, поскольку как указывалось выше, из данного сайта усматривается только дата выдачи доверенности и номер её регистрации в реестре, а также фамилия нотариуса, удостоверившего данную доверенность. Однако иных сведений о том, кому и кем данная доверенность была выдана, на сайте не имеется.

Ссылку стороны ответчиков ФИО6 и ФИО7 о том, что на момент выдачи доверенности № от 12.12.2016 от имени ФИО5 в пользу ФИО11, ФИО5 имела на руках действующий паспорт, выданный ДД.ММ.ГГГГ года, что совпадает с данными в указанной доверенности, суд пролагает также не может служить бесспорным основанием для отказа в удовлетворении требований исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был выдан паспорт № (т.2 л.д.127-129). Согласно отметки в данном паспорте, истец была снята с регистрационного учета по адресу: <адрес> (общежитие) 18.07.2016 года, и 18.07.2016 зарегистрирована по адресу: <адрес> (т.2 л.д.127,оборот).

Вместе с тем, в доверенности № от 12.12.2016 от имени ФИО5 в пользу ФИО11, удостоверенной нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО1 указан адрес, по которому истец на момент составления данной доверенности зарегистрирована уже не была (<адрес> (общежитие)).

Ссылка стороны ответчиков на то, что на момент оформления указанной доверенности паспорт истца был действительным, и она имела возможность выдать доверенность на имя ФИО11, не принимается судом, поскольку носит предположительный характер.

Довод ответчиков о том, что истец обращалась в правоохранительные органы, а не сразу в суд не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку это право истца выбирать способ защиты своих прав.

Согласно имеющимся в материалах дела сведениям, истец 09.03.2017 обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области о предоставлении выписки из ЕГРП на спорные объекты недвижимости (т.3 л.д.3-6) и 10.03.2017 была получена данная выписка.

Истец обращалась с заявлением в правоохранительные органы Республики Крым и постановлениями от 27.03.2017, от 24.08.2017, от 14.11.2017 и от 06.04.2018 истцу было отказано в возбуждении уголовного дела (т.2 л.д.142, 144, 146, 154-155).

В настоящее время постановлением следователя ОРП на территории Коминтерновского района СУ У МВД России по г. Воронежу от 30.08.2018 года на основании заявления ФИО6 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст. 30, ч.4 ст. 159 УК РФ (т.3 л.д.47-48).

Свидетель свидетель№1, допрошенный в судебном заседании пояснил, что из присутствующих в зале судебного заседания знает Александра (ФИО6), он был его клиентом. Свидетель работает в фирме недвижимости <данные изъяты>» по адресу: <адрес>. ФИО6 один раз заходил к нему в начале лета 2017, второй раз приходил в этом году, жаловался. Свидетель знает ФИО5 лично, она <данные изъяты> в <данные изъяты>; свидетель знает там всех регистраторов, к ФИО5 он часто обращался по вопросу ускорения регистрации сделки. Неприязненных отношений к ФИО5 свидетель не имеет, у него с ФИО5 были исключительно деловые отношения. В начале зимы, между праздниками нового года и 23 февраля 2017 года ФИО5 приходила к свидетелю с человеком по имени Игорь и просила продать пять квартир по низкой цене, 32000 рублей за кв.м. Сказала, что право собственности оформлено на него, показала свидетельство о государственной регистрации права и дала свидетелю копию этого документа. Фамилия у мужчины, с которым пришла ФИО5, редкая, Машталир. Свидетель вспомнил данную фамилию, открыв сегодня блокнот с записью номера телефона данного лица. Повторно ФИО5 с Машталиром приходили к свидетелю в конце весны 2017, они сказали, что осталось четыре квартиры, а не пять, снова просили их продать. Свидетель не занимался активно продажей этих квартир, не рекламировал, поскольку они располагались на техническом этаже, не были оборудованы, вкладываться в их продажу было бессмысленно. В начале лета, примерно до 14 июня (до его дня рождения) ФИО6 пришел к свидетелю и сказал, что нужны квартиры на пересечении ФИО13 и Московского проспекта. Свидетель написал ему телефон Машталира. Сделками по продаже квартир ФИО5 свидетель не занимался, только дал номер телефона Машталира. ФИО5 говорила свидетелю, что фактически владельцем данного имущества является она, а юридически – ФИО10, она и озвучивала цену. ФИО5 и ФИО10 пришли вместе, значит, они были знакомы. Других фамилий, в частности, «ФИО2», ФИО5 и ФИО10 в разговоре со свидетелем не упоминали. Свидетель работает в <данные изъяты> с 1994 года. ФИО5 работала <данные изъяты> с 1998. Свидетель знает всех регистраторов. Последний раз, он обращался к ФИО5 примерно года 3-4 назад. ФИО5 располагалась на 4 этаже в здании по <адрес>. Когда он приходил, то спрашивал у вахтера, на месте ли она. Если была на месте, вахтер звонил, ФИО5 выходила, и они договаривались. Года три свидетель точно к ФИО5 не обращался, в этом отсутствовала необходимость. Он работал с другими регистраторами. Помещения на <адрес> и на <адрес> располагаются через дорогу друг от друга, поэтому ФИО5 к свидетелю и зашла. <адрес> находится три фирмы недвижимости, может быть, она не целенаправленно к нему шла, а попала случайно. Помимо организации, где работает истец в помещении на <адрес> находятся фирмы <данные изъяты>» и «<данные изъяты>». После двух визитов ФИО5 свидетель с ней больше не виделся. ФИО10 один к свидетелю не приходил. Этим летом свидетель видел ФИО10, он направлялся в сторону Арбитражного суда, свидетель направился к нему, но он сделал вид, что его не знает, окликать свидетель его не стал. Судьбой квартир, которые просила продать ФИО5, свидетель не интересовался. На объекты, расположенные на техническом этаже, сложно найти покупателя.

