Апелляционное определение № 33-1922/2026 от 14 апреля 2026 г.

51RS0002-01-2022-005643-24

Дело № 33-1922/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 15 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Курбатовой Э.В.

при секретаре Конкиной В.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 февраля 2024 года по делу № 2-330/2024 по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности соглашения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя МТУ Росимущества- ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО2- ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

истец- МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области обратился в суд, уточнив в ходе рассмотрения дела исковые требования и круг ответчиков, предъявил их к ФИО1, ФИО2, Управлению Росреестра по Ленинградской области и просил признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды от 29 июня 2021 года № 731-ГП земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между МТУ Росимущества и ФИО1, применить последствия недействительности соглашения о расторжении договора аренды от 29 июня 2021 года № 731-ГП в отношении земельного участка с кадастровым номером №, аннулировать в Управлении Росреестра по Ленинградской области регистрационную запись от 29 июня 2021 года о прекращении договора аренды № 731-ГП в отношении земельного участка с кадастровым номером №, восстановить в Управлении Росреестра по Ленинградской области регистрационную запись о заключенном договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № между Российской Федерацией в лице МТУ Росимущества и ФИО1, осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером № во владение и пользование ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что между МТУ Росимущества и ФИО1 был заключен договор аренды от 29 июня 2021 года № 731-ГП земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно договору, на земельном участке располагался подлежавший сносу остов жилого дома, не являвшийся объектом капитального строительства. Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Росреестре. 14 сентября 2021 года в МТУ Росимущества поступило обращение арендатора о расторжении договора аренда. 1 ноября 2021 года ФИО1 зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства- жилой дом с кадастровым номером № общей площадью застройки 36 м2, степень готовности 10%. 3 ноября 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор № 1/Ю купли-продажи объекта незавершенного строительства, в п. 1.3 которого указано, что объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном ФИО1 в соответствии с договором аренды. Переход права собственности на жилой дом зарегистрировано в Росреестре. Ни ФИО1, ни ФИО2 не исполнили требование договора аренды об обязательном уведомлении МТУ о переходе прав на здания, строения, сооружения, расположенные на участке, не позднее 20 календарных дней с момента государственной регистрации перехода прав. 16 ноября 2021 года МТУ направило арендатору договор аренды и проект соглашения о расторжении договора аренды, подготовленный на основании обращения арендатора с актом возврата участка. В акте указано, что на участке располагается остов индивидуального жилого дома, не являющийся объектом капитального строительства. 24 декабря 2021 года МТУ Росимущества получило подписанные ФИО1 экземпляры соглашения о расторжении договора аренды с актом возврата земельного участка. В соглашении, акте возврата и сопроводительном письме отсутствует информация о наличии на участке объекта капитального строительства, а также о переходе прав на объект незавершенного строительства, расположенный в границах участка. 26 января 2022 года соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Росреестре. 7 февраля 2022 года МТУ Росимущества направило арендатору соглашение о расторжении договора после осуществления государственной регистрации. ФИО2, став новым собственником объекта, фактически принял на себя обязательства по договору аренды, а потому ФИО1 не имел права заключать соглашение о расторжении договора аренды. Вместе с тем, с целью извлечения преимуществ и в нарушение условий п. 4.4.11 договора аренды ФИО1 направил в адрес МТУ Росимущества заявление о расторжении договора аренды и впоследствии подписал соглашение о расторжении договора аренды, тем самым утаив от МТУ Росимущества строительство объекта недвижимости, регистрацию права частной собственности на него и продажу объекта другому лицу, неправомерно подписал соглашение о расторжении договора аренды с актом возврата земельного участка. ФИО1 получил участок в аренду на торгах, назвав самую высокую среди других участников ставку, однако не имел намерения оплачивать арендную плату. В случае заключения договора аренды с новым собственником объекта незавершенного строительства размер арендной платы должен будет устанавливаться в соответствии с требованиями Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, что в любом случае в разы меньше арендной платы, установленной по итогам торгов. Таким образом, поведение ФИО1 являлось недобросовестным не только по отношению к МТУ Росимущества, но и по отношению к иным участникам торгов. Действия ФИО1 могут рассматриваться как злоупотребление правом. Соглашение о расторжении договора аренды нарушает требования п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ оно является недействительным. В настоящее время у ФИО2 не оформлены права на земельный участок, что лишает его права на завершение строительства объекта. Также в действиях ФИО1 усматриваются признаки осуществления предпринимательской деятельности, связанной со строительством объектов незавершенного строительства и последующей их продажей, извлечением коммерческой выгоды.

