Апелляционное определение № 33-3111/2026 от 19 апреля 2026 г.

Судья Мухаметов А.К. УИД 16RS0051-01-2025-005087-18

Дело № 2-5221/2025

№ 33-3111/2026

Учёт № 188г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2026 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Габидуллиной А.Г. и Тазиева Н.Д.,

при секретаре судебного заседания Малюкове И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4 на решение Советского районного суда г. Казани от 13 октября 2025 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) отказать.

Встречный иск ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2 и представителя ФИО3 – ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился к ФИО1 с иском о признании предварительного договора действительным, признании заключённым договора купли-продажи на определённых условиях, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи основным. В обоснование требований указано, что что 14 октября 2018 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключён договор, поименованный предварительным договором купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. По условиям договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи принадлежащей истцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу <адрес>. Цена указанного объекта установлена сторонами в виде покупной цены и процентов на неё, покупателю предоставлена рассрочка выплаты цены договора.

Названное жилое помещение находится в фактическом владении ФИО1; последняя длительное время исполняла договор, внося ежемесячные платежи. Вместе с тем цена договора выплачена ответчицей не в полном объёме.

ФИО3 полагал, что в данном случае с учётом исполнения значительной части обязательства сделка может быть квалифицирована как основной договор, в связи с чем просил:

- признать действительным предварительный договор от 14 октября 2018 года, заключённый между ФИО3 и ФИО1;

- признать заключённым ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи на следующих условиях:

1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества со следующими индивидуально-определёнными признаками: доля в размере 1/2 в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер: ....

2. Цена объекта недвижимости составляет 1200000 руб. и процентов за рассрочку платежа в размере 10,22 % годовых, начисляемых на остаток долга.

2.1. Оплата цены объекта недвижимости осуществляется следующим образом: сумма в размере 1200000 руб. выплачена посредством платежей на банковскую карту продавца за период с ноября 2018 года по январь 2025 года. Остаток суммы в размере 720003 руб. 94 коп. оплачивается покупателем единовременно либо по графику на основании дополнительного соглашения сторон.

2.2. До момента полной оплаты, возникает залог – доля в размере 1/2 в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер: ....

3. Квартира передана в фактическое владение покупателя в ноябре 2018 года.

4. Продавец обязан передать покупателю объект недвижимости свободным от любых вещных и (или) обязательственных прав и притязаний третьих лиц, как вещных, так и обязательственных.

5. Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

7. Договор подлежит нотариальному удостоверению. В случае, если нотариус рекомендует внести какие-либо коррективы или изменения в содержание настоящего договора, стороны рассматривают и согласовывают такие изменения.

6. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, один из которых хранится органе по регистрации прав на недвижимое имущество, второй и третий выдаются сторонам договора.

- обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи на аналогичных приведённым выше условиях;

- признать предварительный договор от 14 октября 2018 года основным.

ФИО1 обратилась к ФИО3 со встречным иском, в котором, выражая мнение о полном исполнении ею обязательств по предварительному договору купли-продажи, просила обязать ФИО3 заключить с ней договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру на следующих условиях:

1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на квартиру общей площадью 41,0 кв.м по адресу <адрес>, кадастровый номер ....

2. Стоимость передаваемой 1/2 доли в праве собственности на квартиру составляет 1200000 руб.

3. Стоимость передаваемой доли выплачена до подписания договора купли-продажи в полном объёме.

Суд первой инстанции в удовлетворении первоначального и встречного исков отказал, приняв решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 просит решение отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять в этой части новое решение об удовлетворении заявленных требований. Апеллянт полагает, что ФИО1, выплатив ФИО3 сумму в размере 1200000 руб., в полном объёме выполнила обязательства по предварительному договору, в связи с чем вправе требовать заключения основного договора.

В апелляционной жалобе представитель ФИО3 просит решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять в этой части новое решение об удовлетворении требований. Апеллянт выражает мнение о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в принятии изменения первоначального иска (представитель ФИО3 заявлял о расторжении предварительного договора). Заявитель жалобы полагает, что выраженное в суде первой инстанции желание продавца расторгнуть договор само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований. По мнению подателя жалобы, встречный иск ФИО1 подлежал оставлению без рассмотрения.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с положениями части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно положениям пунктов 1, 3, 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений пунктов 1-4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со статьёй 314 названного Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьёй 328 того же Кодекса. 3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьёй 395 указанного Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии с положениями статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведённого платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По делу установлено, что 14 октября 2018 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключён договор, поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (далее договор от 14 октября 2018 года), по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Пунктом 1.2 договора от 14 октября 2018 года предмет основного договора определён следующим образом: по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру продавец обязуется передать в собственность покупателя 1/2 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 41.0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер: .... (далее – доля).

Пунктом 1.3.1 договора от 14 октября 2018 года установлено, что цена доли составляет 1200000 руб.

Согласно пункту 1.4 договора от 14 октября 2018 года стороны обязались заключить основной договор до 10 ноября 2028 года при условии полной оплаты продавцом выкупной стоимости доли и оплаты процентов за рассрочку платежа в размере 10,22 % годовых, начисляемых на остаток долга по оплате выкупной стоимости доли. Основной договор может быть заключён ранее установленного указанного пунктом срока в случае досрочной оплаты выкупной стоимости доли.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.3 договора от 14 октября 2018 года денежная сумма в указанном в подпункте 1.3.1 размере выплачивается продавцом (так в договоре) с рассрочкой платежа. Рассрочкой платежа по названному договору является поэтапная оплата выкупной стоимости доли, состоящая из ежемесячных платежей, вносимых покупателем равными долями продавцу в течение действия названного договора и установленных графиком, который является неотъемлемой частью указанного договора. Ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счёт оплаты выкупной стоимости доли и за рассрочку платежа в размере 10,22 % годовых, начисляемые на остаток долга по оплате выкупной стоимости доли, сроки и размеры которых установлены графиком (приложение № 1 к указанному договору). Оплата денежных средств в качестве ежемесячных платежей по названному договору производится согласно срокам, указанным в графике, не позднее 10 числа текущего месяца, путём наличного расчёта или перечислением на банковскую карту.

Сторонами не оспаривалось, что с ноября 2018 года спорное жилое помещение находится в пользовании ФИО1

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал, что в ходе рассмотрения спора ФИО3 направил ФИО1 требование о расторжении договора. Данное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, свидетельствовало об отсутствии у истца по первоначальному иску интереса в удовлетворении заявленных требований. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не в полном объёме исполнила обязательство по оплате цены договора.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО3 и ФИО1 является по существу верным. При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Как отмечено выше, истцом по первоначальному иску заявлены четыре требования: о признании предварительного договора от 14 октября 2018 года действительным; о признании заключённым договора купли-продажи на указанных истцом условиях; о возложении на ФИО1 обязанности заключить договор купли-продажи на аналогичных приведённым выше условиях; о признании предварительного договора от 14 октября 2018 года основным.

Оценивая первое из указанных требований, судебная коллегия отмечает, что положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают такого способа защиты права, как признание договора действительным; при этом истцом в данном случае одновременно выбраны иные способы защиты права (о признании предварительного договора основным, о признании договора заключённым, о возложении на ответчицу обязанности заключить основной договор).

Разрешение трёх оставшихся требований ФИО3, как и требований встречного иска, зависит от правильной правовой квалификации договора от 14 октября 2018 года.

Как отмечено выше, названный договор поименован сторонами предварительным.

Вместе с тем согласно разъяснениям, приведённым в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В данном случае доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение передана в пользование покупателя непосредственно после заключения договора; до заключения основного договора покупатель обязался уплатить полную цену приобретаемой доли. Следовательно, с учётом приведённых положений закона и разъяснений по их применению заключённый сторонами договор должен быть признан основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Также значимым для разрешения спора является вопрос о цене отчуждаемой доли. ФИО3 полагал, что цена доли должна быть определена как сумма твёрдой цены договора (1200000 руб.) и начисленных на неё процентов; ФИО1 полагала, что цена доли составляет 1200000 руб., а проценты на эту сумму в цену доли не входят.

Судебная коллегия полагает, что верной в данном случае является трактовка ФИО1

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вопреки доводам истца цена доли в праве общей долевой собственности (в терминах договора от 14 октября 2018 года – «выкупная стоимость доли») определена именно в размере 1200000 руб., что следует из положений пунктов 1.3.1, 1.4, 2.2 названного договора. Так, пунктом 1.3.1 договора прямо установлено, что цена доли составляет 1200000 руб.; в силу пункта 1.4 договора именно на этот размер выкупной стоимости доли начисляются проценты (не входящие, таким образом, в цену доли); основной договор может быть заключён досрочно в случае выплаты выкупной стоимости доли (которая в силу буквального толкования пункта 1.3.1 договора составляет именно 1200000 руб.). Согласно пункту 2.2 договора ежемесячные платежи состоят из двух самостоятельных элементов – части выкупной стоимости доли и процентов, начисляемых на остаток долга по оплате выкупной стоимости доли.

Второе и третье требование первоначального иска по существу состояли в признании договора купли-продажи заключённым или в возложении на ФИО1 обязанности заключить договор купли-продажи с увеличением цены спорной доли до 1920003 руб. 94 коп. (пункт 2.1 договора в указанной истцом редакции). Вместе с тем, поскольку в силу изложенного выше стороны согласовали меньшую цену доли (1200000 руб.), указанные требования направлены на одностороннее изменение условий договора, в связи с чем удовлетворению не подлежат. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в силу приведённых разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве стороны предварительного договора обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора к правоотношениям сторон неприменимы. Также необходимо отметить, что первоначальный иск в данном случае не был мотивирован ссылкой на положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; требования истца были основаны только на ошибочном толковании условий договора о его цене.

Последнее из заявленных ФИО3 требований (о признании предварительного договора купли-продажи основным) фактически повторяет приведённое выше требование о признании заключённым договора купли-продажи на указанных истцом условиях и, несмотря на приведённый выше вывод о том, что названный договор действительно является основным, удовлетворению также не подлежит. В суде апелляционной инстанции представитель ФИО3 пояснил, что полагает согласованным условие основного договора о цене, равной сумме твёрдой цены договора (1200000 руб.) и начисленных процентов; признать договор основным с ценой доли в размере 1200000 руб. истец не просил. При таких обстоятельствах удовлетворение указанного требования будет свидетельствовать о выходе за пределы заявленных требований вопреки волеизъявлению истца.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы представителя ФИО3 основанием для удовлетворения заявленного им иска служить не могут. Судебная коллегия отмечает при этом, что каких-либо правовых оснований для оставления встречного иска без рассмотрения в апелляционной жалобе представителя истца не приведено; напротив, мотивировка указанного довода свидетельствует о необходимости разрешения возникшего спора решением суда. Отказ суда первой инстанции в принятии изменения иска основанием для отмены решения суда служить не может, поскольку ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ФИО3 от ранее заявленных требований не отказался, настаивая на их удовлетворении.

При этом судебная коллегия не находит оснований и для удовлетворения апелляционной жалобы представителя ФИО1

Требования истицы по встречному иску были обоснованы предположением о полном выполнении ею обязательств по оплате цены договора.

Вместе с тем договором от 14 октября 2018 года стороны согласовали, что ежемесячные платежи покупателя направлялись не только на исполнение его обязательства по оплате цены доли в праве общей долевой собственности, но и обязательства по оплате начисленных процентов. Это условие не противоречит положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке исполнения денежного обязательства.

Как отмечено выше, в суде апелляционной инстанции стороны признали, что в счёт исполнения обязательств по договору ФИО1 выплатила ФИО3 сумму в размере 1200000 руб.

Частью 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Поскольку ФИО1 оплачена сумма, равная 1200000 руб., и часть этой суммы погасила начисленные проценты прежде оплаты цены приобретаемой доли в праве общей долевой собственности, то эта цена во всяком случае оплачена не в полном размере, что препятствует удовлетворению встречного иска. Судебная коллегия отмечает, что точный размер уплаченных цены доли и процентов при изложенных обстоятельствах значения для разрешения спора не имеет.

С учётом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения как первоначального, так и встречного иска является по существу верным.

В соответствии с положениями части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным оставить оспариваемое решение без изменения как правильное по существу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Казани от 13 октября 2025 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 5 мая 2026 года.

Председательствующий

Судьи