Апелляционное определение № 33-3-1025/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Веснина О.В. дело № 2-1091/2025

дело № 33-3-1025/2026

26RS0029-01-2025-001070-84


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 29 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Шетогубовой О.П.,

судей Луневой С.П., Свечниковой Н.Г.,

при секретаре Щетинина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя АО «Пятигорские электрические сети» ФИО23., дополнительной апелляционной жалобе генерального директора «Пятигорские электрические сети» ФИО24.,

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 17 октября 2025 года по гражданскому делу по исковому заявлению АО «Пятигорские электрические сети» к ФИО25 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, погашении записи о праве собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных издержек и по встречному исковому заявлению ФИО26 к АО«Пятигорские электрические сети» о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ),

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

АО «Пятигорские электрические сети» обратилось в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Пятигорские электрические сети» заключен договор инвестирования. В последующем, между «инвестором» и «застройщиком» были согласованны и подписаны дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. Объектом инвестирования является многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. ФИО1, который был построен совместными усилиями и ресурсами Инвестора и Застройщика, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, №, выданное Администрацией г. Пятигорска СК, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№. Право собственности на квартиру зарегистрированы на ФИО1

На дату подачи искового заявления ответчик безосновательно уклоняется от передачи Объектов в натуре, а также государственной регистрации перехода права собственности на истца. Ответчик не исполнила взятые на себя обязательства по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений №, документы требуемые для регистрации права собственности на спорные объекты истцом не получены, в связи с чем АО «Пятигорские электрические сети» лишено возможности зарегистрировать переход права собственности.

Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО «Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на <данные изъяты> кадастровый №, общей площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО «Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 62,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 62,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру,, площадью 73,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 73,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 43 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 61,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 61,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 72,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, состоящую из <данные изъяты> комнат, площадью 72,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 42,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 42,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 61,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 61,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 72,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 72,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 42,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 42,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на квартиру, площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 72,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 72,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 105,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 105,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 57,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 57,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 28,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 28,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 37,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 37,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 35,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 35,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 57,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 49,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 49,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 43,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 43,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 38,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 38,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 70.4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 70.4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 38.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 38.3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 49.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 49.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 42.9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 42.9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 38.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 38.1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 49.5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 49.5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 38.5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 38.5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 33.8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, состоящую из <данные изъяты> комнаты, площадью 33.8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 42.9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 42.9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к АО«Пятигорские электрические сети» на объект недвижимости: квартиру, площадью 38.4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Погасить запись в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на квартиру, площадью 38.4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №;

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Пятигорские электрические сети» расходы по оплате государственной пошлины в размере 198501 рубля, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 10000 рублей.

ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), в обосновании которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Пятигорские электрические сети» заключен договор инвестирования. В последующем, между «инвестором» и «застройщиком» были согласованны и подписаны дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. Объектом инвестирования является многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. На момент рассмотрения искового заявления «инвестором» не исполнено обязательство по оплате участия в строительстве многоквартирного жилого дома, кроме того, допущена значительная просрочка частичной оплаты, следовательно у «инвестора» не возникло прав требовать передачи предмета договора инвестирования в собственность. Считает, что ненадлежащее исполнение Инвестором обязательств по оплате участия в строительстве объекта инвестирования способствовало увеличению и значительному удорожанию стоимости строительства. Представленные в материалы дела договоры подряда, заключенные между АО «Пятигорские электрические сети» и подрядчиками на производство строительных работ не могут быть приняты в качестве оплаты инвестиционного взноса по Договору, так как такой формы оплаты Договором не предусмотрено и Застройщиком не согласовывалось. Инвестор не согласовывал с Застройщиком работы, указанные в представленных договорах, тем самым факт их выполнения и объемы не проверялись и не принимались заказчиком. Кроме того, довод истца о надлежащем исполнении обязанностей по оплате договора инвестирования в виде оплаты дополнительными работами не соответствует фактическим обстоятельствам и представленным ответчиком доказательствам. Фактическая стоимость строительства изменилась настолько, что, если бы ФИО1 могла это разумно предвидеть, договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ вообще не был бы ею заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, что является основанием для его расторжения.

Просит суд расторгнуть договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ФИО1 и АО «Пятигорские электрические сети».

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 17 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований АО «Пятигорские электрические сети» к ФИО1 отказано; исковые требования ФИО1 к АО «Пятигорские электрические сети» удовлетворены. Расторгнут договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ФИО1 и АО «Пятигорские электрические сети»; взысканы с АО «Пятигорские электрические сети» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей. Обеспечительные меры, принятые определением суда от 14 февраля 2025 года отменены по вступлении решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель АО «Пятигорские электрические сети» по доверенности и ордеру ФИО17, дополнительной апелляционной жалобе генеральный директор «Пятигорские электрические сети» ФИО8 просят обжалуемое решение суда отменить, указав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, а именно ст. 451 ГК РФ, нарушил нормы процессуального права при оценке доказательств; не обоснован вывод суда о ненадлежащем исполнении АО «Пятигорские электрические сети» обязательств по договору; нарушил принцип объективности и всесторонности исследования доказательств; ввел в заблуждение АО «Пятигорские электрические сети» относительно принятия встречного искового заявления к производству суда, тем самым лишил сторону истца права на подачу заявления о применении срока исковой давности. Расторжение договора без определения судьбы объектов недвижимости лишает АО «Пятигорские электрические сети» всего имущественного результата деятельности по договору и создает стороне ФИО1 необоснованное обогащение, что противоречит принципам добросовестности и справедливости.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнительной апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Застройщик) и АО «Пятигорские электрические сети» (Инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 1.1. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, Застройщик и Инвестор объединяют свои финансовые и производственные ресурсы для совместного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Разрешение на строительство Объекта выдано ФИО1 Администрацией г. Пятигорска на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №.

Земельный участок, площадью 39035 кв.м., для размещения домов многоквартирной жилой застройки принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ серия №

Жилой дом веден в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ за №, выданное Администрацией г. Пятигорска Ставропольского края, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № Администрацией г. Пятигорска, адрес объекта указан: <адрес>.

После ввода объекта в эксплуатацию ФИО1 зарегистрировала право собственности на квартиры за собой.

В соответствии с п. 1.2 Договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ после ввода Объекта в эксплуатацию и при условии внесения Инвестором инвестиций, определенных в п. 2.1. Договора, Застройщик обязуется, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> квартиры, пропорционально внесенным денежным средствам из расчета стоимости 25000 рублей за 1 кв.м. жилья, а именно: в <данные изъяты> квартиры, проектной площадь. 46,0 кв.м., <данные изъяты>, проектной площадью 100 кв.м., расположенные на <данные изъяты> этажах. Во <данные изъяты> квартиры, проектной площадью 46,0 кв.м., каждая, расположенные на <данные изъяты> этажах. В <данные изъяты> квартиры, проектной площадью 46,0 кв.м. каждая, <данные изъяты>, проектной площадью 100 кв.м., расположенные на <данные изъяты> этажах. Площадь квартир является проектной, в соответствии с проектной документацией. Общая площадь подлежащих передаче квартир составила 480 кв.м.

Согласно п. 2.1. Договора, сумма инвестирования по Договору составляет 12 000 000 рублей.

Пунктом 2.2. Договора сторонами определен порядок и сроки инвестирования, в соответствии с которым Инвестор принял на себя обязательство ежемесячно перечислять на расчетный счет Застройщика денежные средства в сумме 1 000 000 рублей в счет оплаты стоимости квартир, указанных в п. 1.2. Договора. Пунктом 2.5. Договора установлено, что сумма финансирования строительства может быть пересмотрена по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 4.7. Договора по письменному распоряжению Застройщика, Инвестор вправе перечислить денежные средства на расчетный счет Подрядчика.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора, Застройщик обязуется построить и сдать Объект в эксплуатацию в соответствии с проектом в ДД.ММ.ГГГГ и после утверждения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта и полной оплаты суммы, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, передать Инвестору квартиры, указанные в пункте 1.2. настоящего договора по Акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.5. Договора Инвестор принял на себя обязательство принять участие в финансировании строительства Объекта в соответствии с условиями Договора и принять указанные в п. 1.2. Договора квартиры по Акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Договора подписано Соглашение №, согласно которому стороны продлили срок строительства и передачи инвестиционного объекта до ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, в соответствии с которыми, пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: «после ввода Объекта в эксплуатацию и при внесении Инвестором инвестиций, определенных п. 2.1 Договора, Застройщик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартиры общей площадью 1727,8 кв.м. из расчета стоимости 26000 рублей за 1 кв.м. жилья.

В <данные изъяты> квартир, общей площадью 745,6 кв.м.: <данные изъяты> квартиры, пл. 47 кв.м., 62.8 кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 76.6 кв.м.; <данные изъяты> квартиры, пл. 47 кв.м.,62.8 кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 76.6 кв.м. ; <данные изъяты> квартиры, пл. 47 кв.м., 62.8 кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 76.6 кв.м.; <данные изъяты> квартиры, пл. 47 кв.м., 62.8 кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 76.6 кв.м. Во <данные изъяты> квартир, общей площадью 384,4 кв.м.: <данные изъяты> квартира, пл. 55 кв.м.,<данные изъяты> квартира, пл. 105 кв.м.; <данные изъяты> квартира, пл. 38,8 кв.м.; <данные изъяты> квартира, пл. 55,5 кв.м.; <данные изъяты> квартиры, пл. 36.8. кв.м., 38.8. кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 55. кв.м. В <данные изъяты> квартир, общей площадью 597.8 кв.м.:<данные изъяты> квартиры, пл. 45.9 кв.м.,40.5 кв.м., 51 кв.м.; <данные изъяты> квартира, пл. 40.5 кв.м., <данные изъяты> квартира, пл. 70. кв.м., <данные изъяты> квартиры, пл. 45.9 кв.м., 40.5 кв.м., 51 кв.м.; <данные изъяты> квартиры, пл. 35.6 кв.м., 39.5 кв.м.,<данные изъяты> квартиры, пл. 45.9 кв.м., 40.5 кв.м., 51 кв.м.»

Согласно п. 2.1. Договора (в редакции Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.) сумма инвестирования составляет 44 922 800 рублей.

В соответствии с пунктом 3 Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору, сумму инвестирования в размере 32 922 800 рублей Инвестор обязан оплатить в течение 24 месяцев со дня заключения настоящего соглашения (т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГг.).

Пунктом 4 соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования указано, что остальные условия договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ остаются неизменными, и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Судом первой инстанции также установлено, что истцом по первоначальному иску в материалы дела в качестве доказательства осуществления финансирования строительства спорного многоквартирного жилого дома представлены платежные поручения на общую сумму 31 100 000 рублей о перечислении АО «Пятигорские электрические сети» денежных средств на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и материалы» (ООО «СТИМ»), в соответствии с п. 4.7. Договора инвестирования.

Согласно данным платежным поручениям за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ООО «СТИМ» перечислены денежные средства на общую сумму 7 000 000 руб.: П.П. № от ДД.ММ.ГГГГ- 1000000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ- 1 000000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ- 1 000 000 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истцом на расчетный счет ООО «СТИМ» перечислены денежные средства на общую сумму 5 000 000 рублей: П.П. № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № т ДД.ММ.ГГГГ- 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (за 24 месяца) истцом на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и материалы» перечислены денежные средства в общей сумме 17 500 000 рублей: п.п. № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб.., № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб. № от ДД.ММ.ГГГГ- 500000 руб.,, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ- 1000000 руб.., № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб.,, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб.,, № от ДД.ММ.ГГГГ - 500000 руб.,, № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ - 1000000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ-500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ- 1000000руб., № от ДД.ММ.ГГГГ -500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ-500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ-500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ- 500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ-500000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ- 500000 рублей. Истцом представлены платежные поручения о перечислении денежных средств на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и материалы» на общую сумму 1 600 000 руб.: п.п. № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500000 руб., п.п. № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500000 руб., п.п. № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Пятигорские электрические сети», ФИО1 и ИП ФИО9 подписано Соглашение № о временном приостановлении платежей по электроэнергии по договору на снабжение электрической энергией от ДД.ММ.ГГГГг. №, по Договору на снабжение электрической энергией от ДД.ММ.ГГГГ. №.

В соответствии с указанным соглашением стороны договорились, что ИП ФИО9 временно, до момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передаче ОАО «Пятигорские электрические сети» жилых помещений по Договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от 14.11.2016г., приостанавливает свои обязательства по оплате счетов за потребляемую электроэнергию.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Пятигорские электрические сети», ФИО1 и ИП ФИО9 заключен договор о проведении взаимных зачетов. Согласно указанному соглашению АО «Пятигорские электрические сети» уменьшило ИП ФИО10 задолженность на сумму 2 019 628,37 рублей по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на снабжение электроэнергией, ФИО1 засчитала сумму в размере 2 019 628,37 рублей, в том числе НДС, в счет исполнения денежного обязательства по Договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., в свою очередь, ИП ФИО9 производит зачет на указанную сумму ФИО1 по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ. №.

ДД.ММ.ГГГГг. между АО «Пятигорские электрические сети», ФИО1 и ИП ФИО9 заключен договор о проведении взаимных зачетов. Согласно указанному договору АО «Пятигорские электрические сети» уменьшило ИП ФИО10 задолженность на сумму 2 996 419,82 рублей по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на снабжение электроэнергией, ФИО1 засчитала сумму в размере 2 996 419,85 рублей, в том числе НДС, в счет исполнения денежного обязательства по Договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь ИП ФИО9 производит зачет на указанную сумму ФИО1 по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ №.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общая сумма внесенных Инвестором денежных средств составила 36 116 048,19 рублей.

Разрешая заявленные первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, установив, что Инвестором не исполнено обязательство по финансированию, предусмотренное п.п. 1.2., 2.2. Договора в редакции заключенных соглашений к Договору, в размере 8 806 751,78 рублей из расчета: 44 922 800 - (12 000 000 + 17 500 000 + 1 600 000 + 2 019 628,37 + 2 996 419.85) = 8 806 751,78 рублей, просрочка составила по платежам 4 года, что является нарушением Инвестором условий Договора, касающихся размера и порядка перечисления денежных средств, не приняв в качестве надлежащего доказательства исполнения АО «Пятигорские электрические сети» обязанности по финансированию строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с Договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ представленные истцом по первоначальному иску копии договоров, счетов и приложенных к ним платежных поручений, оформленных между истцом и третьими лицами, не являющимися сторонами Договора, поскольку стороны определили единственным способом участия Инвестора в строительстве Объекта только внесение денежных средств, пришел к выводу, что поскольку задолженность Инвестора по внесению инвестиций в рамках п. 2.1. Договора составила 8 806 751,78 рублей, то спорные объекты недвижимого имущества не могут считаться оплаченными и подлежащими передаче Истцу по первоначальному иску, отказал в иске АО «Пятигорские электрические сети».

