Решение № 2-252/2021 2-252/2021~М-89/2021 М-89/2021 от 17 марта 2021 г. по делу № 2-252/2021

Гр.дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2021 года Талдомский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. при секретаре Смертиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Островской ФИО8 к Администрации Талдомского городского округа <адрес> о признании нежилого здания жилым домом,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации Талдомского городского округа <адрес> о признании нежилого здания жилым домом.

Требования истца основаны на том, что ФИО2 является собственником нежилого здания – торгового павильона с кадастровым номером 50:01:0060372:797, находящегося по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок с кадастровым номером 50:01:0060372:111 площадью 221 кв.м. на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен истцу на праве аренды. В 2019 году она провела в здание свет, газ, установила септик, произвела врезку в центральную систему водопровода. ООО «Архитектурная мастерская «Сугробовы» подготовило техническое заключение по результатам обследования технического состояния объекта. С этим заключением истец обратилась в администрацию Талдомского городского округа для перевода здания из нежилого в жилое, получила отказ от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на Правила землепользования и застройки городского поселения Вербилки, утвержденные решением Совета депутатов Талдомского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Также было сообщено о том, что у администрации отсутствуют полномочия по переводу здания – торговый павильон под жилой дом, данная услуга может рассматриваться в рамках реконструкции объекта капитального строительства. Данная услуга отсутствует на портале госуслуг, а также в п.7 технического заключения подтверждается, что в период эксплуатации капитальные ремонты здания не проводились. То есть реконструкции не было, она не потребовалась. Решением Совета депутатов Талдомского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены правила землепользования и застройки территории Талдомского городского округа <адрес>, а решение Совета депутатов Талдомского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № признано утратившим силу. На ситуационном плане в техническом паспорте здания указаны размеры земельного участка по фактическому пользованию и площадь составляет 435 кв.м., участок находится в заборе. Чтобы привести все в соответствие, необходимо изменить статус здания, после чего появится возможность выкупить у администрации земельный участок и сделать прирезку. На основании изложенного, просит признать нежилое здание - торговый павильон площадью 134,2 кв.м. по указанному адресу жилым домом.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 иск поддержала и дополнила, что она является собственником нежилого здания торгового павильона, находящегося по адресу: МО <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 01 ноября изменился вид разрешенного использования земельного участка на ИЖС. Когда заключали договор, вид участка был под ИЖС. Заявление об изменении вида разрешенного использования в Администрацию не подавали. При разговоре ее уверили, что можно изменить статус с торгового павильона на жилое здание.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО2 – ФИО4 дополнила, что в БТИ их проконсультировали, что для перевода нежилого здания в жилое необходимо, чтобы здание соответствовало нормам для круглогодичного проживания человека, а также было оборудовано помещениями для бытовых и иных нужд в соответствии с законодательством. Все коммуникации были подключены, по согласованию с Администрацией подведен газ. В 2020 году они обратились в БТИ, где была предоставлена услуга по изготовлению техпаспорта. Исходя из того, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка под ИЖС, удовлетворив исковые требования, вид разрешенного использования участка будет соответствовать назначению объекта, который на нем расположен. Реконструкцию объекта не делали, так как она не требуется. Фактически покупали жилой дом. Вселились в него и стали жить, сделали внутренние перегородки, подвели коммуникации.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика Администрации Талдомского городского округа МО ФИО5 пояснил, что исковые требования понятны, иск не признает. Администрацией был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, что Администрация не может перевести здание (торговый павильон) под жилой дом. Данная услуга может рассматриваться в рамках реконструкции. Были нарушены нормы ПЗЗ, утвержденные Советом депутатов Талдомского г.о. Площадь земельного участка не позволяет изменить вид разрешенного использования под ИЖС, так как земельный участок не соответствует минимальным параметрам, площадь должна быть не менее 400 кв.м. Когда с ФИО2 был заключен дополнительный договор, участок был под торговый павильон. В договоре вид разрешенного использования не указан.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: (в том числе) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Частью 1 названной статьи предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно пункту 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца второго пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ, устанавливается правилами землепользования и застройки.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого здания – торгового павильона площадью 134,2 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 221 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060372:111, по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.120-123). Право собственности истца на нежилое здание с кадастровым номером 50:01:0060372:797 зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.12-13).

На основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения № о продлении срока Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговый павильон, с кадастровым номером 50:01:0060372:111, общей площадью 221 кв.м., по адресу: <адрес> (п.1.2 Договора передачи прав и обязанностей).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию Талдомского городского округа с заявлением о переводе нежилого здания (торговый павильон) в жилое (жилой дом), приложив Техническое заключение ООО «Архитектурная мастерская «СУГРОБОВЫ», в котором в результате обследования технического состояния объекта сделан вывод о том, что здание расположено в территориальной зоне Ж-2 «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами»; объект завершен строительством в 2014 году, в период эксплуатации капитальные ремонты данного здания не производились; реконструкции и переустройства объекта за период эксплуатации не было; объект пригоден для круглогодичного проживания, соответствует всем требованиям правил, норм, регламентов и законов, действующих в настоящее время на территории РФ, предъявляемым к индивидуальным жилым домам.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем Главы администрации Талдомского городского округа ФИО2 дан ответ о том, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0060372:111, не соответствует параметрам, указанным в ПЗЗ городского поселения Вербилки, утвержденным решением Совета депутатов Талдомского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.20). Также в ответе указано на то, что у администрации Талдомского городского округа отсутствуют полномочия по переводу здания (торговый павильон) под жилой дом, данная услуга может рассматриваться в рамках реконструкции объекта капитального строительства согласно ст.51 ГрК РФ.

Действительно, решением Совета депутатов Талдомского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены Правила землепользования и застройки (части территории) городского поселения Вербилки, которые действовали до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент рассмотрения заявления ФИО2.

Указанные Правила предусматривали следующие условия для индивидуального жилищного строительства: минимальный размер земельного участка для ИЖС должен составлять 400 кв.м., минимальные отступы от границ земельного участка – 3 метра, максимальный процент застройки должен составлять не более 40%. Аналогичный градостроительный регламент содержат Правила землепользования и застройки территории (части территории) Талдомского городского округа, утвержденные решением Совета депутатов Талдомского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения иска, так как площадь земельного участка истца (221 кв.м.) менее 400 кв.м., то есть не соответствует минимальному размеру земельного участка для разрешенной застройки жилыми домами в зоне Ж-2.

При этом довод истца о том, что в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка изменен на «для индивидуального жилищного строительства», не свидетельствует о законности требований истца, так как регистрация изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка произведена на основании заявления представителя администрации Талдомского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение утвержденных ПЗЗ, в договор аренды земельного участка изменений относительно вида разрешенного использования земельного участка не внесено.

Также не имеет правового значения фактическое запользование земельного участка, в результате чего истец огородил земельный участок площадью 435 кв.м., так как участок такой площади истцу не предоставлялся.

Кроме того, вопрос об изменении статуса жилого или нежилого помещения урегулирован в статьях 22 - 24 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления и для соответствующего перевода собственник помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий перевод помещений.

Таким образом, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода нежилых помещений в жилые, что исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.

Постановлением главы Талдомского городского округа МО от ДД.ММ.ГГГГ N 247 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Выдача решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение" на территории Талдомского городского округа <адрес>".

В случае несогласия с соответствующим решением органа местного самоуправления предусмотрен порядок обжалования такого решения. Истец не обращался в межведомственную комиссию с заявлением по вопросу пригодности спорного нежилого помещения для проживания, что свидетельствует о том, что уполномоченным органом не производилась оценка пригодности спорного нежилого помещения для проживания. Орган местного самоуправления не принимал решение о соответствии спорных помещений требованиям, предъявляемым к жилому помещению в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ N 47.

Абзацем 7 п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47, установлено, что решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

На основании изложенного, иск ФИО2 суд оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 к Администрации Талдомского городского округа <адрес> о признании нежилого здания жилым домом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья И.В.Никитухина

Решение в окончательной форме

составлено ДД.ММ.ГГГГ