Апелляционное определение № 33-300/2024 33-7783/2023 33-85/2025 от 10 декабря 2025 г.

Каякентский районный суд Республики Дагестан

Судья Абдулхаликов Ш.Г.

Дело в суде первой инстанции № 2-12/2023

Дело в суде апелляционной инстанции № 33-85/2025 (33-300/2024, 33-7783/2023)

УИД 05RS0024-01-2022-002277-18

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Антоновой Г.М.,

судей Османова Т.С. и Хираева Ш.М.,

при секретаре судебного заседания Камаловой А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело по исковому заявлению прокурора <адрес> Республики Дагестан Магомедова Н.Н. к ФИО1, ФИО2, С. Т. С. о признании договоров субаренды недействительными с применением последствий недействительности ничтожной сделки, признании объекта капитального характера самовольной постройкой и его сносе за счет ответчиков.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Османова Т.С., судебная коллегия

установила:

<адрес> Республики Дагестан в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с иском к ФИО1, в котором, со ссылкой на нарушения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать объект капитального характера – 2-х этажное здание каркасного типа размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенное ФИО1 на земельном участке с кадастровым №, расположенном на <.>», самовольной постройкой, обязать ФИО1 снести указанный объект капитального характера.

Исковые требования обосновывает материалами проверки, поступившей из ОМВД России по <адрес>:

- протоколом осмотра земельного участка от <дата>, из которого следует, что на земельном участке, расположенном <адрес>», возведено строение капитального характера, размерами 36 м. * 7 м. и высотой 5 м.;

- справкой Отдела строительства, архитектуры, ЖКХ и земельных отношений администрации МР «<адрес>» Республики Дагестан от <дата> № о том, что ни ФИО1, ни ФИО2, за получением разрешения на строительство в администрацию МР «<адрес>» не обращались;

- актом выявления самовольного строительства от <дата>, из которого следует, что при комиссионном обследовании земельного участка, расположенного <адрес> выявлено строящееся 2-х этажное незаконченное здание каркасного типа из шлакоблочного камня, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м. при отсутствии разрешения на строительство;

- объяснением ФИО1, которым не отрицается строительство объекта капитального характера без документов на земельный участок и получения разрешения на строительство и другими материалами.

Определением суда первой инстанции от <дата> по ходатайству представителя ответчика ФИО3 в качестве ответчика по делу привлечена ФИО2, ввиду того, что договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым №, на котором возведен спорный объект, заключен между ТУ Росимущества в РД с ФИО2

Определением суда от <дата> по ходатайству представителя ответчика ФИО3 в качестве ответчика по делу привлечена С. Т. С., ввиду того, что с <дата> право владения и пользования земельным участком с кадастровым №, на котором возведен спорный объект, по договору субаренды перешло в совместное владение ФИО1 и С. Т.С.

<дата> представитель истца Нуралиев А.М. дополнил первоначальные исковые требования, мотивируя тем, что, вопреки требованиям ст. ст. 167, 168, 422, 488 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные договоры субаренды ФИО2 с ФИО1 и С. Т.С. заключены без предварительного получения письменного согласия арендодателя в лице ТУ Росимущества в Республике Дагестан, что влечет их недействительность и применения в отношении них последствий недействительности сделки.

Кроме того, ссылается на недопустимость как доказательства, заключения строительно-технической экспертизы от <дата> №, поскольку при обсуждении вопроса о ее назначении он, вопреки определению суда от <дата>, участия в судебном заседании не принимал.

В уточненных и дополненных исковых требованиях просит признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительным, применить в отношении договора последствия недействительности ничтожной сделки; признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенный между ФИО2 и С. Т. С., недействительным, применить в отношении договора последствия недействительности ничтожной сделки, признать объект капитального характера – двухэтажное здание каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенный ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. на земельном участке с кадастровым номером № в том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> расположенных на побережье Каспийского моря, южнее базы отдыха «Связист», самовольной постройкой; обязать ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. снести объект капитального характера – двухэтажное здание каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером № том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных <адрес> за свой счет.

Решением Каякентского районного суда Республики Дагестан от <дата> постановлено:

«В удовлетворении исковых требований прокурора <адрес> Республики Дагестан Магомедова Н.Н. о признании договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № (условные номера по схеме №чзу10 и №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным, применении в отношении договора последствий недействительности ничтожной сделки; о признании договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № (условные номера по схеме <адрес>), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенного между ФИО2 и С. Т. С., недействительным, применении в отношении договора последствий недействительности ничтожной сделки; о признании объекта капитального характера – двухэтажного здания каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенного ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами № и № расположенных №», самовольной постройкой; обязании ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. снести объект капитального характера – двухэтажное здание каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером № в том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных №», за свой счет, - отказать».

Не согласившись с данным решением суда, старшим помощником прокурора Нуралиевым А.М. подано апелляционное представление, в котором содержится просьба об отмене решения суда первой инстанции.

В обосновании доводов представления автор указывает на несогласие с выводами эксперта. Также указывает на то, что передача арендатором ФИО2 в субаренду ответчикам ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 05:08:000065:170/9 и С. Т.С. земельного участка с кадастровым номером № осуществлена с нарушением условий вышеуказанного договора аренды, т.е. без предварительного получения письменного согласия арендодателя в лице ТУ Росимущества в Республике Дагестан. Отсутствие согласия арендодателя на заключение договоров субаренды или передачи прав и обязанностей третьим лицам влечет недействительность таких договоров.

Выводы суда первой инстанции о том, что ответчиками предпринимались меры для получения разрешения на строительство спорных объектов не соответствуют действительности, поскольку согласно ответу и.о. начальника отдела строительства, архитектуры, ЖКХ и земельных отношений администрации МР «<адрес>» ФИО4 от <дата> ФИО1 и ФИО2 в отдел за получением разрешения на строительство не обращались.

Доводы представителя ответчиков о том, что <дата> и <дата> ФИО2, являющаяся арендаторов земельного участка №, обращалась с аналогичным заявлением в отдел архитектуры района, не основаны на материалах дела.

Также ссылается на необоснованность выводов суда о том, что ответчиком при строительстве объектов не допущено нарушений строительных норм и правил, тогда как ответчиком каких-либо документальных подтверждений наличия или отсутствия таких обстоятельств суду представлены не были.

Кроме того, изучением аудиозаписи судебного заседания от <дата> установлено, что после окончания прений сторон и объявления суда об удаления в совещательную комнату председательствующий сообщил об оглашении резолютивной части решения 9 часов 30 минут <дата>. Между тем, датой оглашения резолютивной части решения от <дата> согласно аудиозаписи является <дата>. Иные доводы апелляционного представления, по сути, дублируют доводы, изложенные в обоснование исковых требований.

Определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В зал заседания суда апелляционной инстанции явились прокурор ФИО8, представитель ответчиков С. Т.С., ФИО1 и ФИО2 – по доверенности ФИО3

Остальные участники процесса в заседание судебной коллегии не явились, о месте, дате и времени рассмотрения дела заблаговременно и надлежаще извещены, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пунктов 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от <дата> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судебная коллегия считает обязанность по надлежащему извещению участников судебного разбирательства о времени и месте рассмотрения настоящего дела исполненной в соответствии с положениями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (021C5E63A387F874BAC1I6M" 021C5E63A387F874BAC1I6M" ст.ст. 1021C5E63A387F874BAC1I6M" ст.ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Принимая во внимание, что участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, ходатайств об его отложении не заявили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц, при имеющейся явке.

Прокурор ФИО8 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить

Представитель ответчиков С. Т.С., ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчиков, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО2 и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель особо охраняемых территорий, с видом разрешенного использования – для туристско-рекреационной деятельности, расположенный в <адрес> на побережье Каспийского моря, сроком на 49 лет, период действия с <дата> по <дата>.

<дата> и <дата> ФИО2 обращалась в отдел архитектуры ЖКХ и земельных отношений МР «<адрес>» с заявлениями о предоставлении разрешения на строительство дома отдыха.

Согласно договору субаренды от <дата> №б/н, заключенного между ФИО2 и ФИО1 последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №

Согласно договору субаренды от <дата> № б/н, заключенного между ФИО2 и С. Т.С., последней предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №

Указанные договоры зарегистрированы в органах государственной регистрации <дата>.

Согласно п. 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право в соответствии с законодательством передавать арендованный участок в субаренду с письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 4.3.4 договора аренды с письменного согласия арендодателя возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами установленными действующим законодательством.

Согласно протоколу осмотра места происшествия от <дата>, составленному ст. УУП ОМВД России по <адрес> ФИО5, и фототаблице к нему, на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:170, расположенном на побережье Каспийского моря, имеется строение из шлакоблочного камня размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м.

Согласно Акту, составленному представителями отдела строительства, архитектуры, ЖКХ и земельных отношений и УУП ОМВД России по <адрес>, <дата> выявлен факт самовольного строительства объектов на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:170, ввиду отсутствия Градостроительного плана земельного участка и разрешительной документации.

Из ответа и.о. начальника отдела САЖКХ и ЗО администрации МР «<адрес>» от <дата> за исх. № на устный запрос старшего помощника прокурора <адрес> Нуралиева А.М. следует, что ФИО1, ФИО2, в отдел архитектуры и строительства за получением разрешения на строительство базы отдыха не обращались.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 4 статьи 27, пункту 3 статьи 35 Федерального закона от 17 января 1992 года № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, имеет публичный характер и в случае нарушения действующего законодательства при предоставлении таких земельных участков прокурор в соответствии с приведенной нормой процессуального права вправе обратится в суд в защиту неопределенного круга лиц, а также публичных образований, органы которых осуществляют распоряжение названными земельными участками.

Обращаясь в суд с иском, прокурор <адрес> Республики Дагестан Магомедов Н.Н. указал на нарушение прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункты 1 - 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, что имеет место в рассматриваемом случае, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Предусмотренный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет победителю торгов в случае, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, уступать права, обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Судебная коллегия исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, анализируя вышеприведенные нормы закона, учитывая, что спорные объекты недвижимости предоставлены в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно на него распространяются ограничения, введенные данной нормой, судебная коллегия приходит к выводу о признании договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № и №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным, применении в отношении договора последствий недействительности ничтожной сделки и о признании договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № (условные номера по схеме №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенного между ФИО2 и С. Т.С., недействительным, применении в отношении договора последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 24 ноября 2023 года по настоящему гражданскому делу назначено проведение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, производство которой поручить экспертам АНО «Независимая судебно-экспертная компания», с целью установления юридически значимых обстоятельств, таких как: определение характеристик объекта (объектов) недвижимости, возведённых на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:170 – капитальные/некапитальные, площадь, этажность, степень готовности, назначение, являются ли они единым объектом; расположены ли данные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером № по данным его кадастрового учёта и какую площадь участка в процентах они занимают; находятся ли указанные объекты либо их часть в границах береговой полосы, в водоохранной зоне и/или линии уреза воды на побережье Каспийского моря; соответствуют ли конструкции объекта (объектов), расположенных на вышеуказанном участке, требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных обязательных норм и правил, действующих на период проведения экспертизы; соответствует ли расположение возведённых на указанном земельном участке объекта (объектов) требованиям обязательных норм по отношению расположенным рядом с ними иным объектам – зданиям, строениям, сооружениям, автодорогам, линейным объектам; представляют ли угрозу жизни и здоровью граждан спорные объекты в существующем виде.

Согласно выводам экспертного заключения №71/23 от 10 ноября 2025 года в ходе осмотра на месте были установлены следующие характеристики объекта (объектов) исследования возведенных на земельном участке с кадастровым номером №здание каркасного типа капитальное, имеющее прочную связь с землей; ??группа капитальности -1; ??параметры по наружному обмеру: длина - 36,0 м.; ширина - 7,0 м., высота - 7,5 м.; ??этажность: двухэтажный без устройства крыши; ??стены выполнены из газоблоков. Площадь застройки по наружному обводу составляет 260 кв.м. Степень готовности составляет 60%. Исследуемые объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером № по данным его кадастрового учета.

Относительно площади 9625 кв.м. по данным его кадастрового учета, образованной в кадастровых границах всего массива земельного участка с кадастровым номером №, площадь застройки составляет 2,7% (Округленно - 3%);

Относительно площади 442 кв.м., образованной в кадастровых границах двух исследуемых земельных участков с кадастровым номером №, площадь застройки составляет 59%. (Округленно 60%).

??Назначение объекта недвижимости - дом отдыха.

??Капитальный объект (объекты) недвижимости, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № возведены на едином фундаменте, кроме того, т.е. в местах сопряжения (блокировки) каждое из строений не имеет самостоятельных стен, а имеют - общие разделяющие их перегородки шириной 0,2 м, следовательно, являются единым объектом.

Из заключения эксперта следует, что сохранение шести объектов недвижимости в существующем виде не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленное заключение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперта АНО «Независимая судебно-экспертная компания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно является полным и последовательным, выводы эксперта научно аргументированы и мотивированы. Заключение составлено специалистом, имеющим необходимые профильные образования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу положений ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.

Разрешение на строительство согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 этой статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно пункту 20 постановления Пленума № 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В силу ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными нормами права, а также вышеуказанным заключением эксперта, исходит из того, что ФИО1 и ФИО6 указанные объекты недвижимости возведены в отсутствии разрешительной документации и в условиях нарушения договора аренды, заключенного 1 сентября 2020 года между ФИО2 и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан, согласно условиям которого возведение зданий, сооружений и строений возможно с письменного согласия арендодателя, в нарушение основных начал земельного законодательства, в связи с чем приходит к выводу о том, что возведенные объекты недвижимости являются самовольной постройкой, подлежащей сносу.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.

В связи с тем, настоящее дело рассматривается по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328 – 330, 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Каякентского районного суда Республики Дагестан от 5 июля 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования прокурора <адрес> Республики Дагестан удовлетворить.

Признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительным, применить в отношении договора последствия недействительности ничтожной сделки;

признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №), площадью 492 кв.м., от <дата> № б/н, заключенный между ФИО2 и С. Т. С., недействительным, применить в отношении договора последствия недействительности ничтожной сделки;

признать объект капитального строительства – двухэтажное здание каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенный ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных на побережье Каспийского моря, южнее базы отдыха «Связист», самовольной постройкой;

обязать ФИО1, ФИО2 и С. Т. С. снести объект капитального характера – двухэтажное здание каркасного типа, размерами объекта: длина 36 м., ширина 7 м., высота 5 м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером № в том числе на территории части земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных на побережье Каспийского моря, южнее базы отдыха «Связист», за свой счет.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента оглашения и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3-х месяцев в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через Каякентский районный суд Республики Дагестан.

Председательствующий Г.М. Антонова

Судьи Т.С. Османов

Ш.М. Хираев

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 декабря 2025 года.