Апелляционное определение № 33-1148/2026 33-12521/2025 от 14 января 2026 г.

Судья Еремина А.В. УИД 63RS0017-01-2025-000076-61

№ 33-1148/2026

№ 2-116/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Бредихина А.В.

судей Богатырёва О.Н., Мороз М.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовской А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П.Н.В. на решение Красноармейского районного суда Самарской области от 24 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бредихина А.В., пояснения участвующих в деле лиц

УСТАНОВИЛА:

ООО СХП «АЛИ» обратилось в Красноармейский районный суд Самарской области с иском к П.Н.В., Т.В.В. о переводе прав покупателя на земельную долю по договору купли-продажи.

В обоснование требований, ООО СХП «АЛИ» указало, что по состоянию на 10.09.2024 являлось арендатором и лицом, использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. В нарушение требований Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельной доли в натуре, из данного земельного участка была продана одним из собственников П.Н.В. стороннему лицу Т.В.В. в лице представителя по доверенности З.М.О., ранее не являющемуся участником долевой собственности, без предоставления ООО СХП «АЛИ» преимущественного права покупки. О факте продажи доли ООО СХП «АЛИ» узнало из уведомления о расторжении договора аренды от 26.12.2024, направленного в их адрес и подписанного дольщиками, в том числе Т.В.В.

На основании изложенного, ООО СХП «АЛИ» просило суд перевести на него права и обязанности покупателя 459419/1008419 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадь 1 008 419 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенному между П.Н.В. и Т.В.В.

П.Н.В. обратился в Красноармейский районный суд Самарской области с исковым заявлением к Т.В.В., в котором просил суд расторгнуть договор купли-продажи доли в праве на земельный участок от 10.09.2024, восстановить в ЕГРН запись о его (П.Н.В.) праве собственности на 459419/1008419 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельско-хозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 1 008 419 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование иска П.Н.В. указал, что несмотря на условие пункта 4 договора купли-продажи о том, что продавцом покупателю передано 1 000 000 руб., фактически ему переданы лишь 300 000 руб. Нарушение Т.В.В. условий об оплате считает существенным, т.к. он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке.

По ходатайству ООО СХП «АЛИ» общество было привлечено к участию в деле по иску П.Н.В. к Т.В.А. о расторжении договора купли-продажи земельной доли, третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора и исковыми требованиями к ответчикам П.Н.В. и Т.В.В., в котором просили признать договор купли-продажи от 10.09.2024, заключенный между П.Н.В. (продавец) и Т.В.В. (покупатель), исполненным.

В обоснование требований ООО СХП «АЛИ» указало, что П.Н.В. иск о расторжении договора купли-продажи доли от 10.09.2024 был подан после того, как общество заявило о нарушение своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Иск, по мнению общества, является способом избежать вынесения судебного акта о переводе прав и обязанностей покупателя на общество, как действия в обход закона. Из материалов дела и условий договора не следует, что покупатель Т.В.В. частично оплатил приобретенную им земельную долю у П.Н.В.

Указанные дела Красноармейским районным судом Самарской области были объединены в одно производство и 24.07.2025 постановлено решение:

«Исковые требования ООО СХП «АЛИ» к П.Н.В., Т.В.В. третьим лицам З.М.О., управлению Росреестра по Самарской области, о признании договора купли-продажи исполненным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельных долей от 10.09.2024 г заключенного между П.Н.В. как продавцом и Т.В.В. в лице представителя по доверенности З.М.О. как покупателем – исполненным.

Перевести на ООО СХП «АЛИ» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации <адрес> права и обязанности покупателя 459419/1008419 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадь 1 008 419 +/- кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, принадлежащих по состоянию на 10.09.2024 г. Т.В.В. - путем замены Т.В.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, СНИЛС №-№ истцом ООО СХП «АЛИ» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации <адрес> в договоре купли-продажи от 10 сентября 2024 г., заключенного между П.Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, СНИЛС № как продавцом с одной стороны и Т.В.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, как покупателем в лице представителя по доверенности З.М.О. ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения <адрес> зарегистрированного по адресу <адрес> с другой стороны.

