Апелляционное определение № 33-1219/2026 от 24 февраля 2026 г.

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

УИД 36RS0006-01-2024-011832-82

Дело № 33-1219/2026

Строка № 219г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Воронеж 25 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Копылова В.В.,

судей Ваулина А.Б., Зелепукина А.В.,

при секретаре Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Ваулина А.Б.

гражданское дело № 2-601/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим права собственности, истребовании из незаконного владения помещений, погашении записей о праве собственности

по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО3

на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 11 ноября 2025 г.

(судья районного суда Петрова Л.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО3 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим права собственности, истребовании из незаконного владения помещений, погашении записей о праве собственности. В обоснование иска указала, что является собственником помещения, с кадастровым №, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: <адрес>, (далее – здание), и 1/2 доли помещения с кадастровым №, расположенного на четвертом этаже здания (далее – помещения № и № соответственно).

Согласно техническому поэтажному плану на цокольном и первом этажах указанного здания находятся 15 помещений общего пользования, обеспечивающих доступ к пожарным выходам, лифтам, техническим помещениям и имеющих соответствующие инженерные коммуникации. Помещения переданы в собственность ФИО3, как победителю торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства), что стало известно истцу из решения Арбитражного суда Воронежской области от 30 января 2023 г. по делу № А14-4114/2022; договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №; договора № уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ; определения о процессуальном правопреемстве от 01 апреля 2024 г. по делу № А14-4114/2022.

Передачей в собственность ответчику спорных помещений, являющихся общим имуществом собственников здания, нарушаются ее имущественные права. Отнесение принадлежащих ответчику помещений к местам общего пользования и общему имуществу собственников подтверждено досудебным экспертным исследованием ООО «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого помещения, принадлежащие ФИО3, являются местами общего пользования собственников помещений здания.

Регистрация права собственности ответчика в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на спорные помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

На основании изложенного, ФИО1 просила:

- признать общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания принадлежащие ФИО3 помещения с кадастровыми номерами:

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 16 на цокольном этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 2 на цокольном этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 3 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 5 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 8 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 9 на первом этаже

№, <данные изъяты> (собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 10 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 11 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 12 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 15 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 16 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 17 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 18 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 19 на первом этаже),

№, <данные изъяты> (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – помещение № 20 на первом этаже);

- признать за собственниками нежилых помещений здания право общей долевой собственности на вышеуказанные помещения;

- признать отсутствующим право собственности ФИО3 и истребовать из его незаконного владения вышеуказанные помещения;

- погасить запись о праве собственности ФИО3 в ЕГРН в отношении вышеуказанных помещений (том 1 л.д. 5-12).

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 11 ноября 2025 г. заявленные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Признаны общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже. Признано отсутствующим право собственности ФИО3 на помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже здания. Постановлено погасить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО4 на вышеуказанные помещения. В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО3 оставлены без удовлетворения (том 6 л.д. 121, 122-128).

В апелляционной жалобе истец ФИО1 в лице ее представителя по доверенности ФИО5 просит постановленное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, выражая несогласие с постановлением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. В апелляционной жалобе она также просила назначить по настоящему гражданскому делу дополнительную судебную экспертизу (том 6 л.д. 155-156, том 7 л.д. 49-51).

В апелляционной жалобе, с учетом уточнения к ней, ответчик ФИО3 просит решение районного суда отменить в части удовлетворения требований ФИО1, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права (том 6 л.д. 184-197).

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу ответчика представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 просила в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО3 отказать (том 7 л.д. 113-115).

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика ФИО3 представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО РИКБ «Ринвестбанк» – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО6 считала необходимым отменить решение Центрального районного суда г. Воронежа от 11 ноября 2025 г. в части удовлетворения иска ФИО1, поддержала апелляционную жалобу ФИО3 (том 7 л.д. 123-124).