Удовлетворяя встречные исковые требования о расторжении договора инвестирования, суд первой инстанции, установив, что истцом по встречному иску представлены доказательства того, что изменение стоимости строительства существенным образом повлияло на условия Договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и его исполнение, а также то, что из общего количества подлежащих внесению на финансирование Объекта денежных средств 44922800 рублей Инвестором внесено денежными средствами и произведено зачетов денежных требований, в размере 36 116 048,19 рублей, что является недостаточным и образует длящееся на протяжении более 4 лет грубое нарушение условий Договора, пришел к выводу, что размер и срок исполнения Инвестором принятых на себя обязательств привели к тому, что фактически условия Договора были существенно нарушены, что является основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением ответчиком условий контракта.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

При квалификации инвестиционного договора как договора создания будущей недвижимой вещи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В рассматриваемом случае инвестиционный договор является не только инвестиционным договором, но и договором создания будущей вещи, то есть к нему должны быть применены соответствующие нормы права и разъяснения Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Аналогичные разъяснениями даны в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором также указано, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Исследовав все условия заключенного Договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, соглашений к договору инвестирования установлено, что договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные к нему соглашения предусматривают все необходимые условия для приобретения истцом права собственности на квартиры. Так, в п. 1.2 Договора ДД.ММ.ГГГГ указано, что после ввода Объекта в эксплуатацию и при условии внесения Инвестором инвестиций, определенных в п. 2.1. Договора, Застройщик обязуется, но не позднее ДД.ММ.ГГГГг., передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> квартиры, пропорционально внесенным денежным средствам из расчета стоимости 25000 рублей за 1 кв.м. жилья. Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГг. в Договор инвестирования от 14.11.2016г. внесены изменения, в соответствии с которыми, пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: «после ввода Объекта в эксплуатацию и при внесении Инвестором инвестиций, определенных п. 2.1 Договора, Застройщик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ. передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартиры общей площадью 1727,8 кв.м. из расчета стоимости 26000 рублей за 1 кв.м. жилья. Согласно п.5.2. договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартир инвестору осуществляется в течение 30 дней после окончания строительства и утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае между Застройщиком и Инвестором возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования Застройщик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

При рассмотрении вопроса, связанного с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи необходимо исходить из следующего.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Истцом заявлены требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора, соглашений.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 9738/13 указывает, что принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота; его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей). Т.е. суды не должны отступать от принципа свободы договора при оценке смешанных непоименованных договоров и подводить их под поименованные в законодательстве договорные конструкции с целью применения к ним норм, относящихся к соответствующим видам договоров. Подобный подход порочен по своей сути, поскольку лишает стороны свободы самостоятельно и по своему усмотрению определять, какой именно договор они хотят заключить, ограничивая волю сторон на заключение договора лишь кругом известных закону договоров.

На практике, согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", споры, вытекающие из инвестиционных договоров, должны оцениваться через призму норм, относящихся к договорам купли-продажи будущей вещи. При этом суды не должны избегать глубокого анализа смешанных непоименованных договоров и должны стремятся выяснить цель заключения именно смешанного непоименованного договора вместо поименованного договора, в результате чего применять нормы, регулирующие не только главное обязательство, но и второстепенное.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 5 Постановления от N 16 "О свободе договора и ее пределах" указал, что при оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. При этом нормы об отдельных видах договоров могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Таким образом, Договор инвестирования фактически является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества. Если одна из сторон договора уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику и от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров и фактически исполнили договор, а также произвели расчеты между сторонами.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела в качестве доказательства осуществления финансирования строительства спорного многоквартирного жилого дома представлены платежные поручения на общую сумму 31 100 000 рублей о перечислении АО «Пятигорские электрические сети» денежных средств на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и материалы» (ООО «СТИМ»), в соответствии с п. 4.7. Договора инвестирования.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Пятигорские электрические сети» ФИО1 и ИП ФИО9 заключен договор о проведении взаимных зачетов. Согласно указанному соглашению АО «Пятигорские электрические сети» уменьшило ИП ФИО10 задолженность на сумму 2 019 628,37 рублей по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на снабжение электроэнергией, ФИО1 засчитала сумму в размере 2 019 628,37 рублей, в том числе НДС, в счет исполнения денежного обязательства по Договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., в свою очередь, ИП ФИО9 производит зачет на указанную сумму ФИО1 по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ. №.

ДД.ММ.ГГГГг. между АО «Пятигорские электрические сети», ФИО1 и ИП ФИО9 заключен договор о проведении взаимных зачетов. Согласно указанному договору АО «Пятигорские электрические сети» уменьшило ИП ФИО10 задолженность на сумму 2 996 419,82 рублей по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на снабжение электроэнергией, ФИО1 засчитала сумму в размере 2 996 419,85 рублей, в том числе НДС, в счет исполнения денежного обязательства по Договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь ИП ФИО9 производит зачет на указанную сумму ФИО1 по договору поставки от ДД.ММ.ГГГГ. №.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общая сумма внесенных Инвестором денежных средств составила 36 116 048,19 рублей. Остаток суммы остается в размере 8 806 751,78 рублей.

