Апелляционное определение № 33-1633/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья: Севостьянова Н.В. Дело № 33-1633/2025

(№2-69/2025)

УИД 57RS0024-01-2024-002167-50


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2025 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Сивашовой А.В.,

судей Жидковой Е.В., Перепелицы М.В.,

при секретаре Волковой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАГРО» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, обществу с ограниченной ответственностью «ММ-Агро» о признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла и Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 25 февраля 2025 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Сивашовой А.В., выслушав объяснения представителя истца ФИО89, поддержавшей исковые требования, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАГРО» (далее – ООО «РЕГИОНАГРО») обратилось в суд с иском о признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указывало, что является собственником здания с кадастровым номером <...>, общей площадью 339,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 25 октября 2021 г.

Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 4 868,9 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 21 сентября 2021 г. здание истца признано самостоятельным объектом капитального строительства.

Для эксплуатации и обслуживания здания согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала <...>, подготовленной по заказу истца кадастровым инженером ФИО15, необходим земельный участок общей площадью 439 кв.м.

По изложенным основаниям истец просил суд признать за

ООО «РЕГИОНАГРО» право собственности на земельный участок, общей площадью 439 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены собственники помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, администрация г. Орла исключена из числа ответчиков, Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла, администрация г. Орла привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла и Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла просят решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Обращают внимание на то, что вопреки выводам районного суда земельный участок с кадастровым номером <...> не является муниципальным и не относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, данный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Указывают, что судом нарушены нормы материального права, поскольку фактически в нарушение ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации произведен выдел земельного участка в натуре из земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном <адрес> в

<адрес>.

В случае, если земельный участок под отдельно стоящим зданием не относится к земельному участку, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, указанный участок может быть предоставлен муниципалитетом лишь за плату, тогда как суд ошибочно посчитал, что земельный участок подлежит предоставлению истцу бесплатно.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных ч. 4 названной статьи Кодекса, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

В суде апелляционной инстанции было установлено, что спорное здание - нежилое помещение с кадастровым номером <...> площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> было приобретено истцом ООО «РЕГИОНАГРО» 25 октября 2021 г. у ООО «ММ-АГРО», которое в свою очередь, приобрело его у Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в 2017 г., при этом, судьба земельного участка под данным помещением договорами купли-продажи не разрешалась.

В соответствии с положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит положение, согласно которому, по общему правилу, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Системное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе требовать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО89 ссылалась на то, что отчуждение спорного здания должно было происходить совместно с отчуждением земельного участка, необходимого для его эксплуатации также на праве собственности, чего произведено не было, права истца на земельный участок, расположенный под зданием, не оформлялись.

В этой связи, учитывая, что ООО «ММ-АГРО», являющийся продавцом спорного здания к участию в деле в качестве соответчика районным судом не привлекалсь, принимая во внимание положения статьи 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ, судебная коллегия на основании ч.5 ст. 330 ГПК РФ протокольным определением от 27 мая 2025 г. перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, привлекла к участию в деле в качестве соответчика ООО «ММ-АГРО».

После перехода к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, представитель истца ФИО89 исковые требования поддержала, указала, что изначально спорное здание строилось не как часть многоквартирного <адрес> в <адрес>, было отдельно стоящим, о чем имеется вступившее в законную силу судебное решение, в нем располагался магазин, полагала, что в силу ст. 273 ГК РФ,

ст.35 ЗК РФ в связи с переходом права собственности на помещение, право собственности на земельный участок, необходимое для эксплуатации здания, должно перейти к истцу в силу закона.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие по делу, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, не явились. При указанных обстоятельствах, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, настоящее гражданское дело было рассмотрено в их отсутствие.

Разрешая исковые требования по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из представленных материалов инвентарного дела на домовладение по <адрес> технического паспорта на жилой дом и земельный участок по состоянию на 22 сентября 1986 г. следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> построен в 1986 году, в материалах инвентаризации также отражено нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом.1, - 1986 года постройки, состоящее из подвала площадью 173,8 кв.м и 1 этажа площадью 165,5 кв.м

(т.3 л.д.183-238).

