Решение № 2-485/2019 2-485/2019(2-5948/2018;)~М-5166/2018 2-5948/2018 М-5166/2018 от 23 июня 2019 г. по делу № 2-485/2019

Дело № 2-485/2019 24 июня 2019 года

УИД 78RS0015-01-2018-006685-29


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Игумновой Е.Ю.

при секретаре Бокаревой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Топ пицца деливери» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, задолженности по оплате коммунальных услуг и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику, после уменьшения размера заявленных требований в судебном заседании от 24 июня 2019 года просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 25 ноября 2017 года по 25 декабря 2017 года в размере 148 770 руб. 03 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 25 ноября 2017 года по 25 декабря 2017 года в размере 46 118 руб. 71 коп., задолженность по арендной плате за период с 25 декабря 2017 года по 25 января 2018 года в размере 207 000 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 25 декабря 2017 года по 25 января 2018 года в размере 66 240 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 41 631 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что 25 июля 2017 года истец передал принадлежащее ему нежилое помещение в аренду ответчику с установлением размера арендной платы в 207 000 руб. в месяц после окончания трехмесячных арендных каникул. Ответчик с 25 июля 2017 года начал демонтаж внутренней отделки помещения истца. 24 октября 2017 года ответчик потребовал от истца возвратить ему внесенные денежные средства по договору в размере 496 200 руб. со ссылкой на фактическую площадь помещения в 214,6 кв.м, а не 230 кв.м, как было указано в договоре аренды. Истец отказал ответчику в возврате денег, т.к. ответчик не обращался с просьбой об изменении условий договора, фактически договор аренды исполнялся, в связи с чем ответчик не вправе оспаривать договор в связи с ненадлежащим описанием объекта аренды. 25 февраля 2018 года истец в одностороннем порядке расторг договор с ответчиком и потребовал выплаты задолженности по арендной плате в размере 414 000 руб. и возмещения задолженности по оплате коммунальных услуг по выставленным счетам ТСЖ «Победа» в размере 41 631 руб., а также пени за просрочку внесения арендной платы в размере 159 390 руб. до 10 марта 2018 года. Истец заплатил за ремонт нежилого помещения 575 565 руб. 60 коп. Заключением судебной экспертизы стоимость возмещения ущерба, причиненного внутренней отделке помещения истца, определена в 224 210 руб. 03 коп.

Ответчик предъявил встречные требования, просил взыскать неосновательное обогащение в размере 496 200 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53 052 руб. 61 коп. за период с 26 июля 2017 года по 10 декабря 2018 года и по день фактического исполнения обязательства (том I л.д. 152).

Встречные требования обоснованы тем, что в ходе подготовки помещения для использования по назначению (организация пункта общественного питания) ООО «Топ пицца деливери» провело обмерные работы, в результате которых установлено, что фактическая площадь переданного в аренду помещения составляет 214,6 кв.м, а не 230 кв.м согласно заключенному с ФИО1 договору аренды. Договор аренды недвижимости на 10 лет, не зарегистрированный в Росреестре, является незаключенным. 03 октября 2017 года арендатор направил истцу претензию о возврате денежных средств 496 200 руб., выплаченных 25 июля 2018 года. Истец по встречному иску полагает, что ФИО1 необоснованно удерживает полученные им денежные средства.

Представитель истца в суд явился, свои исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика в суд явился, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, настаивал на требованиях встречного иска.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что между сторонами 25 июля 2017 года заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет в отношении принадлежащего истцу нежилого помещения, как указано в договоре, площадью 230 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Пункт 4.9 договора установил арендные каникулы на период подготовки помещения к работе в качестве пункта общественного питания, но не более 3 календарных месяцев со дня подписания договора.

В дополнительном соглашении № 1 от 25 июля 2017 года к договору аренды стороны установили размер арендной платы в 207 000 ежемесячно.

Также условиями договора предусмотрена выплата нанимателем наймодателю страхового депозита, являющимся в силу ст. 329 ГК РФ, способом обеспечения нанимателем надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды.

Согласно акту приема-передачи от 25 июля 2017 года в указанную дату помещение передано ответчику.

В ходе рассмотрения дела стороны не оспаривали, что помещение было передано, ответчик приступил к его использованию, подготовке для организации в помещении пункта общественного питания, а также, что заключенный на 10 лет договор аренды недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке.

По мнению суда, отсутствие государственной регистрации права аренды ответчика на спорное нежилое помещение не освобождает его от исполнения обязанности по оплате используемого помещения, принятого им по акту.

Также в ходе рассмотрения дела ответчик ссылался, а истец не оспаривал то обстоятельство, что фактическая площадь помещения не 230 кв.м, как указано в договоре, а 214,6 кв.м.

Вместе с тем, как указано выше и подтверждается материалами дела, при заключении сторонами договора аренды недвижимого имущества между истцом и ответчиком подписан акт приемки-передачи помещения, согласно которому помещение передано ответчику в состоянии, соответствующем условиям договора найма, взаимных претензий и явных недостатков нет, оценка общего состояния помещения – хорошее (том I л.д. 20).

Оценивая обстоятельства дела, а именно, что при заключении договора аренды действия сторон были направлены на установление взаимных прав и обязанностей относительно конкретного объекта недвижимости, который был осмотрен и принят ответчиком без нареканий, ответчик произвел оплату страхового депозита, первого месяца аренды, приступил к обустройству помещения под свои нужды и лишь спустя несколько месяцев заявил о несоответствии помещения условиям договора, в дополнительном соглашении к договору аренды стороны определили фиксированную ежемесячную плату за наем конкретного помещения, условий об арендной плате, поставленной в зависимость от площади переданного в аренду ответчику помещения, договор аренды не содержит, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих ответчику, использовавшему предмет аренды, не вносить арендную плату в установленном дополнительном соглашении размере.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

Доводы об использовании истцом помещения в личных целях не подтверждены доказательствами, отвечающими критериям достоверности и достаточности. Даже в случае подтверждения наличия в спорном помещении предметов, необходимых для работы по дереву, по состоянию на 04 февраля 2018 года, эти обстоятельства не влекут отклонения заявленных за период по 25 января 2018 года исковых требований ФИО1

Расчет задолженности ответчика приведен в уточненном исковом заявлении от 24 июня 2019 года, проверен судом, является арифметически правильным, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере 355 770 руб. 03 коп. за период с 25 ноября 2017 года по 25 января 2018 года (дата расторжения истцом договора аренды в одностороннем порядке).

В силу п. 4.3 договора аренды арендатор обязан производить оплату ежемесячно, до 1-го числа оплачиваемого месяца. В случае невнесения арендной платы по любой причине, включая отсутствие средств у арендатора, арендодатель вправе начислить, а арендатор обязан оплатить пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (том I л.д. 14).

Согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, сумма пени составляет 112 358 руб. 71 коп. за период с 25 ноября 2017 года по 25 января 2018 года.

В письменном отзыве на исковые требования ответчик полагал, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. По смыслу названной нормы закона, уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд считает, что при определении суммы неустойки с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Исходя из изложенного, принимая во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки исполнения ответчиком обязательств, характер последствий неисполнения обязательства ответчиком, суд приходит к выводу о несоразмерности заявленного к взысканию размера неустойки последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить размер неустойки до 60 000 руб.

Согласно п. 5.2.3 договора арендодатель имеет право от своего имени, но за счет арендатора оплачивать в отношении арендуемого нежилого помещения коммунальные платежи энергоснабжающих организаций и охрану помещения на основании выставленных счетов (том I л.д. 15).

На основании данного положения, установленного сторонами, суд полагает обоснованными исковые требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 41 631 руб.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 12 281 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Топ пицца деливери» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 355 770 руб. 03 коп., пени в размере 60 000 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 41 631 руб., госпошлину в размере 12 281 руб.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2019 года.