Решение № 2-770/2024 2-770/2024~М-455/2024 М-455/2024 от 29 мая 2024 г. по делу № 2-770/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2024 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Свиридовой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Егеревой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО5, представителя ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 71RS0028-01-2024-0007564-35 (производство № 2-770/2024) по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании передать предварительно оплаченный товар, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании передать предварительно оплаченный товар, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав в обоснование исковых требований, что 1 августа 2022 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому ответчик обязался продать ей в собственность по факту завершенного строительства жилой дом (изолированную часть (блок) жилого блокированного дома), состоящую из четырех автономных блоков) общей площадью не менее 85 кв.м, 2 этажа, и земельный участок с кадастровым номером № площадью не менее 300 кв.м, выделенный под блокированную часть дома, который включает в себя площадь застройки одного блока, расположенный по адресу: <адрес>, д. Ямны. Цена договора составила 3485 000 рублей, которая в силу пункта 2.2 договора подлежала оплате в момент его заключения. Факт оплаты подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 1 августа 2022 года. В соответствии с приложением № 3 к договору срок завершения работ установлен до 30 октября 2023 года.

До настоящего времени ответчик обязательства по договору не исполнил, недвижимое имущество ей в собственность не передано.

Согласно пункту 2.3 договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 1 августа 2023 года, однако ответчик уклонятся от его подписания, на переговоры не идет, в связи с чем основной договор подписан не был.

Просила суд:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать предварительно оплаченный товар - жилой дом (изолированную часть (блок) жилого блокированного дома), состоящую из четырех автономных блоков) общей площадью не менее 85 кв.м, 2 этажа, и земельный участок с кадастровым номером № площадью не менее 300 кв.м, выделенный под блокированную часть дома, который включает в себя площадь застройки одного блока, расположенный по адресу: <адрес>

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 неустойку в размере 2300100 рублей за период с 1 ноября 2023 года по 11 марта 2024 года;

- неустойку, предусмотренную статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», начиная с 12 марта 2024 года по день передачи истцу предварительно оплаченного товара;

- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

- компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей;

- судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6501 рубль.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представила. Ранее в судебном заседании доводы искового заявления поддержала по изложенным в нем основаниям, просила его удовлетворить в полном объеме. Представила письменные пояснения на возражения представителя ответчика, в которых указала на несогласие с ними.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал по изложенным в нем основаниям, просил его удовлетворить. Настаивал на том, что заключенный между сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты, поскольку его условия устанавливают обязанность приобретателя недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную его часть. Также возражал против применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям истца о взыскании неустойки и штрафа, в связи с отсутствием оснований. Указал, что истец предпринимала попытки к заключению основного договора, что усматривается из переписки с представителями ответчика в мессенджере WhatsApp.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представил.

Представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании доводы искового заявления не признала, сославшись на разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации в пункте 27 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Поскольку истец обратилась в суд в марте 2024 года, срок предъявления требований об обязании заключить основной договор купли-продажи пропущен. Просила отказать в удовлетворении исковых требований о передаче жилого дома и применить к требованиям истца о взыскании неустойки и штрафа положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не отрицала наличие в натуре объекта недвижимости, являющегося предметом договора, заключенного между сторонами 1 августа 2024 года, право собственности на который за ФИО2 не зарегистрировано.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца и ответчика, заблаговременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте его проведения.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО5, представителя ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 по доверенности ФИО6, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд по существу спора находит следующее.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хоть и предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хоть и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пунктов 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В абзаце 1 преамбулы Закона о защите прав потребителей конкретизировано, что данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем в соответствии с третьем абзацем преамбулы Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору (четвертый абзац преамбулы Закона о защите прав потребителей).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 1 августа 2022 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому ответчик обязался продать истцу в собственность по факту завершенного строительства жилой дом (изолированную часть (блок) жилого блокированного дома), состоящую из четырех автономных блоков) общей площадью не менее 85 кв.м, 2 этажа, и земельный участок с кадастровым номером № площадью не менее 300 кв.м, выделенный под блокированную часть дома, который включает в себя площадь застройки одного блока, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (пункт 1.1 договора).

Результатом исполнения обязательства по данному договору является передача прав собственности на объект, указанный в пункте 1.1 договора, в соответствии с приложениями № и №, а также согласованной стоимости данной недвижимости по настоящему договору (пункт 1.2 договора).

