Апелляционное определение № 33-19064/2025 от 8 декабря 2025 г.

УИД 0

Дело № 2-2393/2025

Судья Белорецкого межрайонного суда

Республики Башкортостан ФИО1

Категория 2.179

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело № 33-19064/2025
город Уфа
9 декабря 2025 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего судьи Булгаковой З.И.

судей: Лазарева Р.Н., Хрипуновой А.А.

секретаря судебного заседания Ниловой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО2 - ФИО3 на решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Лазарева Р.Н.

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование заявленных требований указала, что дата между ней и ООО «ИНВЕСТ» был заключен предварительный договор купли-продажи №.... Согласно п. 1 договора стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи следующих объектов недвижимости: помещение с условным номером №..., площадью 19,2 +/- 1 кв.м., на первом этаже строящегося объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес. В соответствии с п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению, что недвижимость продается по цене 1 440 000 руб. Указанная цена за недвижимость является окончательной и не подлежит изменению. В силу п. 2.2. договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1 440 000 руб. в день подписания договора в качестве авансового платежа в зачет цены основного договора купли-продажи недвижимости, который стороны обязались заключить в будущем. Согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2 договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в срок до дата и передать в собственность недвижимость покупателю путем оформления основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре РБ. В соответствии с п. 6.2 договора регистрация права собственности покупателя осуществляется после передачи недвижимости от продавца к покупателю на основании заключенного основного договора купли-продажи недвижимости и передаточного акта на недвижимость. Выполняя условия договора, покупатель в день подписания договора внес авансовый платеж в размере 1 440 000 руб. на расчетный счет продавца. В ноябре 2024 года в адрес покупателя поступило уведомление продавца о готовности продавца передать в собственность покупателя недвижимость путем заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре, для чего продавец предлагал покупателю дата заключить договор купли-продажи недвижимости и сдать его для государственной регистрации в установленном порядке в МФЦ по адресу: адрес, пр. К. Маркса, адрес. При этом продавец не предлагал покупателю провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту. По состоянию на дата недвижимость не передана покупателю, основной договор купли-продажи недвижимости не заключен, передаточный акт на недвижимость подписан. Правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора, либо требовать возврата денежных средств, в случае, таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены. Действующим законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки одной из сторон предварительного договора в случае не заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок. Заключенный между сторонами предварительный договор также не содержит условий об уплате ответчиком неустойки в случае просрочки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. По состоянию на дата размер неустойки (пени) составляет 1 440 000 руб. (1 440 000 руб. * 225 дн. * 0,5% = 1 620 000 руб.), поскольку сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать предварительной оплаты товара. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, поскольку ответчик на протяжении длительного времени отказывал ей фактически осмотреть приобретаемую квартиру, отказался в добровольном порядке удовлетворить законные требования истца. Истец вынуждена была тратить свое время и средства для защиты своих нарушенных прав, моральный вред оценивает в 15 000 руб. На основании изложенного, истец просил суд первой инстанции признать между нею и ООО «ИНВЕСТ» предварительный договор купли-продажи №..., заключенный дата, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ней помещения с условным номером №..., площадью 19,2 +/- 1 кв.м., расположенного на первом этаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес; взыскать с ООО «ИНВЕСТ» в ее пользу неустойку (пени) в размере 1 440 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу.

Решением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата исковые требования ФИО2 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представителем ФИО2 – ФИО3 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить иск. В обоснование указывает, что суд фактически рассматривал не заявленный ею иск об обязании ответчика заключить основной договор. Суд не учел того, что в соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» сделка, по которой полностью оплачена цена за имущество, является договором купли-продажи, с условием о предварительной оплате. Полагает, что ей неправомерно отказано в неустойке, компенсации морального вреда, штрафа, поскольку ответчик не исполнял обязательства. Также указывает, что снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ не допускается.

