Решение № 2-311/2021 2-311/2021~М-160/2021 М-160/2021 от 7 июня 2021 г. по делу № 2-311/2021

№2-311/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2021 года г.Янаул

Янаульский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Р.Р.Рафикова,

при секретаре Салимгараевой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в отношении нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Свои требования истец мотивировал тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик передал истцу в аренду два вышеуказанных нежилых помещения на срок 5 (пять) лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор подлежит государственной регистрации. В целях реализации данной обязанности истец записался на прием в МФЦ Мои документы, где истцу сообщили, что зарегистрировать договор не получится, гак как на арендуемые помещения имеется обременения в виде залога в силу закона в пользу ПАО «Росбанк» от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.3 договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель гарантирует, что передаваемое помещение не обременено правами третьих лиц, нигде не заложено и под арестом не состоит, в противном случае арендодатель обязан возместить убытки арендатора при возникновении обстоятельств, основанных на недостоверной информации. Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик не сообщил истцу существенную для него информацию о том, что арендуемые помещения находятся в залоге у ПАО «Росбанк». В связи с этим истец решил расторгнуть договор в связи несоблюдением ответчиком условий договора. ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил письмом уведомление о расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ данное письмо было доставлено в место вручения. Ответчик намеренно не получал данное письмо, получил его ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил письмом уведомление о возврате арендованных помещений с указанием даты возврата помещений - ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ данное письмо было доставлено в место вручения. Ответчик намеренно не получил данное письмо, ДД.ММ.ГГГГ ответчик не прибыл для возврата арендованных помещений по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику акт возврата арендуемого недвижимого имущества с приложением комплекта ключей. ДД.ММ.ГГГГ данное письмо было доставлено в место вручения. Ответчик намеренно не получал данное письмо, получил его только ДД.ММ.ГГГГ Возражения на уведомление о расторжении договора и акт возврата арендуемых помещений от ответчика не поступили, согласие на расторжение договора со стороны ответчика заявлено не было. Ввиду того, что со стороны ответчика не заявлено согласие на расторжение договора, просит расторгнуть договор в судебном порядке.

Ответчик ФИО2 представил возражение на исковое заявление, указал, что с исковыми требованиями ФИО1 не согласен по следующим основаниям. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. сроком на 5 лет, по которому ФИО2 передал в аренду ФИО1 нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>., а именно: кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> общ. пл. <данные изъяты>.; кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> общ. пл. <данные изъяты> Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение. По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ переданы оба нежилых помещения. Согласно справке ПАО «Росбанк», которая подтверждает, что ФИО2, являвшийся заемщиком по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ полностью выполнил свои обязательства по указанному договору. Запись об ипотеке на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> погашена. Договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с требованиями ст.ст. 131, 609 ГК РФ, прошел государственную регистрацию в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется запись №. При этом ни условиями договора аренды, ни нормами законодательства не установлены обязательства для какой-либо стороны по договору и точные сроки для сдачи договора аренды в органы государственной регистрации. Письменного отказа в осуществлении государственной регистрации от Управления Росреестра по Республике Башкортостан истцом не представлено. Выписка из ЕГРП, представленная истцом, содержит сведения только по одному из арендованных помещений № и датирована ДД.ММ.ГГГГ, сведения в ней являются не актуальными, устаревшими. Таким образом, на момент подачи искового заявления истцом в суд ДД.ММ.ГГГГ право аренды за арендатором (истцом) было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Ответчиком арендная плата не оплачена, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2925300 руб. Также установлено обязательство ежемесячной оплаты ответчиком переменой части арендной платы в размере расходов истца на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, что также ответчиком не исполнялось. Общая сумма таких расходов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 95202 руб. Ответчиком по договору аренды оплачен лишь обеспечительный платеж в размере 447750 руб., который будет зачтен ответчиком в счет оплаты последнего месяца аренды в случае расторжения договора в установленном законом порядке. Кроме того, в соответствии с п.7.1. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Сумма пени за весь период просрочки на дату ДД.ММ.ГГГГ, составляет 298947,75 руб. Общая сумма задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 3369449 руб. Утверждения истца о направлении ответчику уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды и уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о возврате арендованных помещений являются недостоверными. В адрес ответчика такие уведомления от истца не поступали. Ответчик от истца ДД.ММ.ГГГГ по почте получил ценную бандероль с одним экземпляром акта приема-передачи (возврата) помещения и ключами от помещений в количестве 9 штук. Акт приема-передачи ответчиком не подписан, в графе для его подписи (арендодатель) указано «отсутствует», также указаны фамилии неких неизвестных лиц без расшифровки имени, отчества, паспортных данных, адреса регистрации, должности. Передача какого-либо имущества одной стороной другой стороне означает фактическое присутствие обеих сторон либо их представителей, визуальный осмотр имущества, проверку технических характеристик и коммуникаций, а также санитарного состояния имущества. Учитывая, что ответчик не был уведомлен истцом о возврате помещений ДД.ММ.ГГГГ, он был лишен законного права осмотреть принадлежащие ему помещения, оценить их техническое и санитарное состояние, проверить работоспособность коммунальных сетей принять их. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу письменное возражение с возвратом экземпляра акта приема-передачи помещения и ключами. От получения ответа истец уклонился. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца была направлена претензия заказным письмом с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате в размере 3339168,05 руб. Однако, ответа на претензию и оплаты не последовало, от получения претензии истец уклонился. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в Кировский суд <адрес> Республики Башкортостан о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате арендной плате, возмещения коммунальных расходов, расходов на оплату госпошлины и представительских расходов, всего 3369449 руб. Ответчик считает, что наличие зарегистрированного залога на помещения в течение шести месяцев на сданные в аренду помещения не повлекло для арендатора причинения ущерба в значительной степени. В период действия договора аренды арендатор не был лишен ничего того на что мог рассчитывать при заключении договора аренды. Условиями договора аренды (п. 8.1.) предусмотрено расторжение договора аренды по соглашению сторон. И в этом случае, равно как и при одностороннем отказе от исполнения договора (п. 8.2.) стороны обязаны в месячный срок произвести все расчеты, что истцом не исполнено. Также, условиями договора (п. 7.3.) предусмотрена выплата неустойки в размере 10000000 руб. той стороной по чьей инициативе происходит расторжение договора. Расторжение договора по основаниям, указанным в исковом заявлении, ответчик считает недопустимым. При этом, ответчик не будет возражать против расторжения договора по инициативе арендатора при условии оплаты им договорной неустойки согласно п. 7.3.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовым конвертом, телефонограммой, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается распиской в получении судебной повестки, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, согласно условиям которого, ответчик передал в аренду истцу нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> а именно: кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> а арендатор обязался ежемесячно осуществлять арендную плату за указанное помещение в размере: постоянной арендной платы 447750 руб. и повременной арендной платы, состоящей из расходов арендодателя по плате потребленных арендатором в помещении коммунальных и эксплуатационных услуг. По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами, ответчик передал истцу оба нежилых помещения. Данные обстоятельства подтверждаются договором, актом приема-передачи и не оспариваются сторонами.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленным ответчиком, материалам реестрового дела в отношении указанных нежилых помещений, предоставленного Управлением Росреестра по Республике Башкортостан, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, по заявлению ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, и в силу требований п.2 ст.651 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Обременений в отношении нежилых помещений, кроме аренды в пользу ФИО1, не зарегистрировано.

