Решение № 2-624/2025 2-624/2025~М-177/2025 М-177/2025 от 8 апреля 2025 г. по делу № 2-624/2025

№ к делу №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2025 года г. Ейск

Ейский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Зубковой Я.С.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО\2 к ФИО\3 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, о взыскании денежных средств в качестве задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО\2 обратилась в суд с иском к ФИО\3 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о расторжении предварительного договора-купли продаже от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между истцом и ответчиком, недействительными, взыскании денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что 11.12. 2024 между ФИО\2 и ФИО\3 был заключен предварительный договор, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче ответчиком в собственность истца <данные изъяты> долей земельного участка, общей площадью <данные изъяты>. м, и <данные изъяты> жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.5.1 предварительного договора в обеспечение его исполнения истец перечислил ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей, о чем составлено соглашение о передаче денежных средств. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут. Денежные средства, уплаченные в качестве задатка, не возвращены истцу со ссылками на п.п. 1.51, 5.1.2 предварительного договора купли-продажи. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа. Считает, что предварительный договор, соглашения, заключенные в рамках данного договора должны быть признаны действительными, поскольку предварительный договор стороны должны были заключить нотариально в силу ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ. Кроме того, ФИО\3 был нарушен установленный ст. 250 ГК РФ порядок продажи доли в праве общей долевой собственности, поскольку не извещены все участники общей долевой собственности, в связи с чем, не имела права как заключать предварительный договор купли-продажи, так и намереваться продать свою долю имущества. До настоящего времени задаток ФИО\3 не возвращен. Полагает, что оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, и денежные средства ответчик удерживает без установленных на то оснований. Размер процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, подлежащих уплате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рубля.

Истец ФИО\2 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена (л.д.91), обеспечила в судебное заседание явку своего представителя по доверенности ФИО\6 (л.д. 22-23), который в судебном заседании просил исковые требования его доверителя ФИО\2 удовлетворить по доводам искового заявления.

Ответчик – ФИО\3 в судебном заседании просила в удовлетворении административных исковых требований ФИО\2 отказать.

Представитель ФИО\3 по устному заявлению ФИО\7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, выразила позицию аналогичную позиции, изложенной в письменных возражениях и дополнениях к ним. Пояснив в судебном заседании, что предварительный договор был заключен в агентстве недвижимости, с которым ФИО\3 заключила договор оказания услуг по продаже объекта недвижимости. Предварительный договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме, что не противоречить Закону. В предварительном договоре все существенные условия указаны, договор подписан сторонами собственноручно. Более того, ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о задатке, где поименован предмет и стоимость объекта, а также условия сделки. Считает, что истец злоупотребляет правом, так как понимая и подписывая документы о задатке, передавая продавцу <данные изъяты> рублей понимала, что это задаток и при расторжении предварительного договора он не возвратим. Считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению (л.д. 41-46, 62-65).

Суд на основании 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего о причинах своей неявки, и не представившего доказательства уважительности этих причин.

Свидетель, со стороны истца, ФИО\8, предупрежденная об уголовной ответственности, суду пояснила, что на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи состояла в трудовых отношениях с агентством недвижимости «Этажи», она контролировала процесс заключения предварительного договора купли-продажи, при этом, при заключении договора покупатель ФИО\2 был осведомлен о наличии иных совладельцев, поскольку предметом договора были доли объектов невидимого имущества. При заключении оспариваемого договора все обстоятельства сторонам были известны и разъяснены. Также ФИО\2 было известно, что ею передаются денежные средства в качестве задатка в размере <данные изъяты> рублей. Совладельцы также были извещены о намерении ФИО\3 продать долю в праве общей долевой собственности, с некоторыми она как агент общалась лично, и они были записаны к нотариусу с целью подписания отказа на приобретение спорных долей. Получение согласий от всех совладельцев требуется до заключения основного договора. Не считает, что нарушена форма предварительного договора купли-продажи, предварительный договор и соглашения заключены сторонами в простой письменной форме в соответствии с действующим законодательством. В данном случае сторонами согласована форма сделки.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, выслушав участников процесса, свидетеля, суд считает, что в удовлетворении искового заявления ФИО\2 следует отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО\3 (продавец), с одной стороны, и ФИО\2 (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче ответчиком в собственность истца <данные изъяты> долей земельного участка, общей площадью <данные изъяты>. м, и <данные изъяты> долей жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 10-11).

Согласно пункту 1.3. предварительного договора цена объекта составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 1.5.1 вышеуказанного предварительного договора в обеспечение его исполнения истец перечислил ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче денежных средств в качестве задатка (л.д. 12).

