Апелляционное определение № 33-592/2026 от 1 апреля 2026 г.

Судья Меремьянина Т.Н.

Дело № 33-592/2026

Номер дела в суде 1 инстанции № 2-2413/2025

УИД № 37RS0005-01-2025-002975-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 г. г. Иваново

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Белоусовой Н.Ю.,

Судей Петуховой М.Ю., Селезневой А.С.,

при секретаре судебного заседания Певневой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Селезневой А.С.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ивановского районного суда Ивановской области от 10 декабря 2025 г. по делу по иску Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л А:

Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района <адрес> обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, согласно которому просило суд: взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка от №-юр от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11070,73 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в размере 4213,05 руб.; расторгнуть договор аренды находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка от №-юр от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; возложить обязанность по оплате государственной пошлины на ответчика.

В обоснование заявленных исковых требований указало, что на основании постановления Главы администрации Ивановского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом (арендодателем) и ООО «Лесная сказка» (арендатором) заключен договор №-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером № площадью №.м., категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства туристического клуба отдыха (п.1.1 Договора).

В соответствии с п. 2.1 срок аренды устанавливается на 49 лет.

Согласно пунктам 3.1 договора размер арендной платы, порядок и сроки ее перечисления определяются в расчёте арендной платы.

Пунктом 3.3 договора размер арендной платы, сроки, порядок перечисления арендной платы могут быть пересмотрены Арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы, коэффициента (коэффициентов) к базовой ставке арендной платы, удельного показателя кадастровой стоимости участка, кадастровой стоимости участка, корректирующего коэффициента, нормативной цены участка, порядка расчета арендной платы, порядка установления арендной платы, размера арендной платы, сроков и порядка перечисления арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановского муниципального района, оценки рыночной величины годовой арендной платы и ее изменения в соответствии с отчетом оценщика и в случаях предусмотренных законодательными и правовыми актами. Уведомление о перерасчете арендной платы, изменении сроков и порядка перечисления арендной платы направляется Арендатору Арендодателем.

В соответствии с п. 3.4 размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Арендатор, приняв на себя права по Договору, принял, и обязанности: выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договорами, арендную плату и предоставлять копии платежных поручений (пункты 4.4.1-4.4.3 Договора).

Пунктом 4.4.7 на ответчика возложена обязанность по освоению участка в течении 3-х лет с момента подписания Договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лесная сказка» и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору №-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ФИО1 принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора, по договору №-юр аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Управлением по экономическому развитию и земельно-имущественным отношениям администрации Ивановского муниципального района и ООО «Лесная сказка».

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ проведено выездное обследование участка, по результатам которого установлено, что земельный участок площадью № кв.м. не огорожен. При визуальном осмотре установлено, что на территории земельного участка произрастает древесная, кустарниковая и травянистая растительность. Работы по обработке почвы и строительству не производятся. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости сведений о кадастровых номерах объектов недвижимости, находящихся в границах участка не содержит. За выдачей градостроительного плана Участка, разрешения на строительство ответчик не обращался. Указанное свидетельствует о не освоении Участка в течении срока, установленного Договором в соответствии с видом разрешенного использования Участка.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлена претензия о погашении суммы задолженности по договору аренды №-юр от ДД.ММ.ГГГГ, за период № год в размере 11 070,73 руб., пени в размере 5990,06 руб. в течение 30 дней с момента получения претензии. Так же в претензии установлен срок 30 дней с момента получения претензии произвести работы согласно п. 4.4.2 Договора, в случае неисполнения обязательств расторгнуть подписав соглашение о расторжении договора №-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получена претензия (с приложением), что подтверждает отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №. Ответ на претензию ответчиком не предоставлен.

ДД.ММ.ГГГГ проведено выездное обследование участка, по результатам которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категории земель «Земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для строительства туристического клуба отдыха», площадью № кв.м., произрастает древесная, кустарниковая и многолетняя сорная растительность. Строения и здания на вышеуказанном земельном участке отсутствует.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости сведений о кадастровых номерах объектов недвижимости, находящихся в границах участка не содержит. За выдачей градостроительного плана участка, разрешения на строительство ответчик не обращался.

Согласно градостроительному плану земельного участка № площадью №.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствует информация об объектах капитального строительства, проект планировки территории не утвержден, документация по планировке территории не утверждена.

Пунктом 6.2 Договора установлено, что Договор может быть расторгнут по требования Арендодателя по решению суда на основании и в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случае не исполнения п.4.1.1 и 4.4.7 Договора

- при использовании не по целевому назначению,

- не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев,

- нарушения других условий договора,

- не освоении участка в течении трёх лет с момента подписания договора.

Арендная плата за участок не вносится с ДД.ММ.ГГГГ, участок не освоен.

Решением Ивановского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«исковые требования Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) в пользу Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района (<данные изъяты>) арендную плату по договору аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка от №-юр от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11070,73 руб., пени в размере 4213,05 руб.

Расторгнуть договор аренды от №-юр от ДД.ММ.ГГГГ находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, категории «Земли населённых пунктов», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства туристического клуба отдыха».

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>), в бюджет Ивановского муниципального района <адрес> государственную пошлину в размере 4000 руб.»

С решением суда не согласен ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просила решение суда отменить и прекратить производство по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным в ней.

Представитель истца ФИО3, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом, извещенным и о времени и месте судебного заседания в суд не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления главы Администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Лесная сказка» предварительно согласовано место размещения земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.м, для строительства туристического клуба отдыха в границах, обозначенных на схеме расположения земельного участка; вопрос о предоставлении земельного участка постановлено рассмотреть дополнительно после проведения за счет ООО «Лесная сказка» кадастровых работ и постановки участка на государственный кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, <данные изъяты> кв.м, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.

На основании постановления главы администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № между Управлением по экономическому развитию и земельно-имущественным отношениям администрации Ивановского муниципального района и ООО «Лесная сказка» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №-юр, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № категория земель «Земли населенных пунктов», площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства туристического клуба отдыха.

В силу п. 2.1 Договора, срок аренды установлен на 49 лет.

Согласно п. 4.4.7 Договора, арендатор обязан освоить земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием в течение 3-х лет с момента подписания настоящего договора.

Согласно п. 4.4.3 Договора аренды и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.п. 3.1-3.4 Договора, размер арендной платы, порядок и сроки ее перечисления определяются в расчете арендной платы. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка. Размер арендной платы, сроки и порядок перечисления могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы, коэффициента (коэффициентов) к базовой ставке арендной платы, удельного показателя кадастровой стоимости Участка, корректирующего коэффициента, нормативной цены Участка, порядка расчета арендной платы, порядка установления арендной платы, сроков и порядка перечисления арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановского муниципального района, оценки рыночной величины годовой арендной платы и ее изменения в соответствии с отчетом оценщика и в других случаях, предусмотренных законодательными и правовыми актами. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 Договора и в случае не исполнения п. 4.4.7 – во внесудебном порядке.

Согласно п.п. 4.1.1 Договора, арендодатель имеет право требовать расторжения договора:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче,

- при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев,

- нарушения других условий договора.

Постановлением Главы администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства туристического клуба отдыха» изменен на «индивидуальное жилищное строительство».

