Апелляционное определение № 33-16408/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья: Наумова С.Ю. Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-85


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Капралова В.С.,

судей Колмаковой И.Н., Неграмотнова А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Давыдовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности на помещение, об обязании внести в ЕГРН запись

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Колмаковой И. Н.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <данные изъяты> о признании отсутствующим права собственности на помещение, об обязании внести в ЕГРН запись, ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир <данные изъяты> и <данные изъяты>, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>, где на цокольном этаже располагается помещение II общей площадью 125,9 кв.м., собственником которого являлся ответчик ФИО3

По мнению истцов, в соответствии с проектной декларацией, утвержденной приказом генерального директора ЗАО «Стройсевер» <данные изъяты> от <данные изъяты>, а также техническим паспортом здания от <данные изъяты> спорное помещение на цокольном этаже изначально относилось к общим помещениям, используемым для обслуживания дома, в нем располагаются общедомовые коммуникации и оборудование, а именно: общедомовой ввод, запорный вентиль и прибор учета холодного водоснабжения, пульт системы аварийного пожаротушения и дымоудаления, кабельная, серверная, которые являются неотъемлемой частью инженерных систем дома и обслуживают более одного помещения.

Как указали истцы, летом 2024 года ответчиком доступ истцам в спорное помещение был прекращен на основании того, что данное помещение является частной собственностью.

На основании изложенного, полагая, застройщик незаконно изменил статус спорного помещения с общедомового имущества на частную собственность, а также его функциональное назначение с общего помещения на нежилое помещение, истцы, после уточнения исковых требований, просили суд признать отсутствующим право собственности ФИО3 на помещение II (цокольный этаж) общей площадью 125,9 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости запись о том, что указанное помещение является общим помещением, используемым для обслуживания дома.

Решением Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истцы обратились с апелляционной жалобой, где поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Истцы в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились о времени и месте извещались в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, выслушав истцов, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришла к следующим выводам.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению обжалуемого решения суда, при рассмотрении дела не установлено.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права, и постановил законное и обоснованное решение, не допустив существенных нарушений норм процессуального права.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>; истец ФИО2 является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>.

В собственности ответчика ФИО3 находится нежилое помещение II общей площадью 125,9 кв.м., этаж цокольный, кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Право собственности ФИО3 на спорное помещение возникло на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> Ранее собственником данного помещения являлась ФИО4 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от <данные изъяты>, заключенного с ООО «Стройсевер».

Согласно техническому паспорту здания – многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на <данные изъяты>, данное здание включает в себя, в том числе, нежилые помещения площадью 254,3 кв.м., назначение которых определено как помещения общественного назначения, площадь общих помещений, используемых для обслуживания дома – 148,5 кв.м., из которых из которых цокольный этаж составляет площадь 125,9 кв.м., индивидуальный тепловой пункт – 17,2 кв.м., электрощитовая – 5,4 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 (собственника <данные изъяты>) к предыдущему собственнику спорного помещения ФИО4 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение II общей площадью 125,9 кв.м., о признании недействительной государственной регистрации права собственности, о признании данного помещения общим имуществом многоквартирного дома и об истребовании помещения во владение собственников многоквартирного дома.

Названным судебным актом установлено, что приобретаемое ответчиком помещение не являлось общим имуществом, а приобреталось как самостоятельный объект права, изначально запроектированный и созданный как самостоятельный объект, в силу чего его правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив, что спорное нежилое помещение изначально было запроектировано и создано как самостоятельный объект права, а не как общее имущество многоквартирного дома, руководствуясь положениями ст.ст. 11, 12, 289, 290, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», учитывая разъяснения, изложенные в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», исходил из того, что право собственности ответчика ФИО3 на указанное помещение возникло на законных основаниях и зарегистрировано в установленном порядке.

Отклоняя доводы истцов о наличии в помещении инженерных коммуникаций, суд первой инстанции указал, что сам по себе факт нахождения в спорном помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном доме (серверной, кабельной и иных систем), не является достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом, а лишь влечет обязанность собственника обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания.