свидетель№2, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что проживает в <адрес>; из присутствующих в зале судебного заседания знает ФИО6, знакомы не более двух месяцев. Вечером 09.09.2018 свидетель со своим молодым человеком и ФИО6 гуляли по г. Воронежу, и на площади ФИО6 встретил мужчину. Название площади свидетель не знает, находящиеся памятники и достопримечательности на данной площади свидетель назвать не смогла. Когда ФИО6 увидел данного мужчину, он его окликнул в грубой форме, упрекал его. Свидетель со своим молодым человеком отошла в сторону, к разговору не прислушивалась. Затем минут через 5-7, Цветков и этот мужчина дружно пожали руки и Цветков подошел к ним, сказал, что этот человек продал ему квартиры и что дело находится в суде. Мужчина, которого Цветков встретил, возраст около 50 лет, телосложение спортивное, волосы либо светлые, либо лысый, но точно не кудрявый, был без солнечных очков. Данная встреча состоялась около 20 часов. О каких именно квартирах между ними шла речь, свидетель не знает.

Показания свидетеля свидетель№1 суд оценивает критически, поскольку каких-либо доказательств, что данный свидетель каким-либо образом связан с недвижимостью суду не было представлено, как и договор на риэлторские услуги с ФИО5 на реализацию данных квартир.

Согласно записям в трудовой книжке, ФИО5 27.10.2014 была уволена с занимаемой должности в г. Воронеже и продолжила государственную службу с ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (т.3 л.д.100-101). ДД.ММ.ГГГГ у истца родилась дочь (т.3 л.д.106) и она находилась в отпуске по уходу за ребенком до достижении возраста 3-х лет, что свидетельствует о том, что данный свидетель не мог к ней обращаться по месту её работы с октября 2011 года.

Показания свидетеля свидетель№2 суд оценивает критически, поскольку они не подтверждают обстоятельства дела. Описание портрета Машталира суд не может принять во внимание, поскольку он в судебное заседание не являлся, его личность не устанавливалась судом; фотографии в материалах дела не имеется.

Не может, так же служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных ФИО5 требований, и признания ответчиков добросовестными приобретателями, то обстоятельство, что ответчиком ФИО7 произведен ремонт в спорной квартире, поскольку ФИО7 не лишена права на обращение в суд с требованиями о взыскании стоимости неотделимых улучшений и иных убытков.

Бесспорных доказательств того, что между ФИО5 и ФИО11, который действовал бы от имени ФИО5, при надлежаще оформленной доверенности, была достигнута договоренность относительно заключения договоров купли – продажи спорных квартир, суду не представлено.

Представленную в суд копию расписки от ФИО5 о получении от ФИО10 денежных средств за продажу пяти спорных квартир на общую сумму 6950000 рублей (т.3 л.д.65), суд не принимает во внимание, исходя из следующего.

Так, оригинал данной расписки не представлен. Данная копия расписки датирована 15.07.2017 года (т.3 л.д.65).