Информация о времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного суда Республики Башкортостан в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (http://vs.bkr.sudrf.ru/). По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Лица, участвующие по делу в качестве сторон, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается списком почтовых отправлений, отчетом об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами, отчетами об СМС-оповещении.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2, 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Согласно п. 2, п. 3 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона «О защите прав потребителей», статья 1098 ГК РФ). Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков (пункт 6 статьи 18, пункты 5 и 6 статьи 19, пункты 4, 5 и 6 статьи 29 Закона).

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения. Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Обратить внимание судов на то, что в денежных обязательствах, возникших из гражданско-правовых договоров, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров (работ, услуг) либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму могут быть начислены проценты на основании статьи 395 ГК РФ. Неустойка за одно и то же нарушение денежного обязательства может быть взыскана одновременно с процентами, установленными данной нормой, только в том случае, если неустойка носит штрафной характер и подлежит взысканию помимо убытков, понесенных при неисполнении денежного обязательства.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.

В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Согласно п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от дата №... «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3, п. 5 ст. 23.1 Закона РФ от дата №... «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом, потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от дата №... «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 263-О).

Применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательств по договору, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

В силу норм процессуального законодательства суд наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в том числе и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая одну из функций неустойки как меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, обязанностью суда в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшения неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 ПостановленияПленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №...«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите правпотребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации по делам о защите прав потребителей возможно висключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательнымуказанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размеранеустойки является допустимым.

Согласно разъяснениям в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №... от дата «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснением пункта 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата, при оценке соразмерности неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О применении судами некоторых положенийГражданского кодекса Российской Федерации об ответственности занарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказываниянесоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредиторавозлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгодымогут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытковкредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от дата №... «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Постановления N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки, имеющие характер, указанный выше, должны признаваться ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В силу положений статьи 58 Федерального закона от дата № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

На основании пункта 3 Постановления от дата №... Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано. Порядок и размер возмещения судебных расходов, понесенных судом в соответствии с настоящей статьей, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как указано в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно пунктам 20 и 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ). Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения); требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ); требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса). Вместе с тем правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек применяется по экономическим спорам, возникающим из публичных правоотношений, связанным с оспариванием ненормативных правовых актов налоговых, таможенных и иных органов, если принятие таких актов возлагает имущественную обязанность на заявителя (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ. Решение суда может быть отменено ввиду нарушения подсудности, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду и о передаче его по подсудности в соответствующий суд или арбитражный суд либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле либо вследствие невозможности явиться в суд по уважительной причине, а также если нарушены правила подсудности, установленные статьями 26 и 27 ГПК РФ, либо правила об исключительной подсудности.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, дата между ООО «ИНВЕСТ» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи №....

В соответствии с п. 1 указанного договора стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи следующих объектов недвижимости: помещение с условным номером №..., площадью 19,2 +/-1 кв. м. на первом этаже строящегося объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес.

Согласно п. 1.1 указанного договора при последующем заключении основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимость в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 2.2 указанного договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1 440 000 руб. в день подписания настоящего договора в качестве авансового платежа в зачет цены основного договора купли-продажи недвижимости, который стороны обязуются заключить в будущем.

В соответствии с п. 2.2 указанного договора ФИО2 внесла авансовый платеж в размере 1 440 000 руб., что подтверждается счетом на оплату от дата №... и квитанцией ПАО «Челиндбанк».

Согласно п.п. 3.1.1-3.1.2 указанного договора продавец обязуется: заключить с покупателем основной договор купли-продажи в срок до дата; передать в собственность недвижимость покупателю, путем оформления основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре РБ.

Согласно п.п. 3.2.1-3.2.3 указанного договора покупатель обязуется: оформить и оплатить приобретаемую недвижимость по цене, указанной в п. 2.1 настоящего договора в соответствии с условиями, описанными в разделе 2 настоящего договора, заключить с продавцом основной договор купли-продажи в срок до дата, обязуется принять недвижимость по акту приема-передачи и осуществить все необходимые действия для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, стороны указанного договорились, что основной договор купли-продажи приобретаемого строящегося объекта недвижимости должен быть заключен до дата.

Согласно выписки из ЕГРН от дата ООО «ИНВЕСТ» дата оформило в собственность нежилое помещение по адресу: адрес, пом. 10, площадью 19,2 кв.м.

