Решение № 2-490/2018 2-490/2018 ~ М-44/2018 М-44/2018 от 14 февраля 2018 г. по делу № 2-490/2018

Дело № 2-490/2018 г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Бабкиной Т.В.,

при секретарях судебного заседания ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 15 февраля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, обязании освободить помещение, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Кировский районный суд г. Омска с иском к ФИО1 о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, обязании освободить помещение, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указала, что она является собственником <адрес>, расположенной на № этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. В указанном многоквартирном доме имеется технический этаж (подвал), в котором располагается нежилое помещение №, с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежащее ФИО1 Собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> специалистами управляющей организации ООО «УК «Берег» составлен совместный акт обследования указанного нежилого помещения №. По результатам обследования установлено, что осматриваемое помещение имеет отдельный вход с торца дома в виде пристройки. В потолочной части помещения проходят трубы горячего и холодного водоснабжения, трубы отопления, а также же отсечные вентеля холодного, горячего водоснабжения, с регулирующей и запорной арматурой систем отопления, основные канализационные трубы с системой ревизий и прочисток. Более того, через данное нежилое помещение проходят основные общедомовые сети электроснабжения многоквартирного дома. По итогам обследования комиссия пришла к выводу о том, что перечисленные инженерные коммуникации являются общедомовыми и обслуживают более одного жилого помещения в многоквартирном доме <адрес>. Более детального обследования данного помещения произвести не удалось, в виду нагромождения материальных ценностей, находящихся внутри данного помещения. В виду указанных факторов, а так же с учетом того, что у собственников многоквартирного дома, аварийных служб отсутствует доступ для обслуживания и контроля за инженерными коммуникациями, обслуживающим весь жилой дом полагала, что сохранение данного помещения на праве собственности за ответчиком не возможно и является нарушением прав иных собственников многоквартирного жилого дома. На основании изложенного, просила признать нежилое помещение №, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на нежилое помещение № с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, исключив из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на данное нежилое помещение. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения освободить нежилое помещение № с кадастровым номером <адрес> расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м.

В дальнейшем ФИО2 подано уточненное исковое заявление к ФИО1 в котором она просит признать нежилое помещение №, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое помещение № с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение № расположенное в многоквартирном <адрес> в <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, в том числе: за подготовку искового заявления – <данные изъяты> рублей, подготовку возражений на ходатайство – <данные изъяты> рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей; оцифровку и монтаж ДВД –диска – <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО2 о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по изложенным в иске доводам, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежаще, в суд не явился, о причинах неявки не сообщила.

Представители ответчика ФИО6, ФИО7 действующие на основании доверенности, в судебном заседании категорически возражали против удовлетворения исковых требований, просили отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в отзыве на иск. Указали, что Согласно заключению эксперта помещение № является подвальным этажом, в котором расположены инженерные коммуникации:центрального отопления с отсекающими и терморегулируемыми кранами стояков квартир № подъезда; холодного и горячего водоснабжения с отсекающими и сбросными кранами стояков квартир № подъезда; системы водоотведения с ревизией стояков квартир № подъезда; трубопровод системы ливневной канализации с краном для слива воды; электросиловые кабели подключения квартир № подъезда с распределительной коробкой. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Аналогичная позиция изложена и в пп.а п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.

Однако в отношении инженерных коммуникаций в многоквартирном доме следует иметь в виду, что такие коммуникации, хотя и обслуживают более чем одно помещение в доме, являясь обще домовым имуществом, проходят через помещения (жилые и нежилые), что, в свою очередь, не ведет к признанию данных помещений (жилых и нежилых) общедомовым имуществом.

Так, в многоквартирном доме по стояку от первого (подвального, технического) этажа до последнего этажа через все жилые квартиры проходят инженерные коммуникации: система централизованного отопления (подающее и обратное) проходит через каждую комнату квартиры (от пола до потолка и обратно), от труб которых в каждой комнате квартиры отходят коммуникации к радиаторам отопления с возможной регулировкой температуры зачастую с полу оборотными кранами.

Система централизованной канализации проходит через туалетные комнаты каждой квартиры (от пола до потолка), от трубы которой имеется индивидуальное ответвление к раковинам, унитазам, ванным (душевым), через которое происходит соответствующий слив в канализацию.

Система централизованного горячего и холодного водоснабжения также зачастую проходит через туалетные комнаты каждой квартиры (от пола до потолка), от труб которых имеются уже индивидуальное ответвление к раковинам, унитазам, ванным (душевым), через которое происходит подача соответствующего ресурса.

Данные инженерные коммуникации, проходящие через каждую индивидуальную квартиру от пола до потолка по каждому этажу многоквартирного дома, обслуживают более чем одно помещение.

Собственники квартир не могут самостоятельно осуществлять изменение их расположений, убирать данные трубы, осуществлять дополнительные врезки в данные трубы и т.д.

Однако данный факт (наличие централизованных инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения) не ведет к признанию данные квартир обще домовой собственностью.

Более того, в таких централизованных инженерных коммуникациях возможно установление и различных отсекающих, терморегулируемых и сбросных кранов, а также ревизий для прочистки канализации.

Так, согласно п.8.2.23 «СП 30.13330.2012. Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*» (утв. Приказом Минрегиона России от ДД.ММ.ГГГГ № (действие которого прекращено с ДД.ММ.ГГГГ в связи с изданием нового с аналогичной нормой):

«На сетях внутренней бытовой и производственной канализации следует предусматривать установку ревизий или прочисток: в жилых зданиях высотой 5 этажей и более - не реже чем через три этажа».

Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> является № этажным, включая технический этаж. Соответственно, в квартирах на каждом третьем этаже по стоякам централизованной канализации имеются ревизии для прочистки, что не является основанием в признании таких квартир обще домой собственностью.

Вопрос допуска в жилые и нежилые помещения для проведения плановых или аварийных ремонтных работ решается путем допуска собственниками таких помещений специализированные службы.

Это полностью согласуется с п.10.6 СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», в котором указано, что собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в случае необходимости только «должны обеспечить возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра технического обслуживания, ремонта и замены».

Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик каким-либо образом препятствовал специализированным службам, в частности, управляющей компании, в собственное помещение №.

Из пояснений ответчика следует, что для проведения плановых ремонтный работ доступ в спорное помещение обеспечивается ежедневно с <данные изъяты> до <данные изъяты>. В ночное время в соответствии с законодательством РФ проведение каких-либо работ запрещено. В случае же наступления каких-либо аварийных работ в ночное время, в соответствии с законодательством РФ, аварийные службы только перекрывают доступ к соответствующему ресурсу, а сами работы по устранению аварий проводят только в дневное время. При этом возможность осуществить перекрытие подачи ресурсов в № подъезде дома имеется не только в спорном помещении №, т.к. все важные распределительные узлы всех инженерных централизованных коммуникаций выведены в отдельные помещения, которые как раз и являются обще домовой собственностью, доступ в которые имеют только представители соответствующих служб.

Электроснабжение также выводится на каждый этаж многоквартирного дома к распределительному щитку в каждом подъезде с приборами индивидуального учета, от которого уже идет проводка к каждой индивидуальной квартире. Расположение таких щитков (с подводом аналогичных энергосиловых кабелей) может быть как в обще домовом помещении (холле, коридоре и т.д., через которые ежедневно ходят жители), так и размещены в предквартирных помещениях (тамбурах), предназначенных для общего пользование только нескольких квартир, что также не препятствует доступ специализированных служб в эти помещения.

Проект на строительство дома разработан в полном соответствии с установленными техническими регламентами (строительными нормами и правилами), в частности в соответствии с СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", который предполагает укладку инженерных коммуникаций в подвальном этаже, что и было разработано в проекте на строительстве.

Согласно п.4.10 этого же СНиПа «В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах*(2) в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека».

Данный проект прошел Государственную экспертизу Главным управлением жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, по результатам которого застройщиком получено положительное заключение, которое приобщено в материалы дела. На стр.17 данного заключения государственная комиссия пришла к выводу, что проектные решения по строительству многоквартирного дома соответствуют требованиям технических регламентов (строительные нормы и правила) и результатам инженерных изысканий.

На основании этого застройщик получил Разрешение на строительство № (приобщено), предусматривающее размещение в подвальном этаже нежилых (коммерческих) помещений с расположением инженерных коммуникаций также, как и в квартирах и предусматривающие их реализацию в частную собственность.

Подтверждением соответствия фактически построенного многоквартирного дома проектным решениям, прошедших госэкспертизу, является полученное застройщиком Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №№.

В случае, если бы государственной комиссией были бы выявлены нарушения проекта и не соответствие построенного многоквартирного дома требованиям технических регламентов (строительные нормы и правила) и результатам инженерных изысканий, то разрешение на ввод дома в эксплуатацию не было бы выдано.

Это прямо следует из п.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому:

«Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

Согласно п.1 ст.40 ЖК РФ границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Согласно пп.7 п.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) о государственной регистрации недвижимости" для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо наличие технического плана по разделу единого объекта недвижимости

Поэтому внутренний выход из помещения № в другое нежилое помещение был заложен в связи с разделом помещений на самостоятельные в целях реализации разным собственникам.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, четырем собственникам многоквартирного дома, в том числе представителю ответчика- ФИО7 были выданы ключи от спорного нежилого помещения, для обеспечения доступа в него. На основании изложенного просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме. В том числе в виду пропуска ею сроков исковой давности для подачи данного иска, поскольку право собственности на жилое помещение у истца возникло ДД.ММ.ГГГГ., таким образом, срок исковой давности с обращением об истребовании данного помещения из чужого незаконного владения истек ДД.ММ.ГГГГ Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09. Доводы истца об отсутствии доступа для обслуживания и контроля за инженерными коммуникациями, обслуживающими весь жилой дом полагали не обоснованными. Кроме того, обратили внимание суда на тот факт, что настоящий иск подан исключительно с целью в последующем заключить с ответчиком договор аренды спорного жилого помещения и извлечения прибыли для собственников дома.

Также ответчиком представлены доказательства о предоставлении доступа к инженерным коммуникациям в виде: акта пломбировки водосчетчика горячей и холодной воды от ДД.ММ.ГГГГ; акта установки прибора учета на холодное водоснабжение, горячее водоснабжение от ДД.ММ.ГГГГ; акта повторного (первичного допуска в эксплуатацию потребителя от ДД.ММ.ГГГГ, акта от ДД.ММ.ГГГГ о замене прокладки в связи с устранением протечки, который подписали техник участка ООО «УК «Берег»- ФИО8, монтажник ООО «УК «Берег»- ФИО9, офис- менеджер магазина «Красное Белое»- ФИО10.

Ответчик и другие собственники жилья считают, что нахождение инженерных коммуникаций в его помещении наоборот является положительным моментом для собственников жилья. Так как при ежедневном контроле в случае аварийной ситуации, неисправности именно ответчик первый выявит данную ситуацию и вызовет должностное лицо для устранения последствий. В связи с тем, что в данном помещении находится товар третьего лица магазина «<данные изъяты>» и ответчик несет ответственность перед ними за порчу товара в виде аварийной ситуации.

К тому же истец в исковых требованиях просит признать нежилое помещение №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. При том, что инженерные коммуникации занимают лишь несколько метров, проходят по одной стороне стены на протяжении нескольких метров, а не всему периметру помещения общей площадью 79,9 кв.м., ограждены стеной, дверью от основного помещения.

Представитель третьего лица ООО «УК «Берег» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил. Представлен письменный отзыв по существу заявленных требований, из которого следует, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по основаниям, изложенным истцом ( л.д. 106).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя в суд не обеспечило, представило письменный отзыв по существу заявленных требований, из которого следует, что государственная регистрация права собственности на спорное нежилое помещение № с кадастровым номером № проводилась в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании правоустанавливающих документов, которые на момент регистрационных действий не были оспорены, не были признаны недействительными.

На момент проведения регистрационных действий основания для приостановления или отказа в их проведении, согласно статьям 19, 20 Закона о регистрации, отсутствовали.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в зданий (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Просил суд в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть настоящее дело без участия представителя Управления ( л.д. 109-110).

Представитель третьего лица ООО «ФСК «Застройщик» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований. Из отзыва следует, что инженерные коммуникации в многоквартирном доме, расположенные в спорном нежилом помещении №, хотя и обслуживают более одного помещения в доме, являясь общедомовым имуществом, проходят через помещения ( жилые нежилые), что в свою очередь не ведет к признанию данных помещений (жилых, нежилых) обще домовым имуществом ( л.д. 217-218 т.1)

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что является собственницей <адрес> в <адрес>, не помнит, чтобы присутствовала при обследовании помещения № согласно выше указанного акта, не знает, где именно находятся инженерные коммуникации и как они выглядят.

Подпись на акте поставила под влиянием заблуждения и просьбы старшего по дому ФИО5, так как не ознакомилась с актом и фактически не знала его смысла.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что являясь директором УК «Берег», неоднократно присутствовал при осмотре спорного нежилого помещения. Ранее имелись случаи противодействия со стороны ответчика. Так, ДД.ММ.ГГГГ года имело место протопление одной из квартир, необходимо было перекрыть воду, и его не впустили в спорное помещение, сославшись на необходимость связаться с руководством. Резервные стояки находятся в подвале, а что бы перекрыть воду именно в этой квартире, нужно попасть в помещение <адрес>, <адрес>. Собственник <адрес> - ФИО11 присутствовала при осмотре помещения ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетель ФИО13 суду пояснил, что в 2016 году проводил обследование подвального помещения многоквартирного <адрес> в <адрес>. При обследовании также присутствовали ФИО12 и еще три женщины. В дневное время им был предоставлен сотрудниками магазина доступ в подвальное помещение для его осмотра. Однако, в ночное время магазин не работает, а потому, в случае аварийной ситуации возможно отключение от водо и тепло-снабжения только всего дома, а не отдельного подъезда. Ранее аварийных ситуаций не возникало.

Выслушав лиц, участвующих в деле, явившихся свидетелей, эксперта, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч.ч. 2-4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, следует, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим, передача в собственность третьему лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Согласно п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 года № 64, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

В соответствии с п. 6.4 СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, утвержденных приказом Минрегиона России от 29.12.2011 года № 635/10, инженерные системы зданий должны быть запроектированы и смонтированы с учетом требований безопасности, содержащихся в соответствующих нормативных документах, а также указаний, инструкций заводов - изготовителей оборудования.

Согласно статье 2 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства, принимая во внимание пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, гибель объекта. В этих ситуациях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которого нет. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП записи как о праве собственности ответчика на объект, так и о самом спорном объекте.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> ООО «Финансово-строительная компания «Застройщик» выдано разрешение на строительство десятиэтажного жилого дома № очередь), расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с проектной декларацией по строительству многоэтажного жилого дома (№-я очередь), расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение №-№ подвального этажа не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, имеет подвальный этаж, на который проектной организацией изготовлен план (т. 1, л.д. 12- 17).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом строительства Администрации г. Омска ООО «Финансово-строительная компания «Застройщик» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию №-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, строительный объем – <данные изъяты> куб.м, в том числе надземная часть – <данные изъяты> куб.м.

Согласно кадастровому делу спорный объект недвижимости имеет кадастровый № ( л.д. 39- 68).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-строительная компания «Застройщик» в лице директора ФИО14 (застройщиком) ФИО15 (участником долевого строительства) заключен договор №-№ о долевом участии в строительстве (создании) многоэтажного жилого дома (первая очередь) № по <адрес> в <адрес><адрес> (т. 1, л.д. 73-79).

В силу п. 2.3 договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ объектом является нежилое помещение, расположенное в составе многоэтажного дома по адресу: <адрес>, подъезд 1, этаж подвальный, будущий номер нежилого помещения: 1П, общая площадь 80,06 кв.м.

На основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 уступила права требования по договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 ( л.д. 83 т.1).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 продал, а ФИО1 приобрела в собственность нежилое помещение площадью 79,90 кв.м.(подвал), расположенный в многоквартирном <адрес> в <адрес> (л.д. 99 т.1)

Право собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 11 т.1).

В материалы дела приобщены фототографии (л.д. 140- 151 т. 1).( л.д. 205- 210 т.1), предоставлена видеозапись, которые также подтверждают, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации.

В рамках рассмотрения гражданского дела по ходатайству исковой стороны судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ОМЭКС».

Из заключения эксперта №-РО от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по результату визуального осмотра инженерных коммуникаций в помещении № имеются инженерные коммуникации, необходимые для управления многоквартирным домом а именно: магистральные трубопровод центрального отопления с отсекающими и терморегулируемыми кранами стояков квартир № подъезда; магистральные трубопровод холодного и горячего водоснабжения с отсекающими и сбросными кранами стояков квартир 1 подъезда; магистральные трубопровод системы водоотведения с ревизией стояков квартир № подъезда; магистральные трубопровод системы ливневой канализации с краном для слива воды; магистраль электросиловых кабелей подключения квартир № подъезда с распределительной коробкой. По результатам визуального осмотра ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные части помещения № располагаются коммуникации и их узлы, требующие контроля и обслуживания: 16 стояков квартир многоквартирного дома (ГВС, ХВС, канализации, отопление на <адрес> подъезда); 13 отсекающих кранов; 4 терморегулируемых крана; 17 кранов для сбрасывания воды со стояков многоквартирного дома; одна ревизия водоотведения (канализации); 1 кран сброса воды ливневой канализации (т. 1, л.д. 135-156).

Принимая в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО «ОМЭКС» №-РО от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает то обстоятельство, что при составлении заключения эксперт, проводивший независимую экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, кроме того, данное заключение составлено независимым экспертом, в обоснованности выводов которого и достоверности у суда нет оснований сомневаться, учитывая квалификацию и научную подготовленность эксперта. При этом суд находит заключение эксперта полным, последовательным. Заключение соответствует положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Описание самого исследования, выявленных признаков является полным, мотивированным. Выводы экспертного заключения соответствуют проведенным исследованиям и выявленным признакам.

В судебном заседании эксперт ФИО16, будучи допрошенным по ходатайству стороны ответчика показал, что помещение № является подвальным этажом, в котором размещены инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома. Имеется Единая диспетчерская служба на случай аварий. Автоматически идет рассылка, чтобы приехал собственник магазина и представитель управляющей компании. Перекрывающие краны, которые расположены в помещении, относятся к первому подъезду дома, а также имеются запорные арматуры, которые перекрывают магистрали к дому.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что подвальное нежилое помещение № в <адрес> в <адрес> обладает признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорного помещения.

На основании выше приведенных доводов, суд отклоняет доводы представителя ответчика о необходимости сохранения права собственности ответчика на помещение № в связи с тем, что на момент рассмотрения дела доступ в него предоставлен четырем собственникам многоквартирного дома, путем выдачи ключей от входа в спорное помещение, а также в виду необходимости проверки инженерных коммуникаций исключительно специализированной организацией.

Довод представителя ответчика о том, что помещение № в <адрес> в г. Омске является не техническим подпольем, а подвальным этажом с нежилыми помещениями не имеет правового значения, поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, также принадлежат собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

По тем же основаниям суд отклоняет доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение № не обладает признаками и назначением в его использовании только как в качестве помещения для обслуживания всего дома, поскольку при проектировании и строительстве дома планировалось сразу с отдельным входом в качестве коммерческого - под офис, при этом проект дома прошел соответствующую государственную экспертизу, дом был введен в эксплуатацию приемочной комиссией.

Доводы стороны ответчика, что инженерные коммуникации занимают лишь несколько метров, проходят по одной стороне стены на протяжении нескольких метров, а не всему периметру помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., ограждены стеной, дверью от основного помещения, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, а в случае удовлетворения их, лишь в части площади, необходимой для непосредственного осмотра и облуживания инженерных коммуникаций, суд исходит из того, что спор заявлен в отношении сформированного, поставленного на кадастровый учет всего нежилого помещения, с определенной площадью, которое относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, согласно исследованных судом доказательств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение № № относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, требования истца о признании отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое помещение №, общей площадью 79,9 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по данным требованиям, в обоснование чего указано, что к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) применяется общий срок исковой давности - три года.

В этой связи течение срока исковой давности по требованию о признании права общей собственности на подвальное помещение, не находящееся во владении собственников помещений в доме, и об истребовании данного помещения из чужого незаконного владения, началось с даты, когда о нарушении права стало известно собственникам помещений, т.е. с момента приобретения собственности истцом.

Право собственности на жилое помещение у истца возникло ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, срок исковой давности с обращением об истребовании данного помещения из чужого незаконного владения истек ДД.ММ.ГГГГ.

Акт обследования общедомового имущества от ДД.ММ.ГГГГ был составлен по истечении срока исковой давности (через 3 недели).

Доводы истца о незнании до ДД.ММ.ГГГГ о расположении инженерных коммуникаций в помещении №, полагал не обоснованными и не доказанными, поскольку, при заключении договора о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, договора уступки права требования (цессии) в соответствии со ст. 214-ФЗ обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является опубликование проектной декларации.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ: - заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

Следовательно, истец владел полной и достоверной информацией о нахождении инженерных коммуникациях, расположенных в помещении ответчика с момента заключения Договора о долевом участии в строительстве на жилое помещение истца с ДД.ММ.ГГГГ.

Предоставление истцом копии технического паспорта здания при подаче искового заявления, подтверждают владение полной и достоверной информации истцом.

На основании вышеизложенного течение срока исковой давности по требованию о признании права общей собственности на подвальное помещение, не находящееся во владении собственников помещений в доме, и об истребовании данного помещения из чужого незаконного владения, началось с даты, когда о нарушении права стало известно собственникам помещений или должно было узнать о нарушении своего права, т.е. с момента приобретения права собственности истцом на <адрес> в <адрес>.

Оценивая указанные доводы, суд исходит из того, что согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов гражданского дела следует, что лишь в ДД.ММ.ГГГГ года при проведении профилактических работ на внутридомовых инженерных сетях, проводимых с участием истца, последней стало известно, что спорное нежилое помещение обладает признаками общедомового имущества, поскольку в нем расположены коммуникации, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома.

Заключение договора о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, договора уступки права требования (цессии) в соответствии со ст. 214-ФЗ являющееся обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства, опубликование проектной документации, внесенных в нее в последующем изменений, не является бесспорным доказательством ознакомления с ней истца в момент приобретения права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Кроме того, суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность освободить указанное нежилое помещение, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на данное нежилое помещение.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В материалы дела стороной истца представлен договор на оказание юридических услуг б/н от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что между ЮК «ЮрПрофи» в лице ИП ФИО17, (исполнителем) и ФИО2 (заказчиком) заключен договор на оказание юридических услуг, предметом которого является подготовка исполнителем по заданию заказчика искового заявления к ответчику ФИО1 о признании отсутствующим право, проведение устных консультаций заказчика, составление искового заявления в суд. Согласно п. 3 указанного договора цена договора составляет <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 177 т.1).

Факт оплаты выполненных работ, в том числе по составлению письменного отзыва на ходатайство ответчика в сумме <данные изъяты> рублей, подтверждается квитанциями к приходно- кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 175-176, 178 т.1).

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, его сложность, учитывая подготовку искового заявления, принципы справедливости и разумности, суд полагает размер оплаты оказанных истцу юридических услуг в сумме <данные изъяты> рублей (составление искового заявления, возражения на ходатайство) разумным и обоснованным.

В порядке ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика ФИО18 в пользу истца ФИО2 подлежат подтвержденные документально расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 170-171), на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей (т. 1. л.д. 3), а также расходы на оцифровку и монтаж DVD–диска – <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Признать нежилое помещение №, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое помещение №П с кадастровым номером 55:36:110106:4276 расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение № расположенное в многоквартирном <адрес> в г. Омске.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, в том числе: за подготовку искового заявления – <данные изъяты> рублей, подготовку возражений на ходатайство – <данные изъяты> рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей; оцифровку и монтаж DVD–диска – <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Бабкина

Мотивированный текст решения изготовлен 20.02. 2018 года.