Согласно договору на аренду нежилого помещения от 07 февраля 1996 г., заключенному между Комитетом по управлению имуществом г.Орла (арендодатель) и АООТ АПК «Орловская Нива» (арендатор) арендодатель сдает в арендное пользование нежилое помещение площадью 161,6 кв.м по адресу: г. Орёл, <адрес> для использования в качестве магазина продовольственных товаров на срок до 31 декабря 2000 г. (т.3 л.д.214-217).

Постановлением администрации города Орла №114 от 15 января 2001 г. «О заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений по <адрес> с ОАО АПК «Орловская Нива» с последним заключен договор на срок 1 год на аренду нежилого помещения площадью 161,6 кв.м по <адрес> с 01 января 2001 г. для размещения магазина продовольственных товаров. В дополнительные условия договора аренды внесено указание на обязательства арендатора принять долевое участие в ремонте и покраске фасада здания, в благоустройстве прилегающей территории с укладкой тротуарной плитки по согласованию с балансодержателем и администрацией Железнодорожного района г.Орла без возмещения арендатору его затрат

(т.3 л.д.204).

Согласно договору на аренду нежилого помещения №1250 от 01 января 2002 г. Управление муниципального имущества г.Орла (арендодатель) и АПК «Орловская Нива» (арендатор) при участии МУП «ЖРЭО г.Орла» (балансодержатель) арендодатель сдает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Орёл, <адрес> для использования в качестве продовольственных товаров (общая полезная площадь 335,4 кв.м, из которых первый этаж -161,6 кв.м, техподполье 173,8 кв.м, обозначение согласно плану строения литера «А2».

Таким образом, указанное помещение не предназначено для обслуживания многоквартирного дома, не входило в его состав, использовалось муниципалитетом самостоятельно для своих нужд.

Вместе с тем, согласно материалам дела, в Управлении Росреестра по Орловской области имеются результаты инвентаризации земель г. Орла, согласно которой в 1997 году определены площадь и границы земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес> для его эксплуатации и обслуживания (т.2 л.д. 1-38). На указанном участке расположено спорное здание.

Также установлено, что постановлением администрации города Орла №208 от 23 января 2001 г. МПП «Орелводоканал» в долгосрочную аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки с кадастровым номером <...> (<адрес>) площадью 292,2 кв.м для эксплуатации скважины Северного водозаборного узла за счет изъятия части земельного участка площадью 15,31 кв.м. у МУП «ЖРЭО г.Орла» и прочих земель, а также постановлено предоставить МУП ЖРЭО в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок с кадастровым номером <...> (<адрес>) площадью 4868,9 кв.м для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Орла от 12 августа 2015 г. по гражданскому делу №2-1001/2015 удовлетворено исковое заявление Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла о признании права муниципальной собственности на безхозяйный объект недвижимости. Постановлено признать право собственности Муниципального образования «Город Орел» на объект недвижимости: нежилое помещение площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

30 августа 2017 г. Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «ММ-АГРО» (покупатель) заключили договор №727 купли-продажи, по условиям которого в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на основании Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2017 год, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов №15/0347-ГС от 27 октября 2016 г., распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла №294 от 20 июля

2017 г., протокола о результатах аукциона от 23 августа 2017 г. и признании участника аукциона победителем продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципальной казны – нежилое помещение общей площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, пом.1 этаж 1 - 165,5 кв.м, подвал – 173,8 кв.м, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию «Город Орёл» на основании решения Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 августа 2015 г., вступившего в законную силу 18 сентября 2015 г. Цена продажи нежилого помещения по договору составляет 2 481 000 руб. (т.3 л.д.241-243).

Статья 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определяет приватизацию как возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 28 данного Федерального закона, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку на момент приватизации нежилое помещение площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> являлось самостоятельным объектом капитального строительства, земельный участок под указанным объектом, необходимый для его использования, перешел в силу закона покупателю в лице ООО «ММ-АГРО» несмотря на то, что договор купли-продажи между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла и обществом с ограниченной ответственностью «ММ-АГРО» от 30 августа

2017 г. не содержит.

То обстоятельство, что спорное помещение является самостоятельным объектом капитального строительства подтверждено вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Орла от 21 сентября

2021 г. по делу №2-449/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «ММ-АГРО» о признании нежилого помещения самостоятельным объектом капитального строительства. Указанным решением нежилое помещение 1 с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <адрес> признано самостоятельным объектом капитального строительства - нежилым зданием.

В рамках рассмотрения указанного дела установлено, что управляющая организация, осуществляющая обслуживание многоквартирного дома по адресу: <адрес> нежилому помещению 1 с кадастровым номером <адрес>, признанному самостоятельным объектом недвижимости, отношения не имеет, в связи с чем, 06 февраля 2018 г. между ООО «ММ-АГРО» и АО «Орелоблэнерго» заключен договор №2496 об осуществлении технологического присоединения нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом.1 к электросетям, 14 февраля 2018 г. между ООО «ММ-АГРО» и ООО «ИНТЕР РАО-Орловский энергосбыт» - договор энергоснабжения.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы ООО «Центр независимой экспертизы «АНСОР», проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела №2-449/2021 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 1 является самостоятельным объектом капитального строительства, не имеющим с многоквартирным жилым домом № общего имущества, не имеет общих с домом конструктивных элементов и инженерных систем, отсутствуют общие конструкции, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия, несущие колонны и иные конструкции. В нежилом помещении 1, расположенным по адресу: <адрес> отсутствует механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, являющееся общим имуществом с многоквартирным домом. Признаки единства объектов - многоквартирного дома и нежилого помещения 1, расположенных по адресу: <адрес> отсутствуют. Многоквартирный дом расположенный по адресу: <адрес> нежилое помещение не являются единым объектом недвижимости ( т.4 л.д.31-39).

25 октября 2021 г. общество с ограниченной ответственностью «ММ-АГРО» (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАГРО» (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец в лице общества с ограниченной ответственностью «ММ-АГРО» (далее по тексту – ООО «ММ-АГРО») продает, а покупатель покупает недвижимое имущество – нежилое помещение с кадастровым номером <...> площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> этаж 1 -165,5 кв.м, подвал – 173,8 кв.м. Цена приобретаемого покупателем

помещения согласована сторонами в размере 1 800 000 руб., в том числе, НДС 20 % - 300 000 руб. (т.1 л.д.20-21).

При этом, как следует из положений договора купли-продажи между ООО «ММ-АГРО» вопрос относительно судьбы расположенного под данным помещением земельного участка также не разрешался.

Таким образом, учитывая вышеприведенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при формировании и определении местоположения границ земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного <адрес> в <адрес>, в его границы был необоснованно включен самостоятельный объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером <...> площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, не относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, имеющего собственника в лице муниципального образования «город Орел», а затем - в лице ООО «ММ-АГРО», а в настоящее время в силу закона

ООО «РЕГИОНАГРО», а также земельный участок под указанным объектов, необходимый для его обслуживания, поскольку в силу ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указанное помещение не входило в состав многоквартирного дома и эксплуатировалось муниципалитетом самостоятельно.

В рассматриваемом случае доказательств того, что при заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

Кроме того, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, спорный объект – нежилое помещение 1 площадью 339,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> являясь самостоятельным объектом недвижимости, не мог существовать без земельного участка.

В этой связи, судебная коллегия исходит из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как отмечалось ранее, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные правила установлены и нормами статьи 273 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, законодательно закрепленная неразрывность судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним (ст. 35 ЗК РФ) не может ставиться в зависимость от наличия либо отсутствия у приобретателя объекта недвижимого имущества какого-либо права пользования этим земельным участком (собственность или аренда).

Следовательно, само по себе неоформленное право на земельный участок не свидетельствует о том, что этот земельный участок или права на него не должны учитываться.

Приведенные выше нормы права свидетельствуют о том, что, являясь собственником самостоятельного объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 339,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> ООО «РЕГИОНАГРО» одновременно приобрело и право собственности на земельный участок, распложенный непосредственно под самим объектом, необходимым для его обслуживания и эксплуатации у ООО «ММ-АГРО», а тот в свою очередь у муниципалитета.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании права собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания нежилого помещения по адресу: <адрес>, ООО «РЕГИОНАГРО» ссылалось на подготовленную кадастровым инженером ФИО15 схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала <...> для оформления прав на земельный участок, расположенный под нежилым помещением с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес>, из которой следует, что для эксплуатации и обслуживания здания необходим земельный участок общей площадью 439 кв.м.

При этом, постановлением администрации города Орла №3507 от

23 июня 2022 г. объекту адресации «здание» с кадастровым номером: <...> по <адрес> присвоен адрес: <адрес> согласно схеме местоположения объекта адресации на адресном плане муниципального образования «город Орёл».

Письмом исполняющего обязанности первого заместителя Мэра города Орла от 24 октября 2022 г. № ООО «РЕГИОНАГРО» отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка ввиду его принадлежности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Проверяя доводы истца о возможности использования земельного участка общей площадью 439 кв.м в границах координат, подготовленных кадастровым инженером ФИО15 коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 данного Федерального закона).

В соответствии с положениями пункта 28 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктами 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, и образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно материалам дела, в Управлении Росреестра по Орловской области имеются результаты инвентаризации земель г. Орла, согласно которой в 1997 году определены площадь и границы земельного участка под многоквартирным домом <адрес> (т.2 л.д. 1-38).

В этой связи, обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются возможность образования земельного участка, необходимого для использования принадлежащего истцу здания с кадастровым номером <...>, в соответствии с требованиями ст. 11.9 ЗК РФ, а также обеспечением возможности эксплуатации жильцами многоквартирного <адрес> в <адрес> земельного участка, сформированного в границах, указанных в т.2 л.д. 1-38, при образовании земельного участка, необходимого для эксплуатации обслуживания здания с кадастровым номером <...>

Поскольку данные обстоятельства не были установлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции, с учетом положений части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также ходатайства представителя истца, определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 10 июня 2025 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «ЦНЭО «АНСОР» с учетом требующихся специальных познаний.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «ЦНЭО «АНСОР» от

17 октября 2025 г. экспертным осмотром и исследованием установлено, что вариант образования земельного участка площадью 439 кв.м, указанный в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала <...>, подготовленной кадастровым инженером ФИО15 для эксплуатации здания с кадастровым номером <...>, общей площадью 339,3 кв.м по адресу г <адрес> не нарушает требования ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вариант образования земельного участка площадью 439 кв.м, указанный в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала <...>, подготовленной кадастровым инженером ФИО15 (т. 1 л.д. 22-23) для эксплуатации здания с кадастровым номером <...>, общей площадью 339,3 кв.м по адресу г Орел,

<адрес> пом. 1 не препятствует возможности эксплуатации жильцами многоквартирного <адрес> в <адрес> земельным участком, сформированным в границах, указанных в т.2 л.д. 1-38.

Согласно карте градостроительного зонирования г.Орла здание с кадастровым номером <...> общей площадью 339,3 кв.м по адресу <адрес> расположено в территориальной зоне

Ж-1.

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30 октября 2008 года № 38/616-ГС утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Город Орел» (далее также - Правила землепользования и застройки).

Как следует из положений статьи 17 Правил землепользования и застройки предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, приведены в таблице 2.

Согласно таблице 2 статьи 17 Правил землепользования и застройки максимальный процент застройки в территориальной зоне Ж-1 для 5 этажных жилых объектов составляет 35 %, согласно произведенных экспертами геодезических замеров площадь застройки многоквартирного дома по адресу

г <адрес> составляет 794,2 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома должна составлять не менее 2 269,1 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН площадь земельного участка <...>, общей площадью 4 868,9 кв.м, расположенном по адресу:

<адрес> составляет 4 868,9 кв.м.