Решение является основанием для внесения сведений об изменении в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ООО СХП «АЛИ» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации <адрес>, в пользу Т.В.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, зарегистрированного <адрес>, СНИЛС № денежные средства в размере 1 000 000 рублей, находящихся на депозите Управления судебного департамента по <адрес>, в счет уплаты стоимости земельных долей по договору купли-продажи от 10.09.2024 г.

В удовлетворении исковых требований П.Н.В. к Т.В.В., третьему лицу З.М.О. о расторжении договора купли-продажи от 10.09.2024 г. – отказать».

В апелляционной жалобе П.Н.В. просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт, которым его иск удовлетворить, а в удовлетворении иска ООО СХП «АЛИ» отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Б.Р.Х., действующий в качестве представителя П.Н.В., настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Г.С.В., действующая в качестве представителя ООО СХП «АЛИ», возражала против удовлетворения апелляционной жалобы П.Н.В.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном интернет-сайте Самарского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст.ст.167, 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы гражданского дела, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность оспариваемого решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, 02.05.2017 ООО сельскохозяйственное предприятие «АЛИ» (арендатор) заключило договор аренды №-А/А с гражданами Б.Л.И., В.А.А., Г.А.Н., В.Н.А., Ж.Е.В., З.И.П., К.Ю.М., К.Г.Н., К.Ж.Б., Н.С.Н., Н.Л.Н., П.Л.Н., П.В.В,, П.О.А., П.Н.В., У.А.С., Ш.А.П., Ш.М.Н., ООО «Колос Поволжья» (арендодатели) о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 5 512 920 кв.м, кадастровый номер участка №.

В пункте 4 договора указано, что он заключен сроком на 2 года и обязателен для сторон с момента подписания.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон до окончания срока его действия, не заявит о расторжении договора, действие договора автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях. Сторона, намеренная расторгнуть договор досрочно обязана направить не менее, чем за 6 месяцев уведомление о расторжении договора другой стороне.

Договор не может быть расторгнут во время весенне-полевых и осенне-полевых работ (п. 4.3. договора).

В соответствии с условиями п. 6.2. договора он имеет силу акта приема-передачи.

26.05.2017 договор аренды земельного участка от 02.05.2017 №-А/А был зарегистрирован в ЕГРН.

Соглашением от 25.11.2020 об изменении договора аренды №-А/А стороны договора аренды продлили срок действия договора аренды №-А/А от 02.05.2017 до 02.05.2024, в связи с чем, пункт 4.1 договора изложили в следующей редакции: «4.1 Настоящий договор заключен сроком до 02.05.2024 и обязателен для сторон с момента подписания. По соглашению сторон условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 02.05.2019». Пунктом 2 соглашения от 25.11.2020 предусмотрено, что условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными. Настоящее соглашение сторон от 25.11.2020 об изменении договора аренды от 02.05.2017 является неотъемлемой частью данного договора аренды, и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 5 соглашения).

Соглашение об изменении договора аренды №-А/А от 25.11.2020 было зарегистрировано в ЕГРН 12.04.2021.

Соглашением № об изменении договора аренды №-А/А от 13.04.2021 стороны изменили размер и порядок арендной платы, при этом отдельно указали в пункте 4, что стороны подписанием настоящего соглашения подтверждают действия пунктов 4.2-4.3 договора аренды №-А/А от 02.05.2017, оставшиеся условия договора аренды, не затронутые настоящим соглашением, остаются без изменения (п. 5 соглашения №).

Соглашение № об изменении договора аренды №-А/А от 13.04.2021 было зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2021.

21.06.2024 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором было принято решение о выделении из состава данного участка, земельного участка площадью 4 504 501 кв.м, которому позднее был присвоен кадастровый номер №.

Из земельного участка с кадастровым номером № были выделены земельные доли следующих собственников земельных долей:

1. Е.Л.И. 336198/ 4504501 долей - 336 198 кв.м.

2. ООО «Колос Поволжья» 3160013/4504501 долей - 3 160 013 кв.м.

3. У.А.С. 168000/4504501долей - 168 000 кв.м.

4. Ш.А.П. 168198/4504501 долей - 168 198 кв.м.

5. Г.А.Н. 168092/4504501 долей – 168 092 кв.м.

6. К.Ж.Б. 168000/4504501 долей - 168 000 кв.м.

7.В.Н.А. 168000/4504501 долей -168 000 кв.м.

8.К.Г.Н. 168000/4504501 долей -168 000 кв.м.

Долевыми собственниками исходного земельного участка с кадастровым номером № остались П.Н.В., Н.С.Н., В.А.А., Б.Л.И. Общее число участников долевой собственности четыре.

10.09.2024 П.Н.В. (продавец) на основании договора купли-продажи продал Т.В.В. (покупатель) 459419/1008419 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадь 1 008 419 +/- кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

В пункте 3 договора стороны указали, что в силу Федерального Закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», продавец известил других участников долевой собственности о намерении продать часть земельной доли и получил от них письменный отказ от преимущественного права покупки. Покупатель до подписания настоящего договора осмотрел отчуждаемую недвижимость, ознакомился с ее качественной характеристикой и правовым режимом. Принимая ее в общую долевую собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству Российской Федерации (пункт 5 договора). Передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлено до подписания настоящего договора путем передачи правоустанавливающих документов, вследствие чего настоящий договор одновременно является актом приема-передачи доли в вправе общей долевой собственности на земельный участок (пункт 10 договора).

По условиям пункта 4 договора купли-продажи 459419/10088419 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок была продана по соглашению сторон за 1 000 000 руб. Указанная сумма передана покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. У продавца отсутствует претензия к покупателю по вопросам оплаты отчуждаемой вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Стороны подтверждают, что настоящий договор не является кабальной сделкой, не содержит условия, заведомо ставящие одну из сторон договора в худшее положение по отношению к другой стороне (пункт 8 договора). Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты сторонами в устной или письменной форме, до заключения договора (пункт 7 договора). Настоящий договор сторонами прочитан. Со всеми условиями договора стороны согласны. Претензий друг к другу не имеют. Юридические последствия сделки известны и понятны (пункт 12 договора).

26.12.2024 участники долевой собственности П.Н.В., Н.С.Н., В.А.А., Б.Л.И., Т.В.В. направили в адрес директора ООО СХП «Али» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от 02.05.2017, в котором указали, что участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № являются Б.Л.И. (размер доли 213000/1008419), В.А.А. (размер доли 84000/1008419), Н.С.Н. (размер доли 168000/1008419), П.Н.В. (размер доли 84000/1008419), Т.В.В. (размер доли 459419/1008419). Участники долевой собственности уведомили о предстоящем расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от 02.05.2017. Уведомление подписано собственноручно, в том числе Т.В.В.

До даты получения уведомления о расторжении договора аренды ООО СХП «АЛИ» не было осведомлено о продаже П.Н.В. части своей земельной доли Т.В.В.

Предварительно, до продажи доли Т.В.В., П.Н.В. не направлял в адрес ООО СХП «АЛИ» предложение о реализации преимущественного права покупки доли.

Решением от 24.04.2025 года по делу А55-27723/2024 Арбитражный суд Самарской области были признаны незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, КН № общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м.; суд обязал Управление Росреестра по Самарской области восстановить запись об аренде земельного участка местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ<адрес>, кадастровый номер № общей площадью 1 008 419 +/- 20 545 кв.м в пользу ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ».

Как было установлено Арбитражным судом Самарской области, погашение записи об аренде в Едином реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № произошло в результате незаконных действий самого З.М.О., который заявлением от 03.05.2024 как представитель Н.С.Н. подал соответствующее заявление в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в нарушение требований ст.ст. 621, 622 ГК РФ, а также в отсутствии волеизъявления другой стороны договора. Иных доказательств, в материалы дела будь то решение принятое на общем собрании участников долевой собственности об одностороннем расторжении договора аренды, представлено не было.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установив, что при совершении 10.09.2024 между П.Н.В. и Т.В.В. сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности было нарушено преимущественное право покупки арендатора ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ», которое фактически использовало весь участок в своей сельскохозяйственной деятельности, и которое явилось единственным лицом, которому было отказано в реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, при условии, что покупатель Т.В.В. до совершении сделки не являлся долевым собственником данного участка, установив также, что Т.В.В. при совершении сделки в полном объёме исполнил перед П.Н.В. обязанности по оплате приобретённого имущества, и, кроме того, установив, что ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» не пропущен предусмотренный законом срок для предъявления требований о переводе прав покупателя, который начал исчисляться с того момента, когда обществу стало известно о совершении сделки, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» о переводе на него прав покупателя по договору купли-продажи от 10.09.2024, об удовлетворении требований ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» о признании исполненным договора купли-продажи от 10.09.2024, заключенного между П.Н.В. и Т.В.В., при этом об отказе в удовлетворении исковых требований П.Н.В. к Т.В.В. о расторжении договора купли-продажи от 10.09.2024.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» о переводе на него прав покупателя по договору купли-продажи от 10.09.2024, и об отказе в удовлетворении исковых требований П.Н.В. к Т.В.В. о расторжении договора купли-продажи от 10.09.2024, исходя из следующего.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ).

В пунктах первом и втором статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с содержанием пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте первом статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права организации, использующей земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Сделка продажи земельной доли в землях сельскохозяйственного назначения, где число участников долевой собственности составляет шесть и более участников, является ничтожной на основании норм ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ.

Однако, к сделкам по продаже земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с числом участников пять и менее применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливая право сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, в преимущественном праве приобрести земельную долю в нем, не устанавливает механизма реализации данного права, следовательно, в данном случае подлежит применению по аналогии механизм, изложенный в нормах ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о переводе прав и обязанностей является особым последствием нарушения положений закона о преимущественных правах, исключающим возможность применения норм о недействительности сделок (абз. 4 п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму.

Как указано в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Как следует из содержания спорного договора купли-продажи от 10.09.2024, что иные участники долевой собственности отказались приобретать отчужденную Т.В.В. долю в праве на земельный участок, следовательно, как верно учтено судом первой инстанции ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» которое фактически использовало весь участок в своей сельскохозяйственной деятельности, явилось единственным лицом, которому было отказано в реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Из условий договора купли-продажи 10.09.2024 также следует, что до подписания договора купли-продажи Т.В.В. осмотрел отчуждаемую недвижимость, ознакомился с ее качественной характеристикой и правовым режимом.

Как верно учтено судом первой инстанции, подписанием уведомления от 26.12.2024 о расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от 02.05.2017, направленного в адрес ООО СХП «АЛИ», Т.В.В. подтвердил, что знал о правах арендатора у ООО СХП «Али» в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Факт использования земельного участка № подтверждается также приобщенной в материалы дела копией заявления К.А.Г. от 20.09.2024 начальнику Отделения МВД РФ по Красноармейскому району, зарегистрированного в реестре № от 20.09.2024, в котором К.А.Г. просит провести проверку по факту проведения уборочных работ на земельном участке №. О чем ООО СХП «Али» в ходе проверки пояснило, что земельный участок с кадастровым номером № был занят их посевами подсолнечника урожая 2024 года, из чего судом первой инстанции также сделан верный вывод о том, что о фактическом использовании земельного участка Т.В.В. мог лично убедиться при его натурном осмотре перед подписанием договора купли-продажи земельной доли.

Поскольку из материалов дела следует, что до заключения договора купли-продажи 10.09.2024 Т.В.В. не являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером №, преимущественным правом покупки земельной доли не обладал, при условии, что до совершения сделки она не была выделена в натуре.

Также судом первой инстанции верно отмечено, что из содержания уведомления о предстоящем расторжении договора аренду следует, что по состоянию на 26.12.2024 участники долевой собственности, в том числе П.Н.В. и Т.В.В. признают действие договора аренды от 02.05.2017 №-А/А, считают ООО СХП «Али» арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расторжение договора аренды предстоит после 26.12.2024.

То обстоятельство, что на дату подписания договора купли-продажи 10.09.2024 в ЕГРН была погашена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами аренды ООО СХП «Али», обоснованно не было принято судом первой инстанции во внимание, в том числе, со ссылкой на вышеуказанное решение арбитражного суда, которым были установлены незаконные действий представителя Т.В.В. - З.М.О., а также на то, что участок был фактически обременен договором аренды, который в установленном законом порядке не был расторгнут (прекращен), при условии, что договор купли-продажи от 10.09.2024 был заключен от лица покупателя Т.В.В. его представителем З.М.О.

При этом, суд первой инстанции также верно исходил из того, Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ предоставляет право преимущественной покупки земельной доли не арендатору, а сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, при условии, что ООО СХП «Али» в материалы дела представлена отчетность сельскохозяйственной организации, подтверждающую использование спорного земельного участка в 2024 году для посева семян подсолнечника.

Также судом первой инстанции верно отмечено, что истечение срока действия договора аренды, равно как и погашение записи об аренде в ЕГРН по действующему законодательству не свидетельствуют о прекращении прав аренды. В соответствии с содержанием норм статей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора аренда считается продленной на неопределенный срок. Аренда в таком случае прекращается через направление арендатору уведомления за три месяца до истечения срока его действия, если иной срок не предусмотрен договором аренды, а не погашением записи об аренде.

Уведомление о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № было направлено в адрес ООО СХП «Али» 26.12.2024. Следовательно, как верно учтено судом первой инстанции, по состоянию на 10.09.2024 общество было действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО СХП «АЛИ» не пропущен срок для заявления иска о реализации преимущественного права покупки земельной доли, верно основан на дате, когда обществу стало известно о состоявшейся сделки, а именно не ранее 26.12.2024 (после получения уведомления о расторжении договора аренды).

При этом судом верно указано, что начало срока для заявления иска о переводе прав и обязанностей покупателей не может быть связано с внесением записи в ЕГРН в отношении прав Т.В.В. на земельную долю.

В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сама по себе запись в Единый государственный реестр прав о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Иной порядок оплаты нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств. Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено, и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей»).

Как усматривается из содержания пункта 4 договора купли-продажи от 10.09.2024, сторонами сделки П.Н.В. и Т.В.В. в лице его представителя констатировано, что оплата долей произведена покупателями полностью и до подписания настоящего договора претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют, что как верно учтено судом первой инстанции согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что условие договора от 10.09.2024 об оплате покупателями приобретаемой доли в праве в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом (-ами), и с учётом с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, продавец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

Из материалов дела следует, что П.Н.В. собственноручно подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, не приостановил регистрацию, имел намерение прекратить право собственности, что как верно учтено судом первой инстанции свидетельствует о произведенной оплате по договору наряду с приведенными выше доводами.

Кроме того, как было установлено судом, П.Н.В. факт направления им в адрес Т.В.В. претензии об оплате по договору купли-продажи не подтвердил, равно как и получение в письменном виде ответа от Т.В.В. на свою претензию.

Из показаний представителя Т.В.В. - З.М.О., данных в судебном заседании 23.04.2025 следует также, что никаких письменных доказательств частичной передачи денежных средств в размере 300 000 руб. не имеется. Стороны не оформляли отдельными расписками передачу денежных средств от Т.В.В. к П.Н.В. Передача денежных средств напрямую от Т.В.В. П.Н.В. не производилась, денежные средства по договору П.Н.В. получал от З.М.О. как представителя Т.В.В. При этом З.М.О. оперировал денежными средствами Т.В.В., но как представитель отчет об использовании денежных средств не оформлял.

Также отсутствуют в материалах дела доказательства того, что до декабря 2024 года П.Н.В. требовал от Т.В.В. передачу денежных средств в размере 700 000 рублей. Кроме того, нет никаких доказательств обмена такими письменными документами как претензия П.Н.В. от 01.12.2024 и ответ на претензию Т.В.В. от 17.12.2024. Как следует из показаний представителя З.М.О., Т.В.В. практически все время проживает за пределами Российской Федерации.

На основании изложенного, исходя из совокупности исследованных доказательств, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 10.09.2024 был сторонами исполнен в полном объеме, а иск о расторжении договора купли-продажи был подан в противовес исковому заявлению о реализации преимущественного права, что можно рассматривать как препятствование ООО СХП «АЛИ» в его реализации.

Таким образом, а также, поскольку из материалов дела следует, что в целях реализации преимущественного права покупки ООО СХП «АЛИ» разместило на депозите Управления судебного департамента по Самарской области денежные средства в размере 1 000 000 рублей, в счет уплаты стоимости доли в праве на земельный участок по договору купли-продажи от 10.09.2024, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» к П.Н.В. и Т.В.В. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 10.09.2024, при этом отказал в удовлетворении исковых требований П.Н.В. к Т.В.В. о расторжении договора купли-продажи от 10.09.2024.

На основании вышеизложенного являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы П.Н.В. о том, что оплата по договору купли-продажи была произведена Т.В.В. частично, что в целях досудебного урегулирования спора он обращался к Т.В.В. с претензией от 01.12.2024, и что ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» не обладало преимущественным правом покупки доли в праве на земельный участок, поскольку участок не имел ни каких обременений в пользу данного общества.

Кроме того, также судебной коллегией не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы П.Н.В. о том, что суд не обоснованно объединил в одно производство два гражданских дела.

Солгано пункту 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Как следует из материалов дела спорные правоотношения, вытекающие из сделки купли-продажи от 10.09.2024, заключенной между П.Н.В. и Т.В.В., затронули права ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ», которое было лишено права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения. Таким образом, поскольку итоговые выводы об исполнении сторонами условий договора купли-продажи от 10.09.2024, при наличии требований о его расторжении, напрямую влияли на возможность удовлетворения иска ООО Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ» о переводе прав покупателя по данному договору, а также учитывая совпадение субъектного состава по данным делам, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о необходимости объедения данных дел в одно производство.

Кроме того, в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда могут являться только существенное нарушение судом норм процессуального права, которое

привело или могло привести к принятию неправильного решения. Само по себе объедение дел в одно производство не привело и не могло привести к принятию неправильного решения.

В целом доводы жалобы о несогласии с оценкой доказательств, данной судом первой инстанции, судебная коллегия отклоняет, поскольку судом правильно распределено бремя доказывания по настоящему делу, выводы суда первой инстанции в вышеуказанной части мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для признания их неправильными не имеется.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения как в правильности произведенной судом первой инстанции оценки доказательств, на которых основаны приведенные выводы суда, так и в правильности и обоснованности этих выводов.

Между тем, судом первой инстанции при разрешении требований ООО СХП «АЛИ» в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании исполненным договора купли-продажи от 10.09.2024, заключенного между П.Н.В. (продавец) и Т.В.В. (покупатель), не учтено, что вопрос об исполнении сторонами сделки условий договора купли-продажи от 10.09.2024 являлся подлежащим разрешению судом спором между истцом П.Н.В. и ответчиком Т.В.В. Таким образом, вышеуказанные требования ООО СХП «АЛИ» были заявлены излишне, поскольку само по себе признание по требованию третьего лица сделки исполненной не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть самостоятельным предметом иска.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований ООО СХП «АЛИ» к П.Н.В. и Т.В.В. о признании исполненным договора купли-продажи земельной доли от 10.09.2024.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Самарской области от 24 июля 2025 года отменить в части удовлетворения иска ООО СХП «АЛИ» к П.Н.В. и Т.В.В. о признании исполненным договора купли-продажи земельной доли от 10.09.2024. В указанной части постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение Красноармейского районного суда Самарской области от 24 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Н.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 29.01.2026.