Ответчик ФИО1 и его представитель возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях, полагал, что требования истца не подтверждены какими-либо объективными доказательствами. Соглашение о расторжении договора аренды подготовлено и направлено ответчику самим истцом, который не принял мер к проверке объекта аренды, подписал акт, подтвердив, что его устраивает состояние имущества. Неуведомление арендатора о возведении объекта строительства и о его продаже не может быть основанием для расторжения соглашения, а может быть основанием для иных правовых последствий, например, требования о возмещении убытков.

Ответчик ФИО2 предоставил в письменных объяснениях возражал против удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям, полагая их необоснованными и не подтвержденными доказательствами. Указал, что их удовлетворение не приведет к достижению какого-либо правого результата, так как право пользования земельным участком сохраняется за ним. Постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, как и документы, на основании которых осуществлен государственный кадастровый учет, истцом не оспаривается, заключение договора аренды с ним как с текущим собственником объекта незавершенного строительства не нарушит прав истца, так как обязанность по оплате арендных платежей ляжет на него. В силу действующего законодательства не допускается возможность проведения какой-либо уступки или правопреемства по договору, заключенному на основании проведенных торгов, что делает невозможным признание ФИО2 арендатором по договору аренды от 29 июня 2021 года № 731-ГП.

Судом постановлено решение, которым МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указаны те же доводы, по которым заявитель просил удовлетворить иск в суде первой инстанции. Также указано, что ответчиками не выполнен п. 4.4.11 договора аренды об обязанности письменно уведомлять арендатора о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке. Кроме того, полагают, что в день регистрации права собственности на строение за ФИО2 состоялся в силу закона фактический переход к последнему прав и обязанностей по договору аренды, поэтому ФИО1 не являлся лицом, уполномоченным расторгать договор аренды.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений заказным почтовым отправлением. Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неполучения заказной корреспонденции и неявки в суд апелляционной инстанции, не представлено.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пунктам 1-3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п. 2 ст. 168 ГК РФ)

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что между МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) по результатам проведенных торгов заключен 29 июня 2021 года договор № 731-ГП аренды земельного участка, по условия которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1526 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>. Арендная плата по результатам торгов установлена 11727000 рублей в год.

Согласно пункту 1.2 договора на участке расположен подлежащий демонтажу остов индивидуального жилого дома, не являющийся объектом капитального строительства.

Срок аренды составляет 20 лет (п. 2.1 договора).

Согласно условиям договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором (п. 4.1.1), на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора (4.1.4).

Арендатор обязан обеспечить арендодателю, его законным представителям и органам государственного земельного контроля свободный доступ на участок по их требованию (п. 4.4.4), при прекращении договора возвратить участок арендодателю в надлежащем состоянии (п. 4.4.10), письменно уведомлять арендодателя о передаче в собственность здания, строения, сооружения, расположенных на участке, не позднее двадцати календарных дней с момента государственной регистрации перехода прав (п. 4.4.11).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Право аренды зарегистрировано в органах Росреестра в установленном порядке.

4 сентября 2021 года ФИО1 обратился в МТУ Росимущества с заявлением о расторжении договора аренды, о подготовке и предоставлении соглашения о расторжении договора для подписания.

Письмом от 16 ноября 2021 года № 78-09/8142 МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области направило в адрес ФИО1 договор аренды земельного участка после его государственной регистрации, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с актом возврата земельного участка.

Соглашение о расторжении земельного участка и акт возврата земельного участка подписаны сторонами. Согласно пункту 1 акта на земельном участке расположен подлежащий демонтажу остов индивидуального жилого дома, не являющийся объектом капитального строительства.

Вместе с тем ФИО1 на земельном участке возведен жилой дом- объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, который поставлен на кадастровый учет 1 ноября 2021 года с присвоением кадастрового номера №

3 ноября 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке.

