Апелляционное определение № 33-5176/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья Безруких Е.С. УИД 39RS0011-01-2024-002348-64

дело №2-478/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№33-5176/2025
10 декабря 2025 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при помощнике судьи Кондратьевой К.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 августа 2025 года по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, по иску администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Макаровой Т.А., пояснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», указав на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды № от 23 сентября 2024 года. 24 октября 2024 года он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании Постановления Правительства № 629, однако ответом от 8 ноября 2024 года ему в этом отказано в связи с нарушением условий договора аренды.

Полагая данный отказ нарушающим его права, просил признать его незаконным, обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» подготовить и выдать проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с иском к ФИО1, указав на то, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора № от 23 сентября 2024 года. Договором аренды установлена обязанность арендатора внести оплату за первый год аренды в течение 5 дней с даты подписания договора. Указанная обязанность арендатором не выполнена, в связи с чем образовалась задолженность в размере 323 500 рублей.

28 октября 2024 года ответчику направлена претензия с указанием на неисполнение условий договора и его досрочное расторжение. Однако ответчиком нарушения договорных отношений не устранены.

С учетом уточнения требований администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» просила расторгнуть договор № от 23 сентября 2024 года аренды земельного участка с кадастровым номером №; взыскать с ФИО1 задолженность по указанному договору по пени по состоянию на 8 июня 2025 года в размере 101 449,60 рублей.

Суд перешел к рассмотрению административного иска ФИО1 в порядке гражданского судопроизводства.

Дела по искам ФИО1 и администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» объединены в одно производство.

Определением суда от 13 августа 2025 года принят отказ администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» от иска в части требований о взыскании задолженности по договору № от 23 сентября 2024 года аренды земельного участка с кадастровым номером № по основному долгу в размере 323 500 рублей, в связи с ее погашением.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Исковые требования администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» взыскана задолженность по договору № от 23 сентября 2024 года аренды земельного участка с кадастровым номером № по пени по состоянию на 8 июня 2025 года в размере 50 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» отказано.

С ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 400,99 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое, которым его требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» отказать.

Выражает несогласие с выводами суда о том, что право на предоставление в собственность земельных участков в соответствии с постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629 может возникнуть только у добросовестных арендаторов, в частности у которых отсутствует задолженность по договору аренды земельного участка. Поставив в зависимость к предмету спора наличие у арендатора задолженности по арендной плате, суд первой инстанции необоснованно установил новое основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность граждан, предусмотренных ст.39.16 Земельного кодекса РФ и подменил компетенцию публичного органа.

Настаивает на том, что на основании постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629 имеет право на получение земельного участка в собственность. Ссылаясь на положения ст.39.16 Земельного кодекса РФ, указывает на то, что задолженность по арендной плате не входит в перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Отмечает, что доказательств о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка в материалах дела не содержится.

Считает, что доводы администрации об отсутствии правовых оснований предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов ввиду наличия задолженности по договору аренды необоснованно взяты судом первой инстанции за основу отказа в удовлетворении иска, при этом наличие задолженности по арендной плате не препятствует продаже земельного участка.

Полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что предусмотренная условиями договора оплата в размере 647 000 рублей (с учетом задатка) является не только платой за первый год аренды, но и фактически «платой за победу» на аукционе. Ссылается на то, что в договоре аренды не указано на то, что внесение платы за первый год является условием его заключения. Также аукционная документация не содержала информации о том, что внесение, либо невнесение платы по договору аренды за первый год в течение 5-ти банковских дней с момента подписания договора, является условием для заключения договора, либо, что начальная или конечная цена арендной платы будет являться размером первого арендного платежа. Также аукционная документация не содержала информации о последствиях в виде потери задатка, внесенного для участия в аукционе.

Указывает на то, что подавая 6 заявлений на участие в аукционе в одной местности, он рассчитывал приобрести 1-2 земельных участка для собственных нужд, но не 6 участков. Для того, чтобы не потерять задаток в размере 2 500 000 рублей, он вынужден был согласиться на требования администрации, подписав 6 договоров аренды, и не подозревая, что ему придется заплатить 6 годовых размеров арендной платы за первый год аренды при наличии права на их выкуп в собственность. Реализовывая свое право на предоставление земельного участка в собственность, на основании постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629, рассчитывал на то, что договоры аренды будут расторгнуты и начисление арендной платы будет прекращено. Считает, что ввиду некорректного составления аукционной документации и договора аренды земельного участка, администрация ввела в заблуждение участника аукциона.

Также ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в нарушении сроков рассмотрения дела, суд необоснованно затягивал рассмотрение дела. Также суд без соответствующего ходатайства перешел к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства, а также объединил требования в одно производство. Указанные действия судьи ограничили его право на судебную защиту и препятствовали своевременному рассмотрению дела, а также нарушили право на судопроизводство в разумный срок. Полагает, что в связи с нарушением судьи норм процессуального права в ее адрес должно быть вынесено частное определение.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные участники по делу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 3 сентября 2024 года ФИО1 подал заявку на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером №, проводимого администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», с начальной ценой предмета аукциона 647 000 рублей, сроком аренды 20 лет. Задаток в размере 323 500 рублей был оплачен заявителем.

По результатам рассмотрения заявок, аукцион по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером № признан несостоявшимся, ФИО1 был признан единственным участником аукциона.

23 сентября 2024 года между администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого размер арендной платы в год составляет 647 000 рублей, с учетом задатка 323 500 рублей (п.3.1).

Пунктом 3.2 договора установлено, что за первый год действия договора арендатор обязан произвести оплату арендной платы в течение 5 банковских дней с момента подписания договора.

Право аренды ФИО1 было зарегистрировано в установленном законом порядке 23 октября 2024 года.

24 октября 2024 года ФИО1 в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» подано заявление о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером № на основании Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629.

8 ноября 2024 года письмом № 9931/01-23 администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» отказала ФИО1 в предоставлении указанного земельного участка в собственность, указав на то, что им не выполнены условия договора аренды, заключенного с ним, как с единственным участником аукциона, в части внесения платы за 1-й год договора в размере 323 500 рублей.

Судом также установлено, что 28 октября 2024 года администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в адрес ФИО1 была направлена претензия, в которой указано на наличие задолженности в размере 323 500 рублей, которую арендатору было предложено погасить в срок до 1 ноября 2024 года.

Из представленного администрацией расчета задолженности по договору № от 23 сентября 2024 года аренды земельного участка следует, что по истечении установленного в п. 3.2 срока ФИО1 часть арендной платы в размере 323 500 рублей не внес, и у него образовалась задолженность в указанном размере.

Платежным поручением № 747817 от 9 июня 2025 года задолженность по арендной плате по договору № № от 23 сентября 2024 года аренды земельного участка была погашена ФИО1

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено взимание неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Согласно расчету задолженности по договору аренды земельного участка за период с 28 октября 2024 года по 8 июня 2025 года возникла задолженность по пени в сумме 101 449,6 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования ФИО1 суд исходил из того, что испрашиваемый земельный участок должен фактически использоваться, не должна иметь место задолженность по договору аренды, в связи с чем пришел к выводу о том, что отказ администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность за плату на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629 является законным и обоснованным.

Кроме того, установив, что задолженность по договору аренды земельного участка была погашена ФИО1 с нарушением предусмотренного договором срока, с учетом положений ч.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд пришел к выводу о взыскании с ФИО1 задолженности по пени по состоянию на 8 июня 2025 года в размере 50 000 рублей.

При этом, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, поскольку задолженность по основному долгу была погашена ФИО1, допущенное нарушение им устранено в разумный срок.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ФИО1 взыскана государственная пошлина в размере 4 400,99 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Пунктом 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю; в решении должны быть указаны все основания отказа (подп. 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

Подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года №629 предусмотрены только случаи продажи без проведения торгов публичных земельных участков наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Названная норма постановления Правительства РФ не регулирует порядок предоставления земельного участка и основания для отказа в его предоставлении, и не изменяет такие порядок и основания, установленные ст.ст. 39.17, 39.16 Земельного кодекса РФ.

