Решение № 2-1577/2025 2-1577/2025~М-1487/2025 М-1487/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 2-1577/2025

Дело № 2-1577/2025

УИД 23RS0034-01-2025-002222-27


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Новокубанск 25 декабря 2025 года

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Кувиковой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Гержа Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанский район Краснодарского края о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанский район о сохранении многоквартирного дома, расположенного в <адрес> реконструированном состоянии, признании права собственности на <адрес> реконструированном состоянии, в вышеуказанном доме, указав, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен малоэтажный многоквартирный жилой дом, в указанном доме, по адресу: <адрес> в целях улучшения жилищных условий была произведена реконструкция квартир № . . ., однако Ответчиком было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию дома.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, уведомленные надлежащим образом о времени месте судебного заседания, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель администрации Новокубанского городского поселения Новокубанский район в судебное заседание также не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также отзыв на иск, согласно которому в удовлетворении иска просит отказать по основаниям, что реконструкция квартиры проведена без получения необходимой разрешительной документации, в связи с чем имеются все основания для признания возведенного объекта самовольной постройкой, а заявленные требования противоречат требованиям Градостроительного кодекса РФ.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, в судебное заседание не явились, уведомленные надлежащим образом о времени месте судебного заседания, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения заявления не возражают.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Истцу ФИО1, на праве общей долевой собственности, принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома, площадью 860+/-10 квадратных метра, кадастровый № . . ., расположенный по адресу: <адрес>.

В границах данного земельного участка расположен малоэтажный многоквартирный жилой дом, в котором <адрес>, общей площадью 43,1 кв.м., с кадастровым номером № . . ., принадлежит ФИО1 на праве собственности, согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

С целью улучшения жилищно-бытовых условий, истец приняла решение осуществить реконструкцию <адрес> путем возведения пристройки за счет собственных средств, а именно возведена пристройка лит.а, А1 площадью 43,0 кв.м..

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с положениями п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Объекты капитального строительства подлежат специальной регистрации и учету (согласно пункта 2 статьи 131 Гражданского кодекса РФ и др. нормативно-правовых, актов), а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества. Суд, рассматривая иски о признании права на самовольную постройку, должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В том случае суд также должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено в судебном заседании, в результате допущенных изменений в связи с реконструкцией <адрес> суммарная площадь данного многоквартирного дома, имеющего этажность -1, материал стен из прочих материалов, год завершения строительства 2002, согласно сведений из ЕГРН и результатов кадастровых работ, равна: 140,4 кв.м., согласно Приказу от ДД.ММ.ГГГГ № № . . . «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания...», вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому заключению «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Новокубанскому району от ДД.ММ.ГГГГ по обследованию технического состояния <адрес> многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> после выполнения реконструкции, общая площадь <адрес> составляет 88,3 кв.м., жилая - 54,3 кв.м.

На основании осмотра строительных конструкций здания и расположенной в нем <адрес> руководствуясь строительными нормами и правилами, предъявляемые к жилым помещениям, эксперт сделал вывод, что планировка, параметры и состав помещений квартиры отвечает требованиям СП 54.13330.2022 - Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями № . . .,2,3), СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 по санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г.№ . . . «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Визуальный осмотр самовольной пристройки литера А1 и литера «а» выявил, что конструкции (несущие и ограждающие) находятся в исправном и работоспособном состоянии. Деформаций в виде прогибов, дефектов и повреждений не выявлено.

Фундамент под наружными стенами существующего и вновь выстроенного строений позволяет полностью воспринимать существующую нагрузку. Кладка стен всех пристроек выполнена из кирпича и находится в работоспособном техническом состоянии и отвечает требованиям СНиП П-22-81 в соответствии с их назначением. Отсутствие повреждений конструкции крыши и перекрытия свидетельствует о пространственной жесткости существующего строения и вновь выстроенной пристройки и о совместной работе наружных стен, перекрытия, крыши и фундамента. Отмостка по периметру выполнена, водосток с кровли организован. Инженерные приборы и оборудование для санитарно-гигиенических и хозяйственно бытовых нужд не затронуты. Система отопления выполнена.

Износ основных конструкций здания не превышает предельно-допустимые нормы. Поэтому объект - <адрес>, может быть признан пригодным для дальнейшей эксплуатации (проживания) по указанным показателям.

В виду того, что изменилась площадь, следовательно изменилась и площадь здания в котором расположены помещения, поэтому необходимо выполнить учет изменений характеристик Многоквартирного дома в котором расположены реконструированные помещения. Установлено, что для кадастрового учета площадь здания определяется согласно Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № № . . . «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», согласно которого площадь здания определяется в пределах внутренней поверхности наружных стен, без учета перегородок.

В квартирах имеются все системы жизнеобеспечения. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ исследуемый Многоквартирный жилой дом и расположенные в нем <адрес> по адресу: <адрес>, отвечают в полной мере требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЭ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и не представляют угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Экспертом определена площадь многоквартирного дома согласно Приказа № П\0393 и она составляет -140,4 кв.м., которую необходимо внести в сведения ЕГРН.

Таким образом, данное капитальное строение относится к недвижимым вещам согласно пункта 1 статьи 130 ГК РФ - «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

После возведения реконструируемого объекта, Истец обратилась в Администрацию МО Новокубанский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако получил отказ ввиду признаков в виду отсутствия надлежащих технических документов и разрешений.

Основанием для отказа послужило несоблюдение условий, предусмотренных ст. 222 Гражданского Кодекса, а также требований ст. 51 Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Поскольку, Истцом предприняты все исчерпывающие варианты для узаконения данной пристройки, таким образом, данная реконструкция в совокупности с основной квартирой приобретает статус самовольной реконструкции.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, суды высшей инстанции дают следующие разъяснения – «Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

В данном случае признаком самовольной реконструкции является реконструкция спорного объекта без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию).

Данные выводы вытекают из следующего:

Понятие самовольной постройки содержится в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из определения видны следующие признаки самовольной постройки:1) она должна быть создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;2) возведена, создана без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для того чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков.

Как выше было указано в данном случае признаком самовольной реконструкции является реконструкция спорного объекта без выданного разрешения на реконструкцию в <адрес> общей площадью 43,1 квадратных метров, с кадастровым номером № . . ., расположенного по адресу: <адрес> в виде пристройки литера А 1- жилая пристройка, лит. «а»- отапливаемая пристройка, а также выполнена внутренняя перепланировка в <адрес> основного строения лит. А, в связи с выполненной реконструкцией общая площадь <адрес> увеличилась и составляет 88,3 кв. м.

Таким образом, учитывая, что спорный объект имеет статус самовольной постройки, и во взаимосвязи с п. 2 ст. 222 ГК РФ истец лишен возможности в общем порядке (путем обращения в органы местного самоуправления и органы, осуществляющие кадастровый и регистрационный учет) приобрести право собственности на данный объект.

Тем не менее, вышеуказанные обстоятельства не лишают истца права требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 2 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Все вышеуказанные принципы при строительстве соблюдены, что подтверждается фактом, того, что сама пристройка производилась к уже существующему помещению, а именно к квартире, отвечающему всем требованиям, как земельного, так и градостроительного законодательства. Нормы части 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливают - «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.».

Соблюдены условия о соответствии постройки установленным требованиям на день обращения в суд, а также соблюдены условия отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и сохранение таковой не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорный объект пригоден для проживания, соответствует строительным нормам и правилам (СниП), собственники квартир № . . . ФИО3 и ФИО4 не представили возражений относительно заявленных исковых требований, следовательно, спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц, и может эксплуатироваться без ограничений, что подтверждается техническим заключением о состоянии строительных конструкций, выданное Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевой БТИ» по Новокубанского району от 2024 года.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ - «при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственности может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначальных размеров, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».

Учитывая вышесказанное, а также то, что пристройка была возведена к уже существующему помещению, к квартире, изменился объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д., измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики, следует сделать вывод, что при произведении вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости».

С целью дальнейшего осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости, суд считает необходимым разъяснить, что данное решение суда является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию и подготовки технического плана всего здания в целом, одноэтажного многоквартирного дома, а также жилого помещения – <адрес>, и основанием для осуществления государственного учета изменений в сведения о данном здании и помещении.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела, изложенных норм закона, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Новокубанского городского поселения Новокубанский район Краснодарского края о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности, удовлетворить в полном объеме.

Сохранить в реконструированном состоянии многоквартирный <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № . . ., площадью 860 кв.м., и находящуюся в нем <адрес> учетом самовольно выстроенной пристройки литера А1 и литера а, общей площадью 88,3 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного дома, материал наружных стен - из прочих материалов, площадь здания -140,4 кв.м., количество этажей объекта недвидимости-1, год завершения строительства объекта недвижимости - 2002г.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт РФ № . . . на жилое помещение - <адрес>, с кадастровым номером № . . ., с учетом самовольно выстроенной пристройки литера А1 и литера а, общей площадью 88,3 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного дома, материал наружных стен - из прочих материалов, площадь здания -140,4 кв.м., год завершения строительства объекта недвижимости - 2002г., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № . . ., площадью 860 кв.м., по адресу: <адрес>.

Считать данное решение суда основанием для осуществления кадастрового учета реконструированной квартиры, осуществления государственной регистрации права собственности, а также внесении сведений в ЕГРН общей площади многоквартирного дома, 2002 года строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № . . ., составляющей 140,4 кв. м,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Новокубанский районный суд.

Судья И.А. Кувикова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.