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 поддержала апелляционную жалобу истца по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 поддержал апелляционную жалобу ответчика по изложенным в ней доводам, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В отзыве на апелляционную жалобу ответчика ФИО3 представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО РИКБ «Ринвестбанк» – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО6 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя данного лица. Остальные лица, участвующие в деле, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин и ходатайств об отложении разбирательства дела не представили. На основании частей 3 и 5 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ в пределах изложенных в них доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на помещение №, а с ДД.ММ.ГГГГ – помещения №, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 1 л.д. 114-115, 116, 117-119).

Ответчик ФИО3 согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещений №№ 2, 16 на цокольном этаже, с ДД.ММ.ГГГГ – помещений №№ 3, 5, 8-12, 15-20 (том 1 л.д. 139-140, 141-142, 143-144, 149-150, 151-152, 153-154, 155-156, 157-158, 159-160, 163-164, 167-168, 173-174, 175-176).

Основанием приобретения права собственности ФИО3 на объекты недвижимости являются решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 января 2023 г. по делу № А14-4114/2022 о возложении обязанности на ООО Фирма «Вега» передать по акту приема-передачи ООО РИКБ «Ринвестбанк» объекты долевого строительства, расположенные по адресу: <адрес>, признании за ООО РИКБ «Ринвестбанк» права собственности на вышеуказанные объекты долевого строительства (том 1 л.д. 122-135); договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ между цедентом ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ФИО3 (том 5 л.д. 74-75); определение Арбитражного суда Воронежской области от 01 апреля 2024 г. о замене взыскателя ООО РИКБ «Ринвестбанк» на его правопреемника ФИО3 (том 1 л.д. 120-121).

Иные нежилые помещения здания принадлежат ТСН ОЦ «ФРЕГАТ», ООО Торговый дом «Стальинвест», ООО «Техносфера», ООО «Технология Рециклинга», ООО Фирма «ВЕГА», ООО «Маджести+», ООО «Микрон В», ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 пояснила, что согласно техническому поэтажному плану на цокольном и первом этажах здания находятся 15 помещений общего пользования, обеспечивающие доступ к пожарным выходам, лифтам и техническим помещениям и имеющие соответствующие инженерные коммуникации, которые используются всеми собственники помещений в здании. Спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всех помещений здания, являются общим имуществом, на который в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности.

В подтверждение вышеуказанных доводов стороной истца представлено экспертное исследование ООО «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по результатам обследования здания нежилые помещения, расположенные на цокольном и первом этажах, являются местами общего пользования (том 1 л.д. 30-113).

По ходатайству стороны истца определением от 04 марта 2025 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (том 5 л.д. 157, 158-160).

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ (том 6 л.д. 3-48):

1) на основании анализа данных материалов гражданского дела, данных, полученных в ходе проведения осмотров, а также требований и положений нормативной и технической документации, эксперт приходит к выводу, что критериям помещений, являющихся общим имуществом (местами общего пользования), соответствуют следующие помещения первого этажа нежилого здания:

- помещение № 8 - <данные изъяты>, (уборная), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (пункт 5.11 «СП 118.13330.2022»);

- помещение № 9 - <данные изъяты>, (предметы уборки), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (пункт 5.11 «СП 118.13330.2022»);

- помещение № 10 - <данные изъяты>, (лифтовый холл), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений этажа здания и не является обособленным;

- помещение № 11 - <данные изъяты>, (лифтовый холл), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений этажа здания и не является обособленным;

- помещение № 12 - <данные изъяты>, (уборная), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (пункт 5.11 «СП 118.13330.2022»);

- помещение № 15 - <данные изъяты>, (коридор), поскольку оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № 16 - <данные изъяты>, (тамбур), поскольку оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № 18 - <данные изъяты>, (тамбур), поскольку оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № 19 - <данные изъяты>, (коридор), поскольку оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № 20 - <данные изъяты>, (уборная для инвалидов), поскольку оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (пункт 5.11 «СП 118.13330.2022»).