Между тем, согласно передаточному акту от 16.12.2016, расчет за <адрес> между ФИО11, и ФИО10 произведен полностью, то есть на момент передачи квартиры (т.1 л.д.140); а согласно п. 3 договора купли-продажи от 16.12.2016, расчет произведен до подписания договора (т.1 л.д.139). Аналогичные условия содержатся и в остальных договорах и передаточных актах от 11.07.2017 (т.1 л.д.190,191, 241,242; т.2 л.д.43,44, 98,99).

Таким образом, из данных документов следует, что расчет производился по договорам между ФИО10 и ФИО11

Довод стороны ответчиков о мошеннических действиях истца, суд не принимает во внимание, поскольку данные обстоятельства не установлены вступившим в законную силу приговором суда; доказательств обратного суду не представлено.

При разрешении заявленных встречных требований, судом так же учитываются действия ответчиков по делу, а именно то, что спорные квартиры, расположенные в центральной части города, несмотря на их характеристики, были приобретены ответчиками по цене ниже, чем в ранее заключенном договоре от 29.12.2016 года, а также учитывает факт неоднократной продажи квартир в течение короткого периода времени.

Кроме того, суд критически относится к пояснению ответчика ФИО6, что он в подтверждение своей добросовестности приобретения квартир собрал дополнительно от ФИО10 документы: согласие супруги ФИО3 на продажу квартир, запрос о том, что Машталир не состоит на учете в ОПНД (т.2 л.д.130, 131-132, 133), исходя из следующего.

Как указано выше, договора купли-продажи спорных квартир между ФИО6 и ФИО10 были заключены 11.07.2017 года.

Между тем, из представленной ответчиком ФИО6 в материалы дела доверенности № от 12.07.2017, удостоверенной нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж ФИО4., ФИО10, на следующий день после заключения указанных договоров купли-продажи квартир, доверил ФИО6 их продать в установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО10 <адрес>, № в <адрес> (Т.3 л.д.78-79).

Наличие на момент продажи ФИО10 спорных квартир регистрации за ним права собственности на данные квартиры, не является безусловным доказательством добросовестного приобретения их ответчиками.

Поступившие до судебного заседания возражения от ФИО10 также не являются безусловным основанием для отказа истцу в иске.

Представленное ответчиком ФИО6 в материалы дела экспертное исследование №143-18-Э, составленное ООО «Бюро оценки и экспертизы активов» от 12.09.2018, суд не принимает во внимание, поскольку оно устанавливает, что входные замки и двери в помещения № № находятся в работоспособном состоянии, следы внешних воздействий отсутствуют; двери установлены не менее 3 лет назад.

Эксперты не предупреждались об уголовной ответственности; установленные обстоятельства не являются предметом доказывания по настоящему делу. Факт наличия воли истца на отчуждение данных квартир данное заключение не устанавливает.

То обстоятельство, что ответчикам были переданы ключи от квартиры, не доказывает наличие воли истца на отчуждение спорных квартир.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что спорные квартиры выбыли из владения истца на основании договора, заключенного неуполномоченным отчуждателем, помимо воли истца, поскольку никаких сделок по отчуждению квартиры истец не совершал и доверенность на продажу квартир не выдавал.

Ссылка стороны ответчика на пропуск истцом срока исковой давности, суд считает не обоснованной по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

Основанием иска ФИО5 являются положения статей 166,168 ГК РФ о недействительности (ничтожности) сделки по отчуждению квартир. Следовательно, срок исковой давности составляет три года.

Поскольку установлено, что доверенность, по которой неуполномоченное лицо заключило договоры купли-продажи, подписано не ФИО5, следовательно, она не являлась стороной по сделке, для неё срок давности начинает течь с момента, когда она узнала о нарушении своего права – то есть, с момента получения выписки из ЕГРП – 10.03.2017.

Согласно штампу регистрации входящей корреспонденции, данный иск поступил в суд 27.02.2018 года (т.1 л.д.4), следовательно, срок исковой давности не пропущен.

На основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительными в силу ничтожности заключенные 29.12.2016 года между ФИО11, действующим за ФИО5 на основании доверенности № от 12.12.2016 года, удостоверенной ФИО1, нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым (зарегистрировано в реестр за №) и ФИО10 договоры купли-продажи квартир №, № в <адрес>.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО6 <адрес>, №, расположенные в <адрес>.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 <адрес>, расположенную в <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием к аннулированию записи в Едином государственном реестре прав о регистрации перехода права собственности на квартиры.

Встречный иск ФИО6, ФИО7 к ФИО5 о признании добросовестными приобретателями оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течении месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Решение суда в окончательной форме принято 18.09.2018.