В обоснование исполнения обязательств в полном объеме АО «Пятигорские электрические сети», а именно обязанности по финансированию строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с Договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, соглашений к нему истцом по первоначальному иску представлены договоры, счета и приложенные к ним платежные поручения, а именно: платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 818 069,80 руб. (получатель ООО «Климат»); счет на оплату ООО «Климат» № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 458 782,22 руб.; приходный ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 458 782,22 руб.; счет-фактура от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 458 782,22 руб.; счет на оплату ООО «Климат» от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 359 287,58 руб.; приходный ордер от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 359 287,58 руб.; счет-фактура от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 359 287,58 руб.; договор подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями акта приемки-сдачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 120 865 руб.; договор подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями объема выполненных работ б/д б/н, акта сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ, накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 222 158,96 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 223 772 руб. (при этом приложение 1 «Акт сдачи-приемки работ» к договору от ДД.ММ.ГГГГ датировано ДД.ММ.ГГГГ, приложение 2 - отчет - датировано ДД.ММ.ГГГГ); договор подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями акта № сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ, накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 232 433,71 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 225 740 руб. (при этом приложение 2 «Акт сдачи-приемки работ» к договору от ДД.ММ.ГГГГ датировано ДД.ММ.ГГГГ, приложение 2 - отчет датировано ДД.ММ.ГГГГ); договор подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями объема выполненных работ б/д б/н, акта сдачи- приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ, накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 196 512,22 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 188 305 руб.; договор подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями объема выполненных работ б/д б/н, акта сдачи-приемки выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 279,38 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 61 580 руб.; договор подряда на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ № с приложениями объема выполненных работ б/д б/н, акта сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 426 563,22 руб., накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 426 563,32 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО11, на сумму 258 015 руб.; договор подряда на выполнение строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ № с приложениями акта сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об использовании материалов от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 090 руб., перечня материалов от ДД.ММ.ГГГГ, накладной на списание материалов, переданных подрядчику от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 090 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО12, на сумму 208 725 руб.; договор поставки от ДД.ММ.ГГГГ № с приложениями спецификации № на сумму 312 000,00 руб., платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 312 000 руб., счета-фактуры № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ООО «Люмикс-Ст»; договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ООО «Научно-технический центр «СВК», на сумму 286 655 руб., расчет договорной стоимости, акты приема-сдачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, счета № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактуры № от ДД.ММ.ГГГГ, платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 160 317,95 руб., акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ г., акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ г. (отсутствует дата), оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; договор № от ДД.ММ.ГГГГ, доп. соглашение от № от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму 247 500,00 руб., акт приема-передачи б/д, б/н, товарная накладная № от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, приходные ордеры №, №, товарные накладные № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорские электрические сети» и ИП ФИО13; накладная № от ДД.ММ.ГГГГ на отпуск материалов на сторону на сумму 277 650 руб., счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 201 383,80 руб., оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети». Акт о приемке выполненных работ за апрель 2022 №, накладная № от ДД.ММ.ГГГГ на списание материалов, переданных подрядчику, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 201 383,80 руб., акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; счет № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ №, оформленные без договора между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; счет № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура №от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке вып. Работ за ДД.ММ.ГГГГ №, акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; счет № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура №от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке вып. Работ за ДД.ММ.ГГГГ №, акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; счет № от ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке выполненных работ № за ДД.ММ.ГГГГ г., справка о стоимости выполненных работ и затрат № без даты, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; счет № от ДД.ММ.ГГГГ, счет- фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке вып. Работ за ДД.ММ.ГГГГ №, акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Акт № о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ, накладная на списание материалов № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 221 828,86 руб., оформленные между АО «Пятигорские электрические сети» и Лабораторией по обслуживанию приборов учета; Договор поставки продукции № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 904 996,00 руб., приходной ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, накладная на внутреннее перемещение № от ДД.ММ.ГГГГ, счет- фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, счет № от ДД.ММ.ГГГГ, платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорские электрические сети» и ООО «Тайпит- ИП»; Договор купли-продажи товара № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 руб. сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, счет № от ДД.ММ.ГГГГ, п/п № от ДД.ММ.ГГГГ, накладная на внутреннее перемещение № от ДД.ММ.ГГГГ, приходной ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, товарная накладная № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорские электрические сети» и ИП ФИО14; Счет № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 1 422 124,46 руб., акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 39 200 руб., счет № от ДД.ММ.ГГГГ, п/п № от ДД.ММ.ГГГГ,, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорские электрические сети» и ООО «Мастер АСКУЭ»; Счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 964 944,58 руб., счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ акт о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ №, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 963 953,45 руб., счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приемке выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ №, акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 39 350,94 руб., счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ акт о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, накладные № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, накладная на списание материалов, переданных подрядчику № от ДД.ММ.ГГГГ, акт взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 215 483,20 руб., оформленные между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети»; Акты взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ оформлены между АО «Пятигорскэнерго» и АО «Пятигорские электрические сети», а так же служебная записка на имя и.о. генерального директора АО «Пятигорские электрические сети» от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении эл. Счетчиков для ОДН в МКД в связи производственной необходимостью; Приказ АО «Пятигорские электрические сети» от ДД.ММ.ГГГГ №, акты осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ на 32 листах, составленные комиссией в одностороннем порядке, заявления физических лиц на имя председателя профсоюзного комитета АО «Пятигорские электрические сети» на 44 листах; Договоры подряда от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 616 618 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № № на сумму 127 535 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 384 192 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 88 205 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 320 436 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № № на сумму 428 352 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № № на сумму 774 318 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 324 127 руб., от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 193 234 руб., заключенные между АО «Пятигорские электрические сети» и ФИО15, договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 301 400 руб., заключенный между АО «Пятигорские электрические сети» и ООО «Дорсервис».

С целью установления объема выполненных работ АО «Пятигорскими электрическими сетями», их стоимости, качества, в связи с возникшими разногласиями между застройщиком и инвестором по поводу проведенных работ на спорном объекте, судебная коллегия пришла к выводу о назначении по делу судебной оценочной, строительно-технической экспертизы, поскольку в данном случае установление данных обстоятельств является существенным для разрешения возникшего спора.

Согласно выводам заключения экспертов № Автономной некоммерческой организации «Независимой судебно-экспертной лаборатории» от ДД.ММ.ГГГГ, объем и виды выполненных работ АО «Пятигорские электрические сети», а также подрядными организациями, привлеченными указанной организацией в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ приведены в Таблице №, общая стоимость выполненных работ включая затраты на материалы, электрическую энергию составляет 36 999 395,67 руб. По данным материалов гражданского дела АО «Пятигорские электрические сети» по договору инвестирования в строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. (с изменениями и дополнениями) также перечислены денежные средства в размере 31 100 000 рублей ООО «Строительные технологии и материалы». Выполненные АО «Пятигорские электрические сети» работы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в своей части относятся к категории скрытых работ, которые впоследствии были скрыты результатом последующих строительно-монтажных работ (устройство перекрытия, устройство балконов второго этажа и монолитных участков первого этажа, устройство систем отопления, систем горячего и холодного водоснабжения, штукатурка стен и откосов, стяжка полов и т.д.). В силу строительно-технологических особенностей доступ к данным работам для визуального или инструментального контроля в настоящее время отсутствует. Ввод жилого дома в эксплуатацию на основании разрешения администрации свидетельствует об отсутствии недостатков, не устранённых недостатков на момент приёмки. Определить дефекты выполненных работ АО «Пятигорскими электрическими сетями» в настоящее время не представляется возможным, что не позволяет утверждать обратное.

Оценив по правилам ст.67 ГПК РФ заключение экспертов № Автономной некоммерческой организации «Независимой судебно-экспертной лаборатории» от ДД.ММ.ГГГГ, которое составлено квалифицированными специалистами, имеющими специальные познания в данной области, судебная коллегия находит его допустимым доказательством по делу. Кроме того, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Экспертное заключение выполнено по поручению судебной коллегии, соответствует требованиям закона и может быть положено в основу принятия судебного акта. Оснований не доверять выводам экспертов у судебной коллегии не имеется, тем более, что оно согласуется с иными письменными материалами дела.

Данное экспертное заключение принято судом апелляционной инстанции в качестве дополнительного (нового) доказательства, позволяющего установить юридически значимые обстоятельства исходя из доводов и оснований предъявленного иска.

Согласно заключения экспертов, при возможности проведения натурного осмотра объекта исследования- многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и возможностью визуального исследования фактически произведенных на объекте строительно- монтажных работ, использованных материалов и оборудования, за исключением скрытых работ, эксперты пришли к выводу, что объем полученной после проведения осмотра информации по объекту достаточен для определения перечня и объема выполненных АО «Пятигорские электрические сети», а также подрядными организациями, привлеченными указанной организацией в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и указанных в представленных на исследование документов (Таблица №) общей стоимостью 36 999 395,67 рублей.

По вопросу выполнены ли указанные работы качественно АО «Пятигорскими электрическими сетями» на объекте по адресу: <адрес> результатом натурного обследования (визуального), а также по данным материалов дела следует, что указанные в Таблице № работы на указанном объекте можно считать выполненными качественно по следующим основаниям: жилой дом введён в эксплуатацию на основании разрешения администрации. Указанное разрешение подтверждает, что на момент приёмки объекта в целом (включая электромонтажные системы, в том числе скрытые) каких-либо замечаний, препятствующих эксплуатации, не имелось, либо они были устранены. В противном случае разрешение не могло быть выдано. Ввод жилого дома в эксплуатацию на основании разрешения администрации свидетельствует об отсутствии не устраненных недостатков на момент приемки. Определить дефекты в настоящее время не представляется возможным, что не позволяет утверждать обратное.

Поскольку по смыслу статей 12, 67, 85, 86, 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допрос эксперта не является обязательным элементом исследования заключения эксперта и проводится судом только при наличии, по мнению суда, неясностей или необходимости дополнения заключения, в вызове экспертов судебной коллегией было отказано. Необходимость такого допроса определяется судом, в компетенцию которого входит оценка доказательств, в том числе и экспертного заключения, и так как у судебной коллегии отсутствовали вопросы, касающиеся порядка проведения экспертного исследования и содержания заключения судебной экспертизы, ответы в заключении экспертами были даны в соответствии с поставленными вопросами и не вызвали сомнений, оснований для допроса экспертов у судебной коллегии не имелось.

В суде апелляционной инстанции представителем ФИО16 было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по определению подлинности и давности представленных истцом копий документов, подтверждающих выполнение работ АО «Пятигорские электрические сети» на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, а именно соответствует ли дата проставленная в документах дате создания документов и внесения в них реквизитов (подписей и оттисков печатей), если не соответствует, то в какой период данные документы были созданы, поскольку данные документы составлены с нарушением законодательства РФ, и вызывают сомнения в их подлинности.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по определению подлинности и давности представленных истцом документов отказано, так как в суд первой инстанции таких ходатайств не заявлялось, правовое значения для правильного разрешения дела не имеет давность составления указанных в ходатайстве документов. Кроме того, экспертиза судебной коллегией назначалась с целью установления объема выполненных работ АО «Пятигорскими электрическими сетями» и их стоимости на объекте недвижимости.

Оценив представленные доказательства, в том числе заключение экспертов № Автономной некоммерческой организации «Независимой судебно-экспертной лаборатории» от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия установила, что АО «Пятигорские электрические сети» принятые на себя обязательства по договору инвестирования выполнило в полном объеме как в части оплаты денежных средств, так и в части проведении строительных и иных необходимых работ в счет оплаты на объекте – жилого дома, который был введен в эксплуатацию, и впоследствии право собственности на квартиры зарегистрировано за ФИО1

Из поведения ФИО1, которая принимала исполнение работ, явно прослеживалось ее волеизъявление, направленное на выполнение работ со стороны АО «Пятигорские электрические сети», которые выполнялись исходя из текущей экономической ситуации и финансовых и производственных возможностей сторон договора. Спорные работы по строительству объекта выполнены до ввода объекта в эксплуатацию, имеют для Застройщика потребительскую ценность и застройщик не возражал против их выполнения.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Поскольку в данном случае государственная регистрация права собственности Истца, как акт признания государством возникновения у него этого права, не может быть произведена в силу уклонения Застройщиком от передачи квартир, то существует необходимость в признании возникшего у Истца требовать перехода права, что полностью согласуется с требованиями ст. 12 ГК РФ.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае между застройщиком и инвестором возникли обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования застройщик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности Истца.

Поскольку Истец по первоначальному иску, выполнив свои обязательства по Договору инвестирования, дополнительных соглашений, в части оплаты в полном объеме, приобрел объекты недвижимого имущества, однако из-за действий Ответчика был лишен возможности оформления прав собственности в органах, осуществляющих госрегистрацию, то его требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71 ГПК РФ, на основании положений ст. ст. 450, 451, 452, 453, ГК РФ, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, принимая во внимание, что стороной ответчика по встречному исковому заявлению условия инвестиционного договора, дополнительными соглашениями не нарушены, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ФИО1 и Акционерным обществом «Пятигорские электрические сети». ФИО1 доказательств существенного нарушения условий договора ответчиком не представлено.

В судебном порядке договор может быть расторгнут только при установлении судом обстоятельств, наличие которых является основанием для его расторжения. Такие основания предусмотрены статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Признаки существенности изменения обстоятельств, при которых возможно удовлетворение требования о расторжении договора, закреплены в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, согласно которому, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Для реализации требования о расторжении договора необходимо одновременное наличие 4-х условий.

Кроме того, согласно пункту 4 названной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, ФИО1 исходя из содержания пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ как лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Так, истцом в качестве существенного изменения обстоятельств указывается на просрочку платежей по договору, повышение цен на строительные работы и строительные материалы в начале 2022 года; ненадлежащее исполнение Инвестором обязательств по оплате участия в строительстве объекта инвестирования, что способствовало увеличению и значительному удорожанию стоимости строительства.

В договоре инвестирования и дополнениях к ним Стороны установили сумму инвестирования, тем самым, толкование данного пункта с учетом положений статьи 431 ГК РФ позволяет апелляционному суду сделать вывод о том, что стороны изначально в договоре определили окончательный объем инвестиций со стороны Инвестора.

Изменение стоимости строительства жилого дома не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Так, согласно п. 4.1. договора инвестирования, в случае инфляции и удорожания строительных материалов, закупаемых в целях строительства Объекта Стороны вправе пересмотреть стоимость квадратного метра жилого помещения в сторону увеличения, но не более 27000 рублей за 1 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 Договора после ввода Объекта в эксплуатацию и при условии внесения Инвестором инвестиций, определенных в п. 2.1. Договора, Застройщик обязуется, но не позднее ДД.ММ.ГГГГг., передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> квартиры, пропорционально внесенным денежным средствам из расчета стоимости 25000 рублей за 1 кв.м. жилья, а именно:

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГг. в Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ. внесены изменения, в соответствии с которыми, пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: «после ввода Объекта в эксплуатацию и при внесении Инвестором инвестиций, определенных п. 2.1 Договора, Застройщик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ. передать Инвестору в собственность в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартиры общей площадью 1727,8 кв.м. из расчета стоимости 26000 рублей за 1 кв.м. жилья.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что изменение стоимости строительства существенным образом повлияло на условия договора инвестирования и его исполнения не является обоснованным. Ссылка истца по встречному иску, что фактическая стоимость строительства изменилась настолько, что если бы ФИО1 могла разумно предвидеть, договор вообще не был бы ею заключен или заключен на значительно отличающихся условиям в качестве условия для расторжения договора по мотиву существенного изменения обстоятельства, которое истец не мог предвидеть при заключении договора, является несостоятельной.

В соответствии с условиями договора, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.2. договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, за нарушение Инвестором договорных обязательств он уплачивает Застройщику за задержку платежей, определенных п.2.2 настоящего договора – пеню в порядке ст. 395 ГК РФ за каждый день просрочки.

Просрочка выплат не могут быть расценены как существенное нарушение принятых на себя обязательств в смысле, придаваемом положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку не повлияли на условия заключенного договора и выполнения обязательств по нему.

Относительно выводов суда первой инстанции о том, что единственный способ участия в строительстве – это внесение денежных средств, а представленные документы АО «Пятигорскими электрическими сетями» не подтверждает исполнение обязанности инвестором по внесению денежных средств в соответствии с условиями договора, и представленные документы, оформленные между истцом и третьими лицами, не являющиеся стороной в договоре не могут подтвердить факт надлежащего исполнения инвестором обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, установлено выше судебной коллегией, ФИО1 своими действиями фактически согласовала АО «Пятигорские электрические сети» право на выполнение работ, которые соответствуют требованиям договора. Поведение самой истицы по встречному иску как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после получения разрешения на строительство (ДД.ММ.ГГГГ) до предъявления иска АО «Пятигорскими электрическими сетями» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) и только после этого подачи встречного иска о расторжении договора инвестирования (ДД.ММ.ГГГГ) свидетельствует об отсутствии для нее принципиального значения того, каким способом был исполнен договор инвестирования. То есть, данное нарушение условий первоначального договора, исходя из поведения истца, не было для него существенным.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Пятигорские электрические сети» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, погашении записи о праве собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных издержек с ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска, удовлетворения встречного искового заявления ФИО1 к АО «Пятигорские электрические сети» о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ); взыскания с Акционерного общества «Пятигорские электрические сети» расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей подлежит отмене, с принятием в отмененной части нового решения, которым исковое заявление АО «Пятигорские электрические сети» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, погашении записи о праве собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных издержек подлежит удовлетворению. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Пятигорские электрические сети» о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГг. (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ФИО1 и Акционерным обществом «Пятигорские электрические сети» (ОГРН №, ИНН №) надлежит отказать.

Согласно ч. 1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей.

В силу ч. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 198 501 рублей и за рассмотрения заявления об обеспечении иска в размере 10000 рублей.

С учетом положений ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, и удовлетворенных требований истца, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в пользу истца в размере 198 501 рублей и за рассмотрения заявления об обеспечении иска в размере 10000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 17 октября 2025 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Пятигорские электрические сети» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, погашении записи о праве собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных издержек с ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска, удовлетворения встречного искового заявления ФИО1 к АО «Пятигорские электрические сети» о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ); взыскания с Акционерного общества «Пятигорские электрические сети» расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей отменить.

В отмененной части вынести новое решение.

Исковое заявление АО «Пятигорские электрические сети» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, погашении записи о праве собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных издержек удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт серии № выдан <данные изъяты>, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>) к АО «Пятигорские электрические сети» (ОГРН №, ИНН №, юридический адрес: <адрес>) на объекты недвижимости: <адрес>, площадью 43 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 62,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 73,8 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 43 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 72,4 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,6 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 105,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 28,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 56 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 37,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 35,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 43,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38,7 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 70.4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 33.8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.4 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Погасить записи в ЕГРП о праве собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт серии № выдан <данные изъяты>, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>) на <адрес>, площадью 43 кв.м. кадастровый №. <адрес>, площадью 62,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 73,8 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 43 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 72,4 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,6 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 105,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 28,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 56 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 37,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 35,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 43,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38,7 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 70.4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 33.8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.4 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт серии № выдан <данные изъяты>, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>) в пользу Акционерного общества «Пятигорские электрические сети» (ОГРН №, ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 198 501 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Пятигорские электрические сети» о расторжении договора инвестирования строительства многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГг. (с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ФИО1 и Акционерным обществом «Пятигорские электрические сети» (ОГРН №, ИНН №) отказать.

Настоящее апелляционное определение является основанием для государственной регистрации права собственности за Акционерным обществом «Пятигорские электрические сети» (ОГРН №, ИНН №) на: <адрес>, площадью 43 кв.м. кадастровый №. <адрес>, площадью 62,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 73,8 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 43 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,3 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 72,4 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 42,6 кв.м., кадастровый №. <адрес> площадью 61,6 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 72,9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 105,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 28,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 56 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 37,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 35,2 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 57,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49,8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 43,3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38,7 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 70.4 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.3 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.1 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 49.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.5 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 33.8 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 42.9 кв.м., кадастровый №. <адрес>, площадью 38.4 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу, дополнительную апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.04.2026 года.

Председательствующий

Судьи