При этом суд учел, что вступившим в законную силу решением суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> уже был установлен факт создания данного помещения как самостоятельного объекта недвижимости, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности и производных требований о возложении обязанности на регистрирующий орган внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости не нашел.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных обстоятельств. Выводы суда первой инстанции являются исчерпывающими, обоснованными и в полной мере согласуются с материалами дела.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать своё право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд РФ в определении от <данные изъяты><данные изъяты>-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В подпункте «а» пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведённых выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Следовательно, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирных домах, в частности при отнесении конкретного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначалось первоначально помещение и как оно в связи с этим использовалось.

Как указывалось ранее, вступившим в законную силу решением суда от <данные изъяты> ФИО5 (собственник <данные изъяты>) отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО4 (предыдущий собственник помещения II, цокольный этаж, общей площадью 125,9 кв.м., кадастровый <данные изъяты>) о признании отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилое помещение II общей площадью 125,9 кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <данные изъяты>; о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорное помещение; о признании данного помещения общим имуществом многоквартирного дома; об истребовании у ФИО4 нежилого помещения II общей площадью 125,9 кв.м., этаж цокольный, расположенного по адресу: <данные изъяты> передаче данного жилого помещения во владение собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> (гражданское дело <данные изъяты>).

Данным судебным актом установлено, что приобретаемое ответчиком помещение не являлось общим имуществом, а приобреталось как самостоятельный объект права. При этом, изначально данное помещение было запроектировано и создано как самостоятельный объект, в силу чего его правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как верно отметил суд первой инстанции, несмотря на то, что в силу статьи 61 ГПК РФ решение суда по делу <данные изъяты>, в котором истцы не принимали участие, не является преюдициальным, в то же время оно в любом случае является надлежащим письменным доказательствам по делу - относимым допустимым и достоверным, подтверждающим, что спорное помещение не является общим имуществом, а приобреталось как самостоятельный объект права.

Кроме того, установленные данным решением факты никем из участвующих в деле не оспорены, достоверных доказательств обратного в материалы настоящего дела не представлено, от назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы стороны отказались.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не учел изначальный статус спорного объекта как общего помещения, используемого для обслуживания дома, и неправильно определил предмет спора, ошибочно отождествив назначение двух различных объектов, являются несостоятельными. Доказательств того, что спорное помещение формировалось исключительно как техническое подполье или подвал, не имеющий самостоятельного назначения, истцами в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Ссылка в жалобе на наличие в помещении общедомового ввода, запорных вентилей, приборов учета, аварийных приямков с насосами, кабельной и серверной не может быть принята во внимание, так как, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от <данные изъяты><данные изъяты>-О-О, наличие в помещении инженерных коммуникаций само по себе не является безусловным критерием для отнесения такого помещения к общему имуществу, если оно имеет самостоятельное назначение. Данное обстоятельство лишь возлагает на собственника бремя обеспечения доступа к оборудованию для его надлежащего обслуживания.

Довод жалобы о том, что решение по делу <данные изъяты> не имеет для истцов преюдициальной силы в связи с их неучастием в том процессе, подлежит отклонению. Суд первой инстанции обоснованно указал, что, несмотря на отсутствие преюдиции в силу статьи 61 ГПК РФ, данный судебный акт является относимым и допустимым письменным доказательством, в котором уже исследовались обстоятельства создания и первоначального статуса спорного помещения. Истцами в рамках настоящего дела не представлено объективных доказательств, опровергающих установленные ранее факты.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии документов, подтверждающих законность изменения статуса помещения, непоступлении ответа на запрос из Роскадастра и необоснованной оценке заочного решения от <данные изъяты>, не могут служить основанием для отмены решения суда. Суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным доказательствам, включая постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и указанное заочное решение, обоснованно признав их недостаточными для подтверждения факта незаконного перевода общедомового имущества в частную собственность.

Довод жалобы о том, что судом не оценена неправомерность продажи застройщиком общедомового имущества, находившегося в залоге участников долевого строительства, без их согласия, является несостоятельным. В ходе рассмотрения дела судом было достоверно установлено, что спорное помещение изначально создавалось как самостоятельный объект недвижимости общественного назначения, а не как общее имущество.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, не имеется оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда по заявленным доводам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>