Продажа недвижимости осуществляется (передача прав собственности) покупателю осуществляется на основании подтверждающих документов о праве собственности на земельный участок и жилой дом (пункт 1.3 договора).

Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (пункт 1.4 договора).

Продавец обязуется продать покупателю указанный в пункте 1.1 договора объект недвижимости за 3485 000 рублей. Указанная цена, установленная взаимным соглашением сторон по настоящему договору, является действительной и не подлежит изменению (пункт 2.1 договора).

График оплаты по договору: оплата в момент заключения настоящего договора (пункт 2.2 договора).

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее даты 1 августа 2023 года (пункт 2.3 договора).

В случае не заключения основного договора купли-продажи по вине продавца продавец обязан вернуть денежные суммы, полученные по настоящему договору, подтвержденные согласно распискам продавца, в течение 5 календарных дней либо продлить настоящий договор по согласованию с покупателем (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктами 3.2 – 3.3 договора ответственность сторон наступает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по настоящему договору и заключается в обязанности виновной стороны возместить причиненный убытки; стороны несут ответственность за неисполнение и/или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством.

В случае нарушения продавцом сроков исполнения графика строительства, предусмотренного приложением № 3 более, чем на 90 календарных дней, а также расторжения договора по иным причинам по вине продавца, покупатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать его расторжения в одностороннем внесудебном порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым по вине продавца. В данном случае договор считается расторгнутым в момент направления покупателем уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора. При этом в обязанность продавца входит безусловный возврат полученных денежных средств в счет оплат по договору от покупателя (пункт 3.4 договора).

В приложении № 1 к договору содержатся основные характеристики предмета договора (паспорт приобретаемого объекта недвижимости), в приложении № 2 – характеристики конструкций дома, в приложении № 3 – график строительства, согласно которому срок завершения работ установлен до 30 октября 2023 года.

Факт получения индивидуальным предпринимателем ФИО2 от ФИО1 денежных средств в размере 3485000 рублей в счет оплаты приобретаемого объекта подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 1 августа 2022 года.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец ФИО1 указала, что до настоящего времени индивидуальным предпринимателем ФИО2 обязательства по заключенному между сторонами договору не выполнены, поскольку недвижимое имущество ей в собственность не передано, основной договор не заключен, не смотря на то, что она предпринимала попытки к его заключению, что усматривается из переписки с представителями ответчика в мессенджере WhatsApp. Досудебная претензия, направленная в адрес ответчика 30 января 2024 года, оставлена индивидуальным предпринимателем ФИО2 без внимания.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 сослалась на разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации в пункте 27 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и полагала, что поскольку истец ФИО3 обратилась в суд в марте 2024 года, срок предъявления требований об обязании заключить основной договор купли-продажи пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Проверяя данные доводы ответчика, суд учитывает следующее.

Действительно, в пункте 27 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения, согласно которым основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 8 постановления Пленума от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 2 данного постановления Пленума № 542, согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснений, данных в пункте 3 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации. в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 данного постановления Пленума № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая изложенные нормы и разъяснения закона, суд квалифицирует договор, заключенный между сторонами 1 августа 2022 года, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку спорный объект недвижимости, характеристики которого указаны в пункте 1.1 договора, на момент его заключения в собственности продавца отсутствовал, при этом в договоре предусмотрена обязанность покупателя ФИО1 уплатить полную цену недвижимого имущества.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса Российской Федерации), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Аналогичные последствия непередачи предварительно оплаченного товара предусмотрены статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I «О защите прав потребителей».

Поскольку представителем ответчика в судебном заседании не отрицалось, что фактически спорный объект недвижимости имеется в натуре и им владеет ответчик, требования истца о передаче товара являются законными и обоснованными. Суд принимает во внимание, что объект недвижимости не зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости, однако с учетом конкретных установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о не утрате истцом интереса к данному объекту, его фактическое наличие в натуре, полагает возможным возложить на ответчика обязанность передать истцу предварительно оплаченный товар. Действия ответчика, фактически уклоняющегося от регистрации права на объект недвижимости, суд расценивает как злоупотребление правом, тогда как в силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части исковых требований о передаче жилого дома суд отклоняет, как основанные на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Проанализировав вышеизложенные конкретные обстоятельства в совокупности с приведенными нормами права и условиями заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу, что у ФИО1 также возникло право на взыскание с ответчика неустойки в связи с нарушением срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, штрафа за неудовлетворение законных требований истца в досудебном порядке и компенсации морального вреда.

Пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Данная норма устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» установлено, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором (пункт 1).

Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором (пункт 2).

Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем (пункт 3).

Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 4).

Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке (пункт 5).

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6).

Согласно «Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года) вышеприведенные положения пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусматривают обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Ответственность продавца, как следует из положений пункта 3 статьи 13 и статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда.

Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.

Проверив представленный истцом расчет неустойки за период с 1 ноября 2023 года (день, следующий за днем возникновения у ответчика обязанности исполнения обязательств, исходя из условий договора) по 11 марта 2024 года (дата, определенная истцом) в размере 2300100 рублей (3485000 рублей (цена договора) х 132 (количество дней просрочки) х 0,5%) суд находит его арифметически верным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Рассматривая заявление представителя ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о взыскании неустойки и штрафа суд учитывает следующее.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

По своей правовой природе неустойка носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителя возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года № 13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Проанализировав доводы представителя ответчика в подтверждение заявления о снижении размера неустойки и представленные в их обоснование доказательства, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, суд приходит к выводу о том, что они имеют существенное значение для дела и полагает, что сумма неустойки в размере 2300 100 рублей явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора, в связи с чем, руководствуясь принципом разумности и справедливости, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает необходимым уменьшить ее размер до 500 000 рублей, полагая, что данный размер неустойки отвечает принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватными и соизмеримыми с нарушенным интересом.

Исходя из изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 500 000 рублей.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 12 марта 22024 года по день исполнения обязательств по передаче товара.

Рассматривая исковые требования ФИО1 в части взыскания компенсации морального вреда, размер которого определен истцом в сумме 100000 рублей, суд учитывает следующее.

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку факт нарушения прав истца, как потребителя, установлен в ходе судебного разбирательства, учитывая положения статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание характер причиненных истцу физических и нравственных страданий, исходя из требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о наличии оснований для компенсации морального вреда, размер которого определяет в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку судом установлено, что в добровольном порядке удовлетворение требований истца со стороны ответчика в установленный законом срок не последовало, принимая во внимание, что в пользу истца с индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежит взысканию неустойка в размере 500 000 рублей, а также компенсация морального вреда в размере 10000 рублей, подлежащий взысканию размер штрафа составит 255 000 рублей.

Оснований для снижения в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации штрафа суд не усматривает.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истцы по искам о защите прав потребителей освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1000000 рублей. При цене иска более 1000000 рублей государственная пошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей (подпункт 4 пункта 2, пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации; пункт 3 статьи 17 Закона № 2300-1).

При подаче иска, цена которого превышает 1000000 рублей, истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 501 рубль.

Исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований и положений пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом размера уплаченной истцом государственной пошлины, размер подлежащей уплате государственной пошлины, подлежащей взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход бюджета муниципального образования город Тула, будет составлять 2 299 рублей (8800 рублей (8200 рублей размер государственной пошлины за имущественное требование + 600 рублей (размер государственной пошлины за два неимущественных требования) – 6501 рубль)

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании передать предварительно оплаченный товар, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать ФИО1 предварительно оплаченный товар - жилой дом (изолированную часть (блок) жилого блокированного дома), состоящую из четырех автономных блоков) общей площадью не менее 85 кв.м, 2 этажа, и земельный участок с кадастровым номером № площадью не менее 300 кв.м, выделенный под блокированную часть дома, который включает в себя площадь застройки одного блока, расположенный по адресу: <адрес>, д. Ямны, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости от 1 августа 2022 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Тула, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Кировским отделением милиции УВДЩ <адрес> г. Тулы, код подразделения №, СНИЛС №, ИНН <***>, ОГРНИП №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Тула, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделением УМВД России по <адрес>, код подразделения №):

- неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей;

- неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 1 августа 2022 года, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ФИО3, за период с 12 марта 2024 года по день передачи предварительно оплаченного товара, рассчитанную в соответствии со статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»;

- компенсацию морального вреда в размере 10000 (десять тысяч) рублей;

- штраф в размере 255000 (двести пятьдесят пять тысяч) рублей;

- судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6501 (шесть тысяч пятьсот один) рубль.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Тула, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Кировским отделением милиции УВДЩ <адрес> г. Тулы, код подразделения №, СНИЛС №, ИНН <***>, ОГРНИП №) в доход муниципального образования г. Тула государственную пошлину в размере 2299 (две тысячи двести девяносто девять) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 5 июня 2024 года.

Председательствующий