Решение № 2-572/2023 2-71/2024 2-71/2024(2-572/2023;)~М-526/2023 М-526/2023 от 12 марта 2024 г. по делу № 2-572/2023

№2-71/2024 (строка 211г)

УИД № 36RS0036-01-2023-000699-59


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Таловая 13 марта 2024 года

Таловский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Лебедевой О.В.,

при секретаре Швабриной М.Е.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к ФИО4 АлексА.не о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ИП ФИО3 КФХ ФИО2 обратился в суд с иском, в котором указал, что 19.11.2021 года между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором они согласовали все существенные условия сделки, среди которых ответчик принял на себя обязательство выделить принадлежащую ей долю (6/1140) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 8901900 кв.м., кадастровый №. Также было согласовано условие о цене и сроке заключения основного договора, намерения сторон засвидетельствованы в соглашении о задатке от 19.11.2021. Им была совершена частичная оплата большей части стоимости отчуждаемого имущества в размере 140000 рублей. Право ответчика на выделенную долю зарегистрировано в ЕГРН 27.01.2022. В результате выдела был образован земельный участок, площадью 93704 кв.м., кадастровый № в границах бывшего <адрес>. Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, создающие условия для заключения основного договора купли-продажи исполнены. Ответчик уклоняется от заключения основного договора. Устные и письменные предложения по подписанию договора проигнорированы ответчиком. Истец, основываясь на положения ст.ст.10, 429, 432, 433 ГК РФ просил суд возложить обязанность на ФИО4 заключить договор купли - продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 93704 кв.м., кадастровый №.

В ходе рассмотрения дела представителем истца по доверенности ФИО5 представлены письменные объяснения, в которых указано, что предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке ответчиком не оспаривались. Согласно представленным сведениям, все юридически значимые действия, направленные на исполнение предварительных договоренностей по отчуждению объекта недвижимости были совершены в период действия доверенности, выданной ФИО4 на имя ФИО1 Впоследствии ФИО4 доверенность отозвала, а также отказалась от личного участия в разрешении ситуации. Иным участником общей долевой собственности на земельный участок, доля в котором принадлежит ответчику, является ИП ФИО3 КФХ ФИО2 и у него имеется преимущественное право покупки доли ответчика. Свои обязательства ФИО2 выполнил в полном объеме, перечислив согласованную сумму на счет действительного представителя ответчика по доверенности ФИО1 Факт получения денежных средств за долю от своего представителя ответчиком не оспаривается. Взаимоотношения ФИО1 и ФИО4 в части их финансовых операций не является предметом настоящего спора. Факт уклонения ответчика от заключения договора купли - продажи подтвержден и признан ответчиком, равно как и тот факт, что истцом предпринимались попытки заключить договор во внесудебном порядке. Единственный контраргумент, выдвинутый ответчиком, это то, что после согласования условий продажи с истцом, подписании документов и выделе доли, ей предложили сумму больше той, что предложил истец, в связи с чем, она решила не исполнять договор, а продать долю другому. Исходя из согласования после перевода суммы в размере 200000 рублей, условий об оплате части суммы в день заключения основного договора купли-продажи, стороной ответчика (в лице представителя ФИО1), денежные средства в размере 60000 рублей были возвращены истцу. Иные условия предварительного договора купли-продажи были исполнены в полном объеме. На настоящий момент, до полного исполнения ранее согласованных условий сделки, по причине отказа во взаимодействии стороны ответчика, необходимо совершить два юридически значимых действия, взаимной направленности. В частности, истец со стороны продавца обязан передать оставшиеся денежные средства в размере 60000 рублей, а ответчик со стороны продавца, обязан подписать договор и обеспечить свою явку, для осуществления подачи договора в регистрирующий орган.

В судебное заседание истец, его представитель не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали, просили обязать ФИО4 заключить с ИП ФИО3 КФХ ФИО2 договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 93704 кв.м., кадастровый №, на следующих условиях:

- Продавец продал, а Покупатель купил ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 93704 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право общей долевой собственности Продавца зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в ЕГРН 27.01.2022 года внесена запись о регистрации №.

- Отчуждаемая доля оценивается Сторонами настоящего договора в 200000 (двести тысяч) рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу следующим образом:

- 140000 (сто сорок тысяч) рублей - уплачено в день подписания предварительного договора купли-продажи;

- 60000 (шестьдесят тысяч) рублей - уплачиваются в день подписания договора купли-продажи.

- в соответствии со ст. 556 ГК РФ, ввиду того, что доля фактически на основании договора аренды находится в пользовании Покупателя, Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий Договор имеет силу акта-приема.

- Продавец гарантирует Покупателю: что продаваемое недвижимое имущество ни полностью, ни частично не находится в залоге или ипотеке, не предоставлено в качестве иного обеспечения обязательства Продавца или третьих лиц, не находится в споре или под арестом (запрещением), свободно от притязаний третьих лиц, однако в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка включены сведения об ограничениях прав в виде записи об аренде в пользу Истца.

- право общей долевой собственности на долю, а в дальнейшем и право на весь участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

- во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются положениями действующего законодательства.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в суд не сообщила. Ранее, в судебном заседании исковые требования не признала, суду поясняла, что в 2021 году она договорилась с ФИО1 о продаже ей своей доли земельного участка сельхозназначения за 140000 рублей, для этого она ездила к нотариусу, и оформила на ФИО1 доверенность. После оформления доверенности ФИО1 отдала ей 50000 рублей, а остальные обещала отдать через несколько дней. Позже ей позвонили и предложили купить ее долю за 300000 рублей. Она согласилась, потому что ей нужны были деньги. Для продажи доли она выдала доверенность ФИО6, а доверенность, выданную ФИО1, отозвала. После того, как ФИО1 об этом узнала, предложила отдать оставшиеся 90000 рублей и еще доплатить 50000 рублей, но она отказалась, так как решила продать свою долю ФИО6.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, допросив свидетеля, суд нашел исковые требования подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19 ноября 2021 года между ФИО4 в лице ее представителя ФИО1, действующей по доверенности и ИП ФИО3 КФХ ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем основного договора купли-продажи доли земельного участка, выделенного в счет принадлежащих продавцу 6/1140 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения общей площадью 8901900 кв.м. с кадастровым №.

Согласно пункту 3 предварительного договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составляет 200000 рублей, уплачиваемых следующим образом: 200000 рублей переводятся покупателем на расчетный счет представителя по доверенности ФИО1, далее 140000 рублей передаются представителем ФИО4 наличными в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка, 60000 рублей будут переданы представителем ФИО4 наличными перед подписанием основного договора купли-продажи.

Пунктом 7 предварительного договора предусмотрена обязанность сторон заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим договором не позднее 20 сентября 2023 года.

В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель внес продавцу задаток в сумме 140000 рублей, о чем составлено соглашение о задатке от 19.11.2021г. Платежным поручением №1977 от 19.11.2021 ИП ФИО3 КФХ ФИО2 перечислил ФИО1 200000 рублей за покупку у ФИО4 доли в праве на земельный участок по договору от 19.11.2021г.

Предварительный договор и соглашение о задатке подписаны со стороны продавца представителем по доверенности ФИО1

По запросу суда нотариусом нотариального округа Таловского района Воронежской области ФИО7 представлена копия доверенности, выданной 09.11.2021г. ФИО4 АлексА.ной, которой она уполномочила ФИО1 управлять и распоряжаться с правом продажи принадлежащими ей 6/1140 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, и в соответствии с этим реализовывать права участника долевой собственности, в том числе: осуществлять выдел земельного участка в счет причитающихся ей долей, подписывать соглашение с участниками долевой собственности, заключать договоры аренды, продать и подписать договор купли-продажи, получать причитающиеся ей деньги и прочее.

Ответчиком ФИО4 не оспаривалось, что ею была выдана доверенность на имя ФИО1, для чего она самостоятельно ездила к нотариусу.