Учитывая изменение вида разрешенного использования земельного участка, между арендодателем и арендатором было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в п.1.1 Договора аренды и акте приема-передачи земельного участка вместо слов «для строительства туристического клубы отдыха» читать: «для индивидуального жилищного строительства».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лесная сказка» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лесная сказка» переуступило права и обязанности арендатора по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-юр ФИО1

В соответствии с договором переуступки, земельный участок, по которому передаются права аренды, свободен от любой застройки, не продан, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

В соответствии с п.п. 6-7 Договора переуступки обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у ФИО1 с момента вступления в силу настоящего Соглашения, т.е. с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по <адрес>. После вступления договора в силу ФИО1 приобретает все права и обязанности арендатора земельного участка по указанному договору. При этом сам Договор и его существенные условия остаются без изменений.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в Управление уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением был направлен ответ ФИО1, в котором было сообщено об отказе в выдаче Уведомления в связи с подготовкой постановления администрации Ивановского муниципального района об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с «Индивидуального жилищного строительства» на «Для строительства туристического клуба отдыха» (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Постановлением Главы администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № отменено постановление Главы администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>».

В ЕГРН внесены соответствующие изменения ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования указан: для строительства туристического клуба отдыха.

Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также постановление об изменении вида разрешенного использования участка, ФИО1 в установленном законом порядке, не обжаловались.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района <адрес> был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>.

Из акта выездного обследования №, протокола осмотра № и приложенными к нему фототаблицами, следует, что указанный земельный участок не огорожен. При визуальном осмотре установлено, что на территории земельного участка произрастает древесная, кустарниковая и травянистая растительность. Работы по обработке почвы и строительству не производятся.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Ивановского муниципального района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в котором, ссылаясь на то, что является собственником участка с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», просит изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид «индивидуальное жилищное строительство».

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Ивановского муниципального района направила ФИО1 письмо, в котором указала, что согласно Правилам землепользования и застройки Коляновского сельского поселения <адрес>, утвержденным решением Совета Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок находится в территориальной зоне ПТЗ-1 «Зона природных территорий». Градостроительным регламентом территориальной зоны ПТЗ-1 «Зона природных территорий» установлены виды разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства (2.1)» отсутствует.

Также сообщено, что согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром ДД.ММ.ГГГГг., в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

На основании изложенного, изменить вид разрешенного использования земельного участка с вида «для строительства туристического клуба отдыха» на вид «для индивидуального жилищного строительства (2.1)» не представляется возможным.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района <адрес> проведено выездное обследование спорного участка, по результатам которого составлен акт выездного обследования.

Из акта следует, что на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: для строительства туристического клуба отдыха, площадью № кв.м. произрастает древесная, кустарниковая и многолетняя сорная растительность. Строения и здания на вышеуказанном земельном участке отсутствуют. Указанные обстоятельства подтверждены фототаблицей.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района <адрес> направлено в адрес ФИО1 направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период за ДД.ММ.ГГГГ год с учетом пеней. Кроме того в претензии указано на то, что арендатор не исполняет обязательств по освоению участка: за выдачей градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство туристического клуба отдыха не обращался, объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют, инженерных коммуникаций не выявлено, участок не огорожен. Участок не используется арендатором более 3-х лет, в связи с чем ФИО1 предложено погасить задолженность по арендной плате в течение 30 дней с момента получения претензии, а также исполнить обязательства по использованию земельного участка для строительства туристического клуба отдыха. В случае неисполнения обязательств, предложено в течение 30 дней расторгнуть договор, направив в адрес Управления один подписанный экземпляр соглашения о расторжении договора, передав участок по акту приема-передачи. В противном случае Управление оставляет за собой право на взыскание задолженности и на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в суде (л.д.22-24).

Указанная претензия не была получена ФИО1, согласно отчету об отслеживании почтового отправления, ДД.ММ.ГГГГ «возврат отправителю из-за истечения срока хранения» (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Ивановского муниципального района с заявлением, в котором указывает, что поскольку площадь земельного участка составляет <данные изъяты>.м., то участок не соответствует установленным градостроительным регламентам и освоению в соответствии с данным видом не подлежит, в связи с чем просил предоставить ему в аренду без проведения торгов земельный участок площадью не менее <данные изъяты> кв.м. с целью последующего объединения со спорным земельным участком, либо образования многоконтурного участка, для надлежащего использования арендуемого земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ивановского муниципального округа было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание» в территориальной зоне ПТЗ-1 «зона природных территорий», поскольку вид «туристическое обслуживание» отсутствует в основных видах разрешенного использования территориальной зоны ПТЗ-1 «Зона природных территорий».

