Решение № 2-3812/2019 2-3812/2019~М-3949/2019 М-3949/2019 от 26 декабря 2019 г. по делу № 2-3812/2019

№ 2-3812/2019

64RS0043-01-2019-004920-35


решение

Именем Российской Федерации

26 декабря 2019 г. г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Гончаровой Н.О.,

при секретаре Жаренковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на право аренды на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на право аренды на земельный участок. В обоснование заявленных требований указал, что 12.05.2016 между ним и ответчиком заключен договор займа, по условиям которого он предоставил ФИО2 100000 руб. на срок до 12.11.2017 под 8% ежемесячно. В целях обеспечения возврата займа 12.05.2016 между ним и ФИО2 заключен договор об ипотеке № в отношении принадлежащего последнему жилого помещения – жилого дома с наружными сооружениями, расположенного по адресу: <...>, который располагается на земельном участке из земель населенных пунктов, принадлежащем заемщику на праве аренды. Обязательства по передаче ответчику денежных средств им исполнены в полном объеме, однако, ответчик заемные денежные средства не вернул. В связи с этим решением Волжского районного суда г.Саратва от 27.03.2019 с ФИО2 в его пользу взыскана задолженность по договору займа от 12.05.2016 в общем размере 740500 руб. и проценты и пени по договору займа по день фактического исполнение обязательства, а также обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом с наружными сооружениями, расположенный по адресу: <...>. Однако требование об обращении взыскания на предмет залога судом рассмотрено не было, возможность вынесения дополнительного решения по ранее рассмотренному делу утрачена. Вместе с тем, реализация жилого дома в принудительном порядке без одновременной реализации права аренды на земельный участок, на котором он расположен, невозможна. В этой связи просил обратить взыскание на принадлежащее ФИО2 право аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в суд не явились, истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие, руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п.1 ст.341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По смыслу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.5 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ч.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз.2 и 3 п.2 ст.350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Судом установлено, что 12.05.2016 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа №№, по которому ФИО1 предоставил ФИО2 заем в сумме 100000 руб. под 8% ежемесячно сроком на 18 месяцев до 12.11.2017, а ФИО2 обязалась возвратить ФИО1 полученные денежные средства и проценты за пользование займом.

В целях обеспечения возврата займа между ФИО1 и ФИО2 12.05.2016 был заключен договор ипотеки №№ в отношении жилого дома с наружными сооружениями, расположенными по адресу: <...>, находящегося на земельном участке из земель населенных пунктов, принадлежащем заемщику на праве аренды по договору аренды земельного участка №№ от 14.03.2006.

Как следует из постановления администрации г.Саратова №А-54 от 06.12.2005, договора аренды земельного участка № от 14.03.2006, заключенного между администрацией г.Саратова и ФИО5, ФИО6, договора замены стороны в обязательстве от 26.09.2006, заключенного междуФИО5 и ФИО7, договора замены стороны в обязательстве от 06.07.2011, заключенного между ФИО7 и ФИО2, договора замены стороны в обязательстве от 22.04.2014, заключенного между ФИО2 и ФИО8, договора замены стороны в обязательстве от 02.12.2014, заключенного между ФИО8 и ФИО2 в пользованииФИО2 на праве аренды находится 190 кв.м из общей площади 1460 кв.м земельного участка по адресу: <...>.

Вступившим с законную силу заочным решением Волжского районного суда г.Саратова от 27.03.2019 с ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ: сумма основного долга – 100000 руб., сумма процентов за пользование займом исходя из ставки 8% в месяц за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 224000 руб., сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 416500 руб.; проценты по договору займа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по договору займа в размере 8% в месяц от суммы долга – 100000 руб. или его остатка; пени в размере 0,5% в день от суммы займа 100000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства; расходы по уплате государственной пошлины в размере 10905 руб. Также обращено взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ – жилой дом с наружными сооружениями, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 44,6 кв.м, инв. №, лит.В, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) №; установив начальную продажную стоимость - 695.200 рублей.

В соответствии со ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

До настоящего времени решение Волжского районного суда г.Саратова от 27.03.2019 не исполнено, задолженность по договору займа от 12.05.2016 ФИО2 не погашена. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды земельного участка по адресу: <...> силу закона также является предметом залога в пользуФИО1 и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость одновременно с регистрацией ипотеки жилого дома по адресу: <...> по договору ипотеки № от 12.05.2016.

Заложенное имущественное право аренды, не является имуществом, изъятым из оборота или ограничено оборотоспособным.

Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебной экспертизы" № от 09.12.2019, проведенного на основании определения суда, рыночная стоимость имущественного права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, составляет 5196000 руб.

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, определяющее действительную стоимость имущества, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы ООО "Лаборатория судебной экспертизы", ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость доли земельного участка по адресу: <...>, переданного ФИО2 (190 кв.м из 1460 кв.м) составляет 676191,78 руб. (5196000 руб. * 190/1460).

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав, в том числе присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Поскольку способы защиты гражданских прав осуществляются, в том числе путем присуждения имущества в натуре, а исполнение обязательств заемщика обеспечивается залогом транспортного средства, на заложенное имущество может быть обращено взыскание путем его передачи в собственность истца, поскольку данное требование не противоречит законодательству и позволяет соблюсти интерес всех сторон без дополнительных расходов, связанных с реализацией имущества на торгах.

Допущенное должником ФИО2 нарушение обеспеченного залогом обязательства суд считает значительным, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества. Сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге, период просрочки исполнения обязательств, обеспеченных залогом, составляет более чем три месяца.

При таких обстоятельствах, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца об обращении взыскания на имущество, переданное в залог, а именно имущественное право аренды на 190 кв.м земельного участка, площадью 1460 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <...>.

В силу ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 настоящего Федерального закона;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные п.3 ст.62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п.1 ст.62.1 настоящего Федерального закона.

В связи с изложенным суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость имущества на основании заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы с учетом положений подп.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то есть в размере, равном 80% от рыночной стоимости, а именно имущественного права аренды на 190 кв.м земельного участка, площадью 1460 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <...>, в размере 540953,42 руб. (676191,78 руб. * 80%).

Определить способ реализации имущества, переданного в залог, в виде продажи с публичных торгов.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 300 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Как следует из представленного ООО "Лаборатория судебной экспертизы" заявления и счета №122 от 02.12.2019 стоимость проведенного экспертного исследования составила 21000 руб., которую суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

– имущественное право аренды на 190 кв.м земельного участка, площадью 1460 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 540953 рубля 42 копейки.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебной экспертизы" стоимость производства судебной экспертизы в сумме 21000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 09 января 2020 года.

Судья