Право собственности ООО «РЕГИОНАГРО» на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером <...>, общей площадью 339,3 кв.м по адресу г <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано, при этом, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта площадью 339,3 кв.м. с учетом вида разрешенного использования согласно подготовленной кадастровым инженером ИП ФИО15 схеме составляет 439 кв.м., что в свою очередь не будет препятствовать эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома, которая с учетом признания права собственности за истцом на участок, будет составлять 4 429,9 кв.м (4868,9 кв.м - 439 кв.м).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание экспертное заключение, которое отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, экспертиза проводилась специалистами - экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, оснований не доверять указанным заключениям у суда апелляционной инстанции не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и признании за истцом права собственности на земельный участок площадью 439 кв.м, расположенный в границах кадастрового квартала <...> по <адрес> согласно подготовленной кадастровым инженером ФИО15 схеме расположения земельного участка с характерными точками границ образуемого земельного участка.

Вопреки позиции третьих лиц - администрации г.Орла и Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла о недопустимости предоставления земельного участка истцу на бесплатной основе, коллегия отмечает, что согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Иного условия договор купли-продажи не содержит, а потому в силу указанной нормы и вышеприведенных муниципальное образование произвело возмездное отчуждение как здания так и земельного участка по договору купли-продажи в 2017 году.

Кроме того, несостоятельным является и довод о принадлежности собственникам многоквартирного <адрес> в <адрес> земельного участка, выделяемого истцу со ссылкой на положения статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Так, согласно данной статье Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Между тем, поскольку из материалов дела, а также технической документации следует, что нежилое помещение общей площадью 339,3 кв.м по адресу <адрес> являлось отдельно стоящим объектом недвижимости и не предназначалось для обслуживания многоквартирного дома, а являлось магазином, в связи с чем, положения статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к рассматриваемым правоотношениям не применимы, в данном случае у истца в силу принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта, возникает право собственности на такой участок.

Учитывая, что переход суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции является безусловным основанием для отмены судебного акта, решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 25 февраля 2025 г. подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований.

Из материалов дела усматривается, что по ходатайству истца в суде апелляционной инстанции ООО «ЦНЭО «АНСОР» была проведена судебная экспертизы. ООО «РЕГИОНАГРО» на депозит Орловского областного суда внесены денежные средства в размере 30 000 рублей за производство судебной экспертизы, стоимость проведенной по делу экспертизы составляет 16 100 руб., что подтверждается заявлением ООО «ЦНЭО АНСОР» (т.4 л.д.68), в связи с чем, указанные денежные средства подлежат перечислению экспертной организации в счет оплаты труда (ч.1 ст. 96, ч.3 ст. 97 ГПК РФ).

Кроме того, от ООО «РЕГИОНАГРО» поступило заявление о возврате денежных средств, излишнее внесенных на депозитный счет Орловского областного суда в счет оплаты экспертизы.

В соответствии с ч. 4 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного постановления. Порядок возврата сторонам неизрасходованных денежных сумм устанавливается Правительством Российской Федерации.

Учитывая стоимость проведенной по делу судебной экспертизы (16 100 рублей), а также принимая во внимание, что истцом на депозит Орловского областного суда была внесена сумма в размере 30 000 рублей, коллегия приходит к выводу о необходимости возвратить денежные средства, внесенные ООО «РЕГИОНАГРО» по платежному поручению №1019 от 10 июня 2025 г. (т.4 л.д.29) на депозитный счет Орловского областного суда, в счет оплаты судебной экспертизы по настоящему гражданскому делу в сумме

13 900 рублей.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 25 февраля 2025 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАГРО» о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАГРО» (<...>) право собственности на земельный участок площадью 439 кв.м, расположенный в границах кадастрового квартала <...> по <адрес> согласно подготовленной кадастровым инженером ФИО15 схеме расположения земельного участка с характерными точками границ образуемого земельного участка:

<...>

<...>

<...><...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Денежные средства в размере 16 100 руб., внесенные

ООО «РЕГИОНАГРО», на депозитный счет Орловского областного суда, в счет проведенной по делу экспертизы перечислить на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР»:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Возвратить денежные средства, внесенные ООО «РЕГИОНАГРО» по платежному поручению №1019 от 10 июня 2025 г. на депозитный счет Орловского областного суда в счет оплаты судебной экспертизы по настоящему гражданскому делу в сумме 13 900 (тринадцать тысяч девятьсот) рублей.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен

16 декабря 2025 г.

Председательствующий

Судьи