Сторонами было согласовано, что договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До истечения срока заключения основанного договора купли-продажи, через 6 дней) ДД.ММ.ГГГГ между ФИО\2 и ФИО\3 заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом покупателя приобретать вышеуказанные объекты недвижимости (л.д. 13)

Из условий данного соглашения следует, что в соответствии с п. 5.1.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей продавцом покупателю не возвращается в полном размере и остается в качестве компенсации у продавца. Покупателю условие о не возврате продавцу суммы задатка известно и понятно, покупатель с данными условиями согласен (п. 3).

Как предварительный договор купли-продажи, так и соглашения совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Данные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо о возврате задатка, однако, которое осталось без удовлетворения ФИО\3 (л.д. 14-15).

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требовании и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оспаривая сделку, ФИО\2 ссылается на два основания: на несоблюдение правил о нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи долей недвижимого имущества, которая для предварительного договора является обязательной в силу статьи 163 и статья 429 ГК РФ; на несоблюдение установленного ст. 250 ГК РФ порядка продажи доли в праве общей долевой собственности, указанное, по мнению, истца влечет недействительность сделки, а потому предварительный договор, а также обеспечивающие основное обязательство соглашения, являются ничтожными по основаниям ст.ст. 166, 167 ГК РФ. В связи с чем, полагает, что оснований для удержания ответчиком денежных средств в качестве задатка по предварительному договору, не имеется.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из анализа указанной нормы права, следует, что договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество должен быть заключен по правилам заключения договора купли-продажи недвижимости (путем составления одного документа, подписанного сторонами).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно части 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Исходя из смыслового содержания норм статьи 163 ГК РФ и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

При этом, глава 30 ГК РФ, устанавливающая порядок заключения, форму договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Порядок и основания регистрации прав на объект недвижимого имущества, отказа в регистрации установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью 12 статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из анализа приведенных норм следует, что положения части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В виду вышеизложенного, положения ГК РФ не содержат обязательных требований по нотариальному удостоверению предварительного договора купли-продажи. Кроме того, сам договор купли-продажи в силу закона не требует обязательного нотариального удостоверения. Оформление избранным сторонами способом его заключения являлось исключительно волей сторон по сделке. Предварительный договор продажи доли выполнен сторонами в простой письменной форме, в отсутствие на момент его заключения требований об обязательном нотариальном удостоверении сделки, у сторон отсутствовала обязанность по его нотариальному удостоверению.

Лишен правового основания довод истца относительно того, что ответчиком ФИО\3, как продавцом, нарушено преимущественное право совладельцев жилого дома и земельного участка по адресу<адрес> на покупку долей в объекте недвижимости, поскольку во исполнение положений ст. 250 ГПК РФ, до момента заключения предварительного договора купли-продажи долей ответчиком ФИО\3 (продавец) были предприняты конкретные действия, направленные на приобретение совладельцами спорных долей, при этом, извещения содержат сведения об отсутствии у части совладельцев намерения на приобретение долей жилого дома и земельного участкам (л.д. 49-56).

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора продажи не все участники общей долевой собственности выразили согласие на приобретение продаваемых долей сторонними лицами, не имеет правового значения, поскольку по смыслу положений ст. 250 ГК РФ если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом, договор купли-продажи доли постороннему лицу может быть заключен по истечении месяца со дня такого извещения, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, либо ранее указанного срока, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Более того, в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, у ответчика имелось в распоряжении время для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ (л.д. 10 оборот).

При указанных обстоятельствах, факт соблюдения ФИО\3 требований п. 2 ст. 250 ГК РФ в части уведомления долевых собственников жилого дома и земельного участка, судом установлен.

Учитывая изложенное, разрешая заявленные требования, исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 10, 163, 1667, 167, 250, 429, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 55 Основ законодательства о нотариате, ч. 1.1 ст. 42Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных ею требований, исходя из того, что обязательная нотариальная форма договора купли-продажи долей недвижимости законом не предусмотрена, необходимость обязательного нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи долей стороны не согласовали, при заключении предварительного договора купли-продажи между сторонами были согласованы все существенные условия предварительного договора, а именно: срок заключения основного договора, предмет договора и условия основного договора, в связи с чем, поименованный сторонами предварительный договор с условиями о задатке заключен в соответствии с требованиями закона относительно формы сделки, в связи с чем, не является ничтожным, при таких обстоятельствах уплаченная истцом ответчице денежная сумма является задатком, при этом истец была заинтересована в заключении договора купли-продажи, который не был заключен по ее вине, что не оспаривалось представителем истца, следовательно, имеет место наличие оснований для оставления задатка у продавца ФИО\3 в силу положений п. 2 ст. 381 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО\2 к ФИО\3 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, о взыскании денежных средств в качестве задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ейский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: