Апелляционное определение № 33-17845/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Кравченко И.Г. 61RS0009-01-2025-001881-67

Дело №33-17845/2025

№2-1982/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 декабря 2025г. г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хомич С.В.,

судей Горбатько Е.Н., Боровлевой О.Ю.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Ш., ФИО4 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО3, Ш., ФИО2, ФИО4 к ФИО1 о понуждении заключить основной договор купли-продажи по апелляционной жалобе ФИО3, ФИО4, ФИО2 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 25 июля 2025г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, Ш. в лице законного представителя ФИО3, ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что 19.03.2025 между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 601 кв.м, расположенного по адресу: (обезличен), с видом разрешенного использования - индивидуальная и малоэтажная жилая застройка. На основании п.8 предварительного договора в день его подписания в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за объект недвижимости ФИО1 передал продавцам денежную сумму в размере 350000 руб. При подготовке к заключению основного договора истцу была предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН), в соответствии с которой указанный земельный участок имеет ограничения, о чём ответчики при заключении предварительного договора истца в известность не поставили. Поскольку истец не намерен приобретать земельный участок, имеющий ограничения, он 22.04.2025 направил ответчикам уведомление о расторжении предварительного договора с требованием заключить соответствующее соглашение и вернуть в течение трех дней уплаченную денежную сумму в размере 350000 руб. Однако ответчики денежные средства истцу не возвратили. Истец просил взыскать с ответчиков солидарно денежную сумму, уплаченную в обеспечение предварительного договора купли-продажи земельного участка, в размере 350000 руб.

ФИО3, действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетнего Ш., ФИО2, ФИО4 предъявили встречный иск к ФИО1 о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что 30.10.2024 между ФИО3 и ФИО1 было заключено устное соглашение о продаже принадлежащего истцам земельного участка, были согласованы все условия сделки, ФИО1 передал денежные средства в размере 300000 руб. с рассрочкой платежа, достигнута договоренность о том, что до 01.04.2025 ФИО1 будут переданы 500000 руб. В заключенном 19.03.2025 между сторонами предварительном договоре купли-продажи были согласованы все существенные условия договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее 30.04.2025г. Продавцы в период с 2024 года предоставили ФИО1 выписку из ЕГРН, где были указаны все сведения о характеристиках приобретаемого земельного участка, продавцы направили ФИО1 уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи и извещение о дате, времени и месте заключения основного договора, однако ФИО1 отказался заключать основной договор купли-продажи земельного участка. Поскольку основной договор не был заключен по вине ФИО1, который действовал недобросовестно, уклонился от заключения основного договора купли-продажи по формальному предлогу о наличии ограничений на земельном участке, истцы по встречному иску просили понудить ФИО1 заключить с ними основной договор купли-продажи объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: (обезличен), на основании предварительного договора от 19.03.2025г.

Решением суда от 25 июля 2025г. исковые требования ФИО1 удовлетворены: суд взыскал с ФИО3, Ш., ФИО2, ФИО4 солидарно в пользу ФИО1 350000 руб., в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, Ш., ФИО2, ФИО4 - отказал.

Принимая такое решение, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст.ст.380, 381, 429, 432 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ и, оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок имеет ограничения (обременения) в использовании, о которых истцу не было известно при заключении предварительного договора купли-продажи. ФИО1 не знал всех качественных характеристик предмета сделки, не давал согласия на приобретение объекта недвижимости с имеющимися ограничениями (обременениями), в связи с чем у него имелись основания для отказа заключить основной договор и требовать взыскания с ответчиков переданных им денежных средств в сумме 350000 руб.

ФИО3, ФИО4, ФИО2 в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, а встречные исковые требования удовлетворить, излагая фактические обстоятельства дела, полагая, что суд не дал им надлежащей правовой оценки, указывают на то, что заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия об объекте недвижимости, как предмете сделки, ссылаются на то, что имеющееся ограничение не препятствует в использовании земельного участка по назначению.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1, опровергая доводы ФИО3, ФИО4, ФИО2, просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО3, ФИО4, ФИО2 апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда отменить, представитель ФИО1 просил оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и возражения на неё, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Согласно п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3).

Как следует из материалов дела, ФИО3, Ш., ФИО4 и ФИО2 являются собственниками земельного участка общей площадью 601 кв.м с кадастровым номером (обезличен), расположенного по адресу: (обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальная и малоэтажная жилая застройка.

19.03.2025 между ФИО1 и ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего сына Ш., а также ФИО2, ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка, при этом стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.04.2025г.

По условиям предварительного договора стоимость земельного участка составляет 800000 руб., 350000 руб. из которых покупатель передает продавцу в день его подписания, а оставшуюся сумму 450000 руб. - в день заключения основного договора купли-продажи.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами то, что во исполнение условий предварительного договора ФИО5 передал ФИО3 350000 руб.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, являющийся предметом заключенного между сторонами предварительного договора, содержит ограничения, предусмотренные ст.56 ЗК РФ в виде установления охранной зоны шириной 2 метра с каждой стороны от оси трассы подземного кабеля, в связи с чем в пределах охранной зоны без письменного согласия и присутствия представителя предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации физическим и юридическим лицам, запрещается осуществлять ряд действий, в том числе производить строительные работ, земляные работы, производить посадку деревьев, в том числе выполнять всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи.

Как указывает истец, данное обстоятельство стало известно ему только после заключения предварительного договора, на что указывает дата получения указанной выписки из ЕГРН, отсутствие соответствующих сведений и характеристик земельного участка в предварительном договоре купли-продажи, это подтверждается также пояснениями свидетелей К. и Б. – сотрудников агентства недвижимости.

Поскольку земельный участок приобретался ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, то наличие указанных ограничений, о которых он узнал после заключения предварительного договора купли-продажи, повлияло на его намерение приобрести земельный участок.

Как следует из материалов дела, применительно к требованиям ст.ст.56, 57 ГПК РФ ФИО3, ФИО2 и ФИО4 не представили в суд доказательства, подтверждающие то, что до заключения предварительного договора купли-продажи они поставили в известность ФИО1 об имеющихся ограничениях в отношении продаваемого ими земельного участка, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО1 знал об этих ограничениях и готов был приобрести земельный участок с имеющимися ограничениями.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание то, что спорный земельный участок имеет ограничения (обременения) в использовании, о которых истцу не было известно при заключении предварительного договора купли-продажи, ФИО1 не знал всех качественных характеристик предмета сделки, не давал согласия на приобретение объекта недвижимости с имеющимися ограничениями (обременениями), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имел право отказаться от заключения основного договора купли-продажи, потребовав возврата уплаченных по предварительному договору денежных средств, правомерно удовлетворив исковые требования ФИО1 и отказав в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, ФИО2 и ФИО4 о понуждении ФИО1 заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу ФИО3, ФИО2, ФИО4, поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

Исходя из содержания и смысла приведенной выше нормой ст.37 ЗК РФ продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчики не предоставили ФИО1 полную и достоверную информацию о спорном земельном участке, не уведомили покупателя о наличии ограничений, что сформировало у покупателя ложное представление о характеристиках земельного участка.

Доказательств обратного, в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ ответчиками ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.

При таких обстоятельствах, отказ ФИО1 от заключения основного договора являлся следствием отсутствия полной и достоверной информации о приобретаемом земельном участке.

Судебная коллегия отклоняет ссылки апеллянтов на то, что переговоры между сторонами о заключении договора купли-продажи земельного участка велись с 2024г., что ФИО1 имел достаточно времени для получения самостоятельной информации о характеристиках земельного участка, а также на то, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия, поскольку указанные доводы не опровергают позицию ФИО1 и выводы суда первой инстанции о том, что ФИО1 на момент заключения предварительного договора купли-продажи не знал об имеющихся ограничениях земельного участка, не давал согласие на приобретение такого земельного участка, при том, что в силу приведенных норм земельного законодательства, а также общих норм гражданского законодательства, обязанность поставить покупателя в известность об имеющихся ограничениях приобретаемого им земельного участка законом возложена на продавца.

Судебная коллегия также отклоняет ссылки апеллянтов на то, что в силу полученных ими сведений из отдела архитектуры и градостроительства администрации Азовского района на принадлежащем им земельном участке допускается размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, что имеющиеся ограничения земельного участка не исключают его использование по назначению, поскольку сами по себе указанные обстоятельства не порождают обязанность ФИО1 купить земельный участок, имеющий ограничения, о которых продавцы в известность его до заключения предварительного договора купли-продажи не поставили.

Судебная коллегия считает несостоятельными доводы апеллянтов о том, что они не знали об имеющихся ограничениях принадлежащего им земельного участка, поскольку данное обстоятельство не освобождает их, как собственников продаваемого земельного участка, от установленной законом обязанности сообщить покупателю об имеющихся ограничениях, принимая во внимание то, что они, действуя добросовестно и осмотрительно, должны были знать об имеющихся ограничениях в отношении своего имущества.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции апеллянтов, имевшей место при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которой суд первой инстанции дал надлежащую оценку при принятии обжалуемого решения, с которой судебная коллегия соглашается.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы ФИО3, ФИО4, ФИО2 не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 25 июля 2025г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3, ФИО4, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.12.2025г.