Решение № 2-447/2018 2-447/2018~М-247/2018 М-247/2018 от 19 сентября 2018 г. по делу № 2-447/2018

Дело № 2-447/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года гор. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего Севодиной О.В., при секретаре Белоусовой Т.М., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, третьему лицу ФИО2 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка, установлении иного размера арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование, что <Дата> между истцом, ФИО3 (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был оформлен договор № <№> аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ, с множественностью лиц на стороне арендатора, который прошел государственную регистрацию <Дата>. Предметом указанного договора является предоставление ответчиком в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - размещение дома индивидуальной жилой застройки. Земельный участок расположен по адресу: Российская Федерация, <Адрес>. По условиям договора арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Также договором предусмотрены основания и порядок ежегодной корректировки арендной платы (п. 4.4 и 4.5). После заключения вышеуказанного договора аренды земельного участка представителем ответчика был предоставлен расчёт арендной платы с <Дата>, в соответствии с которым плата за <Дата> год составила 177 594,82 руб., за <Дата> год - 341 169 руб., за <Дата> год - 341 169 руб. Истец полагает, что п. 4.4 и п. 4.5 договора и предоставленный расчет арендной платы являются недействительными, поскольку в соответствии с решением городского Совета народных депутатов МО «Город Светлогорск» Светлогорского района Калининградской области от <Дата><№>, установлена ставка земельного налога в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков занятых жилищным фондом. С учётом кадастровой стоимости земельного участка, равной 3 113 430 руб., арендная плата должна составлять не более 9340,29 руб. в год. Считает, что ответчик не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены. В данном случае размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога.

В этой связи истец просил признать недействительными п. 4.4 и п. 4.5 договора аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ с множественностью лиц на стороне арендатора от <Дата>, и предоставленный ответчиком расчёт арендной платы; установить размер годовой арендной платы за земельный участок в размере 9340,29 руб. с <Дата> по настоящее время.

ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, на исковых требованиях настаивала и просила их удовлетворить в полном объёме (л..д. 45).

Представитель ФИО1 - ФИО4, действующий на основании доверенности от <Дата>, в судебном заседании иск поддержал в полном объёме по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что истцом необоснованно заявлены требования об установлении арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости в период с <Дата> по настоящее время, так как установление указанного размера арендной платы обусловлено действием редакции Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, начало действия которой - 12.08.2017. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п. по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В этой связи, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском согласен (л.д. 44).

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что <Дата> между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (арендодатель) и ФИО1, ФИО3 (арендаторы) заключён договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с множественностью лиц на стороне арендатора № <№> (далее по тексту - Договор) (л.д.5-8)

В соответствии с п. 1.1 Договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1000 кв.м., находящийся в собственности Российской Федерации, местоположение: <Адрес> равных долях, в границах, обозначенных в выписке из ЕГРН на земельный участок и прилагаемой к настоящему договору.

Передаваемый в аренду земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - размещение дома индивидуальной жилой застройки. Предоставляемый земельный участок не подлежит передаче в частную собственность (ст. 27 ЗК РФ).

Согласно п. 2 Договора срок аренды земельного участка устанавливается с <Дата> по <Дата>. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий настоящего договора.

Запись государственной регистрации права аренды <№> от <Дата>.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с п. 6. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. тем же Постановлением Правительства РФ, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В силу п. 4 заключенного Договора в течение всего срока аренды земельного участка арендаторы уплачивают арендную плату за земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 1000 кв.м. в равных долях. Площадь земельного участка ФИО3 для целей исчисления арендной платы составляет 500 кв.м. Площадь земельного участка ФИО1 для целей исчисления арендной платы составляет 500 кв.м.

Арендная плата по договору начисляется с даты фактического использования земельного участка с <Дата> (с даты, следующей за днем регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок).

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено, что арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путём корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год, либо при изменении рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, условиями Договора предусмотрено, что арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а также в случае принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, изменяющих порядок платы за аренду земли (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Как следует из договора аренды, Приложения к нему, положения договора в части определения размера и изменения арендной платы полностью соответствуют приведённым выше положениям закона.

Учитывая, что земельный участок находился в федеральной собственности с <Дата>; сторонами при подписании договора аренды урегулированы все существенные условия; договор подписан добровольно арендаторами, то расчёт арендой платы арендодателем произведён правильно. При этом судом принято во внимание, что поскольку установление нормативным актом порядка и ставок арендной платы не является изменением договора аренды, расчёт ответчика, подлежащий применению, сделкой в смысле ст. 153 ГК РФ не является, что исключает признание его недействительным по основаниям ст.ст. 166, 168,169 ГК РФ и иных норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы недействительности сделок.

Довод стороны истца о том, что запись государственной регистрации права аренды произведена <Дата>, договор аренды вступил в силу с даты регистрации, в связи с чем, расчёт платы за период с <Дата> по настоящее время должен быть произведён учитывая п. 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 05.05.2017), в соответствии с которым размер арендной платы равен 0,3% от кадастровой стоимости, суд считает не состоятельным.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, то есть изменение цены по договору аренды в одностороннем порядке становится возможным, если стороны прямо закрепили этот порядок в договоре.

В спорном Договоре отсутствует условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку стоимость арендной платы государственных (муниципальных) земель относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять дугой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Таким образом, учитывая, что постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (редакция от 05.05.2017) действует с <Дата>; договор аренды земельного участка заключен <Дата>, то основания для признания п. 4.4, 4.5 договора недействительными; установлении с <Дата> по настоящее время годовой арендной платы в размере 9340,29 руб. у суда не имеется, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, третьему лицу ФИО2 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка, установлении иного размера арендной платы оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено <Дата>.

Судья О.В. Севодина