Согласно ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п.1.3 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, арендодатель гарантирует, что передаваемое помещение не обременено правами третьих лиц, нигде не заложено и под арестом не состоит, в противном случае, арендодатель обязан возместить убытки арендатора при возникновении обстоятельств, основанных на недостоверной информации.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленной истцом, материалам реестрового дела, предоставленного Управлением Росреестра по Республике Башкортостан, право собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, с обременением – ипотекой в силу закона в пользу ПАО РОСБАНК на срок 122 месяца с даты предоставления кредита. Кредитный договор № между ПАО РОСБАНК и ФИО2 заключен ДД.ММ.ГГГГ на цели – приобретение нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес> оформлена закладная.

Право собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, обременений в отношении помещения не зарегистрировано.

Согласно представленного ответчиком письма ПАО РОСБАНК № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ погасил кредит и полностью выполнил свои обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 в п.1.3 договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, сообщил истцу ФИО1 недостоверную информацию о предмете договора, гарантировав, что предмет договора не обременен залогом, и не сообщил истцу существенную для него информацию о том, что арендуемое помещение находится в залоге у ПАО РОСБАНК. Данное обстоятельство для истца явилось существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, как указано им в исковом заявлении, и послужило основанием для принятия решения о расторжении договора в связи несоблюдением ответчиком условий договора. В связи с чем, истец вправе требовать расторжения указанного договора на сновании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора в связи с нарушением п.1.3 договора, что подтверждается уведомлением, описью вложений, почтовой квитанцией.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о возврате арендованных помещений ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением, описью вложений, почтовой квитанцией.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в отсутствие ответчика составлен акт возврата спорных помещений. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлен указанный акт возврата арендуемого недвижимого имущества с приложением комплекта ключей, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением, описью вложений, почтовой квитанцией, возражением ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу направлен ответ с возвратом экземпляра акта приема-передачи помещения и ключами, что подтверждается возражением, отчетом об отслеживании почтового отправления.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате в размере 3339168,05 руб., что подтверждается претензией, описью вложений, почтовой квитанцией, отчетом об отслеживании почтового отправления.

Доказательств достижения между сторонами соглашения о расторжении договора аренды нежилых помещений в досудебном порядке суду не представлено.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и расторжении договора аренды.

Кроме того, в соответствии со ст.ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорциональной удовлетворенной части исковых требований в размере 300 руб., которые подтверждаются чек-ордером 4356 от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через Янаульский районный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2021 года.

Судья Р.Р.Рафиков

Решение не вступило в законную силу