Спорные помещения № 3 - <данные изъяты>, (офисное помещение), и № 5 - <данные изъяты>, (офисное помещение), согласно проектной документации № и выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ на здание с кадастровым номером № (том 4, л.д. 1-150) являются обособленными помещениями, не являются путями эвакуации, вследствие чего не могут считаться общим имуществом (местами общего пользования).

Спорное помещений № 17 - <данные изъяты>, (тамбур), расположенное под лестничным маршем, фактически не имеет выхода наружу здания (не является путем эвакуации), является обособленным и согласно нормативных документов не может относиться к общему имуществу (местам общего пользования).

В соответствии с представленной в материалах гражданского дела проектной документацией № (на флэш-носителе), спорное помещение цокольного этажа № 2 - <данные изъяты>, (офисное помещения № 2), представляет собой обособленное помещение, подходящие для использования в соответствующих целях, что соответствует положениям статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также не является путем эвакуации, исходя из чего отнесение его к местам общего пользования (общему имуществу) невозможно.

Спорное помещение № 16 - <данные изъяты>, (уборная), расположенное на цокольном этаже, может быть отнесено к общему имуществу (месту общего пользования), поскольку оно по своему функциональному назначению может быть использовано для обслуживания других помещений (помимо помещения №2), расположенных на этаже здания и является помещением вспомогательного назначения (пункт 5.11 «СП 118.13330.2022»). При этом, необходимо отметить, что на цокольном этаже, в соответствии с проектной документацией №, должны располагаться помещение № 6 (уборная), а также помещение № 8 (уборная) с установленными в них по два унитаза в каждом, предназначенные для обслуживания помещений данного этажа.

Также, для обеспечения наличия на цокольном этаже путей эвакуации необходимо привести планировку помещений в соответствии с проектом, т.е. возвести ненесущую перегородку, образующую помещение № 21 - <данные изъяты>, (коридор), а также обеспечить доступ на лестничную клетку <данные изъяты> (второй эвакуационный выход).

Эксперт считает необходимым отметить, что доступ на другие этажи исследуемого нежилого здания, в частности в подземный, второй этаж и вышележащие этажи, а также эвакуация из них возможны минуя спорные помещения цокольного этажа и помещения первого этажа (включая эвакуационные пути и выходы). При этом, помещения первого этажа могут быть использованы в качестве обособленного офисного пространства от других этажей здания, имеющего вспомогательные помещения в виде уборных и тамбуров, а также коридоры, используемые в качестве путей эвакуации. Первый этаж обеспечен двумя эвакуационными выходами, ведущими непосредственно наружу здания.

2) В результате сопоставления данных, полученных в процессе натурных исследований, с одной стороны, и требований, отраженных в нормативно-технических документах, с другой стороны, установлено, что в помещениях №№16 (цокольный этаж), 3 (первый этаж), 8 (первый этаж), 12 (первый этаж), 1 (первый этаж), 19 (первый этаж), 20 (первый этаж) (исследование по вопросу № 1), расположены инженерные коммуникации (сети) и оборудование, обслуживающие более одного помещения в исследуемом нежилом здании.

Необходимо отметить, что постоянный доступ к сетям и инженерным коммуникациям, расположенным в указанных помещениях, не требуется. Периодичность осмотров соответствующих сетей регламентируется Приложением № 5 «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО10 пояснил, что комната охраны находится в помещении № 5. В выписке из ЕГРН комната охраны в данном помещении не предусмотрена. Что касается необходимости наличия комнаты охраны, если брать СП 132.13330.2011. Свод правил. Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования (утв. Приказом Минрегиона России от 05 июля 2011 г. № 320), то чтобы сделать какой-либо вывод о необходимости комнаты охраны в данном помещении, необходимо знать к какому классу объекта по значимости относится данное здание. Согласно проектной документации помещение № 5 не является помещением общего пользования. Помещение № 5, в ходе перепланировки, поделено на 3 помещения. Изначально комната охраны в помещении № 5, согласно проектной документации, не предполагалась. Часть большого холла является помещением № 3. В данном случае были демонтированы перегородки и часть помещения № 3, <данные изъяты>, стала частью коридора. В холе находится достаточное количество противопожарных стояков, которые располагаются не в помещении № 3. Выводы делаются исходя из проектной документации и выписок ЕГРН, как судом поставлен вопрос. Пожарные гидранты устанавливаются в соответствии с проектной документацией. Перегородки в помещениях выполнены из гипсокартона, основания несущей конструкции не затронуты, потому можно восстановить помещения в первоначальное состояние. За счет перепланировки была увеличена площадь коридора. Все этажи обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами. Если закрыть первый этаж, то собственники могут попадать в свои помещения через цокольный этаж и боковые входы. Люди с ограниченными возможностями могут попасть в здание только через цокольный этаж. Лифты спускаются до цокольного этажа. На цокольном этаже должна была быть перегородка в соответствии с проектной документацией, по факту ее там нет. Коридор, который там должен быть, будет путем эвакуации.

Установив вышеуказанные обстоятельства, разрешая возникший спор, руководствуясь статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктами 1-3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64), приняв экспертное заключение ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве достоверного и допустимого доказательства, учитывая, что каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих его выводы, сторонами не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже здания являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения здания, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, а потому являются общим имуществом собственников помещений здания. Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения не могло возникнуть у ответчика в силу закона и должно быть признано отсутствующим.

Руководствуясь статьями 8.1, 12 ГК РФ, пунктами 3, 9 постановления Пленума № 64, пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), пунктом 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г., принимая во внимание, что помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже являются общим имуществом собственников помещений здания, районный суд удовлетворил требования ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ответчика на вышеуказанные помещения, погашении записи о праве собственности ФИО3 в ЕГРН.

Поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, дополнительное признание данного права на основании решения суда не требуется, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании за собственниками помещений здания права общей долевой собственности на спорные помещения.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, т.к. помещения находятся в пользовании и владении собственников помещений нежилого здания, доступ к ним ответчиком не ограничен, суд первой инстанции признал не подлежащими удовлетворению заявленные ФИО1 исковые требования об истребовании их из незаконного владения ответчика.

Отказывая в удовлетворении требований истца в отношении помещения № 2 на цокольном этаже и помещений №№ 3, 5, 17 на первом этаже, районный суд исходил из того, что бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что они предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, суду не представлено. Заключением эксперта подтверждено, что указанные помещения являются обособленными и не относятся к местам общего пользования.

Отклоняя доводы представителя истца о возможности признания данных помещений общим имуществом с учетом фактически сложившегося пользования и их конфигурации на текущий момент, суд первой инстанции отметил, что, исходя из пояснений сторон по делу, в отношении помещений №№ 3, 5 на первом этаже произведена перепланировка, которая в установленном законом порядке законной не признавалась, в судебном заседании эксперт пояснил, что приведение этих помещений в первоначальное состояние возможно.

Доводы стороны истца о том, что в помещении № 5 на первом этаже расположена комната охраны, что удобно для охраны здания и экономически выгодно, судом отклонены, т.к. размещение третьими лицами в помещении без согласия собственника охраны не является основанием для лишения ответчика права собственности на принадлежащее ему имущество.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их правильными, а апелляционные жалобы сторон не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 41 постановления Пленума № 25 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 ЖК РФ.

Как следует из пунктов 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, определен состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно подпункту «а» пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1 и 2 постановления Пленума № 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1).

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).

По смыслу положений статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в здании может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в указанных законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование –механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и другие нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определения от 19 мая 2009 г. № 489-О-О, от 25 сентября 2014 г. № 2110-О, от 18 июля 2017 г. № 1677-О и др.).

В этой связи, возможность отнесения помещений к общему имуществу собственников здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением таких помещений – предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа более одного нежилого помещения в данном здании, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в этом здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на какое-либо помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения приведенных выше правовых норм, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на совокупности доказательств, получивших оценку с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ, согласуются с установленными по делу обстоятельствами, характером возникших правоотношений сторон и указанными нормами материального права.

Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещения № 16 на цокольном этаже, помещений №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже, принадлежащих на праве собственности ФИО3, часть из них функционально предназначены для обслуживания других помещений на соответствующем этаже здания, другая часть является частями пути эвакуации из здания. Указанные помещения не являются изолированными и обособленными.

Указанные помещения не имеют самостоятельного назначения, предназначены для использования всеми собственниками помещений в здании, а потому не могут находиться в личной собственности ответчика.

Суд первой инстанции правильно признал общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже, признал право собственности ФИО3 на них отсутствующим и погасил в ЕГРН записи о праве собственности на эти помещения.

Доводы ответчика о том, что в данном случае все помещения на первом этаже здания принадлежат ему, первый этаж является обособленным, принадлежащие ему помещение на момент заключения первоначальных договоров участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ и на момент получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию не относились к общему имуществу собственников здания, поскольку изначально были включены в состав офисных помещений и передавались по договору долевого участия в строительстве единым лотом в качестве единого офисного пространства, отклоняются судебной коллегией.

Выпискам из ЕГРН подтверждается, что каждое спорное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет и сформировано как отдельный самостоятельный объект недвижимости, а значит должно оцениваться с этой точки зрения.

Согласно договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № между застройщиком ООО Фирма «Вега» и участником долевого строительства ООО «Параллель», копия которого имеется в деле на флеш-накопителе и предоставлялась для исследования эксперту, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - нежилые помещение в количестве 28 шт.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30 января 2023 г. по делу № А14-4114/2022 на ООО Фирма «Вега» возложена обязанность передать по акту приема-передачи ООО РИКБ «Ринвестбанк» объекты долевого строительства, расположенные по адресу: <адрес>, каждое из которых поименовано как нежилое помещение с учетом его расположения в здании, имеет самостоятельной номер в проектной документации (том 1 л.д. 122-135).

Кроме этого, из определения Арбитражного суда Воронежской области от 01 апреля 2024 г. по делу № А14-4114/2022 следует, что согласно условиям заключенного договора уступки прав требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ цедент передает, а цессионарий принимает и оплачивает на условиях договор принадлежащие цеденту права требования к ООО «Вега» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на нежилые помещения (28 шт.), расположенные в здании (том 1 л.д. 120-121).

В данном случае необходимо учитывать, для каких целей предназначалось каждое самостоятельное помещение первоначально и как оно в связи с этим использовалось, что установлено судом и учтено при проведении по настоящему делу судебной экспертизы. Сам по себе факт возможного использования всего этажа в целом как единого офисного пространства не позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже изначально предназначались для обслуживания только помещений ФИО3 (его правопредшественника). Экспертное заключение по настоящему делу стороной ответчика не оспорено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 11 декабря 2018 г. № 11-КГ18-31, постановка нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное значение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО3 районный суд обоснованно пришел к выводу о том, что нарушенное право подлежит судебной защите избранным истцом способом, поскольку помещение № 16 на цокольном этаже, помещения №№ 8-12, 15-16, 18-20 на первом этаже, с учетом выводов эксперта, относятся к общему имуществу здания, являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения здания, не обязательно помещений ответчика, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным. Перевод данных помещений из мест общего пользования в частную собственность ответчика совершен в отсутствие собственников здания, указанные нежилые помещения могут использоваться всеми остальными собственниками, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит таким собственникам в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Применительно к положениям статей 1, 6, 8, 11, 12, 249, 289, 290, 304 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума № 10/22, в пункте 41 постановления Пленума № 25, в пунктах 2, 3, 9 постановления Пленума № 64 доля в праве собственности на общее имущество, хотя и относится к имуществу, индивидуально-определенной вещью не является, природа доли в праве собственности на общее имущество такова, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью вещи, а распространяется на вещь в целом и поскольку законодательство допускает такой вид имущества, как доля в праве собственности на общее имущество, при нарушении права на данный вид имущества его обладателю должна быть обеспечена защита, при этом под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в суд, но и возможность достижения в суде правового результата.

Иные доводы ответчика направлены на переоценку доказательств и выводов суда об установленных по настоящему делу обстоятельствах, выражают субъективное толкование заявителем норм материального права и несогласие с судебным решением, что не является основанием для его отмены.

Принимая во внимание, что помещение № 2 на цокольном этаже и помещения №№ 3, 5, 17 на первом этаже в соответствии с проектной документацией являются обособленными помещениями и не могут быть отнесены к местам общего пользования, доказательств того, что указанные помещения являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, не представлено, районный суд верно отказал в удовлетворении требований ФИО1 в данной части.

Установлено, что помещения №№ 3, 5 являются офисными помещениями, согласно проектной документации № и выписке из ЕГРН на здание (том 4, л.д. 1-150), являются обособленными, не являются путями эвакуации, в связи с чем они не являются общим имуществом (местами общего пользования). Комната охраны образована в результате перепланировки помещения № 5, которая в установленном порядке не узаконена, равно как и часть большого холла, которая является помещением № 3. Суд первой инстанции, вопреки доводам истца, обоснованно учитывал изначальное предназначение каждого помещения в здании: для самостоятельного использования или для обслуживания более одного помещения в здании.

При разрешении спора следует учитывать, что правовой режим отдельных помещений относящихся либо не относящихся к общей долевой собственности собственников данных помещений в здании зависит от того, были ли они предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания или его части, либо фактически использовались в качестве общего имущества.

Вопреки доводам ФИО1 для определения правового режима указанных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, учитывая, что они расположены практически в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности на помещения, выделенные для самостоятельного использования.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы отклоняются судебной коллегией, поскольку ходатайство разрешены районным судом по правилам статьи 166 ГПК РФ. Суд, отказывая в назначении указанной экспертизы, исходил из отсутствия оснований для ее назначения, поскольку в соответствии частью 1 статьи 87 ГПК РФ не усмотрел недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России, с учетом допроса проводившего исследование эксперта в судебном заседании. Каких-либо оснований для назначения по настоящему делу дополнительной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции судебная коллегия не усмотрела.

Вопреки утверждениям истца при проведении экспертизы и выполнении заключения ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ эксперту на основании заявленного им ходатайства (том 5 л.д. 177-178, 179) судом предоставлены документы - технический план на ДД.ММ.ГГГГ, проектная документация на соответствующие этажи, выписки из ЕГРН в отношении помещений ФИО3, решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 января 2023 г. по делу № А14-4114/2022; договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и определение о процессуальном правопреемстве от 01 апреля 2024 г. по делу № А14-4114/2022 (том 5 л.д. 199-205). Необходимые для проведения исследования материалы эксперт самостоятельно не собирал, от стороны спора не получал.

Доводы представителя истца в данной части представляются формальными, поскольку ФИО17 не указывает на недостоверность представленных эксперту документов, наличие в них каких-либо недостатков, как и не представляет новых документов, которые могли быть повлиять на выводы заключения эксперта.

Доводы апелляционных жалоб фактически повторяют правовую позицию заявителей при рассмотрении дела в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к несогласию с оспариваемым судебным решением и направлены на переоценку доказательств по делу, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного постановления либо опровергали оспариваемые выводы районного суда.

Несогласие сторон спора с выводами суда первой инстанции, установленными по делу обстоятельствами, иная точка зрения, как должен быть разрешен спор, равно как и другое толкование подлежащих применению к спорным правоотношениям норм действующего законодательства не свидетельствуют о неверном применении норм судом материального или процессуального права либо допущенной судебной ошибке.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционных жалоб не имеется. Оснований для отмены постановления суда в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ судебной коллегией также не усматривается.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г. Воронежа от 11 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО3 без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 10 марта 2026 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: