Решение № 2-461/2017 2-461/2017~М-445/2017 М-445/2017 от 22 ноября 2017 г. по делу № 2-461/2017

Дело №2-461/2017г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2017 года п. Прямицыно

Октябрьский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Добрыниной Н.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ООО «ИТА-СТРОЙ» по доверенности ФИО3,

при секретаре Снеговой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИТА-СТРОЙ» о прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ИТА-СТРОЙ» (с учетом его уточнения) о прекращении права собственности за ООО «ИТА-СТРОЙ» и признании права собственности на земельный участок и жилой дом за ней, мотивируя заявленные требования тем, что 18.11.2014г. между ней и ООО «ИТА-СТРОЙ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом №.

Согласно п.1.1 Договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и расположенного (построенного) на нем жилого дома («Основной договор»). Адрес местоположения земельного участка и расположенного (построенного) на нем жилого дома: <адрес>

В соответствии с п.1.4. договора основной договор будет заключен сторонами в течении 10 календарных дней с момента государственной регистрации возникновения права собственности Продавца на построенный жилой дом, но только после выполнения покупателем этапов 1-3, предусмотренных п.2.3. договора.

По соглашению сторон общая стоимость договора составляет 3900 000 рублей. В общую сумму договора входит стоимость построенного силами продавца жилого дома и земельного участка.

В соответствии с условиями Договора строительство Жилого дома должно быть осуществлено силами продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ, строго по проекту, утвержденному Продавцом и согласованному с Покупателем (п.1.5. Договора).

В течение 3 (трех) месяцев с даты, указанной в п. 1.5. Договора, Продавец обязан выполнить кадастровый учет, а также зарегистрировать возникновение права собственности на Жилой дом (п.1. 6. Договора).

18.11.2014г. между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» было заключено соглашение о задатке. Согласно условий которого ФИО1 передала, а ООО «ИТА-СТРОЙ» получило 150 000 рублей, в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г.

04.04.2016г между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г. об уменьшении стоимости.

Согласно указанного дополнительного соглашения общая стоимость предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г. уменьшилась с вязи с приобретением материалов и изделий за счет покупателя для строительства жилого дома на 315000 рублей.

Согласно условий предварительного договора ФИО1 оплатила ООО «ИТА-СТРОЙ» денежные средства в общей сумме 2340 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1170 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1170 000 рублей.

08.04.2015г. между ней и ООО «ИТА-СТРОЙ» был подписан акт сдачи-приемки работ к предварительному договору, по которому ООО «ИТА-СТРОЙ» сдало, а она приняла выполненные работы: планировка участка, земляные работы под устройство погреба и фундамента, бурение скважины, кладка и перекрытие подвала, обратная засыпка и уплотнение грунта, монтаж опалубки фундамента, армирование и бурение под сваи, бетонирование фундамента и устройство полов гаража.

Таким образом, ФИО1 исполнила свои обязательства по условиям Договора.

ООО «ИТА-СТРОЙ» неоднократно продлевало срок выполнения работ по условиям предварительного договора. В ответ на ее претензию от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении ответчиком работ согласно условий предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом в установленный срок, ООО «ИТА-СТРОЙ» сообщило, что в настоящее время в доме ведутся отделочные работы, и о том, что после завершения отделки они готовы снизить стоимость дома на 250000 рублей (письмо исх.127-10-16 от 13.10.2016г.), однако до ДД.ММ.ГГГГ работы по договору ООО «ИТА-СТРОЙ» не были выполнены. В связи с чем истец обратилась к ним с претензией от ДД.ММ.ГГГГ, в ответе на которую ей сообщили, что срок окончания работ по новому графику ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени ООО «ИТА-СТРОЙ» не исполнило свои обязательства по условиям Договора.

В настоящее время на земельном участке площадью 1121 кв.м. кадастровый номер № расположен незавершенный строительством жилой дом № №, площадью 137,1 кв.м.

Согласно технического паспорта от 17.07.2017г., объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 1121 кв.м с кадастровым номером № является жилым домом.

Однако, согласно отчета № об определении рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома, площадью 137,1 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 118 кв.м. кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, указанный объект индивидуального жилищного строительства площадью 158,3 кв.м является незавершенным строительством жилым домом.

Рыночная стоимость, указанных объектов недвижимости по состоянию на 07.08.2017г составляет 1961700 рублей.

ФИО1 добросовестно исполнены обязательства по договору, однако она лишена возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные ею объекты недвижимости по не зависящим от нее обстоятельствам, из-за неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств. Предварительный договор, заключенный между ней и ответчиком, содержит все существенные условия основного договора, является реальным.

ФИО1 фактически приняла в пользование дом и имеет право на оформление его в собственность.

Истец полагает, что, поскольку она надлежащим образом в полном объеме исполнила обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ, она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности.

Спорное имущество имеется в натуре, а именно земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, и им владеет ответчик продавец по договору (свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>), право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, спор относительно его идентификации отсутствует, по условиям предварительного договора стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома оплачена.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> за ООО «ИТА-СТРОЙ» было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 115,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Просит суд прекратить право собственности ООО «ИТА-СТРОЙ» на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ООО «ИТА-СТРОЙ» на жилой дом с кадастровым номером № площадью 115,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 115,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и просила их удовлетворить в полном объеме, указав, что ее позицию изложит представитель.

Представитель истца ФИО2 заявленные требования ФИО1 поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить и пояснила, что что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом №.По условиям указанного договора и дополнительным соглашениям ответчик должен был завершить строительство жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора общая стоимость предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ составила 2340 000 рублей, которую в полном объеме ФИО1 оплатила, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, следовательно предварительный договор купли-продажи необходимо расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Расторгать договор истец не желает, поскольку она фактически приняла в пользование дом и имеет право на оформление его в собственность. В настоящее время за ООО «ИТА-СТРОЙ» зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, однако зарегистрировать переход права собственности на ФИО1 невозможно, поскольку в органах Росреестра наложены запреты на совершение действий по регистрации на все имущество, принадлежащее ООО «ИТА-СТРОЙ».

Представитель ответчика ООО «ИТА-СТРОЙ» ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала в полном объеме и пояснила, что истец фактически приняла в пользование дом и имеет право на оформление его в собственность, однако в настоящее время ООО «ИТА-СТРОЙ» не может зарегистрировать переход права собственности на нее, поскольку в органах Росреестра наложены запреты на все имущество, принадлежащее ООО «ИТА-СТРОЙ» в связи с тем, что службой судебных приставов наложены запреты на отчуждение имущества, поскольку они являются должниками перед налоговым органом, пенсионным фондом, а также у них имеется задолженность перед другими третьими лицами по заработной плате.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 ФИО9, ФИО10 ФИО11, ГКУ г.Москвы «Администратор Московского парковочного пространства о дне, месте, времени слушания дела извещены надлежащим образом. С ходатайством об отложении слушания в суд не обращались.

Третьи лица МИФНС России № по <адрес>, ГУ «Управление по РФ в <адрес>» (межрайонное), ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> о дне, месте, времени слушания дела извещены надлежащим образом. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.В соответствии с ч.2 предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.Согласно ч.3 предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ», в лице Генерального директора ФИО14, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом № (л.д.11-13).

Согласно п.1.1 -1.2. Договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и расположенного (построенного) на нем жилого дома («Основной договор»). Адрес местоположения земельного участка общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером № и расположенного (построенного) на нем жилого дома: <адрес>

В соответствии с п.1.4. договора основной договор будет заключен сторонами в течении 10 календарных дней с момента государственной регистрации возникновения права собственности Продавца на построенный жилой дом, но только после выполнения покупателем этапов 1-3, предусмотренных п.2.3. договора.

По соглашению сторон общая стоимость договора составляет 3900 000 рублей. В общую сумму договора входит стоимость построенного силами продавца жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п.1.5. Договора строительство Жилого дома должно быть осуществлено силами продавца в срок, не превышающий 3 (трех) месяцев, с момента выполнения Покупателем своих обязательств по оплате общей стоимости договора, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего Договора, строго по проекту, утвержденному Продавцом и согласованному с Покупателем (п.1.5. Договора).

Согласно п.1.6 договора в течение 3 (трех) месяцев с даты, указанной в п. 1.5. Договора, Продавец обязан выполнить кадастровый учет, а также зарегистрировать возникновение права собственности на Жилой дом.

18.11.2014г. между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» было заключено соглашение о задатке. Согласно условий которого ФИО1 передала, а ООО «ИТА-СТРОЙ» получило 150 000 рублей, в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г.(л.д.17-18).

04.04.2016г между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г. об уменьшении стоимости.

Согласно указанного дополнительного соглашения общая стоимость предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г. уменьшилась в связи с приобретением материалов и изделий за счет покупателя для строительства жилого дома на 315000 рублей (л.д.19-20).

Согласно условий предварительного договора ФИО1 оплатила ООО «ИТА-СТРОЙ» денежные средства в общей сумме 2340 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1170 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1170 000 рублей. (л.д.24).

08.04.2015г. между ней и ООО «ИТА-СТРОЙ» был подписан акт сдачи-приемки работ к предварительному договору, по которому ООО «ИТА-СТРОЙ» сдало, а она приняла выполненные работы: планировка участка, земляные работы под устройство погреба и фундамента, бурение скважины, кладка и перекрытие подвала, обратная засыпка и уплотнение грунта, монтаж опалубки фундамента, армирование и бурение под сваи, бетонирование фундамента и устройство полов гаража (л.д.23).

ООО «ИТА-СТРОЙ» неоднократно продлевало срок выполнения работ по условиям предварительного договора. В ответ на ее претензию от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении ответчиком работ согласно условий предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом в установленный срок, ООО «ИТА-СТРОЙ» сообщило, что в настоящее время в доме ведутся отделочные работы, и о том, что после завершения отделки они готовы снизить стоимость дома на 250000 рублей (письмо исх.127-10-16 от 13.10.2016г.).

16.01.2017г между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 18.11.2014г. об уменьшении стоимости жилого дома в связи с неполным производством работ. Окончательная стоимость дома по предварительному договору составляет 2340000 рублей.

Таким образом, ФИО1 исполнила свои обязательства по условиям Договора, однако ООО «ИТА-СТРОЙ» до настоящего времени не исполнило надлежащим свои обязательства по условиям Договора, основной договор купли-продажи не заключило с ФИО1 Истец фактически приняла в пользование дом, чего не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика.

В соответствии с п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно п. 59, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п.8. Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Следовательно предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ООО «ИТА-СТРОЙ» является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом также установлено, что право собственности на земельный участок общей площадью 1118 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «ИТА-СТРОЙ» (свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>) (л.д.87).

Указанный земельный участок состоит на кадастровом учете, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-98).

На основании постановления главы Катыринского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку и объекту индивидуального жилищного строительства -жилому дому присвоен адрес: <адрес> (л.д.100).

Согласно технического паспорта от 17.06.2017г., объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> является жилым домом. (л.д.103-117).

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «ИТА-СТРОЙ» зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 165 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>., он поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер №

Судом установлено, что на основании постановлений ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ на имущество, принадлежащее ООО «ИТА-СТРОЙ», в том числе земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> наложен запрет на совершение регистрационных действий, в связи с чем, ООО «ИТА-СТРОЙ» не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок и жилой дом на истца.

Ответчик ООО «ИТА-СТРОЙ» не возражает против прекращения за ними права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ООО «ИТА-СТРОЙ» о прекращении права собственности и признании за ней права собственности на земельный участок и жилой дом, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ИТА-СТРОЙ» о прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок и жилой дом удовлетворить.

Прекратить право собственности ООО «ИТА-СТРОЙ» на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ООО «ИТА-СТРОЙ» на жилой дом с кадастровым номером № площадью 115,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 115,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись),