Решение № 2-1641/2019 2-26/2020 2-26/2020(2-1641/2019;)~М-2089/2019 М-2089/2019 от 5 февраля 2020 г. по делу № 2-1641/2019

Дело №2- 26/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2020 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Рябцевой А.И.

при секретаре - Черепаниной А.А.

с участием представителя администрации МО Туапсинский район ФИО1, действующей на основании доверенности,

ФИО2 и его представителя ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО Туапсинский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации МО Туапсинский район об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Туапсинский район обратились в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, от 07.07.2017 года, ссылаясь на то, что ответчик на протяжении длительного времени не использует земельный участок.

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к администрации МО Туапсинский район об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, в связи с изменением вида его разрешенного использования.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, действующая на основании доверенности ФИО1 поддержала исковые требования, встречные требования не признала и пояснила, что на основании решения о разделе земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9440 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, п/о «Юбилейный», между ФИО2 и администрацией МО Туапсинский район заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2017 года №3300007604, площадью 500 квм., расположенного по адресу: <адрес>, Шепсинское сельское поселение, <адрес>, участок 12/8, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком до 01.08.2063 года. Земельный участок поставлен на кадастровый учет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. При проведении земельного контроля было выявлено, что земельный участок ответчиком не используется по назначению, а именно, отсутствует факт строительства и разрешение на строительство, в связи с чем, ФИО2 было направлено претензионное письмо с проектом соглашения о расторжении договора аренды, с просьбой устранить допущенные нарушения в срок до 30.10.2019 года. До настоящего времени недостатки не устранены, в связи с чем просят расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.07.2017 года №3300007604, обязать ответчика возвратить администрации МО Туапсинский район земельный участок с кадастровым номером №, в соответствии со ст. 622 ГК РФ. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

ФИО2 и его представитель, действующая на основании доверенности, ФИО3, в судебном заседании, возражали против удовлетворения исковых требований администрации МО Туапсинский район, требования встречного иска поддержали. При этом, представитель ФИО2 – ФИО3 пояснила, что 07.07.2017 года между ФИО2 и администрацией МО Туапсинский район заключен договор аренды №3300007604, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 500 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес>, участок 12/8, на срок до 01.08.2063 года. Регистрация договора аренды, в установленном законом порядке, произведена 24.07.2017 года. 07.05.2018 года выданы технические условия на водоснабжение. 08.08.2018 года Управлением архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка. Согласно сведений ИСОГД, земельный участок находится в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), в связи с чем, в ЕГРН, в отношении данного участка были внесены изменения в части вида его разрешенного использования, а именно: с вида разрешенного использования «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «для индивидуального жилищного строительства». 30.10.2019 года ФИО2 обратился с заявлением в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район о планируемом строительстве. 07.11.2019 года ФИО2 получил уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, участок 12/8. С целью освоения земельного участка он также обратился в администрацию с заявлением о выдаче порубочного билета. Также он обратился в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части изменения его вида разрешенного использования, но получил отказ. В договоре аренды, п. п. 3.2.5., арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора, в частности, при неиспользовании участка в течение 1 года, но данный срок может быть продлен при предоставлении участка под строительство. К строительству ФИО2 еще не приступил, так как администрация обратилась в суд с настоящим иском. Просили отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО Туапсинский район. Встречные исковые требования просили удовлетворить, по следующим основаниям. Так, исходя из выписки ЕГРН, ФИО2 является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования – для ИЖС. Сведения из ЕГРН противоречат договору аренды, в связи с чем, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, в части вида разрешенного использования земельного уачстка.

Суд, выслушав стороны, исследовав материала дела, считает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований администрации МО Туапсинского района, при этом, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям:

Так, в судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации Шепсинского сельского округа Туапсинского района от 03.11.2015 года №398 «о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью пансионат «Юбилейный» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, п/о «Юбилейный», ООО «Юбилейный» предоставлен в аренду земельный участок площадью 9 440 кв. метров, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком до 01 августа 2063 года.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9440 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, п/о «Юбилейный», был образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 500 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, Шепсинское сельское поселение, <адрес>, участок 12/8, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации базы отдыха.

07.07.2017 года между ФИО2 и администрацией МО Туапсинский район заключен договор аренды земельного участка №3300007604, площадью 500 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, Шепсинское сельское поселение, <адрес>, участок 12/8, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком до 01.08.2063 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2017 года.