дата исх. №..., т.е. после истечения предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора, ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности ООО «ИНВЕСТ» передать в собственность истца вышеуказанный объект недвижимости путем заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предложено дата заключить договор купли-продажи и сдать его для государственной регистрации в установленном законом порядке в МФЦ адрес, а также предложено в день получения настоящего письма сообщить об удобном для истца времени для заключения договора по телефону.

Указанное уведомление направлено истцу заказным письмом, согласно отчету об отслеживания почтового отправления были неудачные попытки вручения письма дата, дата, дата, дата, уведомление получено истцом согласно почтового уведомления дата.

Получив указанное уведомление, истица дата в адрес ответчика направила претензию, в которой указала, что продавец не предлагал ей провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту, по состоянию на дата недвижимость ей не передана, основной договор купли-продажи не заключен, передаточный акт не подписан, в связи с чем просила организовать фактическую передачу объекта недвижимости путем ее осмотра и подписания передаточного акта, заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, оплатить неустойку в размере 1 267 200 руб.

Рассмотрев претензию истца от дата ответчик направил ФИО4 письмо, в котором указал, что удовлетворяет претензию частично, а именно в части передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи, заключения основного договора купли-продажи и совместного направления документов на государственную регистрацию права. В выплате неустойки отказывает, т.к. в срок до дата основной договор купли-продажи сторонами заключен не был и ни одна из его сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, на уведомление от дата заключить основной договор купли-продажи до дата действий, свидетельствующих о намерении заключить основной договор купли-продажи от нее не последовало.

дата истица направила свою претензию ответчику повторно, указав, что она не отказывается от принятия объекта недвижимости, но ей продавцом не предложено провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту, в связи с чем, просит предоставить документацию на объект недвижимости: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, план БТИ, проектную документацию в полном объеме, сертификаты на строительные и отделочные материалы, после изучения которых будет организована фактическая передача объекта недвижимости путем осмотра покупателем недвижимости с участием эксперта и подписания сторонами передаточного акта, а также просит выплатить неустойку в размере 1 396 800 руб.

дата на указанную претензию истца ответчиком дан ответ о том, что из условий заключенного договора продавец не должен предлагать истцу осматривать недвижимость и фактически принять объект недвижимости, ранее ей было направлено уведомление от дата о готовности выйти на сделку купли-продажи с передачей вещи, с их стороны препятствий к заключению договора купли-продажи и передачи объекта не было. по причинам, не относящимся к договору, срок заключения основного договора истцом отодвигается, при этом с ее стороны активно начисляются проценты за неисполнение предварительного договора, что квалифицируется как злоупотребление правом. Продавец не является застройщиком по ее проекту, как у продавца недвижимости у общества для заключения основного договора купли-продажи и передачи объекта готовы в любой момент. Требования о предоставлении документов, по осмотру и передаче объекта расцениваются как оттягивание срока заключения основного договора и принятия вещи, предложено в срок до дата подойти в офис компании для заключения основного договора купли-продажи и совместном направлении документов на государственную регистрацию.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции отказал в иске, поскольку ни одна из сторон до дата не направила предложение заключить основной договор поэтому обязательства считаются прекращенными (ст. 429 п. 6 ГК), а истец ФИО2 не лишена права обратиться в суд за взысканием оплаченных денег ответчику в сумме 1 440 000 руб.

Судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Суд первой инстанции по существу не рассмотрел заявленные истцом требования и постановил решение по неправильно определенным обстоятельствам, имеющим значение для дела и неправильно применил нормы материального и процессуального права (п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости стороны не заключили.

Письменное требование о заключении основного договора купли-продажи истцом направлено ответчику только дата, уже после поступления от ответчика уведомления о заключении основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности дата, т.е. уже после истечения предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора, а доказательств направления истцом ответчику предложения заключить основной договор и уклонения ответчика от заключения основного договора в юридически значимый период - до дата, в материалах дела не имеется.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании истец осмотрела объект лишь в июле 2025 г.

В связи с нарушением своих прав потребителя со стороны ответчика, выразившихся в препятствии к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку фактически истцу предложено заключить договор купли-продажи без осмотра объекта недвижимости, истец обратилась в суд с указанным иском.