В соответствии с представленными полномочиями представителем ответчика предприняты действия по выделению земельного участка в счет принадлежащих ФИО4 долей. Как следует из представленных копий протокола общего собрания участников общей долевой собственности, проекта межевания земельного участка, соглашения об определении размера долей, на общем собрании участников общей долевой собственности, состоявшемся 17.11.2021 часть собственников земельных долей, посредством их представителя ФИО1 выразили свое несогласие с передачей в аренду земельного участка, и в соответствии с п.5 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» осуществили выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей. В результате выдела долей образовался земельный участок, площадью 93701 кв.м. с кадастровым номером 36:29:9200017:492. Согласно выписки из ЕГРН от 26.02.2024г. указанный земельный участок принадлежит в равных долях (по ? доли) ФИО4, дата государственной регистрации права 27.01.2022 и ФИО2, при этом с 10.02.2022 в отношении данного земельного участка установленные ограничения прав ввиду заключения договора аренды земельного участка с 10.02.2022 сроком на 15 лет.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, показаний допрошенного судом свидетеля ФИО1, следует, что до предусмотренного предварительным договором срока сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества не состоялась, поскольку 31.01.2022 года ФИО4 отменила доверенность, выданную ФИО1, решила продать выделенную долю третьему лицу на других условиях. Таким образом, основной договор купли-продажи земельной доли между сторонами заключен не был.

В своих пояснениях ответчик указывала, что получала денежные средства от ФИО1 за земельную долю, но не в полном объеме, при этом ответчиком не заявлялось требований ни об оспаривании предварительного договора, ни соглашения о задатке. Финансовые взаимоотношения между доверителем ФИО4 и доверенным лицом ФИО1 так же не являлись предметом настоящего спора. Исходя из пояснений ответчика ФИО4, суд находит установленным, что она понимала характер совершаемых ею действий по передаче полномочий другому лицу, и совершению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ей имущества.

Установив, что заключая предварительный договор купли-продажи доли, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, принимая во внимание, что ФИО4 приняла на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи доли на оговоренных в предварительном договоре условиях, суд пришел к выводу, что у ответчика возникла обязанность исполнить его надлежащим образом.

При этом суд не нашел оснований полагать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с его не заключением в установленный срок.

Ссылка ответчика на поступившее предложение о более выгодных условиях продажи доли, не может служить основанием для отказа продавца от заключения основного договора.

Заключив предварительный договор купли-продажи земельной доли, ФИО4 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества, определив его стоимость в размере 200000 рублей, и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи довод ответчика об изменении в настоящее время стоимости доли не имеет правового значения для разрешения спора. Доказательства какого-либо понуждения истцом ответчика к заключению вышеуказанного предварительного договора купли-продажи на изложенных в нем условиях, ответчиком в материалы дела не представлены.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к ФИО4 АлексА.не, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Обязать ФИО4 АлексА.ну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 93704 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <данные изъяты> на следующих условиях:

Гражданин РФ, ФИО4 АлексА.на ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданство: Российская федерация, СНИЛС: №, пол: женский, паспорт: <данные изъяты>, зарегистрированная по адресу: <адрес>, далее по тексту Сторона-1, «Продавец», и

Индивидуальный предприниматель ФИО2, глава Крестьянского (фермерского) хозяйства, ДД.ММ.ГГГГ г.р., гражданство: РФ, место рождения: <адрес>, пол: муж., паспорт: <данные изъяты>, СНИЛС: №, зарегистрированный по адресу: Российская Федерация, <адрес>; ИНН №; Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи о крестьянском (фермерском) хозяйстве, глава которого зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, №, выдано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по Воронежской области, дата внесения записи 29 декабря 2006 года, ОГРНИП <***>, далее по тексту «Сторона-2», «Покупатель», вместе именуемые «Стороны», пришли к соглашению о следующем:

Продавец продал, а Покупатель купил ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 93704 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право общей долевой собственности Продавца зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в ЕГРН 27.01.2022 года внесена запись о регистрации №.

Отчуждаемая доля оценивается Сторонами настоящего договора в 200000 (двести тысяч) рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу следующим образом:

- 140000 (сто сорок тысяч) рублей - уплачено в день подписания предварительного договора купли-продажи;

- 60000 (шестьдесят тысяч) рублей - уплачиваются в день подписания договора купли-продажи.

3. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, ввиду того, что доля фактически на основании договора аренды находится в пользовании Покупателя, Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий Договор имеет силу акта-приема.

4. Продавец гарантирует Покупателю: что продаваемое недвижимое имущество ни полностью, ни частично не находится в залоге или ипотеке, не предоставлено в качестве иного обеспечения обязательства Продавца или третьих лиц, не находится в споре или под арестом (запрещением), свободно от притязаний третьих лиц, однако в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка включены сведения об ограничениях прав в виде записи об аренде в пользу Истца.

5. Право общей долевой собственности на долю, а в дальнейшем и право на весь участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

6. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются положениями действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Таловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Лебедева

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2024 года