В порядке ч.2 ст.452 ГК РФ, 26.09.2019 года администрацией МО Туапсинский район в адрес ответчика ФИО2 направлено требование о расторжении договора аренды с соглашением о его расторжении, в связи с существенными нарушениями ответчиком условий по заключенному договору, которым в срок до 30.10.2019 года предложено расторгнуть договор, либо устранить допущенные нарушения, однако в указанный срок от ответчика ответа не поступило, допущенные нарушения не устранены, в связи с чем администрация МО Туапсинский район обратилась с иском в суд..

В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пункт 3 статьи 619 ГК РФ предусматривает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом досрочно, такие как, использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 45, 46 ЗК РФ основаниями для прекращения аренды земельного участка являются использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, порче земель, неиспользовании земельного участка предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

В соответствии с п.3.2.5 заключенного договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при использовании участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п.1.1 договора, невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1 и 4.2 договора, невнесении арендной платы в течении одного квартала, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно п. 4.1 оспариваемого договора аренды земельного участка, арендатор обязан в том числе: в полном объеме выполнять все условия договора п.4.1.1., своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п.2 договора без выставления счетов (п.4.1.2.), представлять арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы (п.4.1.5.), ежегодно по истечении срока последнего платежа, но не позднее 20 января, производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате за участок с составлением акта сверки (п.4.1.6.), вести работы по благоустройству участка (4.1.12).

Актом осмотра земельного участка от 25 сентября 2019 года №1022, установлено, что земельный участок свободен от зданий, строений, сооружений, инженерных коммуникаций, земельный участок не огорожен, что свидетельствует о неиспользовании земельного участка по целевому назначению. В том числе, ФИО2 не приняты меры для изменения вида разрешенного использования земельного участка, в установленном законом порядке, то есть путем обращения с таким заявлением к арендатору, обладающему правомочиями как распорядителя земель, изменить вид разрешенного использования земельного участка.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако доказательств соблюдения ответчиком обязательных условий по заключенному договору аренды земельного участка, использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием с 2017 года, в судебном заседании не представлено. Факт выдачи ФИО2, в 2019 году, порубочного билета и технических условий на водоснабжение, не является уважительной причиной для нарушения сроков, по условиям договора аренды.

Доводы о том, что ФИО2 получил уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, участок 12/8, не являются основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска, так как с заявлением ФИО2 обратился после того, как получил досудебное претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды. При этом, ФИО2 обратился с заявлением о строительстве индивидуального жилого дома, тогда как согласно условий заключенного договора аренды, вид разрешенного использования земельного участка - для строительства и эксплуатации базы отдыха.

Более того, суд считает, что при формировании спорного земельного участка, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9440 квм., на основании решения арендаторов земельного участка, также допущены нарушения требований земельного законодательства, в части образования земельного участка площадью 500 квм с таким видом разрешенного использования как для строительства и эксплуатации базы отдыха.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что допущенные ФИО2 нарушения условий заключенного между сторонами договора, являются существенными, ввиду чего иск администрации МО Туапсинский район подлежит удовлетворению в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд исходит из следующего:

Так, в соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Предметом договора аренды от 07.07.2017 года является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства и эксплуатации базы отдыха». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору в 2017 году, ФИО2, как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Исковые требования ФИО2 направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

При этом с учетом приведенных норм материального права ФИО2 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может в судебном порядке обязать администрацию МО Туапсинский район, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Следовательно, в рассматриваемом случае у администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе, в судебном порядке. Внесение ФИО2 сведений в ЕГРН в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, не влечет за собой обязания администрации МО Туапсинский район внести изменения в договор аренды.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации МО Туапсинский район подлежат удовлетворению в полном объеме, оснований для удовлетворения встречного иска, не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации МО Туапсинский район удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, с/п Шепсинское, <адрес>, участок 12/8, от 07.07.2017 года №3300007604, заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО2.

Обязать ФИО2 передать земельный участок администрации МО Туапсинский район.

Аннулировать в ЕГРН запись о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, с/п Шепсинское, <адрес>, участок 12/8.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, отказать как необоснованным.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца через Туапсинский районный суд, с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Судья : Рябцева А.И.