Решение № 2-1869/2018 2-1869/2018 ~ М-1267/2018 М-1267/2018 от 25 июня 2018 г. по делу № 2-1869/2018

отметка об исполнении решения дело № 2-1869/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2018 года г.Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Цукановой Е.А.

при секретаре Середенковой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, взыскании суммы задатка в двойном размере, расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оформление доверенности; встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, взыскании суммы задатка в двойном размере, расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оформление доверенности. В обосновании своих исковых требований ФИО1 указала, что 04 декабря 2014 г. между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года, по условиям которого Продавец обязуется передать всобственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Договором установлено, что стоимость приобретаемой Покупателем квартиры, составляет 2 900 000 рублей, которую Покупатель уплачивает в срок не позднее 08.02.2018 года (п.п 2.1 и 2.2 договора). В соответствии с п. 3.2. договора стороны принял на себя обязательство в срок не позднее 08.02.2018 года заключить основной договор купли-продажи. Согласно п.4.1 договора, обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст.380,381 ГК РФ. Задатком признается денежная сумма 100 000 руб., передаваемая Покупателем единовременно наличными деньгами до момента подписания настоящего договора в доказательство заключения договора и для обеспечения ею исполнения (п.4.2 договора). При заключении сторонами основного договора внесенный Покупателем задаток засчитываете» в счёт оплаты за жилое помещение. Оставшаяся часть предусмотренной п. 2.2 договора сумма денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором (п. 4.3 договора). До подписания договора истец передала ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 100000 руб., что подтверждается подписью ответчика в договоре. Б соответствий с п. 1.2. договора, ответчик подтвердил, что до заключения договора, указанная в п.1.1 квартира, никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и/или запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. 07.02.2018 года ФИО2 направил ФИО1 предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры, при этом 11.02.2018 года сторонами предварительного договора было подписано Дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года, которым в п.3.2 договора были внесены изменения, о том, что стороны обязались заключить основной договор не позднее 12.03.2018 года. 07.03.2018 года в 12.13 часов (время указано в квитанции почтового отправления) ФИО1 направила ФИО2 предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры. После этого она обратилась к нотариусу на консультацию по вопросу приобретения указанной квартиры, от которого узнала, что приобретаемая ею квартира находится в залоге у ТТАО «Сбербанк России». В тот же день 07.03.2018 года в 13.06 часов (время указано в чек-ордере ПАО «Сбербанк России») ФИО1 оплатила госпошлину за предоставление сведений содержащихся в ЕГРН, и направила запрос в МФЦ о предоставлении сведений на квартиру по адресу: <адрес> 12.03.2018 года ФИО1 направила ФИО2 уведомление с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года квартиры по адресу: <адрес> в связи с тем, что квартира находится в залоге, с требованием возвратить задаток в сумме 100 000 руб., в 10-ти дневный срок с даты получения уведомления. До настоящего временя ФИО2 задаток в сумме 100 000 рублей ФИО1 не возвратил, а 12.03.2018 года направил ФИО1 предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры. 13.03.2018 года ФИО1 получила в МФЦ выписку из ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес> из которой следует, что в отношении указанной квартиры 16.12.2015 года зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона, с 21.05.2015 года сроком на 348 месяцев, а залогодержателем квартиры является ПАО «Сбербанк России». Истец со ссылками на нормы действующего законодательства полагает, что к исполнению Предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года, заключённого между ФИО1 и ФИО2, должен быть привлечён залогодержатель квартиры - ПAO «Сбербанк России» (требовалось получить согласие залогодержателя а при несоблюдении такого требования, ФИО1 лишалась бы приобретенной ею квартиры, которая находится в залоге. При этом ФИО1 уже был передан задаток в сумме 100 000 руб. в счёт оплаты приобретаемой квартиры без согласия залогодержателя. Таким образом, со стороны ФИО2 имеет место существенное нарушение Предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года, в части сокрытия факта нахождения квартиры в залоге и не получения согласия залогодержателя на её отчуждение, что влечёт за собой невозможность исполнения договора. ФИО1 со ссылками на ст..ст. 429, 380,381,450 ГК РФ, ст.ст. 37,39 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" просит суд расторгнуть Предварительный договор купли-продажи квартиры и Соглашение о задатке от 04.12.2017 года заключённые между ФИО1 и ФИО2. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в двойном размере в сумме 200 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 200 руб., расходы по оформлению доверенности в сумме 1300 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 16.04.2018 года поддержали исковые требования ФИО1 и просили удовлетворить их в полном объеме. Дополнительно пояснили, что при заключении предварительного договора они с продавцом договаривались об одной цене, потом в договоре указали другую цену, при этом часть денежных средств Покупатель ФИО1 должна была передать не за объект недвижимости, а за неотделимые улучшения, при этом их перечень в предварительном договоре не указан. Кроме того, ФИО2 не предупредил ее, что на дату заключения предварительного договора имеется обременение в пользу ПАО «Сбербанк России», согласие залогодержателя на продажу квартиры ей также не было предоставлено, кроме того само по себе согласие на продажу не является согласием снять обременение. ФИО1 не давала своего согласия приобретать квартиру обремененную залогом, в предварительном договоре в п. 1.3 указано, что квартира свободна от прав третьих лиц, что не соответствует действительности.

Ответчик ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании неустойки в размере100000 руб., поскольку ФИО1 не выполнены условия предварительного договора от 04.12.2017 года. В судебном заседании ФИО2 поддержал свое встречное исковое заявление и пояснил, что предоставил покупателю все документы, в того числе Свидетельство регистрации права собственности, из которого видно, что квартира обременена залогом ПАО «Сбербанк России». ФИО1 не возражала, что обременение будет снято позже, в предварительном договоре указали, что квартира свободна от прав третьих лиц поскольку после получения денежных средств ФИО2 планировал снять обременение. Стоимость квартиры была согласована в размере 2900000 руб. 00 коп., однако если покупатель (ФИО1) согласится разделить сумму и указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 1650000 руб., а 1100000 руб. как неотделимые улучшения, то общая стоимость квартиры станет 2750000 руб. ФИО2 полагал, что поскольку ФИО1 необоснованно отказалась от заключения сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, то выплаченный ей задаток в размере 100000 руб. должен остаться у продавца (ФИО2), а с ФИО1 взыскана в пользу ФИО2 неустойка по п. 4.5 предварительного договора от 04.12.2017 года в размере 100000 руб. 00 коп.

В удовлетворении первоначального истца ФИО1 о взыскании с него суммы задатка в двойном размере, судебных расходов ответчик ФИО2 просил отказать в полном объеме.

В судебном заседании истец ФИО2 поддержал свои встречные исковые требования, в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 просил отказать в полном объеме.

Выслушав истца (ответчика по встречному иску) и ее представителя, ответчика (истца по встречному иску), изучив все представленные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ в порядке гражданского судопроизводства подлежат защите нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

В силу ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В судебном заседании установлено, что 04 декабря 2014 г. между ФИО1) и ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора жилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская <адрес> (п. 1.1 договора). В соответствии с п. 3.2. договора стороны принял на себя обязательство в срок не позднее 08.02.2018 года заключить основной договор купли-продажи.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно условиям предварительного договора от 04.12.2018 года заключенного между ФИО1 и ФИО2 раздел 2 «Цена и порядок расчетов» содержит 3 различных стоимости продаваемой квартиры. Так согласно п. 2.1. стоимость приобретаемой Покупателем квартиры указанной в п. 1.1 Договора составляет 2 900 000 руб., которую Покупатель уплачивает в срок не позднее 08.02.2018 года (п.п 2.1 и 2.2 договора).

Согласно п. 2.5 этого же предварительного договора от 04.12.2018 года цена настоящего договора устанавливается в сумме 2750000 руб. 00 коп. при разделении стоимости приобретаемой квартиры указанной в пп. 2.1-2.2 настоящего договора на две части в следующем порядке: 1650000 руб. за приобретаемое жилое помещение указанное в п. 1.1 настоящего договора (данная цена указывается в основном договоре купли-продажи); 1100 000 руб. за неотделимые улучшения в приобретаемом жилом помещении указанном в п. 1.1 настоящего договора (эта сумма не указывается в основном договоре купли-продажи).

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО22 пояснила, что является руководителем агентства недвижимости, которое сопровождало сделку по купли-продаже квартиры по адресу <адрес> Свидетель составляла предварительный договор от 04.12.2017 года. Стороны договорились, что квартира продается за 2900000 руб. 00 коп. Однако для того, что бы продавец не платил налог от продажи недвижимого имущества которое находилось в его собственности менее 3-х лет стороны также договорились, что в договоре купли-продажи будет указана цен квартиры 1650 000 руб. 00 коп., а 1100 000 руб. покупатель оплатит как неотделимые улучшения. То, что данная квартира на момент заключения предварительного договора от 04.12.2017 года находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» покупателю ФИО1 было известно, однако в предварительном договоре это указывать не стали, поскольку после уплаты покупателем денежных средств продавцу ФИО2 он должен был снять обременение в виде ипотеки.

При таком положении суд приходит к выводу о незаключенности предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04.12.2017 г., поскольку сторонами ФИО2 и ФИО1 не согласованы его существенные условия, а именно, предмет сделки (не конкретизирован предмет неотделимых улучшений), а также цена продаваемой квартиры (в предварительном договоре указано несколько вариантов ее стоимости), что исключает возможность заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре.

Согласно п.4.1 договора, обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст.380,381 ГК РФ. Задатком признается денежная сумма 100 000 руб., передаваемая Покупателем единовременно наличными деньгами до момента подписания настоящего договора в доказательство заключения договора и для обеспечения ею исполнения (п.4.2 договора). При заключении сторонами основного договора внесенный Покупателем задаток засчитываете» в счёт оплаты за жилое помещение. Оставшаяся часть предусмотренной п. 2.2 договора сумма денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором (п. 4.3 договора).

Стороны ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании подтвердили, что ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка 100000 руб. 00 коп. в счет стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что она отказалась от приобретения квартиры расположенной по адресу <адрес> поскольку ей стало известно, что квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», что не было отражено в предварительном договоре, а также ей непонятно было по какой стоимости она приобретает квартиру, что будет указано в договоре (стоимость)

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.

Задаток является, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 4.12.2017 года является незаключенным (сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи – цена объекта недвижимости), соответственно переданная ФИО1 ФИО2 сумма в размере 100000 рублей является авансом, а не задатком.

Заключенные между сторонами соглашения о задатке (условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года) содержат только условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем, однако данный договор не содержит других существенных условий, таких как стоимость, а также сведений о наличии обременения (ипотеки). Кроме того, из содержания п. 4.3 усматривается платежная функция передаваемой денежной суммы в размере 100000 рублей в счет оплаты квартиры.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации Предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года не содержат существенных условий, позволяющих определить его как предварительный договор с применением обеспечительной функции задатка. Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, переданную ФИО1 ФИО2 сумму в размере 100000 руб. 00 коп. следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Поскольку суд пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи сторонами не заключен, а денежные средства по нему в размере 100000 руб. были получены ответчиком ФИО2, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ указанная сумма подлежит взысканию с него в пользу истца ФИО1 как неосновательное обогащение. Правовые основания для взыскания с ответчика двойной суммы задатка (200000 руб.) в данном случае отсутствуют.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании с последней неустойки в размере 100000 руб. 00 коп (п. 4.5 Предварительного договора от 04.12.2017 года) не подлежат удовлетворению, поскольку суд в процессе рассмотрения дела пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.12.2017 года является незаключенным, а соответственно и условие о неустойке является несогласованным.

В соответствии с частью 1 статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьей 96 настоящего Кодекса.

Истцом ФИО1 при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 5200 руб.00 коп, что подтверждается чек-ордером от 16.04.2018 года. Данные расходы истца подлежат удовлетворению частично (соразмерно удовлетворенным исковым требованиям), а именно с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию 3200 руб. 00 коп. в качестве частичного возмещения расходов истца.

Согласно разъяснения, содержащегося в абз. 3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Поскольку представленная по настоящему делу доверенность № от 16.04.2018 года составлена на общее представительство интересов заявителя тремя представителями ФИО3, ФИО4, ФИО5, а не по конкретному делу, соответственно, расходы по ее составлению в размере 1300 руб. 00 коп. не могут быть взысканы с ответчика ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке, взыскании суммы задатка в двойном размере, расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оформление доверенности удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму аванса в размере 100000 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб. 00 коп., а всего взыскать 103200 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, в течении месяца, с даты составления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Волгодонской районный суд Ростовской области.

В окончательной форме решение изготовлено 03.07.2018 года.

Судья Е.А. Цуканова