Решение № 2-1237/2023 2-1237/2023(2-7912/2022;)~М-7192/2022 2-7912/2022 М-7192/2022 от 7 сентября 2023 г. по делу № 2-1237/2023

Дело № <№ обезличен>

УИД 50RS0<№ обезличен>-87


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 сентября 2023 года г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи Колмаковой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гревцовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № <№ обезличен> по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа Химки <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, 3-и лица – Министерство имущественных отношений <адрес>, комитет по архитектуре и градостроительству <адрес>,

по встречному иску администрации г.о. Химки <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Химки <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что <дата> между сторонами на основании Протокола о результатах аукциона от <дата> № <№ обезличен> заключен договор № 372 аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 4492 кв.м. с кадастровым номером <№ обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Как указал истец, достроив на данном земельном участке жилой дом и зарегистрировав свое право собственности на него, ФИО1 обратился к ответчику за государственной услугой «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Однако, в предоставлении государственной услуги истцу отказано в связи с расположением на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, не отвечающего признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай), а также в связи с тем, что на земельном участке площадью 4492 кв.м. расположен объект недвижимости площадью 77,1 кв.м., что составляет менее 5 % от площади земельного участка.

Не согласившись с отказом в предоставлении государственной услуги, утверждая, что на спорном земельном участке находится индивидуальный жилой дом, принадлежащий ему на праве собственности, ФИО1 просит суд обязать администрацию г.о. Химки <адрес> в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 4492 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с ценой продажи, равной 3 % его кадастровой стоимости.

Судом принято встречное исковое заявление администрации г.о. Химки <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску ссылается на то, что согласно акту осмотра и фотоматериалам на испрашиваемом земельном участке фактически расположен вспомогательный объект, необоснованно зарегистрированный как жилой дом.

По утверждению истца по встречному иску, данный вспомогательный объект не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, указанным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.04.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», то есть цель предоставления земельного участка в аренду (возведение жилого дома, отвечающего всем нормативным требованиям, а не вспомогательного строения) не достигнута.

На основании изложенного, полагая, что право собственности ФИО1 на жилой дом было зарегистрировано неправомерно, в связи с чем, негативные последствия для администрации г.о. Химки <адрес>, связанные с наличием права собственности на данный объект, является нарушением ее прав и законных интересов, истец по встречному иску просит суд признать право собственности ФИО1 на объект с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 77,1 кв.м., наименование – жилой дом, назначение – жилое, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, запись ЕГРН от <дата> № <№ обезличен>, отсутствующим, указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи от <дата> № <№ обезличен> о праве собственности ФИО1 на объект с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 77,1 кв.м.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные им исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика администрации г.о. Химки <адрес> в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представители 3-их лиц - Министерства имущественных отношений <адрес>, комитета по архитектуре и градостроительству <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом в соответствии со ст.ст. 113, 117 ГПК РФ.

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителей 3-их лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, изучив представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

На основании договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, от <дата> № <№ обезличен> администрация г.о. Химки <адрес> (арендодатель) на основании протокола о результатах аукциона от <дата> № <№ обезличен> предоставила ФИО1 (арендатор) во временное владения и пользование сроком на 13 лет и 2 месяца за плату земельный участок площадью 4492 кв.м., с кадастровым номером <№ обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

Актом приема-передачи земельного участка от <дата> № <№ обезличен> подтверждено, что арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок.

Согласно выписки из ЕГРН от 13.05.2022 ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 77,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <дата> на основании договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, от <дата> № <№ обезличен>.

ФИО1 обратился в администрацию г.о. Химки <адрес> за предоставлением земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен> в собственность за плату без проведения торгов.

Решением администрации г.о. Химки <адрес> от <дата> № <№ обезличен> ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», поскольку: площадь территории застроенной индивидуальным жилым домом, принадлежащим заявителю, расположенным на земельном участке с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, приобретенном на торгах, составляет менее 5 % общей площади земельного участка. В качестве разъяснения причины отказа указано: согласно заявлению, на земельном участке с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 4492 кв.м. расположен объект недвижимости с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 77,1 кв.м., что составляет менее 5 % от площади земельного участка.

Из письма Министерства имущественных отношений <адрес> от <дата> № <№ обезличен> в адрес главы г.о. Химки Московской области ФИО2 по жалобе ФИО1 следует, что согласно акту осмотра и фотоматериалам, представленным администрацией г.о. Химки <адрес>, на испрашиваемом земельном участке фактически расположен вспомогательный объект, необоснованно зарегистрированный как жилой дом. Указанный вспомогательный объект, расположенный на земельном участке, не соответствует требованиям к жилому дому, указанным в Положении о признании помещения жилым, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.04.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Таким образом, цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута. С учетом изложенного, администрации г.о. Химки рекомендовано обеспечить проведение экспертизы, после чего оспорить право собственности ФИО1 на постройку в судебном порядке.

Актом осмотра земельного участка от <дата>, составленным экспертом отдела аренды земельных участков Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.о. Химки <адрес> ФИО5, подтверждено, что в ходе визуального осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№ обезличен>, с применением фотофиксации, составлением схематического изображения земельных участков, анализом сведений, содержащихся в государственных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах установлено, что земельный участок огорожен, доступ ограничен. На земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером <№ обезличен>. Признаки (критерии) капитальности объекта описаны в чек-листе в приложении.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Предоставление права собственности на земельный участок без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному суду стороной истца технического заключения по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен> расположенного по адресу: <адрес>, на предмет пригодности земельного участка для строительства, подготовленного ООО «Геодезическое Сопровождение Строительства», земельный участок имеет ломаную форму, в направлении с севера на юг длинной, приблизительно 108 м, с запада на восток, приблизительно 58 м. Естественный рельеф участка, в направлении с севера на юг сложен в абсолютных отметках от 166,04 до 161,10. Уклон местности составляет, в среднем 4,57 см на 1 м длины (45,7%). Естественный рельеф участка, в направлении с запада на восток сложен в абсолютных отметках от 161,80 до 181,50. Уклон местности составляет, в среднем 34 см на 1 м длины (340%). По результатам визуального обследования установлено, что на земельном участке располагается 126 деревьев и кустарников. Для застройки земельного участка потребуется проведение работ по выкорчевыванию деревьев и планировки земельного участка, что экономически нецелесообразно, так как работы по подготовке земельного участка могут многократно превысить стоимость самого строительства. По результатам проведенного обследования специалисты пришли к выводу, что земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен> на месте уклона не благоприятен для строительства, возведение зданий на нем экономически не целесообразно.

Определением суда от <дата> по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов ФИО3, ФИО4 АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» от <дата> – <дата> № <№ обезличен>, объект с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует Правилам землепользования и застройки г.о. Химки. Строительные конструкции исследуемого строения находятся с исправном техническом состоянии и отвечают требованиям строительных норм и правил. Исследуемое строение соответствует требованиям Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в частности, требованиям механической безопасности, пожарной безопасности, требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, требованиям безопасности для пользователей зданиями и сооружениями. Возведенный жилой дом не нарушает требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом площадью 77,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, является капитальным объектом строительства и объектом индивидуального жилищного строительства. Исследуемый объект соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, пригодным для постоянного проживания.

В соответствии с ч. 5 ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2013 года № 13 «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценивая вышеуказанное заключение экспертов ФИО3, ФИО4 АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» от <дата> – <дата> № <№ обезличен>, суд считает возможным положить его в основу судебного решения, поскольку данная экспертиза была назначена определением Химкинского городского суда <адрес>, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, обладает специальными познаниями, в связи с чем, отсутствуют основания усомниться в компетентности экспертов, выводы экспертов представляются ясными и понятными, а потому заключение является допустимым по делу доказательством. В заключении экспертов подробно указана методика проведения экспертизы, изложены этапы ее проведения, экспертиза соответствует требованиям, предъявляемым к данного вида доказательствам. Сведений о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют, заключение судебной экспертизы принимается судом как допустимое доказательство.

В данном случае, на спорном земельном участке находится капитальный объект – жилой дом площадью 771, кв.м., прочно связанный с землей, принадлежащий истцу на праве собственности, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка, то есть цель, для которой выделялся земельный участок, достигнута, в связи с чем, ФИО1 имеет исключительное право на передачу вышеуказанного земельного участка в собственность за плату.

При этом, разрешая встречные исковые требования администрации г.о. Химки <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, суд исходит из того, что судом не установлено нарушение истцом ФИО1 градостроительных и иных норм, угрозы жизни и здоровью граждан, искажение архитектурного ансамбля и др., что являлось бы основанием для удовлетворения иска органа местного самоуправления, который может мотивировать свои требования только публичным интересом. Более того, как указывалось выше, спорный жилой дом является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным нормам и правилам, возведено на земельном участке, отведенном для этих целей (вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства), в связи с чем, встречные исковые требования администрации г.о. Химки не подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

П. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, обязанность по предоставлению в собственность истцу испрашиваемого земельного участка, подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка, возложена на орган местного самоуправления – администрацию городского округа Химки Московской области в силу прямого указания закона, однако до настоящего времени эта обязанность ответчиком не исполнена.

Ответчик - администрация г.о. Химки Московской области, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, в связи с чем, истец на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обоснованно потребовал понудить заключить испрашиваемый договор в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что единственным способом защиты нарушенного права истца является возложение на ответчика – администрацию г.о. Химки <адрес> обязанность предоставить истцу спорный земельный участок в судебном порядке при разрешении настоящего дела.

На основании изложенного, суд возлагает на уполномоченный орган обязанность по устранению допущенного нарушения прав путем обязании администрацию городского округа Химки <адрес> в течение месяца заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 4492 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с ценой продажи равной трем процентам его кадастровой стоимости, в соответствии с Законом <адрес> от <дата> № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в <адрес>», с постановлением Правительства <адрес> от <дата> № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности <адрес> или государственная собственность на которые не разграничена, собственниками зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках».

При этом, согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

С учетом названной нормы закона суд считает необходимым установить для ответчика срок исполнения настоящего решения в течение одного месяца, который, по мнению суда, является разумным и достаточным.

При таких данных, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Обязать администрацию г.о.Химки <адрес> в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 4492 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с ценой продажи равной трем процентам его кадастровой стоимости.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации г.о. Химки <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято <дата>.