МТУ Росимущества в обоснование иска ссылался на сокрытие арендатором на момент расторжения договора аренды существенной информации о наличии на участке объекта незавершенного строительства, на нарушение со стороны арендатора условий договора о передаче прав на объект строительства на земельном участке третьим лицам, а также на признаки злоупотребления правами со стороны арендатора. При этом истец ссылался на положения п. 1 ст. 168, 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Согласно пунктам 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем представитель истца, несмотря на неоднократные вопросы суда, не указал в чем именно заключается нарушение данных норм при расторжении договора аренды ФИО1 или ФИО2, и каким образом это нарушило права истца.

Судом апелляционной инстанции также была разъяснена истцу необходимость представить правовую позицию и доказательства того, какие права истца и каким образом будут восстановлены в результате удовлетворения иска, заявленного в настоящем деле, однако истец такого обоснования и доказательств не представил.

В силу пунктов 7, 8 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако ФИО1 при отчуждении возведенного на земельном участке объекта надвижимости ФИО2 уступку ему права аренды земельного участка не производил. ФИО2, приобретая объект недвижимости, стороной договора автоматически стать не мог в силу приведенных выше положений закона. При этом ФИО1 не вправе был оставаться арендатором земельного участка, на котором расположен уже не принадлежащий ему объект недвижимости, поэтому договор аренды был им расторгнут с возвращением земельного участка в муниципальную собственность.

Таким образом, права истца могли быть нарушены не расторжением договора аренды, а возведением и последующим отчуждением объекта недвижимости на указанном участке. Однако восстановление прав истца путем признания недействительным соглашения о расторжении договора аренды и возвращения земельного участка в аренду ФИО1 при наличии в настоящее время на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО2, невозможно. При этом никаких требований в отношении прав на строение и сделок с ним в настоящем деле не заявлено.

То обстоятельство, что ответчик ФИО1 не уведомил МТУ Росимущества о возведении объекта недвижимости, его регистрации, постановки на кадастровый учет и отчуждения действительно не противоречит условиям договора аренды, в связи с чем договором аренды предусмотрена ответственность в соответствии с гражданским законодательством.

Однако такое неуведомление никак не влияет на заключение соглашения о расторжении договора аренды, не является основанием для признания соглашения недействительным.

Действительно, ФИО1 не уведомил МТУ Росимущества о создании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также о продаже объекта незавершенного строительства, и такие действия не соответствуют условиям договора.

Однако суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований расценивать данное обстоятельство как обман, на что истец хотя и не указывал прямо как на основание признания соглашения недействительным, но неоднократно ссылался на действия ФИО1 по сокрытию информации. Пунктом 2 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Истец как арендодатель, подписывая акт приема-передачи земельного участка от ФИО1, не был лишен возможности и обязан был удостовериться в состоянии земельного участка и наличии на нем строений, однако не исполнил указанную обязанность.

Также правильно суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания наличия в действиях ФИО1 злоупотреблением правом.

Сведения об объекте недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, сведения о наличии зарегистрированного объекта и о правах на объект являются доступными.

Как уже указано выше, принимая решение о расторжении договора аренды, подготовки соглашения о расторжении и акта возврата земельного участка, учитывая назначение земельного участка, вид разрешенного использования, истец имел возможность убедиться в состоянии земельного участка как непосредственно выехав на место, так и путем получения сведений из ЕГРН. Времени для проверки состояния возвращаемого имущества у МТУ было достаточно, учитывая период между подачей заявления о расторжении земельного участка и временем направления проекта соглашения о расторжении и акта возврата земельного участка.

Договором аренды предусмотрено, что за нарушение условий договора аренды наступает ответственность сторон, установленная действующим законодательством. Однако ответственности в виде принудительного возврата земельного участка с кадастровым номером № в аренду (владение и пользование) ФИО1 ни договором, ни законодательством не предусмотрено.

Таким образом, истцом в настоящем деле избран ненадлежаший способ защиты права. При этом следует отметить, что в настоящее время МТУ Росимущества уже обратилось в суд с иском о защиту своих прав иным способом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 апреля 2026 года.