Истцом был произведен авансовый платеж в размере 1 440 000 руб. за объект недвижимости, а значит, ссылка ответчика на то, что отсутствовали действия со стороны истца, свидетельствующие о намерении заключить основной договор, не правомерна.

Доказательств, что объект недвижимости приобретался для предпринимательской деятельности, а не для личных нужд в материалах дела не имеется.

Таким образом, требования истца о признании предварительного договора купли-продажи основным договором заявлены правомерно, поскольку все существенные условия согласованы сторонами в соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ (стоимость объекта оплачена истцом полностью дата – 1 440 000 руб.). Указанный договор является договором купли-продажи с предварительной оплатой товара и в соответствии с вышеуказанными нормами права ответчик обязан был передать объект с дата потребителю – истцу.

Судебная коллегия, полагала возможным взыскать компенсацию морального вреда с ответчика в пользу истца в размере 5 000 рублей, с учетом требования разумности и справедливости, периода неисполнения требований вышеуказанного договора со стороны ответчика со дата по июль 2025 г., принимая во внимание степень и характер нравственных страданий истца.

Поскольку по вине ответчика не были выполнены условия договора о передаче объекта истцу с дата и заявлены незаконные требования ответчика об отказе истцу в осмотре объекта перед подписанием акта приема-передачи и последующей регистрации права собственности на объект и незаконные предложение ответчика о составлении этого акта в адрес, а не по месту нахождения объекта и учитывая, что ответчик осуществляющий предпринимательскую деятельность в соответствии с п. 2, 3 ст. 401 ГК РФ не доказал отсутствие его вины в нарушении договорных обязательств перед истцом и нарушении прав истца как потребителя, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку на основании ст. 23, 23.1 Закона РФ от дата №... «О защите прав потребителей» в размере 0,5 % за каждый день просрочки со следующей даты, когда объект должен быть передан истцу, то есть со дата по дата (225 дней) (в пределах искового заявления). Таким образом, сумма неустойки составит 1 440 000 руб. * 225 дней * 0,5%= 1 620 000 руб.

Определяя размер неустойки, необходимо учитывать, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, обеспечение баланса имущественных прав участников правоотношений. При этом, названный баланс должен исключать получение потребителем необоснованной и несоразмерной выгоды вследствие взыскания неустойки и штрафа. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования разумности и справедливости, баланс прав и интересов сторон, период неустойки, несогласие ответчика с суммой неустойки в суде первой инстанции, судебная коллегия считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки в пользу истца за период со дата по дата с 1 620 000 рублей до 500000 рублей, поскольку полагает, что данный размер неустойки будет справедливым и соразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и соответствовать балансу интересов как истца, так и ответчика.

С учетом изменения размера взысканной суммы неустойки и компенсации морального вреда, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца штраф, взыскиваемый на основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», который составит 252 500 руб. (500 000 руб.+ 5000 руб.) ? 50%), при этом, оснований для снижения размера штрафа в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не находит, поскольку обратное не будет способствовать установлению баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и последствиями нарушения, что является основным принципом применения данной статьи.

Учитывая вышеизложенное, необходимо решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа – удовлетворить частично. Признать предварительный договор купли-продажи №... от дата, заключенный между ООО «Инвест» и ФИО2, основным договором купли-продажи помещения, расположенного по адресу: адрес. Признать право собственности ФИО2 на помещение, расположенное по адресу: адрес. Указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ООО «Инвест» на указанное помещение и для регистрации права, признанного данным решением суда. Взыскать с ООО «Инвест» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №... неустойку в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 252 500 рублей. В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Инвест» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи №... от дата, заключенный между ООО «Инвест» и ФИО2, основным договором купли-продажи помещения, расположенного по адресу: адрес.

Признать право собственности ФИО2 на помещение, расположенное по адресу: адрес.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ООО «Инвест» на указанное помещение и для регистрации права, признанного данным решением суда.

Взыскать с ООО «Инвест» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №...) неустойку в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 252 500 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Инвест» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 г.