Согласно справке, представленной Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 имеет задолженность по арендной плате земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за два года.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, приведёнными в решении суда, пришел к выводу о расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением договора аренды земельного участка его арендатором, а именно не использованием земельного участка, невнесением арендной платы более 6 месяцев, а также существенным изменением обстоятельств, которые привели к невозможности использования данного земельного участка в соответствии с договором аренды. Установив факт неисполнения обязательств по договору арендатором по внесению арендных платежей, суд взыскал с ответчика арендную плату по договору аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка от №-юр от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11070,73 руб., а также пени в размере 4213,05 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суд первой инстанции о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 Договора и в случае не исполнения п. 4.4.7 – во внесудебном порядке.

Согласно п.п. 4.1.1 Договора, арендодатель имеет право требовать расторжения договора:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче,

- при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев;

- нарушения других условий договора.

Согласно п. 4.4.7 Договора, арендатор обязан освоить земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием в течение 3-х лет с момента подписания настоящего договора.

Судом перовой инстанции установлено, что земельный участок был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ для строительства туристического клуба отдыха, с учетом последующего изменения вида разрешенного использования на основании Постановления Главы администрации Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ на «индивидуальное строительство», соглашением сторон в договор аренды были внесены изменения в соответствии с которыми земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилищного строительства, однако до настоящего времени земельный участок не освоен, на нем отсутствуют объекты недвижимого имущества, арендатор к строительству объекта недвижимого имущества не приступил, земельный участок исходя из акта обследования заброшен, не огорожен, зарос многолетними деревьями и кустарниками, строения и здания на вышеуказанном земельном участке отсутствуют.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ N 90-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" на нарушение его конституционных прав статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации" стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, суд первой инстанции, установив неисполнение арендатором, принятых на себя обязательств, предусмотренных, пунктом 4.4.7 Договора, по освоению земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием в течение 3-х лет с момента подписания настоящего договора, пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы об обратном со ссылкой на невозможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, поскольку до утверждения решением Совета Ивановского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Правил Землепользования и застройки Коляновского сельского поселения, обстоятельств препятствующих освоению и использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка не имелось. Правила землепользования и землепользования и застройки Коляновского сельского поселения, утверждение решением Совета Коляновского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, действующие до 2018 г., предусматривали возможность использования спорного земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Однако каких-либо действий, направленных на освоение и использование земельного участка на протяжении 8 лет с момента его предоставления предпринято не было. Как следует из материалов дела, земельный участок зарос многолетними деревьями и кустарниками, строительство на земельном участке не велось и не ведется, объекты недвижимости отсутствуют.

Само по себе получение разрешения на строительство, в отсутствие каких-либо действий по освоению земельного участка, что подтверждено документально (данный факт был зафиксирован по результатам муниципального земельного контроля и не опровергнуто арендатором в установленном законом порядке), не опровергает выводов суда.

Наличие разрушенного строения не свидетельствует об освоении земельного участка арендатором.

Кроме того, оценивая вышеуказанные доводы, судебная коллегия также считает необходимым отметить то обстоятельство, что после имевшей место в ДД.ММ.ГГГГ г. уступки прав и обязанностей по договору аренды ответчик только в 2021 г. направил в Управление уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. То есть также до ДД.ММ.ГГГГ г. никаких действий по освоению земельного участка не предпринимал.

Реализация публично-правовым образованием, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности своих полномочий по изменению правового режима земельного участка, его разрешенного использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора, что повлекло невозможность в настоящее время арендатору использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, вопреки доводам ответчика, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендатора, в связи с чем не может послужить основанием для отказа в иске.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно положениям п. 8,9 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В данном случае спорный земельный участок находится в границах территории, в отношении которой правилами землепользования и застройки отсутствует возможность его использования в соответствии видом разрешенного использования земельного участка, что исключает, исходя из вышеуказанных норм материального права, возможность использования земельного участка в соответствии с соответствии с заключенным договором аренды земельного участка в настоящее время.

Однако указанные обстоятельства не опровергают вышеизложенных выводов суда, поскольку арендатор на протяжении длительно времени не освоил земельный участок, а свидетельствуют о наличии в настоящее время обстоятельств, которые в силу положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также являются самостоятельным основанием для расторжения договора.

Согласно положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из изложенного, поскольку спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ г. в установленные договором сроки не был использован в соответствии с указанными в договоре целями его предоставления, а в настоящее время использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка невозможно, в связи с установлением территориальной зоны в которой находится земельный участок ПТЗ-1 «Зона природных территорий», и отсутствием в Правилах землепользования и застройки <адрес><адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, вида разрешенного использования в данной территориальной зоне как «для индивидуального жилищного строительства», так и «для строительства туристического клуба», не соответствия предельных максимальных размеров земельного участка градостроительному регламенту, выводы суда о наличии оснований для расторжения договора аренды, как по причине существенного нарушения договора аренды земельного участка, так и в связи с существенным изменением обстоятельств, являются законными и обоснованными.

Доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора также не могут послужить основанием для отмены принятого решения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке.

Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений.

Таким образом, целью досудебного порядка является возможность урегулировать спор без задействования суда, а также предотвращение излишних судебных споров и судебных расходов.

Согласно пункту 28 этого же постановления суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 4 статьи 1, статья 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 327.1, 328, 330, 379.6 и 379.7 ГПК РФ, статьи 268 - 270, 286 - 288 АПК РФ).

Как следует из материалов дела основания для расторжения договора в связи с существенным изменения обстоятельств были заявлены истцом в суде первой инстанции, обсуждались сторонами в ходе судебного заседания, ответчиком высказывались возражения, однако ответчик в суде первой инстанции не заявил ходатайство об оставлении без рассмотрения в виду не соблюдения досудебного порядка спора для расторжения договора аренды по вышеуказанному основанию, в связи с чем довод о несоблюдении данного порядка в суде апелляционной инстанции не может послужить основанием для отмены принятого решения суда.

При этом необходимо отметить, что истцом направлялась в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей, а также в связи с не освоением земельного.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды являются законными и обоснованными.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд, установив факт невозможности использования земельного участка в соответствии согласованными условиями договора аренды, что не было обусловлено действия ответчика, взыскал с арендатора арендную плату и пени, что не отвечает вышеуказанным положениям норм материального права.

В связи с чем решение суда в части удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, которая включает в себя аридные платежи и пени.

Ввиду изложенного судебная коллегия, также может согласиться с выводами суда о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в связи с невнесением платы арендатором по договору аренды более 6 месяцев.

Однако данные выводы в целом на правильность выводов суда по заявленным исковых требованиям о расторжении договора аренды не влияют, в связи с чем не являются основанием для отмены принятого решения суда в остальной части.

При вынесении решения суда размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета, был исчислен неверно. Вместо подлежащих взысканию с ответчика 24000 рублей, взыскано 4000 рублей.

Учитывая изложенное, невозможность ухудшения положения лица, подавшего жалобу, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения, исходя из положений ст. 103 ГПК РФ, определённого судом в к взысканию с ответчика размера государственной пошлины, в связи с отменой в части принятого судом решения.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, исходя из положений ст. 330 ГПК РФ, в остальной части решение Ивановского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ивановского районного суда Ивановской области от 10 декабря 2025 г. отменить в части удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении заявленных исковых требований Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

В остальной части решение Ивановского районного суда Ивановской области от 10 декабря 2025 г. оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2026 г.