В этой связи, обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в случаях, предусмотренных подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года №629, не исключает отказ в предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Исходя из положений подпункта «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года №629 предоставление земельного участка в собственность по предусмотренному им дополнительному основанию допускается только в отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушений закона при использовании земельного участка.

Как установлено судом, обращаясь с заявлением о выкупе земельного участка, обязанность ФИО1 по внесению им арендной платы за первый год действия договора аренды в полном объеме исполнена не была, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 323 500 рублей.

В силу положений п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, наличие задолженности по арендной плате является нарушением законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, для предоставления земельного участка в собственность за плату на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года № 629 недостаточно лишь нахождение испрашиваемого земельного участка в аренде и отсутствие нарушений в действиях арендатора земельного законодательства. В данном случае общий смысл принятых антикризисных мер и буквальное содержание пп. «а» п.1 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629 позволяет сделать вывод, что испрашиваемый земельный участок должен фактически использоваться, не должна иметь место задолженность по договору аренды.

В таком случае отсутствует полный фактический состав, предусмотренный подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1

Положениями подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Из пункта 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ следует, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктом 16 ст.39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Из указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что цена права на заключение договора аренды устанавливается по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанная цена является начальной, и не может быть ниже, чем это предусмотрено законом.

Согласно п.12 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подано ни одной заявки на участие в аукционе, подана только одна заявка на участие в аукционе либо по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся.

Из пункта 13 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ следует, что в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если единственная заявка на участие в аукционе соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям и лицо, подавшее указанную заявку, соответствуют требованиям к участникам аукциона, указанным в извещении о проведении аукциона, уполномоченный орган заключает с таким лицом договор в порядке и на условиях, которые предусмотрены пунктом 13 настоящей статьи.

Согласно п. 21 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что в договоре аренды не указано на то, что внесение арендной платы за первый год аренды является его заключением, судебной коллегией отклоняются.

Кроме того, ссылки в апелляционной жалобе на то, что в аукционной документации отсутствовала информация о том, что внесение, либо невнесение платы по договору арены за первый год аренды в течение пяти банковских дней с момента подписания договора, является условием для заключения договора, либо, что начальная или конечная цена арендной платы будет являться размером первого арендного платежа, а также не содержала информации о последствиях в виде потери задатка, внесенного для участия в аукционе, являются несостоятельными.

Установленные по делу обстоятельства и содержание имеющихся в деле документов (постановление о проведении аукциона, договор аренды, аукционная документация) с очевидностью свидетельствуют о том, что сумма денежных средств 647 000 рублей является платой за право заключения договора аренды земельного участка, которая также определена администрацией в качестве размера ежегодного размера арендных платежей, подлежащего выплате начиная со второго года действия договора аренды участка в порядке и сроки, установленные договором.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что ФИО1 рассчитывал приобрести один или два земельных участка, но поскольку аукцион был признан не состоявшимся, ему пришлось заключить 6 договоров аренды, чтобы не потерять задаток, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Будучи надлежащим образом осведомленным о возможных последствиях участия в аукционе по приобретению права аренды земельного участка, ФИО1 принял в нем участие, тем самым приняв все возможные риски.

Доводы апелляционной жалобы о том, что администрацией некорректно составлена аукционная документация, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела, а также являются личным мнением стороны.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, установив, что ФИО1 допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в размере 323 500 рублей, которая погашена только 9 июня 2025 года, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании с ответчика предусмотренных договором аренды пени с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ в размере 50 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом процессуальных норм права, выразившихся в увеличении сроков рассмотрения дела, объединении гражданских дел в одно производство, переход к рассмотрению административного иска в порядке гражданского судопроизводства без заявления соответствующего ходатайства подлежат отклонению, так как основаны на собственном мнении о правильности рассмотрения дела и не свидетельствуют о наличии существенных нарушений норм процессуального права, которые влекут отмену решения по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 330 ГПК РФ.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, не содержат правовых оснований к отмене судебного решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, являются переоценкой фактов установленных судебным решением и субъективным мнением о них лица, подавшего жалобу.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи